Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 02 JUIN 2017
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 09183
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mars 2014- Tribunal de Grande Instance d'Evry-RG no 12/ 06093
APPELANTS
Monsieur Pascal X... né le 23 Février 1954 à Paris (75009) et Madame sylvie A... ÉPOUSE X... née le 05 Juillet 1963 à argenteuil (95100)
demeurant...
Représentés tous deux par Me Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2613 Assistés sur l'audience par Me Yann-Charles CORRE, avocat au barreau de PONTOISE
INTIMÉS
Monsieur Olivier Y... né le 28 Novembre 1968 à Itteville (91) et Madame Valérie Z... épouse Y... née le 22 Mai 1973 à longjumeau (91)
demeurant...
Représentés tous deux par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
SARL TRANSACPLUS prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 423 366 079
ayant son siège au 19 Boulevard Coquibus-91000 EVRY
Représentée et assistée sur l'audience par Me Philippe BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085
SCP Michel H... Hervé B... Yann K... ET Olivier C... Notaires Associés prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : D31 108 877 7
ayant son siège au ...
Représentée par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 Assistée sur l'audience par Me François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2018
SA GENERALI IARD prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 552 062 663
ayant son siège au 7, Boulevard Haussmann-75456 PARIS CEDEX 09
Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assistée sur l'audience par Me Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER MARTY CORNE, avocat au barreau de PARIS, toque : R085
SARL LOGIS SERVICES Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité (L. J) No SIRET : B42 086 549 5
ayant son siège au 12 rue de Seine-91100 CORBEIL ESSONNES
Représentée par Me David BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ-SERRA-AYALA-BONLIEU, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
PARTIE INTERVENANTE :
Maître D... es qualité de mandataire liquidateur de la société Logis Services intervenant en reprise d'instance
demeurant...
non représenté Assigné en intervention forcée date du 2 août 2016 par remise à tier présent à domicile
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Dominique DOS REIS, Présidente Monsieur Dominique GILLES, Conseiller Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique reçu le 26 août 2006 par M. B..., notaire associé de la SCP H... B... K... C..., M. et Mme Y... ont vendu par l'entremise de la société Transacplus à M. et Mme X... un pavillon sis... (91) moyennant le prix de 360. 000 €, l'acte comportant une clause élusive des vices cachés.
Ayant constaté postérieurement à leur emménagement que le pavillon était affecté de nombreux désordres, M. et Mme X... ont fait diligenter deux expertises amiables par l'intermédiaire de leur assureur puis ont obtenu, par ordonnance de référé du 18 novembre 2008, la désignation de M. E... en qualité d'expert judiciaire. Le rapport d'expertise a été déposé le 6 juillet 2010.
Suivant actes extra-judiciaires du 23 aout 2010, M. et Mme X... ont assigné M. et Mme Y..., la société Transacplus, la SCP H... B... K... C..., la société Logis Services, entreprise ayant effectué des travaux sur le plancher du 1er étage de leur pavillon antérieurement à sa vente, et la société Generali IARD, assureur de la société Logis Services, afin de les voir condamner à leur payer diverses indemnités réparatrices.
Par jugement du 8 novembre 2010, le tribunal de grande instance d'Évry a désigné M. F... pour une contre-expertise des mêmes désordres et, au vu du rapport de ce second expert, déposé le 10 août 2012, par jugement du 31 mars 2014, le tribunal a :
- dit que la société Logis Services avait engagé sa responsabilité à l'égard de M. et Mme X...,- condamné la société Logis Services à payer à M. et Mme X... la somme de 19. 118, 30 € à titre de dommages-intérêts, correspondant à l'indemnisation de leur préjudice qualifié de perte de chance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,- rejeté la demande de mise hors de cause de la société Generali IARD,- débouté M. et Mme X... de leur demande tendant à ce que la société Generali IARD, assureur décennal de la société Logis Services, garantisse le paiement des condamnations mises à la charge de cette dernière,- débouté M. et Mme X... de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés dirigée contre M. et Mme Y..., eu égard à la clause d'exclusion contractuelle,- débouté M. et Mme X... de leurs demandes dirigées contre la société Transacplus et la SCP H... B... K... C...,- rejeté le surplus des demandes de M. et Mme X...,- ordonné l'exécution provisoire,- condamné la société Logis Services à payer à M. et Mme X... une somme de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, incluant les frais d'expertise.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour de :
- confirmer le jugement rendu le 31 mars 2014 par le tribunal de grande instance d'Évry en ce qu'il a considéré que la souplesse anormale du plancher affectant sa stabilité constituait un vice caché de même que la charpente et dit que la société la société Logis Services avait engagé sa responsabilité à leur égard,- l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau, au visa des articles 1641, 1643, 1644 et 1645 du Code Civil, 1134 et 1147 et 1203 du Code civil, dire que les vendeurs, M. et Mme Y..., ont manqué à leurs obligations en dissimulant à leurs acquéreurs, les informations et éléments dont ils disposaient et les vices de l'immeuble dont ils connaissaient l'existence et les travaux précédemment effectués, que leur mauvaise foi est parfaitement démontrée,- au visa de l'article 1382 du Code civil, dire que la société Transacplus, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, a manqué à son devoir de conseil et d'information en ne les informant pas de l'existence de vices affectant notamment le plancher et la charpente,- dire que la SCP H... B... K... C... a manqué à son devoir de conseil et d'information en ayant omis d'effectuer les vérifications d'usage des déclarations des parties qui s'imposaient avant la rédaction de l'acte authentique et en ayant omis de porter à la connaissance des acquéreurs les informations essentielles relatives à l'état du pavillon figurant dans le précédent acte de vente qui était en sa possession et dont elle ne pouvait en ignorer l'existence,- au visa de l'article 1792 du Code civil, subsidiairement des articles 1134 et 1147 du même code, dire que la société Logis Services a engagé sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation d'information en intervenant en tant que professionnel sur un plancher qui ne présentait pas les caractéristiques normales d'un plancher d'habitation,- dire que la société Generali IARD devra garantir le paiement des condamnations mises à la charge de son assurée, la société Logis Services,- en conséquence, condamner in solidum M. et Mme Y..., la société Transacplus, la SCP H... B... K... C..., la société Logis Services et la société Generali IARD et à leur payer, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation :
- la somme de 90. 380 € HT soit 108. 094, 48 € TTC au titre des travaux de confortation de la charpente et du plancher,- la somme de 9. 038 € HT, soit 10. 809, 45 € TTC au titre des honoraires de maîtrise d'œuvre,- la somme de 8. 000 € au titre du coût de l'assurance dommages ouvrage obligatoire,- la somme de 5. 609 € en remboursement de la facture de l'entreprise Bissiri pour le remplacement de la clôture,- la somme de 2. 990 € en remboursement de la facture relative à l'étude de stabilité,- la somme de 58. 860 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance selon situation arrêtée au mois de mars 2017, laquelle somme sera actualisée et due jusqu'au prononcé du présent arrêt,- la somme de 8. 000 € en règlement des frais de libération des lieux nécessaires pour la réalisation des travaux (déménagement, garde meubles, préjudice pour libération),- la somme de 20. 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par eux depuis plusieurs années,
- dire que la société Generali IARD, assureur décennal de la société Logis Services, devra la relever et garantir le paiement de toutes sommes mises à sa charge,- fixer au passif de la société Logis Services les créances correspondant aux sommes ci-dessus énumérées, outre celles de 19. 118, 30 € à titre de dommages et intérêts correspondant à l'indemnisation des préjudices par eux subis et qualifiés de perte de chance et de 20. 121, 66 € au titre des dépens comprenant les frais des deux expertises judiciaires,- condamner in solidum M. et Mme Y..., la société Transacplus, la SCP H... B... K... C..., la société Logis Services et la société Generali IARD à leur payer une somme de 15. 000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, incluant les frais d'expertise.- ordonner l'exécution provisoire de la décision (sic).
M. et Mme Y... prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 2 avril 2015, de :
- confirmer le jugement entrepris et débouter M. et Mme X... de leurs demandes,- condamner M. et Mme X... au paiement de la somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Transacplus prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 6 octobre 2014, de :
- confirmer le jugement entrepris et débouter M. et Mme X... de leurs demandes,- condamner M. et Mme X... au paiement de la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCP H... B... K... C... prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 18 octobre 2017, de :
- confirmer le jugement entrepris,- dire qu'elle n'a commis aucune faute en lien de causalité avec le préjudice allégué,- dire que M. et Mme X... ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum,- les débouter de leurs demandes,- les condamner in solidum au paiement de la somme de 2. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Generali IARD prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 23 décembre 2014, de :
- confirmer le jugement entrepris et débouter M. et Mme X... de leurs demandes,- condamner M. et Mme X... au paiement de la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Logis Services a constitué avocat mais n'a pas fait signifier de conclusions. Elle a été mise en liquidation judiciaire selon jugement du 4 janvier 2016 du tribunal de commerce d'Évry.
Mme D..., assignée en qualité de mandataire-liquidateur de la société Logis Services, n'a pas constitué avocat.
SUR CE LA COUR
Sur la garantie des vices cachés
Les anomalies révélés lors des opérations d'expertise portent essentiellement sur :
- le plancher haut du rez-de-chaussée qui ne présente pas les caractéristiques classiques d'un plancher en termes de planéité et de souplesse, et dont l'expert met en doute la stabilité,- la charpente, dont certaines pièces, notamment les arbalétriers limitant les lucarnes, sont posées sur des éléments de structure du plancher apparemment sans fixation et avec interposition de calages sommaire, à la suite de travaux de transformation des combles exécutés par d'anciens propriétaires ;
M. et Mme X... font valoir que ces vices leur étaient cachés lors de leurs visites, alors qu'ils sont profanes en matière de bâtiment, tandis que que les vendeurs ne pouvaient ignorer ces vices puisqu'ils ont habité le pavillon pendant plusieurs années et disposaient des documents techniques sur les travaux exécutés ;
Ces moyens ne font que réitérer ceux qui ont été développés devant le premier juge et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte ;
S'agissant de la fissuration du limon de l'escalier, de la défectuosité de la VMC de la salle de bains, des dégradations de la clôture extérieure, de tels désordres ne sont pas d'une importance suffisante pour ressortir à l'application des articles 1641 et suivants du code civil ;
En ce qui concerne le plancher du 1er étage et la charpente, si les anomalies retenues par l'expert F... constituent bien des vices cachés, en revanche, rien ne permet de retenir que les vendeurs en auraient eu connaissance avant la vente, l'expert précisant à cet égard que, s'agissant du plancher, des non-techniciens (comme l'étaient les époux Y...) pouvaient ne pas mesurer l'origine de la déformation de ce plancher et en déduire le caractère anormal de la structure " franchisseuse ", et, s'agissant de la charpente, qu'il était possible pour un non-spécialiste de ne pas mesurer parfaitement l'ampleur de l'affaiblissement constitué par les modifications effectuées lors de l'aménagement de l'étage, même « parfaitement visibles pour un non-spécialiste pour autant qu'il accède aux combles ou dans les volumes en pieds de versant », de sorte qu'il n'est pas établi que les vendeurs, dont la qualité de professionnels ne saurait résulter de la profession antérieure d'agent immobilier de M. Y..., de nature commerciale, connaissaient les vices du pavillon qu'ils occupaient ; M. et Mme Y... n'étant pas professionnels du bâtiment comme il a été dit, la circonstance qu'ils aient demeuré dans le bien litigieux pendant plusieurs années ne suffit pas à démontrer qu'ils avaient nécessairement conscience des défauts de structure de leur maison, d'autant plus, d'une part, que la société Logis Services qui était intervenue sur le plancher après un dégât des eaux pour y superposer un parquet flottant, n'avait émis aucune observation sur la faiblesse de celui-ci, et, d'autre part, que les combles étaient difficilement accessibles ; M. X... n'a lui-même découvert les désordres affectant la charpente, selon ses propres écritures (page 6) qu'au début de l'année 2008, lorsqu'il a créé des trappes d'accès aux combles afin d'améliorer leur isolation en ajoutant de la laine de verre ;
La mauvaise foi des acquéreurs ne saurait par ailleurs être déduite de leurs déclarations consignées à l'acte de vente, aux termes desquelles : « le vendeur déclare qu'aucune construction ou rénovation concernant le bien n'a été effectuée dans les dix dernières années. Par la suite, il n'y a pas lieu à application de la législation sur l'assurance dommages ouvrage » et « [le vendeur déclare] avoir procédé à des aménagements intérieurs, lesquels n'ont pas modifié la structure du bâtiment ni l'aspect extérieur des constructions », dès lors que l'expert qui a examiné la facture des travaux effectués en 2003 par la société Logis Services indique que ces travaux n'étaient pas de nature à modifier l'état antérieur du plancher haut du rez de chaussée ni la charpente, qu'ils n'étaient pas à l'origine des désordres et n'avaient pas contribué à leur apparition, de sorte que les déclarations susmentionnées des vendeurs n'étaient pas mensongères ;
Cette connaissance des vices ne saurait davantage être déduite du fait que les vendeurs avaient en leur possession les documents et plans de construction du pavillon, alors que ces plans ne sont pas nécessairement éclairants ni compréhensibles pour des non-professionnels de la construction ;
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés ;
Sur la responsabilité de la SCP H... B... K... C...
M. B..., notaire associé de la SCP H... B... K... C... a mentionné dans l'acte de vente conclu entre M. et Mme X... et M. et Mme Y... « le vendeur déclare qu'aucune construction ou rénovation concernant le bien n'a été effectuée dans les dix dernières années. Par la suite, il n'y a pas lieu à application de la législation sur l'assurance dommages ouvrage ». Le vendeur déclare « avoir procédé à des aménagements intérieurs, lesquels n'ont pas modifié la structure du bâtiment ni l'aspect extérieur des constructions », alors que, dans le titre de propriété des auteurs de M. et Mme Y..., les époux G..., il était indiqué « qu'un dégât des eaux est intervenu depuis la signature de l'avant-contrat et que tous les plafonds entre le rez-de-chaussée et le premier étage se sont effondrés » ;
Par ailleurs, le notaire n'a pas donné connaissance aux acquéreurs du refus de conformité opposé le 7 décembre 2001 à M. et Mme Y..., s'agissant de la modification des façades ;
Si, comme il a été dit, les affirmations de M. et Mme Y... ne sont pas fausses en ce que les travaux qu'ils ont effectués sur les planchers n'ont pas eu pour effet de modifier la structure du bâtiment ni son aspect extérieur, en revanche, le notaire Coric a manqué à son obligation de conseil et de mise en garde à l'égard des acquéreurs en omettant de leur signaler qu'à la suite d'un dégât des eaux (antérieur à l'acquisition de M. et Mme Y...) les plafonds du pavillon s'étaient effondrés, alors que s'ils avaient eu cette information et pris connaissance du refus de conformité du 7 décembre 2001 relatif à la modification des façades, ils auraient pu faire examiner le pavillon par un professionnel du bâtiment et s'apercevoir ainsi des anomalies de structure l'affectant ; le manquement du notaire aux devoirs de sa charge leur a ainsi fait perdre une chance de ne pas acquérir le pavillon ou d'en donner un moindre prix ; à cet égard, la SCP B... ne peut objecter que la vente était parfaite dès la signature de l'acte sous seing privé du 27 mai 2006, alors qu'elle était tenue, indépendamment d'un accord antérieur des parties, d'assurer l'efficacité de l'acte qu'elle recevait au vu des renseignements dont elle disposait et qui n'avaient pas été portés à la connaissance des acquéreurs lors de la signature de l'acte sous seing privé ;
Le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leurs demandes dirigées contre la SCP notariale la SCP H... B... K... C..., la Cour, statuant à nouveau, condamnera celle-ci au paiement de la somme de 20. 000 € au titre de cette perte de chance ;
Sur la responsabilité de la société Transacplus
M. et Mme X... soutiennent qu'en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, la société Transacplus aurait dû connaître les défectuosités de la charpente et du plafond, d'autant plus que le vendeur, M. Y..., avait travaillé au sein de la société Transacplus en qualité de négociateur pendant plusieurs années, et ils se prévalent des conclusions expertales au terme desquelles un « technicien même non spécialiste ne pouvait que s'inquiéter de la configuration actuelle de la charpente et en mesurer totalement les conséquences » ;
Toutefois, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a relevé que la société Transacplus n'était pas professionnelle de la construction et qu'elle n'avait pas failli à son devoir de conseil en omettant de vérifier la conformité aux normes de la structure de la charpente et des planchers du pavillon dont s'agit ;
Sur la responsabilité de la société Logis Services
C'est par des motifs exacts que la Cour adopte que le premier juge a dit que la société Logis Services, entreprise intervenante sur les planchers défectueux, avait manqué à son devoir de conseil en n'informant pas ses clients de la faiblesse desdits planchers, et l'a condamnée à payer à M. et Mme Y... une somme de 19. 118, 30 € en réparation de leur perte de chance ; la société Logis Services ayant été placée en liquidation judiciaire par jugement du 4 janvier 2016 du tribunal de commerce d'Évry, la créance de M. et Mme X... au passif de la liquidation sera fixée à ce montant que les intéressés justifient avoir déclaré entre les mains du mandataire-liquidateur ;
Sur la garantie de la société Generali IARD
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a mis hors de cause la société Generali qui n'est pas l'assureur de responsabilité civile de la société Logis Services mais uniquement son assureur de garantie décennale ;
L'équité ne commande de faire application en la cause des dispositions de au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par défaut,
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leur demande de condamnation dirigée contre la SCP H... B... K... C...,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la SCP H... B... K... C... à payer à M. et Mme X... une somme de 20. 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur perte de chance,
Ajoutant,
Fixe la créance de M. et Mme X... au passif de la liquidation judiciaire de la société Logis Services à la somme de 19. 118, 30 €
Rejette toute autre demande,
Condamne M. et Mme X... et la SCP H... B... K... C... in solidum aux dépens d'appel et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
