Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 02 JUIN 2017
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 02386
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2013- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 11/ 03278
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE PARC DES DUCS agissant par la personne de son syndic, la Société REAL SI-Agence de Soisy-Evry, 19 boulevard des Coquibus 91000 EVRY
ayant son siège au 1 rue DES ECOLES-91540 MENNECY
Représentée par Me Jean-michel HOCQUARD de la SCP HOCQUARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087, substitué sur l'audience par Me Vincent PERRAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087
INTIMÉS
Monsieur Michel X...
né le 03 Juillet 0195 à BALLANCOURT
et
Madame Josiane Y... épouse X...
née le 13 Décembre 1948 à CHAPELLE ROYALE
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Monsieur Matthieu A...
né le 30 janvier 1984
demeurant ...
Représenté par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Représenté par Me Catherine SORAYE-BERRIET, avocat au barreau de PARIS, toque : G 605
Mademoiselle Tiphanie B...
née le 23 juin 1983 à CORBEIL (91)
demeurant ...
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assistée sur l'audience par Me Catherine SORAYE-BERRIET, avocat au barreau de PARIS, toque : G 605
Monsieur Daniel C...
né le 25 février 1971 à MACON (71)
demeurant demeurant ...
Représenté par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assisté sur l'audience par Me Catherine SORAYE-BERRIET, avocat au barreau de PARIS, toque : G 605
Madame Yassina Z... épouse C...
née le 2 novembre 1978 à TRAPPES (78)
demeurant ...
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assistée sur l'audience par Me Catherine SORAYE-BERRIET, avocat au barreau de PARIS, toque : G 605
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et M. Dominique GILLES, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
Mme Dominique DOS REIS a été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Courant 2005, la société Kaufman et Broad a entrepris la construction d'un ensemble de bâtiments sur un terrain sis ...(91). Cette construction entraînant des vues directes sur le fonds voisin de M. et Mme X..., propriétaires de la parcelle BK 264, ces derniers se sont fait consentir, en contrepartie de ces vues, une servitude de passage sur une partie de la rampe d'accès située sur le fonds voisin, à présent soumis au statut de la copropriété et appartenant au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Parc des Ducs. Cette servitude a été intégrée au règlement de copropriété dudit syndicat, établi le 24 février 2006.
En 2010, M. et Mme X... ont partagé leur terrain en trois parties, enclavant de ce fait deux des parcelles issues de cette division, ont vendu l'une d'entre elles à M. et Mme C..., l'autre à M. A... et Mme B..., suivants actes authentiques du 4 février 2010, conservant pour eux la seule partie du terrain bénéficiant d'une issue sur l'impasse des Primevères, les parcelles cédées, enclavées par suite de la division, ne pouvant accéder à la voie publique, la rue des Écoles, que par le passage concédé sur le fonds du syndicat. La servitude de passage instituée au profit des parcelles ainsi cédées a été rappelée aux actes de cession.
Un litige s'est alors élevé entre M. et Mme C..., M. A... et Mme B... et le syndicat des copropriétaires relativement aux modalités d'exercice de la servitude de passage, le syndicat, qui soutenait qu'elle était exclusivement réservée au passage des véhicules et non à celui des piétons, ayant fait poser un portail, commandé électroniquement, d'accès à sa résidence, et refusant d'installer un système de clés Vigik avec digicode à l'intention des bénéficiaires de la servitude de passage et de leurs visiteurs.
C'est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 22 mars 2013, le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Parc des Ducs a assigné M. et Mme X..., M. et Mme C... et M. A... et Mme B... à l'effet d'entendre interdire le passage des piétons sur la rampe d'accès, assiette de la servitude conventionnelle grevant son fonds.
A titre reconventionnel, M. et Mme C... et M. A... et Mme B... ont conclu à la condamnation du syndicat à mettre en place sur le portail d'accès à la résidence un système Vigik selon devis de la société SDMI, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé la signification du jugement.
Par jugement du 2 décembre 2013, le tribunal de grande instance d'Évry a :
- dit que la servitude conventionnelle de passage à charge du fonds propriété du syndicat de la Résidence le Parc des Ducs inclut le passage à pied des propriétaires des parcelles BK 577, 579 et 580,
- débouté le syndicat de l'ensemble de ses demandes,
- condamné le syndicat à procéder à ses frais à l'installation du système Vigik et d'un digicode sur le portail sous astreinte provisoire de 250 € passé trois mois de la signification du jugement, pendant quatre mois,
- débouté M. et Mme X..., M. et Mme C... et M. A... et Mme B... de leurs demandes de dommages-intérêts,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Parc des Ducs à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de 2. 000 € à M. et Mme X... et M. et Mme C... ensemble et celle de 800 € à M. et Mme X...,
condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Parc des Ducs a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 23 mars 2017, de :
au visa des articles 691 et 1134 du code civil,
- dire que la servitude conventionnelle à charge de son fonds n'autorise pas la circulation à pied des propriétaires des parcelles BK 577, 579 et 580,
- enjoindre à M. et Mme C... et M. A... et Mme B... et à toutes personnes de leur chef, à peine d'astreinte de 3. 000 € par infraction constatée, de ne pas circuler à pied sur la rampe d'accès, assiette de la servitude conventionnelle du 24 février 2006 grevant sa propriété,
- en tout état de cause, condamner in solidum M. et Mme X..., M. et Mme C... et M. A... et Mme B... à lui payer les sommes de 4. 422, 20 € à titre de dommages-intérêts et de 4. 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de première instance et d'appel,
- condamner à M. et Mme C... et M. A... et Mme B... à lui payer la somme de 6. 358, 82 € réglée au titre de l'astreinte ordonnée,
M. et Mme X... prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 14 octobre 2014, de ;
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
M. et Mme C... et M. A... et Mme B... prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 23 juin 2014, de :
- dire que la servitude de passage concerne à la fois le passage à pied et avec tout véhicule,
- dire qu'en raison de la division du lot BK 264, la servitude de passage profite à leurs parcelles BK 569, 578 et 580,
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- dire que la mise en place d'un portail diminue la servitude de passage et condamner le syndicat à mettre en place un système Vigik selon devis de la société SDMI, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé la signification du présent arrêt,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 20. 000 € en réparation de leur préjudice, outre celle de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
SUR CE
LA COUR
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir que, dans la commune intention des parties, la servitude litigieuse n'a été consentie que pour permettre à M. et Mme X..., dont le fonds disposait d'une issue sur la voie publique, d'accéder en voiture à leur garage et qu'elle ne peut étendue au-delà de son objet, d'autant plus que l'augmentation des titulaires de cette servitude en aggrave les conditions d'exercice pour le fonds servant ;
Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
En effet, le titre constitutif de la servitude de passage intégré au règlement de copropriété du syndicat indique :
« A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant, la société Kaufman et Broad Promotion 7 constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit d'accès à la parcelle objet du fonds dominant de M. et Mme X... ou successeurs en tous temps et heures et avec tous véhicules »,
et ce libellé clair et précis ne peut, sauf dénaturation, être interprété dans le sens que la conjonction « et » restreindrait le passage sur le fonds servant aux seuls véhicules, au prétexte que le même acte prévoit que « le passage s'exercera exclusivement sur une partie de la rampe d'accès au sous-sol de l'ensemble immobilier ainsi qu'il résulte du plan annexé... » ou que le même règlement évoque la servitude litigieuse en ces termes « Une servitude de passage en voiture sur la rampe d'accès au parking est instituée au profit de la propriété cadastrée section BK no 264 », clause qui est inopposable aux propriétaires du fonds dominant ;
De même, aucune certitude quant à l'intention des parties ne peut être déduite de la procuration donnée par M. X... à son épouse à l'effet de « signer avec la SNC Kaufman et Broad 7 l'acte de constitution de servitude réelle et perpétuelle contenant le droit de passage d'accès voitures institué sur la propriété le Parc des Ducs » ou encore de la mention dudit acte constitutif selon laquelle « les propriétaires des fonds servants et dominants devront entretenir conjointement le passage de manière à ce qu'il soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier... le défaut ou le manque d'entretien les rendra responsables de tous dommages sur les véhicules et les personnes et matières transportées dans la mesure où ces véhicules sont d'un gabarit approprié pour emprunter un tel passage », car si la société Kaufman et Broad qui a concédé la servitude de passage à M. et Mme X... a pu croire que le passage concédé servirait exclusivement aux voitures rejoignant ou sortant de leur garage, en revanche, rien ne permet d'affirmer que M. et Mme X... entendaient exclure tout passage à pied de personnes sur la rampe d'accès, sans quoi la clause constitutive aurait été rédigée différemment, de façon à réserver le passage concédé aux automobiles expréssément ; en l'absence de toute exclusive à cet égard, le syndicat ne peut donc soutenir que le passage des piétons sur la rampe d'accès dont s'agit aggraverait les conditions d'exercice ou d'usage de la servitude, étant observé que la rampe d'accès, bordée d'une bande végétalisée, permet aux piétons de circuler sans danger ;
La servitude conventionnelle offrant à M. et Mme C... et M. A... et Mme B... un passage à pied aussi bien qu'en voiture, les développements du syndicat sur l'état d'enclave résultant de la division du fonds de M. et Mme X... au mépris des droits de leurs acquéreurs et des siens sont inopérants ;
Enfin, la pose d'un portail commandant l'entrée de la résidence constitue bien une diminution des conditions d'exercice de la servitude de passage, de sorte qu'il appartient au syndicat, comme l'a ordonné le tribunal, d'installer un dispositif permettant aux titulaires de la servitude et à leurs visiteurs d'accéder à la rampe d'accès ;
Le dommage dont font état M. et Mme C... et M. A... et Mme B..., soit le retard apporté à la construction de leurs maisons par le fait des recours divers, administratifs et en référé élevés par le syndicat des copropriétaires pour s'opposer à la construction de leurs maisons et interdire le passage d'engins de chantier sur sa rampe d'accès, étant sans lien avec le présent litige relatif à l'usage à pied de la servitude, usage que le syndicat a pu contester sans faire dégénérer en abus son droit d'agir, les intimés seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts ;
Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, excepté celle par laquelle il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme X... une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; statuant à nouveau, la Cour déboutera M. et Mme X... de leur demande sur ce fondement, étant rappelé que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification ;
Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies au cas d'espèce.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions, excepté celle par laquelle il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme X... une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
Déboute M. et Mme X... de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,
Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification,
Rejette toute autre demande,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Parc des Ducs aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
