Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 13 JUIN 2017
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/18967
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2015 -Tribunal d'Instance de Paris 19ème arrondissement - RG n° 11-14-001819
APPELANTE
LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), Société d'Economie Mixte
N° SIRET : 552 032 708 00216
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096
Assistée de Me Karine PARENT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0321
INTIMES
Monsieur [R] [C]
Né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1] (POLOGNE)
[Adresse 2]
Rez-de-Chaussée
[Adresse 2]
Représenté et assisté de Me Bernardine TYL-GAILLARD de l'AARPI CHAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0462
Madame [S] [A] épouse [C]
Née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et assistée de Me Bernardine TYL-GAILLARD de l'AARPI CHAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0462
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sabine Leblanc, Conseillère, faisant fonction de président, et Mme Sophie Grall, Conseillère, entendue en son rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président
Mme Sophie Grall, Conseillère
M. Philippe Javelas, Conseiller
En application de l'ordonnance de Mme le premier président de la cour d'appel de PARIS en date du 16 décembre 2016
Greffier, lors des débats : Mme Christelle Marie-Luce
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Sabine Leblanc, Conseillère, faisant fonction de président et par Mme Christelle Marie-Luce, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
Suivant contrat de location relatif à un logement conventionné à effet du 1er juillet 1985, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) a donné à bail à Monsieur [R] [C] un appartement de 3 pièces principales, d'une superficie totale d'environ 55 m², au 2ème étage d'un immeuble situé [Adresse 3]).
Suivant contrat de location relatif à un logement conventionné en date du 3 mars 1997, la RIVP a donné à bail à Madame [S] [A] un appartement de 3 pièces principales, d'une superficie totale d'environ 93 m², situé au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 3]).
Monsieur [R] [C] et Madame [S] [A] ont contracté mariage postérieurement à la signature de ces contrats de location.
Exposant avoir été informé de ce que Monsieur [R] [C] n'occupait plus l'appartement situé au 2ème étage, la RIVP a fait établir, en vertu d'une ordonnance rendue sur requête par le président du tribunal d'instance du 20ème arrondissement de Paris le 4 mars 2014, un procès-verbal de constat d'huissier le 11 avril 2014.
Par acte d'huissier en date du 2 juin 2014, dénoncé le 10 juin 2014 au représentant de l'Etat dans le département, la RIVP a fait assigner Monsieur et Madame [C] devant le tribunal d'instance du 19ème arrondissement de Paris aux fins de voir avec exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail à effet du 1er juillet 1985 aux torts exclusifs de Monsieur [R] [C] pour violation de son obligation d'occupation personnelle et refus réitéré du paiement du supplément de loyer de solidarité.
- ordonner son expulsion sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
- condamner Monsieur [R] [C] à lui payer la somme en principal de 1 709,62 euros, arrêtée au 27 mai 2014, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
- condamner Monsieur [R] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer majoré du supplément de loyer de solidarité et des charges locatives récupérables qui auraient été applicables si le bail à effet du 1er juillet 1985 s'était poursuivi, et qui ne saurait, en tout état de cause, être inférieure à la somme de 1 100 euros.
- prononcer la résiliation du bail en date du 3 mars 1997 aux torts exclusifs de Monsieur et Madame [C] pour refus réitéré du supplément de loyer de solidarité.
- ordonner leur expulsion sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
- condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme en principal de 3 915,91 euros, arrêtée au 27 mai 2014, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
- condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer majoré du supplément de loyer de solidarité et des charges locatives récupérables qui auraient été applicables si le bail en date du 3 mars 1997 s'était poursuivi, et qui ne saurait, en tout état de cause, être inférieure à la somme de 1 600 euros.
- condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement prononcé le 12 mai 2015, le tribunal d'instance du 20ème arrondissement de Paris a :
- débouté la RIVP de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de location à effet du 1er juillet 1985,
- débouté la RIVP de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 3 mars 1997,
- condamné Monsieur [R] [C] à payer à la RIVP la somme de 8 186,49 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- condamné solidairement Monsieur et Madame [C] à payer à la RIVP la somme de 12 073,45 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir à exécution provisoire,
- condamné solidairement Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens.
La RIVP a interjeté appel de ce jugement le 24 septembre 2015.
Suivant conclusions déposées et notifiées le 4 janvier 2016 par le RPVA, la RIVP, appelante, demande à la cour, d'infirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail à effet du 1er juillet 1985 et, statuant à nouveau de ce chef, de :
- prononcer la résiliation du bail à effet du 1er juillet 1985 aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [R] [C], si la cour exclut la cotitularité de l'article 1751 du code civil, et dans le cas contraire, aux torts et griefs de Monsieur et Madame [C], pour inoccupation personnelle des lieux loués et défaut réitéré et persistant du paiement du supplément de loyer de solidarité.
- ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [C] et celle de tous occupants de son chef, en l'absence de cotitularité, et dans le cas contraire, celle de Monsieur et Madame [C] et de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 3]), au 2ème étage gauche, logement n° 39, escalier A6, avec l'assistance du commissaire de police du quartier et de la force armée s'il échet, et pour le ou les contraindre à s'exécuter sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir.
- dire que l'astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il pourra à nouveau être fait droit.
- dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 2012.
- condamner Monsieur [R] [C] seul, si la cour exclut la cotitularité et, dans le cas contraire, conjointement et solidairement Monsieur et Madame [C] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer, majoré du supplément de loyer de solidarité et des charges locatives récupérables, qui auraient été applicables si le bail à effet du 1er juillet 1985 était resté en vigueur, et qui ne saurait être inférieure, en tout état de cause, à la somme de 1 100 euros.
Accueillant ses demandes additionnelles,
- condamner Monsieur [R] [C] seul, si la cour exclut la cotitularité et, dans le cas contraire, conjointement et solidairement Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme de 2 391,21 euros correspondant au supplément de loyer de solidarité du bail à effet du 1er juillet 1985 couru depuis le jugement dont appel, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2015, date de signification de ses premières écritures.
- condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme de 4 628,43 euros correspondant au supplément de loyer de solidarité du bail à effet du 3 mars 1997 couru depuis le jugement dont appel, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2015, date de signification des premières écritures de la RIVP.
- dire Monsieur et Madame [C] mal fondés en toutes leurs demandes principales et accessoires et les en débouter purement et simplement.
- condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
Suivant conclusions déposées et notifiées le 18 décembre 2015 par le RPVA, Monsieur et Madame [C], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la RIVP de sa demande de résiliation du contrat de bail à effet du 1er juillet 1985 ainsi que du contrat de bail en date du 3 mars 1997.
- prendre acte de ce que la RIVP abandonne sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 3 mars 1997.
- infirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions.
- débouter la RIVP de l'ensemble de ses demandes.
- constater qu'ils sont disposés à s'acquitter d'un supplément de loyer sous réserve qu'il soit calculé conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation en tenant compte du revenu de l'occupant ainsi que du nombre de personnes à charge.
- condamner la RIVP au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2017.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que l'appelante limite son appel aux termes de ses écritures et sollicite l'infirmation du jugement entrepris uniquement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à effet du 1er juillet 1985 pour défaut d'occupation personnelle et refus réitéré de paiement du supplément de loyer de solidarité ;
Qu'elle relève que le contrat de location stipule que l'occupation des locaux est strictement réservée au locataire qui doit y établir son habitation principale et y résider au moins huit mois par an ;
Qu'elle fait valoir, à cet égard, que le premier juge a retenu à tort qu'il ressortait du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 11 avril 2014 que le logement au 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 3]) était suffisamment occupé ;
Qu'elle en veut notamment pour preuve la description faite par l'huissier de ce logement qui correspond à un endroit inhabité servant de débarras ainsi que les déclarations faites à l'huissier par Monsieur [R] [C] selon lesquelles chacun des membres de sa famille ou de celle de son épouse peut occuper à sa guise les chambres du dit logement ;
Qu'elle soutient, en outre, que Monsieur [R] [C] ne peut sans contradiction prétendre qu'il vit dans l'appartement du 2ème étage tout en indiquant qu'il demeure avec son épouse et leurs enfants dans l'appartement plus vaste du premier étage ;
Considérant que les intimés maintiennent que Monsieur [R] [C] occupe bien l'appartement situé au 2ème étage de l'immeuble qu'il a conservé après son mariage et qu'il ne ressort pas des mentions du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 11 avril 2014 que la condition d'occupation du logement au moins huit mois par an n'est pas remplie ;
Considérant qu'il résulte du procès verbal de constat d'huissier dressé le 11 avril 2014 que le nom '[C]' figure sur la boîte à lettres du logement situé au 2ème étage, que Monsieur [R] [C] a déclaré occuper ce logement avec son épouse Madame [S] [A], son fils [Z] [C], sa fille [B] [C], [I] [B] et [G] [B], filles de son épouse, ainsi que [K] [S], fille de Madame [G] [B], et petit-fils ;
Que les constatations suivantes ont été effectuées dans le logement par Maître [E] [Y], huissier de justice :
'Entrée
Je ne repère aucun vêtement à l'exception d'une paire de chaussure.
Dans l'armoire, des jeux de société sont entreposés.
Chambre de droite
Je note la présence d'un lit double et de quelques vêtements d'homme et de femme.
Chambre face à l'entrée
Je note la présence d'un lit, d'un matelas au sol de 3 vestes d'homme, d'un bureau bois ainsi que des livres pour enfants.
Cette chambre est peu meublée.
Pièce située entre ces deux chambres
Cette pièce est accessible par les deux chambres mentionnées ci-dessous.
Cette pièce sert de débarras me permettant de noter un piano, une bibliothèque, des cartons vides, une unité centrale, une chaise et des jouets d'enfants.
Cuisine
Je constate un four micro-ondes, un lave vaisselle, un frigidaire vide ainsi qu'un congélateur très peu garni' ;
Considérant que l'huissier a relevé que Monsieur [R] [C] refusait d'indiquer qui occupe les chambres mais a précisé que chaque membre de sa famille ou de celle de son épouse pouvait les occuper à sa guise ;
Qu'il a mentionné, en outre, qu'il n'avait trouvé dans le logement aucun courrier au document au nom des occupants ;
Considérant qu'il ne peut se déduire des déclarations faites à l'huissier par Monsieur [R] [C] selon lesquelles il occupe également le logement situé au 1er étage avec son épouse et leurs enfants, la preuve de ce qu'il n'occupe pas le logement situé au 2ème étage conformément aux stipulations du bail ;
Que le fait que certaines pièces de ce logement apparaissent selon l'huissier comme étant peu meublées, qu'il n'ait été relevé la présence d'aucun document au nom des occupants, que le réfrigérateur soit vide et le congélateur peu garni, ne suffit pas à caractériser le défaut d'occupation allégué ;
Considérant, par ailleurs, que Monsieur [R] [C] est locataire du logement objet du bail à effet du 1er juillet 1985 depuis de nombreuses années ;
Que la bailleresse ne fait état d'aucun incident de paiement qui serait survenu avant 2014, date à laquelle un désaccord est survenu entre les parties portant sur l'application et les modalités de calcul du supplément de loyer de solidarité ;
Considérant qu'il apparaît, dans ces conditions, que la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail à effet du 1er juillet 1985 n'est pas justifiée ;
Considérant qu'il convient, par conséquent, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la RIVP de sa demande à ce titre ainsi que de ses demandes tendant à voir ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, et à le voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation;
Considérant, sur le supplément de loyer de solidarité, que la RIVP indique qu'elle a notifié par lettres datées du 24 janvier 2014 le décompte officiel du supplément de loyer de solidarité au 1er janvier 2014 à Monsieur [R] [C] s'agissant du logement situé au 2ème étage et à Madame [S] [A] s'agissant du logement situé au 1er étage, le calcul du montant de ces suppléments de loyer s'établissant comme suit suivant la formule suivante :
SLS (1) = SLR (2) x CDPR (3) X Surface habitable du logement :
* logement situé au 2ème étage :
Catégorie de ménage :
Total des revenus fiscaux de référence du foyer :
3
87 543 euros
Catégorie de plafonds :
Plafond de ressources de la catégorie :
PLA
45 099 euros
Seuil de déclenchement du SLS :
Pourcentage de dépassement par rapport au plafond de ressources :
Coefficient de dépassement (CDPR) :
54 119 euros
94,11 %
4,00
Surface habitable du logement :
Loyer pratiqué :
55 m²
322,77 euros
Supplément de loyer de référence (SLR) :
Supplément de loyer avant plafonnement :
Supplément de loyer plafonné :
Supplément de loyer facturé :
2,67
587,40 euros
non (12,48 %)
587,40 euros
* logement situé au 1er étage :
Catégorie de ménage :
Total des revenus fiscaux de référence du foyer :
3
87 543 euros
Catégorie de plafonds :
Plafond de ressources de la catégorie :
PLA
45 099 euros
Seuil de déclenchement du SLS :
Pourcentage de dépassement par rapport au plafond de ressources :
Coefficient de dépassement (CDPR) :
54 119 euros
94,11 %
4,00
Surface habitable du logement :
Loyer pratiqué :
93 m²
453,27 euros
Supplément de loyer de référence (SLR) :
Supplément de loyer avant plafonnement :
Supplément de loyer plafonné :
Supplément de loyer facturé :
2,67
993,24 euros
non (19,83 %)
993,24 euros
Considérant que la RIVP précise qu'elle s'en tient pour ce qui concerne le logement situé au 2ème étage aux déclarations faites par Monsieur [R] [C] quant à la composition de sa famille, lorsqu'il a pris à bail le logement, selon lesquelles il y vivait avec ses deux enfants [Z] et [B], quand bien même elles ne correspondent plus à la réalité dans la mesure où elle soutient qu'il réside désormais avec ses enfants dans l'appartement situé au 1er étage ;
Considérant, que formant sur ce point appel incident, les intimés contestent le calcul du supplément de loyer de solidarité effectué par la bailleresse en ce qu'elle prend en compte, s'agissant du logement situé au 2ème étage, les revenus du couple et non ceux de Monsieur [R] [C] ainsi que, de manière aléatoire, une occupation par trois personnes et en ce qu'elle tient compte, s'agissant du logement situé au 1er étage, d'une occupation de l'appartement par seulement trois personnes ;
Qu'ils précisent qu'ils fournissent chaque année dans le cadre de l'enquête annuelle diligentée par la bailleresse les mêmes réponses quant à leur situation familiale ;
Considérant que l'article L 441-9 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le bailleur demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer ;
Considérant, en l'espèce, qu'il résulte des pièces produites que Monsieur [R] [C] a déclaré le 31 octobre 2013, dans le cadre de l'enquête de supplément de loyer de solidarité 2014, que le logement dont il est locataire avait comme autres occupants son épouse, ainsi que leurs enfants ;
Que Madame [S] [A] a déclaré le 1er novembre 2013, dans le cadre de l'enquête de supplément de loyer de solidarité 2014, que le logement dont elle est locataire avait comme autres occupants son époux, ainsi que leurs enfants ;
Considérant qu'il apparaît, en tout état de cause, au vu du justificatif d'impôt sur les revenus fourni par Monsieur [R] [C] et Madame [S] [A], son épouse, que le revenu fiscal de référence du couple pour l'année 2012 s'élève à 87 543 euros, et que le nombre de personnes à charge est de 3 ;
Considérant qu'il s'ensuit que le montant du supplément de loyer de solidarité doit être calculé comme suit en prenant pour référence pour chacun des logements le revenu fiscal du couple et en retenant une catégorie de ménage n° 5 (5 personnes ou une personne seule avec 3 personnes à charges) et non une catégorie de ménage n° 3 (3 personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou un jeune ménage sans personne à charge) soit un coefficient de dépassement de 0,61 au lieu de 4 tenant compte d'un taux de dépassement de 36 %, soit (87 543 - 64 064) / 64 064 = 0,36 :
logement situé au 2ème étage :
55 x 0,61 x 2,67 = 89,57 euros
logement situé au 1er étage :
93 x 0,61 x 2,67 = 151,46 euros ;
Considérant qu'il convient, par conséquent, d'infirmer le jugement entrepris sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre des intimés au titre du supplément de loyer de solidarité et d'ordonner la réouverture des débats sur les comptes entre les parties en enjoignant à l'appelante de produire un décompte des sommes dues par les intimés calculé sur les bases sus-énoncées ;
Considérant qu'il y a lieu, en outre, de réserver les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement prononcé le 12 mai 2015 par le tribunal d'instance du 19ème arrondissement de Paris sauf sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur [R] [C] et de Madame [S] [A] épouse [C] au titre du supplément de loyer de solidarité,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Ordonne la réouverture des débats sur les comptes entre les parties,
Renvoie l'affaire à l'audience du 25 septembre 2017 à 9 h 30,
Enjoint à la RIVP de fournir un décompte des sommes dues au titre du supplément de loyer de solidarité calculé sur les bases énoncées dans le présent arrêt,
Réserve les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER P/ LE PRÉSIDENT
