Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 MARS 2017
(no, 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 01383
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Octobre 2012- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 10/ 04805
APPELANTE
SCI LE PARC agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié audit siège en cette qualité
No Siret : 482 704 269
ayant son siège au 4, rue de Cange-94500 CHAMPIGNY SUR MARNE
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD et THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assistée sur l'audience par Me Joseph WEISZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C1035
INTIMÉS
Madame Christine X...épouse Y...
demeurant ...
Représentée par Me Maher NEMER de la SELARL BOSSU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R295
Assistée sur l'audience par Me Mylène BARRERE, avocat au barreau de PARIS, toque : R295
Monsieur François X...
demeurant ...
Représenté par Me Maher NEMER de la SELARL BOSSU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R295
Assisté sur l'audience par Me Mylène BARRERE, avocat au barreau de PARIS, toque : R295
Syndicat des copropriétaires 11 AVENUE DU GAL DE GAULLE ET 4 RUE CANGE CHAMPIGN Y SUR MARNE 94500 représenté par son syndic la Société JPM IMMOBILIERE ayant son siège 9 rue Guittard 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
No Siret : 380 461 913
ayant son siège au 11 Av du Général de Gaulle et 4 rue Cange-94500 CHAMPIGNY SUR MARNE
Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean-julien BAUMGARTNER de la SELARL JBR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0429
SARL JPM IMMOBILIERE prise en la personne de son gérant domicilié audit siège en cette qualité
ayant son siège au 9 rue Guittard-94500 CHAMPIGNY SUR MARNE
Représentée par Me Sophie GRES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1178
SARL EDEN DU BATIMENT représentée par Me Danguy es qualité de liquidateur judiciaire
ayant son siège au 5 rue Paul Bert-93370 MONTFERMEIL
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 24 janvier 2013 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 7 mars 2013, toutes deux remise à personne morale.
INTERVENANTE
SARL SEFTI DENOMMEE CENTURY 21 MONTOIS prise en la personne de ses représentants légaux
No Siret : 443 700 075
ayant son siège au 5 rue Paul Bert-93370 MONTFERMEIL
Représentée par Me Paulette AULIBE-ISTIN de la SCP AULIBE-ISTIN-DEFALQUE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 23
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 Février 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Mme Christine BARBEROT a été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 11 août 2005, Odette Z..., veuve X..., placée sous tutelle en vertu d'un jugement du 30 avril 2003, représentée par son administrateur légal, M. François X..., a vendu à la SCI Le Parc les lots 2 et 28 de l'état de division de l'ensemble immobilier sis 11 avenue du Général De Gaulle et 4 rue de Cangé à Champigny-sur-Marne (94), soit un atelier et un terrain de 278 mètres carrés, au prix de 176 000 €. Une expertise judiciaire a été confiée à M. Jean-François A...le 26 juin 2006 à la demande de la société Le Parc qui avait constaté dans le sol l'existence d'une fosse septique et de cuves renfermant des hydrocarbures. Le 8 septembre 2006, Odette X...est décédée. L'expertise a été rendue commune aux deux enfants de la défunte, Mme Christine X..., épouse Y..., et M. François X...(les consorts X...). Le 5 décembre 2007, l'expert judiciaire a déposé un premier rapport, puis, le 16 septembre 2009 un second rapport. En mars 2010, la société Le Parc a assigné les consorts X..., le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier précité et la SARL JPM immobilière, syndic, la SARL Eden du bâtiment chargée de travaux de raccordement au tout à l'égout, en paiement de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1603, 1611, 1648 du Code civil, L. 514-20 du Code de l'environnement, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Les consorts X...ont appelé en intervention forcée la SARL SEFTI, agent immobilier par l'intermédiaire duquel la vente avait été négociée.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 16 octobre 2012, le Tribunal de grande instance de Créteil a :
- débouté la société Le Parc de ses demandes à l'encontre des consorts X...et de la société Eden du bâtiment,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société JPM immobilière à payer à la société Le Parc la somme de 7 913 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- débouté les sociétés JPM immobilière et SEFTI de leurs demandes,
- débouté les consorts X...de leur demande en paiement par la société Le Parc de la somme de 3 000 €,
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées contre les consorts X...au titre des travaux sur les parties communes et en réparation du préjudice né de l'appropriation des parties communes,
- condamné la société Le Parc, sous astreinte, à faire exécuter les travaux de remblaiement des trous tels que prévus dans les pages 36 à 39 du rapport de l'expert judiciaire du 15 septembre 2009 et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,
- dit que chaque partie conserverait la charge des frais irrépétibles par elle exposés,
- ordonné l'exécution provisoire,
- fait masse des dépens comprenant les honoraires taxés de l'expert et condamné les consorts X...à en payer les deux tiers, la société Le Parc, un tiers.
Par dernières conclusions du 28 janvier 2014, la société Le Parc, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1603, 1641, 1648 du Code civil, L. 514-20 du Code de l'environnement, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 et 1384 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée à faire exécuter des travaux de remblaiement sous astreinte, le confirmer en ce qu'il a débouté les " défendeurs " de leurs demandes et en ce qu'il les a condamnés,
- statuant à nouveau :
- condamner solidairement entre eux les consorts X..., et in solidum avec la société JPM immobilière à lui verser la somme de 5 431 €,
- condamner les consorts X...solidairement entre eux, le syndicat des copropriétaires et l'entreprise Eden du bâtiment in solidum à lui verser la somme de 8 612 €,
- condamner solidairement les consorts X...à lui verser la somme de 219 357 €,
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- la dispenser du paiement des charges afférentes à la procédure,
- dire irrecevables, subsidiairement mal fondées, les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires et du syndic et les rejeter,
- à titre infiniment subsidiaire, condamner les consorts X...à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle au titre d'une appropriation des parties communes,
- débouter les " défendeurs " de leurs appels incidents et de leurs demandes reconventionnelles,
- condamner in solidum les " défendeurs " et solidairement les consorts X...à lui verser la somme de 30 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus qui comprendront les frais d'expertise, de constats et de sommation interpellative.
Par dernières conclusions du 27 janvier 2014, les consorts X...prient la Cour de :
- vu les articles L. 514-20 du Code de l'environnement, 1603, 1641 et suivants du Code civil,
- débouter la société Le Parc de ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf du chef du débouté de leur demande de condamnation de la société Le Parc à leur payer la somme de 3 000 €,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- infirmer le jugement de ce chef et statuant à nouveau :
- enjoindre à la société Le Parc de produire le décompte des travaux de réhabilitation de l'immeuble votés antérieurement à la vente, mais exécutés postérieurement par l'acquéreur, conformément à la clause p. 11 de l'acte de vente,
- condamner la société Le Parc à leur payer la somme de 3 000 € versée par le vendeur à l'acquéreur au moment de la vente et ordonner la compensation avec les sommes qui seraient éventuellement allouées au titre de la vidange et de la neutralisation des cuves,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 22 645, 54 € indûment remise au syndic par le notaire à la suite de son opposition,
- subsidiairement :
- limiter le montant de l'indemnisation à la vidange et à la neutralisation des cuves, soit la somme de 4 028, 42 €,
- dire que le syndic est seul responsable de l'absence de vidange et de nettoyage de la fosse septique et du retard de réalisation des travaux de raccordement de cette fosse au tout à l'égout,
- débouter la société Le Parc de toute demande de ce chef formée contre eux,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demande reconventionnelles contre eux,
- si l'appel de la société Le Parc était déclaré bien fondé :
- vu l'article 1147 du Code civil,
- les recevoir en leur appel provoqué contre la société SEFTI,
- dire que cette société devra les garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à leur charge,
- en tout état de cause, condamner tout succombant à leur verser la somme de 20 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens de première instance et d'appel en sus.
Par dernières conclusions du 4 février 2014, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 11 avenue du Général De Gaulle et 4 rue de Cangé à Champigny-sur-Marne demande à la cour de :
- vu les articles 3, 9, 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 563 et 564 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Le Parc de ses demandes et en ce qu'il l'a condamnée à faire exécuter les travaux de remblaiement sous astreinte,
-. constater que la fosse septique litigieuse constitue un équipement spécial au bâtiment A situé dans un lot privatif,
. constater l'acquisition par prescription d'une servitude au bénéfice des copropriétaires du bâtiment A sur le lot no 2,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné et statuant à nouveau :
- juger ses demandes recevables et bien fondées,
- débouter la société Le Parc de toutes ses demandes contre lui,
- dire irrecevables en cause d'appel comme nouvelles et prescrites les demandes des consorts X...de remboursement de la somme 22 645, 54 €,
- ordonner la remise du sous-sol situé à l'aplomb du lot no 28 dans son état antérieur à l'implantation des trois cuves d'hydrocarbures, tel que figurant à l'état descriptif de division,
- enjoindre à la société Le Parc de réaliser les travaux de remblaiement du sous-sol dans son état antérieur décrit par l'expert judiciaire pp. 39 et suivantes de son rapport et à en justifier, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt,
- condamner in solidum la société Le Parc et les consorts X...à supporter le coût de ses travaux,
- condamner in solidum la société Le Parc et les consorts X...à lui verser la somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour l'appropriation indue d'une partie commune,
- débouter les consorts X...de leurs demandes,
- les condamner à lui payer la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société Le Parc à lui verser la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 26 avril 2016, la SARL JPM immobilière prie la Cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée et statuant à nouveau :
- débouter la société Le Parc de toutes ses demandes,
- la condamner à lui payer les sommes de 3 000 € pour procédure abusive et de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 30 janvier 2014, la SARL Société française de transaction immobilière (SEFTI), exploitant commerce sous l'enseigne Century 21 Montois, demande à la Cour de :
- débouter les consorts X...de leurs demandes dirigées contre elle,
- à titre reconventionnel :
- condamner solidairement les consorts X...à lui payer les sommes de 3 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
La SARL Eden du bâtiment, assignée à personne habilitée à recevoir l'acte, n'a pas constitué avocat.
SUR CE
LA COUR
Est irrecevable comme nouvelle la demande présentée pour la première fois en cause d'appel par les consorts X...tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 22 645, 54 € qui aurait été indûment versée par le notaire au syndic à la suite de son opposition.
S'agissant du manquement à l'obligation de délivrance invoqué par l'acquéreur, le vendeur n'ayant pas débarrassé les lieux " du monceau d'objets qui les encombrait ", c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que ce manquement n'était pas établi.
Concernant la présence dans le sol des biens vendus de trois cuves " remplies d'hydrocarbures présentant un risque de pollution " (conclusions de l'appelant), ces faits, qui rendent la chose non conforme à sa destination normale d'atelier et de terrain, sont des défauts au sens de l'article 1641 du Code civil, ce texte constituant, par conséquent, le seul fondement de l'action à l'exclusion du manquement à l'obligation de délivrance qui ne peut donc être retenu.
S'agissant de l'existence d'une fosse septique, l'acte du 11 août 2005 ne mentionne pas que le bien, objet de la vente, est raccordé au réseau d'assainissement communal. Au contraire, l'acte de vente comporte en annexe l'état des réclamations du syndic à hauteur de la somme de 22 645, 54 €, informant l'acquéreur que le coût des travaux de tout à l'égout était " provisioné ", ce dont il résultait que les travaux de raccordement étaient, dans le meilleur des cas, en cours d'exécution à la date de la vente.
Par suite, le manquement à l'obligation de délivrance n'est pas établi.
Concernant le vice caché, l'existence d'une fosse septique au lieu et place d'un raccordement au réseau d'assainissement communal ne caractérise pas une atteinte à l'usage du bien. En revanche, son dysfonctionnement, s'il est insuffisant à contredire le certificat du 20 juin 2005 délivré par le maire de la commune attestant que le bien n'a fait l'objet d'aucune déclaration d'insalubrité, est de nature à constituer un vice caché à la condition que ce vice ait préexisté à la vente et, en l'état d'une clause contractuelle excluant cette garantie ce qui est le cas en l'espèce, que le vendeur ait connu ce défaut.
L'expert judiciaire a relevé qu'il existait une fosse septique, ou assimilée comme telle, ouverte à l'air libre en position enterrée dans le local atelier du rez-de-chaussée lequel était surplombé par plusieurs logements et qu'il s'en dégageait une odeur particulièrement nauséabonde affectant les conditions d'hygiène et de salubrité. Le 24 juillet 2007, soit une année après le premier rendez-vous d'expertise, l'expert a constaté que " la fosse était toujours raccordée dans les mêmes conditions d'insalubrité et qu'aucune mesure de précaution même provisoire n'avait été prise ". L'expert a relaté que par lettre du 29 août 2005, la société Le Parc avait fait part au syndic de l'absence d'étanchéité et du débordement de la fosse septique. Ainsi, l'antériorité du dysfonctionnement à la vente du 11 août 2005 est établie, ainsi que l'existence du vice.
Odette X...n'habitait pas les lieux qu'elle donnait à bail et l'équipement n'étant pas privatif, ainsi qu'il sera dit ci-après, son entretien ne lui incombait pas, même si elle devait payer sa quote-part du coût de ce dernier. Si le dernier locataire avait quitté les lieux plusieurs mois avant la vente en les laissant dans un mauvais état apparent en raison de sa liquidation judiciaire, cependant, rien n'indique que la venderesse ou son représentant légal ait eu connaissance du défaut d'entretien à la date de la vente, le syndic n'ayant pas requis l'accès au lot 2 permettant cet entretien. Par suite, les consorts X...peuvent se prévaloir de l'exclusion de garantie, de sorte que c'est à bon droit le Tribunal a débouté la société Le Parc de cette demande.
S'agissant de l'application de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement en la cause en raison de la présence de cuves contenant des hydrocarbures dans le sol du bien vendu, que ce texte, dans sa rédaction applicable à la date de la vente, prévoit que " lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation ".
Les baux portant sur les lieux vendus, rendent plausible l'utilisation d'hydrocarbures à usage professionnel, telle que l'a qualifiée l'expert judiciaire, sont les suivants :- bail commercial donné par Odette X...le 15 novembre 1977 à EDF qui a donné congé le 15 novembre 1995 après avoir utilisé le bien à usage de garage ;- bail commercial donné le 6 octobre 2001 par Odette X...à M. B..., exploitant l'entreprise SJS automobiles, pour l'activité de " mécanique et carrosserie automobile-peinture-achat et vente automobile ainsi que pièces détachées, électricité, accessoires divers et autres dérivés de l'automobile ", activité exploitée jusqu'à l'ouverture d'une liquidation judiciaire en 2004, le locataire ayant abandonné les lieux loués en l'état.
En cause d'appel, la société Le Parc, déboutée par le Tribunal de sa demande d'application du texte précité aux motifs que l'activité qui aurait dû être déclarée n'était pas spécifiée, précise que l'activité qui aurait dû être " déclarée " au regard de la réglementation en vigueur était celle de l'installation de cuves d'hydrocarbures et non celle de garage ou de carrosserie.
Mais ce moyen est inopérant dès lors que l'article L. 514-20 n'est pas applicables aux installations soumises à déclaration, mais seulement à celles soumises à autorisation. Et s'il est vrai que ce texte doit être respecté lorsque seulement certaines installations de l'exploitant sont soumises à autorisation, il ne résulte ni des pièces produites par l'appelante ni du rapport d'expertise que les liquides qui étaient contenus dans les cuves fussent inflammables et ni que ces substances aient été stockés dans la quantité requise pour qu'une autorisation fût nécessaire, l'expert, qui n'a pu déterminer la nature exacte des liquides ni la quantité utilisée, ayant indiquè que la capacité exacte des citernes n'était pas certaine dans la mesure où le seul paramètre connu était leur diamètre pour autant qu'il se fût agi de citernes cylindriques. Ainsi, l'exigence d'une autorisation n'est pas prouvée.
En conséquence, c'est à bon droit que le Tribunal a écarté l'application de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement dont il n'était pas établi que les conditions fussent réunies.
Concernant le vice caché résultant de l'existence d'hydrocarbures dans les cuves, si la présence des cuves pouvait être détectée ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise en raison des évents et des tampons, cependant, rien ne permet d'affirmer que la nature de leur contenu était déterminable, de sorte que le vice était caché pour l'acquéreur. Cependant, ce dernier ne prouve pas que le vendeur ait eu connaissance de la nature du contenu des cuves dès lors, d'une part, qu'il vient d'être précisé qu'Odette X...n'avait pas occupé personnellement le bien qu'elle avait toujours donné à bail et que l'expert n'a pu déterminer la date de création des cuves qu'il a estimée très ancienne, d'autre part, que le fils et tuteur de la défunte aurait pu avoir une connaissance du contenu des cuves en raison de " ses compétences et de sa formation professionnelle ", alors qu'il travaille dans une entreprise spécialisée dans la fabrication de gaz pour l'industrie, la santé et l'environnement.
Le jugement entrepris sera, donc, confirmé en ce qu'il a exonéré le vendeur de la garantie des vices cachés et en ce qu'il a débouté la société Le Parc de ses demandes contre les consorts X....
La demande de garantie des consorts X...formée contre leur mandataire, la société SEFTI, est sans objet.
Il ressort de l'acte authentique du 11 août 2005, qu'à cette date, le vendeur a versé, par la comptabilité du notaire, à l'acquéreur, la somme de 3 000 € au titre des travaux de réhabilitation de l'immeuble votés antérieurement, et qu'après exécution et règlement de ces travaux, un décompte serait établi entre les parties. Les travaux de réhabilitation de l'immeuble, qui incluaient le ravalement, ne se réduisent pas aux travaux de raccordement au réseau communal. Il n'est établi ni que la réhabilitation du bien soit achevée ni que les parties aient dressé le décompte prévu au contrat. Par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts X...de leur demande de restitution de la somme de 3 000 €.
Il y a lieu d'enjoindre à la société Le Parc de communiquer aux consorts X...le décompte des travaux de réhabilitation de l'immeuble votés antérieurement à la vente, mais exécutés postérieurement, conformément à la clause p. 11 de l'acte de vente.
La société Le Parc recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic pour défaut d'entretien de la fosse septique et mise en exécution tardive des travaux de raccordement au réseau communal de tout à l'égout.
L'expert judiciaire a relevé qu'il existait une fosse septique, ou assimilée comme telle, ouverte à l'air libre en position enterrée dans le local atelier du rez-de-chaussée lequel était surplombé par plusieurs logements et qu'il s'en dégageait une odeur particulièrement nauséabonde affectant les conditions d'hygiène et de salubrité. Le 24 juillet 2007, soit une année après le premier rendez-vous d'expertise, l'expert a constaté que " la fosse était toujours raccordée dans les mêmes conditions d'insalubrité et qu'aucune mesure de précaution même provisoire n'avait été prise ", l'homme de l'art ayant également relevé que les travaux de tout à l'égout étaient en cours de réalisation.
Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier répute parties communes générales " les branchements d'égout, canalisations d'égout privées, communs à l'ensemble des bâtiments avant leur raccordement au réseau d'évacuation des eaux usées à la ville de Champigny-sur-Marne ", et parties communes spéciales, " celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment ou à plusieurs d'entre eux ", notamment, les canalisations d'écoulement des eaux " ménagères et usées jusqu'à et y compris leurs branchements sur les canalisations principales de l'immeuble ". Il ressort des constatations de l'expert que la fosse fait partie intégrante du réseau d'évacuation des eaux usées de l'immeuble.
La demande du syndicat des copropriétaires relative à l'acquisition par usucapion " au profit de l'ensemble des autres lots du bâtiment A " d'une servitude dans l'emprise du lot no 2 est nouvelle dès lors qu'elle n'a pas été formée en première instance et qu'elle n'est pas de nature à faire écarter les prétentions adverses, la fosse septique étant un équipement commun dont l'accès se fait par le lot no 2. Cette demande est, donc, irrecevable.
Les paiements qui auraient été faits directement par Odette X...aux entreprises de curage et de dégorgement depuis 1983, puis leur remboursement par les copropriétaires du bâtiment A, sont sans incidence sur la nature de la prescription de l'action de la société Le Parc introduite sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en raison du défaut d'entretien de la fosse ni sur le point de départ de la prescription, de sorte que l'action n'est pas prescrite.
Le fait que la fosse septique soit un équipement spécial du bâtiment A, ce qui n'est pas d'ailleurs pas établi par le syndicat, l'expert n'ayant pu déterminer l'origine des raccordements, le plan des réseaux de l'ensemble immobilier que l'homme de l'art a dit complexes, ne lui ayant pas été fourni, n'a aucune incidence sur la responsabilité du syndicat au sens de l'article 14 précité, la fosse septique étant un équipement commun.
Les travaux de mise en conformité du réseau des eaux usées de l'ensemble immobilier ont été votés le 24 novembre1999, les fonds ayant été réunis en septembre 2005 et le raccordement au tout à l'égout réalisé en août 2007. Ainsi que l'a relevé le Tribunal, rien n'explique les deux années de retard dans l'exécution du raccordement ni que, dans l'attente de ce dernier, l'entretien de la fosse septique par un pompage des eaux fétides n'ait pas été fait.
En conséquence, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 précité.
La société Le Parc réclame la somme de 8 612 € au syndicat des copropriétaires à titre " d'indemnité d'occupation ", indiquant n'avoir pu jouir de son local durant les travaux effectués sur la fosse septique du 12 août 2005 au 31 décembre 2007. L'expert a constaté qu'il se dégageait de la fosse septique une odeur particulièrement nauséabonde affectant les conditions d'hygiène et de salubrité et que, le 24 juillet 2007, soit une année après le premier rendez-vous d'expertise, " la fosse était toujours raccordée dans les mêmes conditions d'insalubrité et qu'aucune mesure de précaution même provisoire n'avait été prise ". Il s'en déduit un trouble de jouissance dont la gravité justifie l'indemnisation par la copropriété, la fosse septique étant située dans le lot 2. C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal, après avoir constaté que la société Le Parc avait acquis, en connaissance de cause, un bien très encombré qu'elle ne pouvait donner à bail rapidement, a évalué les dommages-intérêts dus par le syndicat des copropriétaires à la somme de 7 913 € et qu'elle a condamné ce dernier au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.
L'entretien de l'immeuble incombant au syndic, la société JPM immobilière, qui n'a pas assuré l'entretien de la fosse septique dans l'attente du raccordement de l'immeuble au réseau communal, a failli à cette obligation. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à payer à la société Le Parc la somme de 7 913 €.
La société Le Parc n'établit pas, par la sommation interpellative qu'elle a adressée au syndic, que la société Eden du bâtiment aurait quitté le chantier relatif à la fosse septique " sans prendre les précautions nécessaires pour éviter les écoulements ". Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes contre cette entreprise.
En cause d'appel, la société Le Parc ne justifie pas avoir remblayé le sol du lot 28 après qu'elle ait procédé au retrait des cuves. Le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a condamné la société Le Parc, sous astreinte, à faire exécuter les travaux de remblaiement des trous tels que prévus dans les pages 36 à 39 du rapport de l'expert judiciaire du 15 septembre 2009 et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, étant ajouté que le coût de ces travaux restera à la charge de la société Le Parc.
S'agissant de la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires en réparation " du préjudice consécutif à l'appropriation indue d'une partie commune de l'immeuble ", et sans qu'il soit besoin de s'interroger sur la recevabilité de cette demande, le préjudice de jouissance né de l'atteinte au tréfonds sera réparé par la condamnation de la société Le Parc à lui payer la somme de 1 € de dommages-intérêts, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de cette demande.
La procédure intentée par la société Le Parc n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts de la société JPM immobilière doit être rejetée.
Le procédure des consorts X...n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts de la société SEFTI doit être rejetée.
La société Le Parc, qui succombe dans son appel, sera condamnée aux dépens d'appel.
La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de la société Le Parc sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel des consorts X...du syndicat des copropriétaires et du syndic.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société SEFTI, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 11 avenue du Général De Gaulle et 4 rue de Cangé à Champigny-sur-Marne (94), relative à l'acquisition par usucapion " au profit de l'ensemble des autres lots du bâtiment A " d'une servitude dans l'emprise du lot no 2 ;
Déclare irrecevable la demande de Mme Christine X..., épouse Y..., et M. François X...tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 11 avenue du Général De Gaulle et 4 rue de Cangé à Champigny-sur-Marne (94), à leur payer la somme de 22 645, 54 € ;
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 11 avenue du Général De Gaulle et 4 rue de Cangé à Champigny-sur-Marne (94) de sa demande de dommages-intérêts en réparation " du préjudice consécutif à l'appropriation indue d'une partie commune de l'immeuble " ;
Statuant à nouveau :
Condamne la SCI Le Parc à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 11 avenue du Général De Gaulle et 4 rue de Cangé à Champigny-sur-Marne (94) la somme de 1 € en réparation du préjudice né de l'atteinte au tréfonds ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Y ajoutant :
Dit que le coût de la remise en état du sol du lot no 28 restera à la charge de la SCI Le Parc ;
Enjoint à la SCI Le Parc de communiquer à Mme Christine X..., épouse Y..., et M. François X...le décompte des travaux de réhabilitation de l'immeuble votés antérieurement à la vente, mais exécutés postérieurement et réglés par l'acquéreur, conformément à la clause p. 11 de l'acte de vente ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SCI Le Parc aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum Mme Christine X..., épouse Y..., et M. François X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer à la SARL Société française de transaction immobilière (SEFTI), exploitant commerce sous l'enseigne Century 21 Montois, la somme de 3 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
