Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 21 AVRIL 2017
(no , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/10168
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mars 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG no 12/09822
APPELANTES
SCI MANU ISABELLE gérant Monsieur Manuel X...
domicilie en cette qualite au dit siège
No SIRET : 441 00 7 1 50
ayant son siège au 96 rue des Rosiers - 93400 SAINT OUEN
Représentée et assistée sur l'audience par Me Chantal DE MAUBEUGE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1456
SARL LA PICARDE ET L'AUTRE Gérant : Monsieur Manuel X... domicilié au siège
ayant son siège au 96 rue des Rosiers - 93400 SAINT OUEN
Représentée et assistée sur l'audience par Me Chantal DE MAUBEUGE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1456
INTIMÉS
Monsieur Pascal Y...
né le 01 Septembre 1957 à BOULOGNE-BILLANCOURT
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435, substitué sur l'audience par Me Maxime BUSSIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : E490
SASU SERPAUL Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 444 427 116, représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.
No SIRET : 444 42 7 1 16
ayant son siège au 34-38, rue Camille Pelletan - 92300 LEVALLOIS PERRET
Représentée par Me Thierry SERRA de l'AARPI SERRA ABOUZEID ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280
Assistée sur l'audience par Me Cécile CESSAC, avocat au barreau de PARIS, toque : E1452, substitué sur l'audience par Me Maëlle BLAZEJCZYK, avocat au barreau de PARIS, toque : E1452
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 Mars 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Mme DOS REIS a été entendue en son rapport
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique reçu le 29 juillet 2002 par M. Y..., la SAS Serpaul a vendu à la SCI Manu Isabelle les lots no 3, 5 et 7 de la copropriété dans l'immeuble sis 96 rue des Rosiers à Saint-Ouen (93), correspondant à une boutique, un appartement et une cave, moyennant le prix de 73.175 €.
Ces biens étant grevés d'une inscription d'hypothèque par les obligataires de la société Sofina pour sûreté d'une somme de 77.796.000 F (11.859.923,75 €) ayant effet jusqu'au 4 novembre 2014, l'acte de vente indiquait que le vendeur devrait, pour le cas où il existerait « un ou plusieurs créanciers inscrits de son chef ou de celui des précédents propriétaires, régler l'intégralité des sommes pouvant lui êtres dues, supporter s'il y avait lieu les frais de purge et rapporter, à ses frais, les mainlevées des inscriptions au plus tard dans le délai de six mois de l'acte et les certificats de radiation correspondants dans les meilleurs délais ».
Au chapitre « Situation hypothécaire », il était précisé : « Un renseignement sommaire hors formalités délivré le 29 mai 2002 du chef du vendeur et des précédents propriétaires révèle une inscription hypothécaire conventionnelle prise au profit de la masse des obligataires de la société Sofina le 2 décembre 1997 volume 1997 V no 3296 pour sûreté de la somme en principal de 77.796.000 F ayant effet jusqu'au 4 novembre 2014. Le vendeur déclare que la société Sofinapar a fait apport à titre de fusion à la société Serpaul, venderesse aux présentes, de la totalité de son patrimoine, actif et passif, suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 1999. Le vendeur déclare que la situation hypothécaire résultant du renseignement sus-visé est identique à la date de ce jour et n'est susceptible d'aucun changement. Il s'engage à rapporter la mainlevée de ladite inscription dans les six mois des présentes ».
Cette inscription a été renouvelée les 3 mars 2003, 2 août 2005, 26 avril 2006, pour un montant de 3.146.011 € au profit des créanciers subrogés ou cessionnaires.
En 2011, la SCI Manu Isabelle qui souhaitait consentir à la Société Générale sur ses lots une hypothèque pour sûreté d'un prêt immobilier a dû offrir un autre de ses biens en garantie en raison de cette inscription qui n'avait pas été levée.
C'est dans ces conditions que la SCI Manu Isabelle et la SARL Picarde et l'Autre, société exploitante du fonds de commerce de restauration installé dans les murs de la boutique, ont assigné, selon actes extra-judiciaire des 4 et 7 juin 2012, M. Y... et la SAS Serpaul à l'effet de les voir condamner à donner mainlevée de cette inscription et à leur payer diverses indemnités en réparation de leurs préjudices.
L'acte authentique de mainlevée a été établi par M. Z..., notaire, le 10 septembre 2012 et l'inscription correspondante a été radiée.
Par jugement du 26 mars 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- dit les sociétés Manu Isabelle et la Picarde et l'Autre recevables à agir,
- les a déboutées de leurs demandes,
- les a condamnées à régler à M. Y... la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Les sociétés Manu Isabelle et la Picarde et l'Autre ont relevé appel de ce jugement dont elles poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 11 février 2016, de :
au visa des articles 1147 et 1382, 2440 et 2441, alinéa 3, du code civil,
- dire que M. Y... a manqué à son obligation de résultat, ayant reçu mandat des parties et une provision, en ne faisant pas radier l'inscription d'hypothèque grevant les lots no 2, 5, 7, 9 vendus à la SCI Manu Isabelle,
- dire, en conséquence, qu'il a commis une faute entraînant sa responsabilité envers la SCI Manu Isabelle sur le fondement de l'article 1147 du code civil et envers la SARL la Picarde et l'Autre, sur le fondement de l'article 1382 du même code,
- dire que la SAS Serpaul a commis une faute contractuelle et manqué à son obligation de délivrer les lots vendus libres de toute hypothèque passé six mois de la signature de l'acte authentique de vente,
- dire que cette faute a entraîné sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de la SARL la Picarde et l'Autre,
- dire que cette faute a fait obstacle à le vente des murs et du fonds de commerce à M. A...,
- dire que la SCI Manu Isabelle a subi un grave préjudice du fait de l'impossibilité de vendre les murs à M. A... pour le prix de 350.000 € alors que la Société Générale estimait ces murs à la somme de 162.000 € lors de l'établissement du prêt hypothécaire, en conséquence, condamner solidairement les intimés à lui payer la somme de 150.000 € en réparation de sa perte de chance avec une plus-value minimum de ce montant,
- dire qu'en raison de l'inscription hypothécaire et de l'impossibilité de vendre et de récupérer le prix de vente de 350.000 €, la SCI Manu Isabelle a été contrainte de contracter un prêt hypothécaire sur un autre bien pour un coût de 24.810,21 € et condamner in solidum M. Y... et la SAS Serpaul à l'indemniser,
- dire que sa perte financière s'est élevée chaque année, depuis l'assignation, à la somme de 350.000 € (prix espéré) diminué du montant immobilisé éventuellement nécessaire à un autre achat (91.020 € empruntés à la Société générale) soit 258.980 € x 5 % (taux de placement) x quatre années, soit 51.796 €, et condamner in solidum M. Y... et la SAS Serpaul à lui verser cette somme,
- dire que la SARL la Picarde et l'Autre a subi un grave préjudice du fait de l'impossibilité de céder son fonds au prix de 250.000 € conformément aux stipulations de l'acte du 28 juillet 2011, préjudice dû aux violations de leurs obligations par le vendeur et le notaire instrumentaire, dont ils doivent réparation sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
dire que la perte qu'elle a subie en raison de l'obligation de maintenir son activité s'est élevée entre les années 2011 à 2012 à la somme de 40.335 € (33.144 € : bénéfice 211 + 120.000 € (12.000 €) salaire gérant – 4.809 € de bénéfice 2012) et condamner in solidum M. Y... et la SAS Serpaul à lui régler cette somme,
- constater que la cession du fonds à hauteur de la somme de 250.000 € correspond à 1,25 fois le chiffre d'affaires de 2011 et encore à 7,5 fois le bénéfice,
- constater qu'en raison de la baisse tant du chiffre d'affaires que du bénéfice, l'évaluation du fonds en 2012 ne peut être supérieure à un montant de 203.293,75 € entraînant une diminution de l'évaluation du fonds de 46.706,5 €,
- condamner, en conséquence M. Y... et la SAS Serpaul à l'indemniser de cette perte de chance à hauteur de la somme de 46.706,25 €,
- condamner M. Y... et la SAS Serpaul à payer à chacune d'elles une somme de 2.500 € u titre des frais irrépétibles de première instance et de 4.000 € pour ceux d'appel, en sus des entiers dépens.
La SAS Serpaul prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 11 septembre 2015, de :
au visa de l'article 1147 du code civil,
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu le principe de sa responsabilité et rejeté sa demande de garantie à l'encontre de M. Y...,
- statuant à nouveau, dire qu'elle n'a commis aucune faute dans le cadre de l'exécution du contrat du 29 juillet 2002,
- dire que, compte tenu du mandat donné à M. Y..., chargé de l'exécution des diligences nécessaires à l'effectivité de l'acte, ce dernier a immanquablement engagé sa responsabilité,
- dire, en conséquence, que M. Y... devra la relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- en tout état de cause, débouter les sociétés Manu Isabelle et la Picarde et l'Autre de toutes leurs demandes,
- les condamner au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
M. Y... prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 14 septembre 2015, de :
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- condamner in solidum les sociétés Manu Isabelle et la Picarde et l'Autre à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
SUR CE
LA COUR
Sur les fautes de M. Y... et de la SAS Serpaul
C'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a retenu que la SAS Serpaul avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers les sociétés Manu Isabelle et la Picarde et l'Autre dès lors qu'elle n'avait pas exécuté son engagement de rapporter la mainlevée de l'inscription hypothécaire grevant les lots vendus dans les six mois de la signature de l'acte authentique ; la SAS Serpaul qui a avait contracté personnellement cet engagement ne saurait voir écarter sa responsabilité au motif que M. Y... n'a pas effectué les diligences à sa charge, alors que celles-ci lui incombaient au premier chef vis-à-vis de l'acquéreur en sa qualité de venderesse ;
En droit, la radiation d'une inscription hypothécaire nécessite le dépôt au Service de la publicité foncière d'une expédition de l'acte authentique portant consentement du créancier à la mainlevée, ou d'un jugement l'ordonnant ; il s'ensuit que la radiation de l'inscription d'hypothèque grevant les lots vendus devait nécessairement faire l'objet d'un acte authentique établi par un notaire, que, dans le cadre des devoirs de sa charge et de son obligation de conseil, M. Y... se devait, même en l'absence de mandat spécial de la part de la SAS Serpaul, d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il recevait soit en accomplissant les formalités nécessaires à la mainlevée des sûretés inscrites sur le bien objet de la vente, soit en rappelant à la SAS Serpaul son engagement d'obtenir cette mainlevée dans les six mois de la signature de l'acte ; M. Y... pouvait d'autant moins se dispenser d'obtenir la mainlevée de cette inscription qu'il avait constitué une provision à valoir sur les frais de l'acte de mainlevée à établir pour le compte du vendeur et avait acté l'engagement exprès de ce dernier de rapporter cette mainlevée dans les six mois de la conclusion de l'acte de vente ;
Quant à la portée de l'inscription grevant les lots objet de la vente, M. Y... ne peut soutenir que « malencontreusement renouvelée par les créanciers subrogés expressément dépourvus de tout droit [elle] n'était le reflet d'aucun droit d'hypothèque » et ne représentait qu'une « scorie affectant le fichier immobilier », alors que cette inscription, publiée et régulièrement renouvelée au Service de la publicité foncière en garantie d'une somme de 3.146.011 € rendait, de fait, les biens dont s'agit indisponibles à la vente comme pour servir de sûreté à un emprunt immobilier ; enfin, il ne peut davantage soutenir, au terme d'explications alambiquées, qu'il incombait aux appelantes de se rapprocher des créanciers pour obtenir la mainlevée de l'inscription litigieuse et que, si elles « avaient effectué une recherche hypothécaire, elles auraient constaté l'existence de trois actes de mainlevée reçus par M. Z..., notaire, le 10 septembre 2012 », alors que ces actes sont postérieurs à l'assignation ;
Dès lors, le jugement étant infirmé, M. Y... sera dit co-responsable du préjudice de la SCI Manu Isabelle et de la SARL la Picarde et l'Autre et tenu in solidum avec la SAS Serpaul de le réparer ;
Sur la garantie du notaire
Dans les rapports respectifs de la venderesse et du notaire, la responsabilité du dommage sera partagée à raison de 2/3 pour la SAS Serpaul qui n'a déployé aucune diligence dans les six mois de la vente pour parvenir à un accord des créanciers inscrits afin de faire radier l'hypothèque, en dépit de son engagement exprès consigné à l'acte de vente, et d'1/3 pour M. Y... qui, comme il été retenu, a manqué à son devoir d'assurer l'acte qu'il recevait ; en conséquence, M. Y... sera condamné à garantir la SAS Serpaul des condamnations prononcées en principal, à hauteur d'un tiers ;
Sur le préjudice de la SCI Manu Isabelle et de la SARL la Picarde et l'Autre
Les sociétés Manu Isabelle et la Picarde et l'Autre produisent aux débats, pour étayer leurs demandes de réparation, une promesse de vente à M. A... du fonds de commerce de la SARL la Picarde et l'Autre datée du 28 juillet 2011, conclue pour un montant de 350.000 € incluant le prix des murs, et prévoyant une condition suspensive relative à la vente concomitante desdits murs par la SCI Manu Isabelle ;
Toutefois, ce document sous seing privé qui n'a pas de date certaine est dépourvu de toute force probante, étant observé que les appelantes elles-mêmes font observer que le prix de 250.000 € pour le fonds de commerce était sans rapport avec la valeur réelle dudit fonds évalué à 162.000 € par la Société générale ; aucune indemnisation ne peut donc être fondée sur l'échec allégué de cette vente des murs et du fonds et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SARL la Picarde et l'Autre de ses demandes ;
Il reste que l'inscription grevant les lots de la SCI Manu Isabelle les a rendus indisponibles pour servir de gage hypothécaire à un prêt bancaire, comme en atteste l'avenant du 9 novembre 2011 au contrat de prêt conclu entre cette dernière et la Société Générale, laquelle devait prendre une sûreté sur les lots de la rue des Rosiers, mais qui, connaissance prise de l'inscription hypothécaire des créanciers de la SAS Serpaul, a modifié sa garantie en inscrivant une hypothéque sur un autre bien immeuble, sis 16 rue Myrtille Beer à Saint-Ouen, appartenant à la SCI Étienne Dolet ; M. B..., notaire, confirme que cette modification a été proposée par la banque en raison de l'existence de l'inscription litigieuse ;
La radiation de l'inscription hypothécaire étant intervenue le 10 septembre 2012, l'indisponibilité des biens en cause entre les mois de novembre 2011 et septembre 2012 sera réparée par l'allocation d'une indemnité de 8.000 €, le jugement étant infirmé en ce qu'il a débouté la SCI Manu Isabelle de sa demande de réparation ;
Le jugement sera infirmé en ce qu'il condamné les sociétés Manu Isabelle et la Picarde et l'Autre à régler à M. Y... la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens et, en équité, M. Y... et la SAS Serpaul seront condamnés in solidum à payer à la SCI Manu Isabelle la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le autres parties seront déboutées de leurs prétentions sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement en ce qu'il a mis hors de cause M. Y..., en ce qu'il a débouté la SCI Manu Isabelle de ses demandes, et en ce qu'il a condamné les sociétés Manu Isabelle et la Picarde et l'Autre à régler à M. Y... la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
Statuant à nouveau,
Condamne in solidum M. Y... et la SAS Serpaul à payer à la SCI Manu Isabelle la somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts,
Condamne M. Y... à garantir la SAS Serpaul de cette condamnation à hauteur du tiers,
Confirme le jugement pour le surplus,
Condamne in solidum M. Y... et la SAS Serpaul à payer à la SCI Manu Isabelle la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. Y... et la SAS Serpaul in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
