Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 31 MARS 2017
(no, 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 10573
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mars 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS 01- RG no 11/ 17136
APPELANTS
Monsieur Olivier X...
demeurant...
Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assisté sur l'audience par Me Benoit GICQUEL et Me Astrid REBILLARD, avocats au barreau de RENNES
SCI SCI MANDALLA agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 20, Boulevard de Laval-35500 VITRE
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée sur l'audience par Me Benoit GICQUEL et Me Astrid REBILLARD, avocats au barreau de RENNES
INTIMÉS
Monsieur Jérôme Y... notaire associé, domicilié au siège de la SCP Y... ET ASSOCIES
né le 16 Septembre 1964 à PARIS 8
demeurant...
Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Représenté et assistée sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Monsieur Gérard Z...
demeurant...
Représenté par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
Assistée sur l'audience par Me Marie-Luce BALME, avocat au barreau de CHAMBERY
SCI AMAN représentée par son Gérant
ayant son siège au Allée des Champs Locquets-74120 Megève
Représentée et assistée sur l'audience par Me Patrick MCKAY de la SELARL MCKAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0514
SCP Y... et ASSOCIES prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 321 07 9 1 05
ayant son siège au...
Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Représenté et assistée sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SARL EURL GERARD Z... Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 520 99 4 5 26
ayant son siège au 377 Avenue Charles Feige-74120 MEGEVE
Représentée par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
Assistée sur l'audience par Me Marie-Luce BALME, avocat au barreau de CHAMBERY
Société MAF MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS agissant en la personne de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège au 9, rue de l'Amiral Hamelin-75783 Paris cedex 16
Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
Assistée sur l'audience par Me Marc FLINIAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0146
SARL SARL LAURENT ALLARD IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 423 660 828
ayant son siège au 87, rue Ambroise Martin-74120 MEGEVE
Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155
Assistée sur l'audience par Me Ghislain DECHEZLEPRETRE de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 Mars 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
M. Gilles a été entendu en son rapport.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 20 décembre 2010 rédigé et reçu par M. Jérôme Y..., notaire associé, la SCA Aman a promis de vendre à M. X..., qui se réservait la faculté de l'acquérir, un chalet sis à Megève, allée des Champs Locquets, moyennant le prix de 10 226 750 € outre la somme de 273 250 € correspondant au prix des biens mobiliers. M. X... acquittait par chèque l'indemnité d'immobilisation de 525 000 € stipulée par les parties.
L'acte authentique de vente, rédigé et reçu par le même notaire, a été signé le 8 mars 2011, la SCI Mandalla figurant en qualité d'acquéreur substitué.
Cette vente immobilière a été réalisée par l'entremise de la SARL Allard Immobilier exerçant l'activité d'agent immobilier.
Exposant avoir été victimes de fausses déclarations du vendeur et de manoeuvres dolosives ayant eu pour but, afin de les déterminer à acquérir, de leur dissimuler que l'aménagement du sous-sol du chalet en espace d'habitation avait été réalisé sans autorisation d'urbanisme, M. X... et la SCI Mandalla ont assigné leur vendeur et le notaire, suivant actes extrajudiciaires des 2 et 9 novembre 2011, aux fins de dommages et intérêts, en particulier pour dol du vendeur.
La SCI Aman a appelé en garantie l'EURL Gérard Z... et M. Z..., architecte à qui elle avait confié des travaux d'aménagement du chalet, la société Mutuelles des Architectes de France (MAF) assureur de la responsabilité de ce professionnel et la SARL Allard Immobilier.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 12 mars 2015 a :
- débouté la SCI Mandalla et M. X... de leur demande aux fins de dire que la SCI Aman avait commis un dol,
- condamné M. X... à payer à la SCI Mandalla la somme de 273 250 € outre les intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2011 au titre des meubles,
- débouté la SCI Mandalla et M. X... de leur demande contre la SCP Y... et Associés et M. Y...,
- Mis hors de cause l'EURL Gérard Z..., M. Z..., la MAF et la SARL Laurent Allard Immobilier,
- débouté la SCI Aman de sa demande de dommages et intérêts,
- débouté la SCI Mandalla et M. X... du surplus de leur demande,
- condamné la SCI Mandalla et M. X... à payer à la SCI Aman, à la SCP Y... et Associés à M. Jérôme Y... et à la société Laurent Allard Immobilier la somme de 2 000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté l'EURL Gérard Z..., M. Z... et la MAF de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Mandalla et M. X... aux dépens.
Dans leurs conclusions du 11 janvier 2017, la SCI Mandalla et M. X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1382 et 1116 du code civil ;
- vu l'article 564 du code de procédure civile ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. X... au paiement de la somme de 273 250 € outre les intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2011 au titre des meubles ;
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;
- déclarer irrecevable la demande de la SCI Aman à l'encontre de M. X... quant au paiement d'une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, s'agissant d'une demande nouvelle ;
- dire que les deux concluants ont été victimes de propos mensongers de la part de la SCI Aman et de son architecte, M. Z... ;
- dire que la SCP Y... et Associés a manqué à son obligation de conseil à l'égard des concluants ;
- condamner in solidum la SCI Aman et la SCP Y... et Associés à leur payer une somme de 2 130 572 € au titre du préjudice lié au dol ;
- condamner in solidum la SCI Aman et la SCP Y... et Associés au paiement d'une somme de 525 000 € au profit de M. X... au titre de la restitution de l'indemnité d'immobilisation et subsidiairement au profit de la SCI Mandalla ;
- condamner in solidum la SCI Aman, l'EURL Z..., M. Z... et la SCP Y... et Associés au paiement d'une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la SCI Aman, l'EURL Z..., M. Z... et la SCP Y... et Associés aux entiers dépens.
Dans leurs conclusions du 16 février 2017, la SCP Y... et Associés et M. Y..., intimés, prient la Cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions s'agissant de l'absence de responsabilité
du notaire ;
- à titre subsidiaire
-vu l'article 1240 du code civil ;
- débouter la SCI Aman de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre les concluants ;
- en tout état de cause
-condamner la SCI Aman, M. Z..., et l'EURL Z..., à relever et garantir les concluants de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux ;
- condamner la SCI Mandalla, M. X... et toute autre partie succombante à payer aux concluants la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux entiers dépens.
Par conclusions du 09 février 2017, M. Z... et l'EURL Z... prient la Cour de :
- vu les articles 9, 1116, 1147 et 1382 du code civil ;
- confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions ;
- dire que la SCI Mandalla et M. X... ne rapportent pas la preuve du dol dont ils prétendent avoir été victimes ;
- dire à tout le moins que la perte de chance que prétend avoir subi la SCI Mandalla n'est pas fondée, que ce soit dans son principe ou dans son quantum ;
- déclarer la demande de M. X... irrecevable ;
- débouter en conséquence purement et simplement la SCI Mandalla et M. X... de l'ensemble de leurs demandes ;
- subsidiairement
-dire que l'appel en garantie diligenté par la SCI Aman contre les concluants n'est pas justifié ;
- dire que la SCI Aman ne rapporte pas la preuve des fautes qu'elle prétend reprocher a son architecte ;
- dire que le lien de causalité entre la faute qui pourrait être reprochée aux concluants et le préjudice que pourrait subir la SCI Aman si elle était condamnée à rembourser a la société Mandalla et M. X... une partie du prix de vente, a titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance, n'est pas établi puisqu'il résulte des pièces produites que la SCI Aman avait parfaitement connaissance au moment ou elle a vendu le chalet à M. X... de ce que le sous-sol était aménagé en pièces habitables ;
- débouter en conséquence la SCI Aman de ses demandes contre les concluants ;
- condamner la SCI Aman et M. X... ou tout autre succombant a verser aux concluants la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux entiers dépens.
Par conclusions du 24 septembre 2015, la SARL Laurent Allard Immobilier prie la Cour de :
- vu l'article 9 du code de procédure civile ;
- vu l'article 1134 du code civil ;
- à titre principal
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a mise hors de cause ;
- condamner tout succombant à payer à lui payer la somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
- subsidiairement
-dire que sa faute n'est pas démontrée ;
- dire que la SCI Mandalla et M. X... ne démontrent pas la réalité de leurs préjudices ;
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formées contre elle ;
- dire que la SCI Aman, l'EURL Gérard Z..., M. Gérard Z... devront la relever et la garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle ;
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions du 24 septembre 2015, la MAF prie la Cour de :
- débouter la SCI Mandalla et M. X... de l'intégralité leurs demandes ;
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
- subsidiairement
-dire que la garantie de la MAF s'appliquera dans les limites et conditions de la police, qui contient une franchise opposable aux tiers lésés ainsi qu'un plafond de garantie au titre des dommages immatériels non consécutifs à des dommages matériels de 500 000 € hors actualisation ;
- dire que toute condamnation de la MAF ne pourrait excéder ledit plafond ;
- condamner solidairement la SCI Mandalla et M. X... à 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner en tous les dépens.
Par conclusions du 27 janvier 2016, la SCI Aman prie la Cour de :
- vu l'article 1116 du code civil ;
- vu l'absence de tout dol émanant de la SCI Aman, de ses associés et de ses dirigeants ;
- vu les articles 1134 et 1147 du code civil ;
- vu l'article L. 124-3 du code des assurances ;
- vu l'article 1382 du code civil ;
- vu les fautes commises par le notaire, l'agent immobilier, l'architecte (la MAF) et le lien de causalité entre l'ensemble de ces fautes et le dommage que pourrait subir la SCI Aman si elle devait être condamnée par la Cour ;
- vu les fautes commises par les appelants qui ont directement participé à leur propre préjudice en signant la vente définitive alors qu'ils étaient conscients, ainsi que les avocats des appelants, des problèmes possibles liés à « l'aménagement » du sous-sol du chalet ;
- prendre acte que M. X... sollicite la confirmation du jugement concernant sa
condamnation à payer les meubles du chalet à la SCI Aman et que cette condamnation
été réglée ;
- principalement
-débouter les appelants, ainsi que toutes les autres parties, de toutes demandes, fins et
conclusions dirigées à l'encontre de la SCI Aman ;
- condamner les appelants à payer à la SCI Aman la somme de 15 000 euros à titre de
dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- subsidiairement, en cas de condamnation
-diminuer, dans de très fortes proportions, le montant des dommages et intérêts qui
pourrait être alloué à la SCI Mandalla et/ ou M. X... ;
- ce faisant
-condamner M. Gérard Z..., l'Eurl Gérard Z..., la MAF, la SARL Laurent Allard et la SCP Y... et Me Jérôme Y... à la garantir solidairement et indéfiniment de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle des actions engagées par M. X... et la SCI Mandalla ;
- en tout état de cause
-condamner la SCI Mandalla, M. X... ainsi que toutes parties succombantes à lui payer la somme de 10 000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
SUR CE
LA COUR
Sur la condamnation au titre du prix des meubles
Il est constant que le chèque remis par M. X... en paiement des meubles, d'un montant de 273 250 € lui a été retourné et n'a pas été encaissé dans l'attente d'un virement bancaire. La confirmation demandée sur ce point par la SCI Aman et les appelants sera donc prononcée.
Sur l'existence du dol allégué
A l'appui du dol allégué, la SCI Mandalla et M. X... font valoir que les époux A... associés de la SCI Aman qui avait acquis l'immeuble en 1999 moyennant le prix de 1 829 388 € auraient volontairement trompé l'acquéreur sur les qualités substantielles de l'immeuble en usant :
- de la remise d'un faux plan du sous-sol, censé avoir accompagné le permis de construire du 24 août 2007,
- de la remise d'une attestation de l'architecte, M. Z..., laissant croire à la conformité du chalet aux règles d'urbanisme,
- de déclarations mensongères contenues à la fois dans le projet d'acte de vente du 17 décembre 2010 et l'acte de vente définitif, aux termes desquelles tous les travaux de rénovation qui avaient été effectués l'avaient été sous le bénéfice d'autorisation ou de déclaration préalable.
Pour contester les manoeuvres dolosives qui lui sont imputées et affirmer l'absence de preuve de toute intention dolosive de sa part ou de celle de ses dirigeants associés, la SCI Aman soutient que :
- elle n'a jamais communiqué directement avec M. X... ou la SCI Mandella jusqu'à la signature de l'acte définitif,
- les documents et informations nécessaires à la rédaction des actes de vente ont été réunis soit par l'agent immobilier qu'elle avait mandaté, soit par le notaire qu'elle avait choisi, soit par l'architecte qu'elle avait également mandaté,
- les époux Philip et Clare A..., ses co-gérants sont de nationalité britannique, résident à Londres et ne parlent ni n'écrivent le français, ce qui a motivé le recours à des professionnels reconnus tels le notaire, l'architecte ou l'agent immobilier,
- c'est dans ces conditions que le prétendu faux plan du sous sol censé accompagner le permis de construire du 24 août 2007 et l'attestation de l'architecte relatifs à la conformité du chalet aux règles d'urbanisme ont été fournis au notaire par l'architecte M. Z... par le truchement de l'agent immobilier, sans la moindre intervention des époux A... ou de la SCI Aman, toujours demeurés en dehors de ces conversations dont ils n'ont pas même été tenus informés,
- le SCI Aman soutient d'ailleurs que Mme Clare A... avait spontanément écrit au notaire le 2 février 2011 pour s'inquiéter de savoir si celui-ci attendait de sa part d'autres informations, précisant qu'elle avait reçu de son architecte un mail qu'elle n'avait pas compris,
- rien ne démontre que la SCI Aman ou ses associés avaient compris le sens des déclarations, rédigées par le seul notaire, selon lesquelles le vendeur « hormis les travaux afférents aux permis de construire susvisés, n'avait réalisé ou fait réaliser aucun travaux susceptibles de donner lieu à permis de construire ou à déclaration préalable de travaux »,
- les actes notariés ont tous deux été signés par des mandataires au nom de la SCI Aman, en vertu de procurations données à l'étude notariale et ses clercs,
- il n'a pu y avoir tromperie en ce que le bien immobilier avait été parfaitement décrit lors de la conclusion du mandat de vente signé par la SCI Aman à la société Allard et Associés y compris « l'aménagement » du sous-sol litigieux,
- il est démontré par un courriel de M. X... au notaire du 8 février 2011 que la SCI Mandalla et/ ou M. X... savaient expressément-avant la conclusion de l'acte de vente-qu'il pouvait exister un problème de concordance entre les plans communiquées par M. Z... via la société Allard et Associés et le sous-sol « aménagé » du chalet (salle de sports, un salon, une chambre, une salle de bains, une buanderie et une chaufferie),
- les propres avocats de M. X... et de la SCI Mandella étaient destinataires en copie de certains des courriels échangés et ne se sont pas non plus opposés à la signature de l'acte de vente définitif alors qu'ils connaissaient la difficulté soulevée par leur propre client,
- les pièces versées aux débats démontrent que les époux A... n'étaient absolument
pas informés de l'existence même d'un quelconque problème « d'aménagement » du sous-
sol du chalet,
- le sous-sol était aménagé de la sorte et était dans la même configuration depuis que la SCI Aman l'avait acheté en 1999.
Les moyens soutenus par M. X... et la SCI Mandalla au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, dans toute la mesure où ils ne sont pas contraires aux explications complémentaires suivantes.
La charge de prouver le dol incombe à celui qui l'invoque.
Or, en l'espèce, M. X... et la SCI Mandalla échouent à rapporter la preuve que la SCI Aman serait intervenue dans la remise d'un prétendu faux plan qui leur aurait fait croire que les aménagement du sous-sol auraient bénéficié d'une autorisation administrative. Il n'est pas davantage démontré que la SCI Aman serait intervenue dans la remise à M. X... d'une attestation de M. Z... laissant croire à la conformité de ces mêmes aménagements.
Pour ce qui concerne les prétendues déclarations mensongères du vendeur dans les actes notariés, l'avant-contrat, le projet d'acte de vente qui était annexé ainsi que l'acte définitif relatent, d'une part, que le vendeur déclarait avoir obtenu les autorisations administratives relatives à un permis de construire délivré le 17 juillet 1991 et à un permis de construire délivré le 24 août 2007 modifié le 19 janvier 2010, d'autre part, que le vendeur déclarait que, " hormis les travaux afférents aux permis de construire sus-visés ", il n'avait " réalisé ou fait réaliser aucun travaux susceptibles de donner lieu à permis de construire ou déclaration préalable de travaux ".
S'agissant du permis de construire de 1991, la SCI Aman n'était pas encore propriétaire, puisque son acquisition est intervenue en 1999. Aucun lien ne peut être fait entre les travaux afférents à ce permis de construire de 1991 et des travaux réalisés par la SCI Aman. M. Z... n'est pas davantage intervenu dans cette première étape de construction. La SCI Aman démontre d'ailleurs valablement que le sous-sol litigieux avait été déjà aménagé à usage d'habitation lorsqu'elle a acheté le bien. Outre les attestations produites, il est possible de vérifier que la description du bien acquis par la SCI Aman ne correspond pas à ce qui a fait l'objet du permis de construire initial de 1991 ; en particulier, ce dernier permis de construire ne mentionne que 3 niveaux pour cette construction (0, 1 et " mezzanine ") alors que la SCI Aman, selon l'acte d'acquisition a acquis un immeuble comportant quatre niveaux.
Il ne peut donc être imputé aucun mensonge à la SCI Aman au regard de cette déclaration relative au permis de construire de 1991.
S'agissant de la portée de cette déclaration du vendeur au regard des travaux prévus aux permis de construire de 2007 et 2010, il convient de relever qu'en présence d'une attestation de l'architecte chargé des travaux confortant cette déclaration, seule la collusion frauduleuse du vendeur et de son architecte permettrait d'imputer un dol à la SCI Aman du fait de cette déclaration si elle devait s'avérer mensongère. Or, aucune intervention ni fait positif de la SCI Aman dans la rédaction ou la transmission de cette attestation à M. X... n'est démontrée. Nulle intention frauduleuse n'apparaît caractérisée à l'égard de ce vendeur.
Le dol de la SCI Aman n'est donc pas démontré.
Il reste donc à rechercher si l'architecte a commis un dol au préjudice de l'acquéreur, et si la SCI Aman peut être déclarée responsable de ce dol.
En droit, le dol du représentant du vendeur auprès de l'acquéreur peut entraîner la responsabilité du vendeur représenté dès lors :
- qu'il n'est pas établi que ce représentant aurait dépassé les limites de ses pouvoirs,
- que le vendeur avait connaissance des informations fallacieuses données par le mandataire,
- que le tiers acquéreur de bonne foi a été trompé à l'égard d'une qualité substantielle de la chose vendue.
En l'espèce, il est constant qu'à l'occasion des travaux objets de la demande de permis de construire de 2007, M. Z... avait été chargé par la SCI Aman d'une mission complète consistant à modifier le garage existant au rez-de-chaussée, à créer une chambre/ salle de bain un local de ski également au niveau du rez-de-chaussée ainsi que de mettre en conformité l'ensemble du bâtiment.
Par courrier du 10 janvier 2011 le notaire a interrogé l'EURL Z... à la demande expresse de l'acquéreur et avec l'accord des époux A... afin de " documenter précisément l'ensemble des travaux " réalisés sur le bien. Le notaire demandait à l'architecte de lui transmettre notamment tous dossiers de permis de construire et de permis de construire modificatifs, en ce compris toutes pièces écrites et graphiques et tous plans. Par courriel du 2 février 2011 à Mme Clare A..., le notaire avisait celle-ci de la demande de l'acquéreur de disposer de l'ensemble des documents en la possession de l'architecte relatifs aux travaux effectués sur le chalet.
Par courriel du 8 février 2011, M. X... accusait réception auprès du notaire des plans et de l'arrêté de permis de construire délivré le 24 août 2007, mais relevait qu'il n'y avait pas dans ces documents de plan visé par la mairie et concernant le sous-sol où étaient aménagés une salle de sport, un salon, une chambre, une salle de bains, une buanderie et une chaufferie ; l'acquéreur demandait si ces travaux avaient fait l'objet " de ce permis de construire ou d'un permis postérieur ".
Il doit être relevé que ce courrier manifeste que l'acquéreur savait que le permis de construire de 1991 n'avait pas concerné l'aménagement du sous-sol.
L'architecte M. Z... écrivait le 14 février 2011 à l'agent immobilier aux fins de " confirmer l'historique de la rénovation de la propriété ", se bornant à récapituler les demandes de permis de construire par lui déposées à la demande des époux A... : modification des façades afin de réaliser un soubassement en pierres, agrandissement du garage enterré existant et modifications intérieures et extérieures. L'architecte précisait avoir relevé en cours d'élaboration de ce dernier projet que " le chalet n'était pas disposé sur le terrain comme indiqué dans le permis de construire initial et que des aménagements intérieurs n'étaient pas tout à fait conformes à ces mêmes plans ". L'architecte précisait alors qu'en accord avec le service instructeur de la mairie, il avait déposé une demande de permis de construire et de mise en conformité du chalet, ce qui avait donné lieu à l'arrêté du 24 août 2007. L'architecte précisait ensuite avoir obtenu le 19 janvier 2010 un permis modificatif afin de régulariser les derniers travaux en modification et transformation de SHOB et SHON.
Cette dernière observation de l'architecte s'avère trop elliptique pour permettre d'en mesurer la portée ; toutefois, elle est de nature à suggérer l'idée de la régularisation de la situation administrative de l'ensemble du bâtiment. Elle s'éclaire en réalité par d'autres pièces qui démontrent au contraire que cette régularisation fut obtenue après une attestation de non conformité de la mairie en date du 13 novembre 2009, document étranger à l'aménagement du sous-sol. En effet, la mairie, s'agissant des créations de SHON, avait seulement reproché le fait qu'une partie du garage avait été transformée en bureau sans autorisation.
Dans le courrier du 14 février 2011, l'architecte indiquait ensuite à l'agent immobilier, mais en réalité à destination de l'acquéreur, qu'une visite des locaux par le service d'urbanisme avait suivi la déclaration d'achèvement des travaux et de conformité, ce qui lui avait permis d'obtenir une attestation de non contestation de conformité des travaux, le 12 mars 2010. Il omettait de préciser les limites de la non contestation de conformité obtenue. C'est dans ces conditions que l'architecte concluait ce courrier en mentionnant en caractères gras : " le chalet est donc dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire obtenu le 19 janvier 2010... ".
Toutefois, contrairement à cette affirmation écrite de M. Z..., les aménagements du sous-sol ne pouvaient pas avoir été autorisés du fait des autorisations administratives obtenues par la SCI Aman assistée de cet architecte. La consultation du dossier de demande de permis de construire déposé en 2007 par M. Z... et signée par Mme Clare A... confirme que le seul plan du sous-sol produit par l'architecte et visé par la mairie avec la mention " avis favorable, toute modification doit faire l'objet d'une autorisation " ne mentionne que des vides sanitaires, la fosse de la piscine, une chaufferie et des caves, outre la cage d'escalier. Contrairement à ce qu'a relevé le tribunal, rien n'indique que le plan du sous-sol aménagé ait été annexé au permis de construire de 1991. La demande d'autorisation rédigée par l'architecte et signée par le maître d'ouvrage détaille les créations de SHON : en l'occurrence 63, 95 m ², surface prise sur le rez-de-chaussée et l'étage, à l'exclusion du sous-sol. M. Z... ne pouvait manifestement pas l'ignorer. Dans ces conditions, si la mairie confirme, par courrier du 3 mai 2016 adressé au conseil des appelants, n'avoir pas relevé d'irrégularité au sous-sol, il n'est pas établi que le service de l'urbanisme ait seulement visité ce niveau du bâtiment en vérifiant les travaux objets de l'autorisation de 2007.
Cette attestation inexacte de l'architecte a bien été établie sciemment en vue de rassurer l'acquéreur sur le point précis à l'égard duquel il avait interrogé le vendeur.
Rien n'indique que M. X... ou la SCI Mandalla, nonobstant l'objet social de cette société civile immobilière, serait un professionnel de l'immobilier. L'architecte ne peut donc valablement reprocher à l'acquéreur de ne pas être allé sollicité plus tôt en mairie la communication des dossiers de permis de construire, en particulier le plan du sous-sol annexé à la demande de permis de construire de 2007.
Le comportement de l'architecte doit donc bien être qualifié de dolosif à l'égard de l'acquéreur.
Eu égard à l'interrogation précise et insistante de M. X... entre la signature de l'avant contrat et celle de l'acte définitif, interrogation connue de l'architecte, il doit être retenu que l'acquéreur n'aurait certainement pas conclu la vente au même prix s'il avait su que le rez-de-chaussée avait été aménagé de manière irrégulière.
Reste que pour imputer à la SCI Aman la responsabilité du dol de l'architecte il incombe à M. X... et à la SCI Mandalla de prouver que la SCI Aman avait connaissance des informations fallacieuses données à l'acquéreur. Or, même s'il est démontré que la SCI Aman avait signé la demande d'autorisation de travaux de 2007 omettant les aménagements du sous-sol créés avant à son acquisition, rien n'indique que la SCI Aman ait su que les affirmations contenues dans le courrier de M. Z... du 14 février 2011 étaient fallacieuses, à supposer même que la SCI Aman ait eu connaissance de l'attestation litigieuse avant la signature de l'acte de vente, ce qui n'est pas démontré.
La SCI Aman ne peut donc être déclarée responsable du dol de M. Z... alors que son intention dolosive n'est pas avérée.
Sur la responsabilité du notaire
Il est essentiellement reproché au notaire une absence de vérification des autorisations administratives pour les aménagements du sous-sol.
En droit le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse. La faute intentionnelle d'un mandataire du vendeur ne prive pas l'acquéreur de toute action en responsabilité contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu'il a commise. Le notaire ne doit jamais prêter son concours à une fraude et il doit, à cette fin, s'efforcer de vérifier les affirmations des parties, avec les moyens juridiques et techniques d'investigation dont il dispose.
S'agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d'une construction régulièrement édifiée, il ne peut-être reproché au notaire d'avoir manqué à son obligation d'information au préjudice de l'acquéreur, en présence de l'attestation précise et circonstanciée remise par l'homme de l'art, M. Z.... Il n'est pas établi que le notaire aurait, au vu des documents qui lui étaient transmis dans des conditions non précisées, pu s'apercevoir de l'irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet objet de la vente.
Les responsabilités de M. Y... et de la SCP Y... et Associés ne peuvent donc être retenues.
Sur la demande de remboursement de la somme de 525 000 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation
En exécution des conventions souscrites, en dernier lieu l'acte de vente, cette indemnité d'immobilisation s'est expressément imputée sur le prix de vente de l'immeuble, les stipulations des parties dans l'acte de vente n'ayant pas eu pour effet de reprendre celles de la promesse de vente relatives à l'attribution au bénéficiaire de l'indemnité d'immobilisation en cas de vice du consentement de l'acquéreur.
Cette indemnité d'immobilisation ne peut donc pas être restituée.
M. X... sera donc débouté de sa demande à ce titre.
Sur la demande de la SCI Aman au titre de la procédure abusive
La SCI Mandalla et M. X... ne justifient pas du caractère irrecevable en appel de cette demande, qui n'apparaît que comme l'accessoire et le complément de la demande principale des intimés.
Sur le fond, les circonstances propres à caractériser l'abus de procédure ne sont pas démontrées.
La SCI Aman sera déboutée de sa demande.
Sur les dépens et l'indemnité de procédure
Il y a lieu de condamner in solidum M. X... et la SCI Mandalla, parties succombantes aux dépens d'appel.
Ces parties seront également condamnées in solidum à payer à la SCI Aman, à la société Laurent Allard Immobilier, à M. Y... et la SCP Y... une somme de 2 000 € d'indemnité de procédure à chacun, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En équité, M. Z..., l'EURL Z... ainsi que la MAF seront déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement querellé,
Y ajoutant :
Déboute la SCI Mandalla et M. X... de leur action aux fins de remboursement de la somme de 525 000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation versée en exécution de l'avant-contrat,
Déboute la SCI Aman de sa demande contre les appelants en dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne in solidum M. X... et la SCI Mandalla à payer à la SCI Aman, à la société Laurent Allard Immobilier, à M. Y... et la SCP Y... une somme de 2 000 € d'indemnité de procédure à chacun, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute en équité, M. Z... et l'EURL Z... ainsi que la MAF de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. X... et la SCI Mandalla aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés comme prévu à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
