Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 21 AVRIL 2017
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 17323
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 07592
APPELANTS
Monsieur Eric Vincent X...
né le 12 Décembre 1968 à CLICHY LA GARENNE
et
Madame Anne-Gaëlle Y...épouse X...
née le 06 Mars 1969 à ASNIERES SUR SEINE
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Marine FIANNACCA de la SELARL MARS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0713
INTIMÉES
SARL FIDUCIAIRE IMMOBILIERE DE GESTION " F. I. G " agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 3 Avenue Bugeaud-75116 PARIS
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
SARL PROMEA représentée par son liquidateur provisoire monsieur Stéphane A...
No SIRET : 498 78 7 7 46
ayant son siège au 142, rue de Rivoli-75001 PARIS 01
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée sur l'audience par Me Hélène POZVEK, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
SCI SOCIETE SCCV « LES HELICONIAS » en liquidation amiable représentée par son liquidateur amiable monsieur Stéphane A...
No SIRET : 508 521 101
ayant son siège au 20, rue de l'Opéra-75001 PARIS 01
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée sur l'audience par Me Hélène POZVEK, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 381 804 905
ayant son siège au 4 rue du general foy-75008 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Annie-claude PRIOU GADALA de l'ASSOCIATION BOUHENIC et PRIOU GADALA, avocat au barreau de PARIS, toque : R080
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Mme Laure COMTE, Vice-présidente placée,
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Suivant contrat préliminaire du 1er décembre 2008, M. et Mme X...ont réservé auprès de la société Les Heliconias, vendeur en l'état futur d'achèvement, les lots no 27 et 123 (appartement T2 et parking) dépendant de la copropriété dans la Résidence « Les Héliconias-Les Frangipaniers », lieudit Salle d'Asile aux Abymes (Guadeloupe), dans le cadre d'une opération de défiscalisation (dispositif dit « Girardin »).
L'acte de vente a été reçu en la forme authentique le 5 juin 2009, le prix de 187. 000 € étant financé par un prêt bancaire de la banque Patrimoine et Immobilier pour un montant de 187. 990 €. Le 25 mars précédent de la même année, M. et Mme X...avaient confié un mandat de gestion locative à la société FIG, laquelle a donné à bail, le 21 juin 2010, les lots dont s'agit à M. Z...moyennant un loyer mensuel de 560 € hors charges. Le lendemain, 22 juin 2010, M. et Mme X...ont souscrit auprès de la société DAS, par l'intermédiaire d'un courtier, la société Lyonnaise de Garantie, une assurance garantissant les loyers impayés, les vacances et détériorations locatives. Bien que M. Z...ait cessé de régler son loyer dès le mois de juillet 2010, cette garantie n'a pas été mise en œuvre et, le 8 décembre 2011, la société FIG a indiqué à M. et Mme X...que la garantie était résiliée par l'assureur.
Faisant valoir que les biens par eux acquis moyennant un prix de 187. 000 € étaient évalués par une agence immobilière à un prix de 95. 000 €, M. et Mme X...ont, selon actes extra-judiciaires des 29 avril, 2 et 21, 24 mai 2013, assigné la société Promea, la gérante de celle-ci, la société Les Heliconias, la banque Patrimoine et Immobilier, la société FIG et la société Lyonnaise de Garantie à l'effet de voir annuler le contrat de réservation, le contrat de vente, le prêt bancaire et d'entendre les défendeurs condamnés à leur régler diverses sommes à titre de dommages-intérêts, en réparation de leurs chefs de préjudice.
Par jugement du 17 février 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit nul pour démarchage irrégulier le contrat préliminaire de réservation souscrit par M. et Mme X...auprès de la société Promea, par l'intermédiaire de la société Les Heliconias,
- débouté M. et Mme X...de leur demande de nullité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 5 juin 2009,
- débouté M. et Mme X...de leur demande de nullité du prêt souscrit auprès de la banque Patrimoine et Immobilier,
- débouté M. et Mme X...de leur demande en nullité du contrat de gestion locative souscrit auprès de la société FIG, de leur demande de nullité du contrat de bail conclu avec M. Z...et de leur demande en nullité du contrat d'assurance locative souscrit auprès de la société Lyonnaise de Garantie,
- dit n'y avoir lieu à remise en état,
- débouté M. et Mme X...de leur demande de dommages-intérêts formée à hauteur de la somme de 92. 000 € au titre de la surévaluation du bien vendu,
- débouté M. et Mme X...de leur demande tendant à voir prononce la déchéance du droit de la banque Patrimoine et Immobilier aux intérêts du prêt souscrit,
- condamné la société FIG à verser à M. et Mme X...la somme de 3. 041, 95 € correspondant aux indemnités compensatrices des loyers impayés qui auraient dû être versées jusqu'à la date de résiliation du contrat d'assurance,
- condamné la société FIG à verser à M. et Mme X...la somme de 1. 500 € en réparation de leur préjudice moral,
- débouté la société FIG de sa demande de garantie dirigée contre la société Lyonnaise de Garantie,
- débouté la société Lyonnaise de Garantie de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre M. et Mme X...,
- condamné solidairement la société Promea et la société FIG à payer à M. et Mme X...une somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
M. et Mme X...ont relevé appel, à l'encontre de la société Promea, la société Les Heliconias et la banque Patrimoine et Immobilier, de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 21 février 2017, de :
au visa des articles L. 111-1 du code de la consommation, 1108, 1116, 1147, 1382, 1601-3, 1991, 1992, 1993 du code civil,
- dire que les sociétés Proméa et les Héliconias n'ont pas respecté les dispositions de l'article L. 111-1 du code de la consommation,
- dire qu'elles ont manqué à leur obligation d'information et de conseil,
- dire que la banque Patrimoine et Immobilier a méconnu son devoir de conseil et de mise en garde,
- prononcer la déchéance des intérêts du prêt consenti le 5 février 2009 par la banque Patrimoine et Immobilier et dire que les sommes perçues par l'établissement de crédit au titre des intérêts depuis la souscription du prêt s'imputeront sur le capital restant dû,
- condamner les sociétés Proméa et Héliconias au paiement de la somme de 92. 000 € correspondant à la différence entre le prix d'achat et la valeur réelle du bien immobilier litigieux,
- condamner la société Promea, la société Les Heliconias et la banque Patrimoine et Immobilier à leur payer la somme de 15. 000 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner la société Promea à leur rembourser intégralement les taxes foncières, charges de copropriété, assurance habitation, charges d'agence immobilière, frais d'expertise réglés depuis leur acquisition, soit la somme de 74. 975, 69 € à actualiser au jour du prononcé du présent arrêt,
- condamner la société Promea à leur régler la somme de 51. 701 € au titre du bénéfice fiscal escompté,
- condamner solidairement la société Promea, la société Les Heliconias et la banque Patrimoine et Immobilier au paiement de la somme de 8. 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Les sociétés Proméa, en liquidation judiciaire, et Héliconias, en liquidation amiable, représentées par leur liquidateur judiciaire et amiable M. Stéphane A..., prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 22 février 2017, de :
- dire M. et Mme X...irrecevables et mal fondés en leur appel,
- dire inapplicables les dispositions de l'article L. 111-1 du code de la consommation telles que modifiées par la loi du 17 mars 2014,
- dire que M. et Mme X...ont disposé de tous les renseignements nécessaires quant aux caractéristiques du bien qu'ils entendaient acquérir,
- dire qu'elles n'ont en aucun cas trompé M. et Mme X...en leur faisant croire qu'en réalisant l'opération immobilière ils bénéficieraient de services gratuits tels que l'analyse de leur situation patrimoniale, l'octroi d'un prêt, la gérance locative, les pièces produites faisant état du contenu du package proposé et, par ailleurs, du coût des services optionnels,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme X...de leur demande tendant à la condamnation de la société Promea au remboursement des frais prétendument avancés,
- débouter M. et Mme X...de leur demande de condamnation au paiement à ce titre de la somme de 74. 975, 69 €,
- dire que M. et Mme X...ne rapportent pas la preuve d'une prétendue surévaluation du prix, par eux librement accepté, des biens acquis, qui leur serait imputable,
- dire M. et Mme X...mal fondés à leur reprocher un défaut de devoir d'information et de conseil en n'anticipant pas une prétendue baisse du prix à la revente de leur bien,
- dire, en tout état de cause, que le préjudice de 92. 000 € allégué n'est qu'éventuel car ils n'ont pas revendu leurs biens et qu'il serait, en tout état de cause, dépourvu de lien de causalité avec les manquements invoqués,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté ce chef de demande,
- dire que le contrat de réservation n'a jamais été signé avec la société Promea, pas plus que le mandat de gestion conclu avec la société FIG, qu'en conséquence, M. et Mme X...ne sauraient arguer d'un manquement contractuel de la part de la société Promea,
- dire M. et Mme X...irrecevables en leurs demandes dirigées contre la société Promea, simple mandataire de la société Les Heliconias qui ne pouvait engager sa responsabilité personnelle, sauf à avoir commis une faute personnelle qui, en l'état, n'est nullement démontrée, qu'elle n'a de ce fait pas qualité à défendre,
- dire, en tout état de cause, que M. et Mme X...n'avaient nulle obligation de contracter avec la société FIG et que les fautes de cette dernière sont sans lien de causalité avec la perte alléguée de l'avantage fiscal lié à la loi Girardin,
- dire que M. et Mme X...ne rapportent pas la preuve du préjudice qu'ils allèguent, ayant bénéficié de l'avantage fiscal lié à la loi " Girardin " et ayant bénéficié, du fait de la prescription fiscale, d'une réduction d'impôt de 85. 510 € supérieure de 31. 960 € à celle à laquelle ils pouvaient prétendre, ce qu'ils ne peuvent ignorer,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme X...de leur demande de condamnation de la société Promea à leur payer la somme de 51. 701 € au titre de la perte du bénéfice fiscal « Girardin »,
- débouter M. et Mme X...de toutes autres demandes dirigées contre elles,
- condamner M. et Mme X...à leur payer à chacune une somme de 6. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La banque Patrimoine et Immobilier prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 5 janvier 2016, de :
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- subsidiairement, dans l'hypothèse où le contrat de prêt serait annulé, condamner M. et Mme X...à lui payer la somme de 187. 990 € majorée des intérêts au taux légal correspondant au montant du capital prêté, sous déduction des échéances remboursées par eux dont aura été déduit le montant de la cotisation d'assurance,
- ordonner la compensation par application des articles 1289 et suivants du code civil,
- dire que les garanties seront maintenues jusqu'au remboursement total de la dette de M. et Mme X...,
- condamner in solidum tous intervenants qui seraient jugés responsables de l'annulation de la vente à lui régler la différence entre l'intérêt conventionnel et l'intérêt légal sur la somme de 187. 990 € jusqu'au remboursement effectif des sommes dues,
- condamner in solidum tous intervenants qui seraient jugés responsables de l'annulation de la vente à garantir M. et Mme X...de toutes sommes qu'ils pourraient lui devoir,
- condamner M. et Mme X...ou tous succombants à lui payer la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
SUR CE
LA COUR
Sur l'application des dispositions de l'article L. 11-1 du code de la consommation
Se fondant sur les dispositions de l'article L. 111-1 du code de la consommation prescrivant que tout professionnel communique au consommateur, avant la vente d'un bien, le prix dudit bien ainsi que ses caractéristiques essentielles, M. et Mme X...font valoir que la société Promea et la société Les Heliconias les ont trompés en leur donnant à croire que les services inclus dans le « pack », dont une analyse de leur situation patrimonial, l'octroi d'un prêt, la gérance et la garantie locative, étaient gratuits ;
Toutefois, la version de ce texte invoquée par M. et Mme X...est issue de la loi no 2014-344 du 17 mars 2014 et n'est pas applicable au cas d'espèce, la vente litigieuse ayant été conclue en décembre 2008 : dans sa version applicable aux faits, l'article L. 111-1 du code de la consommation prévoit seulement que tout professionnel vendeur de biens doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien objet de la vente ;
Or, M. et Mme X...ont bien été informés de ces caractéristiques essentielles détaillées dans les plaquettes publicitaires, car ils reconnaissent dans leurs écritures que la société Promea leur a proposé par l'intermédiaire de ses filiales et partenaires commerciaux une offre de défiscalisation globale « accompagnant le client dans toutes les étapes de son projet », que son offre comprenait non seulement la proposition de vente d'un bien immobilier mais également un plan d'épargne fiscal, une offre de prêt destiné à financer le projet, ainsi que la mise en place d'une gestion locative et d'une garantie locative ; dans la plaquette publicitaire, il était également indiqué que le promoteur s'engageait à prendre en charge les frais de notaire, frais d'hypothèque, frais de procuration, frais de montage, intérêts intercalaires jusqu'à la mise à disposition du bien, ainsi que les frais d'établissement du règlement de copropriété ;
L'étude personnalisée réalisée par la société Fidelium indique que l'opération est financée en son entier par un prêt au taux de 5, 4 % l'an sur 20 ans, hors assurance, et met en balance, d'une part, la moyenne des sommes mensuelles à débourser au titre des remboursements d'emprunt, des frais de gestion locative, des charges de copropriété, des taxes foncières, d'assurance de loyers impayés, d'autre part, de la moyenne des entrées, soit les loyers, les économies d'impôts incluant charges et déficits déductibles ;
Rien ne permettait donc à M. et Mme X...de croire, de bonne foi, que l'ensemble de ces services étaient gratuits et, au contraire, ils pouvaient se convaincre, à l'étude de ces documents et de la présentation d'une opération globale, que le prix d'achat intégrait les prestations des divers intervenants, les dispensant de toutes démarches tels que déplacements en Guadeloupe, recherche de financement, recherche de locataire, paiement de frais d'enregistrement, établissement d'un règlement de copropriété, notamment ;
Il ressort suffisamment de ces documents pré-contractuels que M. et Mme X...ont été informés qu'ils achetaient non pas seulement un bien immobilier au prix du marché mais un « produit financier » défiscalisant intégrant plusieurs services dont la rémunération était intégrée dans le prix d'achat, lequel servait également de support à l'opération de défiscalisation ; M. et Mme X...ont ainsi contracté, en toute connaissance de cause, une opération ayant pour objectif de défiscaliser les revenus de leur patrimoine ;
Enfin, la valeur vénale de leur bien n'est pas connue avec certitude, les évaluations produites aux débats pour le seul appartement variant entre 95. 000 €, 107. 100 € et 120. 000 € et ayant été effectuées après une baisse notable des prix sur le marché immobilier outre-mer, notamment imputable à la multiplication des programmes de défiscalisation, circonstances que la venderesse ou sa gérante ne pouvaient connaître en 2008 lorsqu'elles ont commercialisé leur programme ;
M. et Mme X...ne démontrent pas davantage que la société Promea ou la société Les Heliconias auraient manqué à leur devoir d'information en leur celant les risques de cette opération eu égard aux perspectives de développement local et de rentabilité locative, alors qu'aucune garantie ne leur a été promise, hormis celle d'un loyer brut de 560 € pendant douze mois à compter de la mise à disposition du bien, que le bien a été donné en location dès le 21 juin 2009, puis dès l'expulsion du locataire, redonné en location pour un montant de 563, 08 € hors charges, d'où il suit que la rentabilité escomptée a été atteinte, l'insolvabilité du premier locataire ne pouvant être reprochée aux intimées ; quant au bénéfice fiscal attendu, M. et Mme X...se bornent à alléguer qu'il risque d'être retiré du fait des impayés de loyer, mais il ressort de la lettre de la DGF d'Ermont du 18 avril 2016 relative à la seule réduction d'impôt pour l'année 2013 (les années 2009 à 2012 étant prescrites) que les époux X...ont pu défiscaliser comme prévu leur impôt sur le revenu pendant cinq années, la modification du prix de revient servant de base de calcul à la réduction d'impôt aboutissant seulement à une rectification à hauteur de la somme de 8. 000 € déduite à tort pour l'année 2013 ;
Le jugement sera, par conséquent, confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme X...de leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre la société Promea et la société Les Heliconias ;
Sur la responsabilité contractuelle de la société Promea
M. et Mme X...font grief à la société Promea de leur avoir imposé la société FIG en qualité de gestionnaire de leur bien, laquelle s'est révélée gravement défaillante dans l'exécution de ses obligations ;
C'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a relevé qu'aucun contrat n'avait été signé entre M. et Mme X...et la société Promea et que cette dernière n'avait souscrit aucun engagement à leur égard ;
Enfin, rien n'établit que M. et Mme X...auraient été contraints de souscrire un contrat de garantie locative avec cette société Fig et n'auraient pas eu la possibilité de proposer un autre gestionnaire ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les prétentions de M. et Mme X...à l'encontre de la société Promea ;
Sur le devoir de conseil et de mise en garde de la banque Patrimoine et Immobilier
M. et Mme X...reprochent à la banque Patrimoine et Immobilier de ne pas les avoir mis en garde sur les risques de l'opération et en déduisent que les intérêts au taux contractuel afférents au prêt souscrit ne sont pas exigibles ;
Cependant, ils ne sont pas fondés, pour caractériser les risques qu'ils invoquent, à faire état de l'accumulation de loyers impayés par M. Z..., locataire mis en place par la société Lyonnaise de Garantie, alors que cette circonstance est sans lien avec le devoir de conseil de la banque et ne résulte que de la carence de la société Lyonnaise de Garantie à mettre valablement en œuvre la garantie locative, étant observé que le risque d'impayés est inhérent à toute mise en location d'un bien et n'a pas à faire l'objet d'une information spécifique ;
Il sera également rappelé que la banque Patrimoine et Immobilier n'était pas l'initiatrice de l'opération et n'est intervenue, postérieurement à la signature d'un contrat préliminaire de réservation, que pour mettre à disposition des emprunteurs des fonds en vertu d'un prêt dont il n'est même pas soutenu qu'il ne serait pas en adéquation avec les capacités financières des emprunteurs, étant encore observé que M. X...exerce la profession de consultant et qu'il s'était entouré avant de contracter l'opération litigieuse des conseils de spécialistes du mécanisme de défiscalisation « Girardin », après avoir comparé plusieurs investissements de ce type par l'intermédiaire de la société Fidelium ;
Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis la banque Patrimoine et Immobilier hors de cause ;
Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies au cas d'espèce.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. et Mme X...aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
