Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 09957
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 08124
APPELANT
Monsieur Georges X...
né le 26 Janvier 1940 à ST JEAN D'ANGELY (17415)
demeurant ...
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Jean-Christophe COURREGES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0576
INTIMÉES
SCI BL prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
intimée provoquée
ayant son siège au 10 bis rue Piccini-75016 PARIS
non représenté
Assigné en appel provoqué le 21 septembre 2015 selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure civile
Société ACTIPIERRE 3 Société Civile de Placement Immobilier prise en la personne de son gérant, la société CILOGER domiciliés en cette qualité à ladite adresse
No SIRET : 381 20 1 2 68
ayant son siège au 43/ 47 avenue de la Grande Armée-75116 PARIS
Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148
Assistée sur l'audience par Me Philippe JOUARY de l'ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY et POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et Madame Christine BARBEROT, Conseillère, chargées du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Christophe ESTEVE, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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La SCI Résidence Saint-Honoré d'Eylau a été constituée le 31 mars 1958 aux fins d'acquérir un terrain sis 76-78 avenue Victor Hugo à Paris 16ème et d'y édifier un immeuble à diviser par lots, attribués aux porteurs de parts sociales en jouissance, ou, en cas de retrait ou de dissolution de la SCI, en toute propriété. M. Georges X...s'est ainsi vu attribuer les parts numérotées 1948 à 1963 donnant vocation à la jouissance puis, en cas de retrait, à la propriété du lot no 418, soit un box au rez-de-chaussée de l'immeuble et les 16/ 15. 000èmes de la copropriété.
La SCI BL, autre porteur de parts, a exercé le 13 décembre 1974 son droit de retrait sur les lots no 401, 402, 403, 416, 417 et 419 puis, selon acte authentique du 15 septembre 1995, elle a cédé les lots no 402, 403 et 419 à la société Actipierre 3. Deux mois plus tard, le gérant de la SCI Résidence Saint-Honoré d'Eylau a indiqué à la société Actipierre 3 que le lot no 418 (local et box commerciaux) appartenant à M. Georges X...avait été intégré, après démolition des murs séparatifs, dans le lot no 402. La société a sollicité des justificatifs mais s'est refusée à restituer le lot dont s'agit.
C'est dans ces conditions que M. Georges X...a, par un premier acte extra-judiciaire du 6 mai 1996, assigné la société Actipierre 3 à l'effet de revendiquer la propriété du lot no 418 et que, pour n'avoir pas exercé préalablement son droit de retrait sur ce lot, il a été déclaré irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir, par jugement du 15 septembre 1999. Sur appel de M. Georges X...qui avait fait établir un acte de retrait le 14 février 2000, la Cour de ce siège a désigné, avant dire droit au fond, un expert afin de déterminer les caractéristiques du lot no 418, d'en préciser la situation et de l'évaluer. Dans son rapport déposé le 22 août 2005, cet expert a relaté que le lot no 418 se trouvait effectivement inclus dans le lot no 402 et il a estimé sa valeur locative à la somme de 130 € par mois pour le seul box. Cependant, l'acte de retrait du 14 février 2000 ne portant pas sur le lot no 418, M. Georges X...en a fait établir un deuxième, le 31 janvier 2003, lequel a été déclaré sans valeur selon arrêt du 17 mai 2006 de la Cour de céans qui a dit M. Georges X...irrecevable à agir pour défaut de qualité, en raison du défaut d'immatriculation de la SCI Résidence Saint-Honoré d'Eylau avant le 1er juillet 1978, par application des dispositions de l'article 44 de la loi dite « NRE » du 15 mai 2001.
Sur ces entrefaites, M. Georges X...a fait établir un troisième acte de retrait devant M. Y..., notaire, le 31 octobre 2012, après avoir fait désigner un administrateur judiciaire à la SCI Résidence Saint-Honoré d'Eylau et, selon acte extra-judiciaire du 3 juin 2013, il a assigné la société Actipierre 3 pour voir dire nulle la vente du lot no 418 et entendre condamner ladite société à lui restituer le lot no 418 en son état d'origine, subsidiairement, à lui régler la somme de 170. 000 € correspondant à sa valeur vénale, à lui payer, en outre, diverses sommes à titre d'indemnité d'occupation et de dommages-intérêts.
La société Actipierre 3 a appelé la SCI B. L. en intervention forcée à l'instance par acte extra-judiciaire du 23 mai 2014.
Par jugement du 10 mars 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que M. Georges X...qui n'était pas acheteur se trouvait dépourvu de qualité pour demander la nullité de la vente du lot no 418 sur le fondement de l'article 1599 du code civil,
- constaté que M. Georges X...tendait à se faire déclarer propriétaire du lot no 418 au terme de l'instance et que l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt définitif du 17 mai 2006 de cette Cour rendu entre M. Georges X...et la société Actipierre 3 faisait obstacle à l'exercice d'une nouvelle action en revendication par M. Georges X...,
- rejeté en conséquence la demande de restitution formée par M. Georges X...ainsi que ses demandes indemnitaires formées en compensation de l'atteinte prétendue à ses droits de propriétaire,
- rejeté toutes les demandes de M. Georges X...,
- rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par la société Actipierre 3,
- constaté que la demande de garantie dirigée contre la SCI B. L. était sans objet,
- condamné M. Georges X...à payer à la société Actipierre 3 la somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- rejeté toute autre demande.
M. Georges X...a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 10 novembre 2015, de :
au visa des articles 544, 549, 1351, 2231, 2241, 2242 et 2272 du code civil, 122, 480, 563, 565 et 700 du code de procédure civile,
- ordonner à la société Actipierre 3 de lui restituer, en l'état d'origine, le lot no 418 dépendant de copropriété de l'immeuble situé 80 avenue Victor Hugo à Paris 16ème,
- à défaut, condamner la société Actipierre 3 à lui payer la somme de 194. 880 € correspondant à la valeur vénale du lot no 418, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 1996,
- en tout état de cause, condamner la société Actipierre 3 à lui payer la somme de 208. 641, 10 € à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 6 mai 1996 au 6 juillet 2015,
- condamner la société Actipierre 3 à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 908, 28 € à compter du 6 juillet 2015 jusqu'à libération du lot no 418,
- condamner la société Actipierre 3 à lui payer la somme de 120. 000 € au titre du préjudice de jouissance particulièrement important qu'il a subi,
- débouter la société Actipierre 3 de ses demandes,
- la condamner au paiement de la somme de 20. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La société Actipierre 3 prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 11 janvier 2017, de :
- au visa de l'article 408 du code de procédure civile, constater que M. Georges X...renonce à demander la nullité de la vente intervenue entre la SCI B. L. et elle-même,
- par suite, dire que cette renonciation emporte acquiescement au chef du jugement le disant irrecevable à agir en nullité de la vente,
- au visa des articles 564 et suivants du code civil, dire que la demande en restitution formée par M. Georges X...est nouvelle et, comme telle, irrecevable,
- en toute hypothèse, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit M. Georges X...irrecevable à agir en nullité pour défaut de qualité,
- confirmer encore le jugement en ce qu'il a dit M. Georges X...irrecevable à agir en restitution en raison de l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt définitif de cette Cour du 17 mai 2006,
- subsidiairement, au visa des articles 122 du code de procédure civile et 1599 du code civil, dire que l'action en nullité pour vente de la chose d'autrui est relative et ouverte seulement à l'acheteur et le dire irrecevable et subsidiairement mal fondé en ses demandes,
- très subsidiairement, au visa des articles 579 et 1315 du code civil, dire que M. Georges X..., n'ayant pas la qualité de propriétaire, ne peut se prévaloir d'un quelconque préjudice,
- encore plus subsidiairement, dire qu'il ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'il invoque,
- dire qu'elle est acquéreur de bonne foi et débouter en conséquence M. Georges X...de l'ensemble de ses demandes,
- infiniment subsidiairement, désigner un expert à l'effet d'apprécier l'étendue des droits des parties et les préjudices subis,
- au visa des articles 1625, 1626 et suivants du code civil, ordonner à la SCI B. L. de verser aux débats toutes les pièces, actes et documents en sa possession susceptibles d'éclairer la Cour sur la situation de fait et de droit qui prévaut depuis 1974,
- dire que la SCI B. L. devra répondre des biens et droits immobiliers qu'elle a vendus et la condamner à la relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle, à quelque titre que ce soit,
- dire qu'au cas où elle serait condamnée à restituer le lot no 418 à M. Georges X..., la SCI B. L. serait condamnée à lui rembourser la surface perdue au prorata du prix de vente global et à lui rembourser l'intégralité du coût des travaux indispensables au nouveau cloisonnement et au réagencement de ses boutiques consécutif auxdits travaux, ainsi qu'à la garantir de toutes les conséquences d'une telle restitution, notamment quant aux demandes qui seraient élevées par son locataire,
- condamner la SCI B. L. à lui payer la somme de 5. 000 € de dommages-intérêts à raison du trouble qu'elle subit du fait de la procédure engagée, outre 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
- au visa des articles 559 du code de procédure civile et 1382 du code civil, condamner M. Georges X...à lui payer la somme de 15. 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 7. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La SCI B. L, assignée dans les formes de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
SUR CE
LA COUR
Sur la recevabilité de l'action en revendication
M. Georges X...n'ayant pas relevé appel de la disposition du jugement le disant irrecevable à poursuivre la nullité de la vente intervenue le 15 septembre 1995 entre la SCI B. L. et la société Actipierre 3, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point ;
En revanche, M. Georges X...conteste la disposition du jugement qui l'a dit irrecevable en son action en revendication et restitution du lot no 418 : cette prétention, déjà présentée devant le premier juge, n'est pas nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, peu important que le moyen nouveau tiré de l'application de l'article 544 du code civil soit soulevé pour la première fois devant la Cour ;
Suivant l'article 1351 du code civil, l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement : il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et soit formée entre les mêmes parties agissant en la même qualité ; elle ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs au jugement sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ; tel est le cas en l'espèce dès lors qu'il a été jugé par la cour de ce siège, dans son arrêt du 17 mai 2006, que M. Georges X...était dépourvu de qualité pour agir en revendication car le retrait qu'il avait exercé du lot no 418 était sans valeur, mais qu'à présent, M. Georges X...justifie de sa qualité de propriétaire du lot litigieux par le retrait exercé régulièrement le 31 octobre 2012 en présence du liquidateur désigné à la SCI Résidence Saint-Honoré d'Eylau, de sorte que ce droit de propriété né postérieurement au prononcé de l'arrêt prétendument revêtu de l'autorité de chose jugée est venu modifier la situation de droit antérieurement jugée et a régularisé le droit invoqué par le demandeur à l'action ;
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a dit M. Georges X...irrecevable en son action et ses demandes en raison de l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt du 17 mai 2006 de la Cour de ce siège ;
Au fond, sur les demandes de M. Georges X...
demande en restitution du lot no 418
M. Georges X...jusifie de sa qualité de propriétaire du lot no 418, issu d'une partie du lot no 17, aux termes de l'acte de retrait reçu le 31 octobre 2012 par M. Y..., notaire, entre la SCI Résidence Saint-Honoré d'Eylau représentée par son administrateur judiciaire, M. Pascal Z..., désigné en qualité de liquidateur de ladite SCI suivant ordonnance du 5 décembre 2011, et lui-même, acte de retrait attestant que « les parts numérotées 1948 à 1863, selon les statuts de la SCI, ne peuvent correspondre qu'au lot no 418 à lui attribué » ;
En cette qualité, il est fondé à exercer l'action en revendication prévue à l'article 544 du code civil contre le possesseur du lot no 418 et à obtenir la restitution de ce bien lui appartenant par la société Actipierre 3, laquelle ne peut contester avoir cette possession au regard des conclusions de l'expert désigné par arrêt du cette Cour du 12 février 2004, M. A..., lequel conclut dans son rapport que « le lot no 418 d'une superficie de 12, 18 m ², situé entre les lots no 417 et 419, est effectivement et physiquement inclus dans la surface commerciale utilisée par le locataire d'Actipierre 3 », étant observé qu'il appert des échanges de correspondances produites aux débats que cette intégration du lot no 418 dans le lot no 419 résulte d'un projet avorté d'échange envisagé entre deux porteurs de parts, échange non régularisé juridiquement mais ayant donné lieu, par anticipation, à la suppression du mur séparatif entre ces deux lots ;
La société Actipierre 3 ne peut opposer à la demande de restitution formée par M. Georges X...la prescription abrégée de dix ans de l'article 2272 du code civil alors, d'une part, qu'elle ne dispose pas d'un juste titre, c'est à dire d'un titre n'émanant pas du véritable propriétaire et désignant le lot no 418 au nombre de ceux qu'elle a acquis le 15 septembre 1995, d'autre part, qu'elle ne peut invoquer sa bonne foi alors qu'elle a été informée par le gérant de la SCI Résidence Saint-Honoré d'Eylau dès le mois de décembre 1995, soit deux mois après son acquisition, qu'elle n'était pas propriétaire du lot litigieux, intégré physiquement dans le lot no 419, et qu'elle a été destinataire depuis lors de deux assignations en restitution ; a fortiori, elle ne peut se prévaloir de la prescription trentenaire alors que sa possession est équivoque et a été plusieurs fois interrompue par ces mêmes assignations en revendication tandis qu'il n'est pas établi que la possession de son auteur, la SCI B. L. aurait été exercée pendant une durée consécutive de trente années à la date de la cession du lot no 419 intégrant le lot no 418, et ce, même à supposer que cette SCI B. L. ait eu cette possession depuis la date du 13 décembre 1974 à laquelle elle avait exercé son droit de retrait sur les lots no 401, 402, 403, 416, 417 et 419, étant encore observé que cette possession ne serait pas utile, n'ayant pas été exercée sur un lot expressément désigné à l'acte de vente ;
Dès lors, la société Actipierre 3 sera condamnée à restituer à M. Georges X..., en l'état d'origine, le lot no 418 dépendant de copropriété de l'immeuble situé 80 avenue Victor Hugo à Paris 16ème, après reconstitution de la cloison séparative délimitant une superficie de 12, 18 m ² entre les lots no 417 et 419 ;
demandes indemnitaires de M. Georges X...
Ces demandes ne peuvent être écartées au motif que M. Georges X...n'est devenu propriétaire du lot no 418 que depuis l'acte de retrait du 31 octobre 2012, alors que les statuts de la SCI Résidence Saint-Honoré d'Eylau lui conféraient la jouissance de ce lot depuis l'origine, ce qui l'autorise à solliciter une indemnité correspondant à sa perte de jouissance depuis le 15 septembre 1995 ;
Eu égard à la valeur locative fixée en 2005 par l'expert A...à 130 € par mois pour le box correspondant au lot no 418 et à la superficie de ce lot limitée à 12, 18 m ² utilisable seulement comme parking et non comme surface commerciale en raison de sa taille, la Cour appréciera l'indemnité d'occupation due par la société Actipierre 3 à M. Georges X...à la somme de 40. 000 € sans qu'il soit nécessaire de recourir à une nouvelle expertise pour estimer la valeur locative de ce bien ;
La société Actipierre 3 sera encore condamnée à régler à M. Georges X...une indemnité d'occupation mensuelle de 150 € jusqu'à la restitution effective dudit lot no 418 ;
En réparation du préjudice moral subi par M. Georges X...qui se trouve privé de la jouissance puis de la propriété de son lot depuis plus de vingt années et des divers tracas endurés pour obtenir reconnaissance de ses droits légitimes, la société Actipierre 3 sera condamnée à lui régler une somme de 10. 000 € de dommages-intérêts ;
Sur l'appel en garantie de la SCI B. L. par la société Actipierre 3
Cet appel en garantie n'est soutenu par aucun argumentaire au corps des écritures de la société Actipierre 3 et sera donc rejeté, faute d'être étayé par une discussion juridique ;
En équité, la société Actipierre 3 sera condamnée à régler la somme de 8. 000 € à M. Georges X....
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et par défaut,
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Dit l'action en revendication exercée par M. Georges X...recevable,
Condamne la société Actipierre 3 à restituer à M. Georges X..., en l'état d'origine, le lot no 418 dépendant de copropriété de l'immeuble situé 80 avenue Victor Hugo à Paris 16ème, après reconstitution de la cloison séparative délimitant une superficie de 12, 18 m ² entre les lots no 417 et 419,
Condamne la société Actipierre 3 à payer à M. Georges X...les sommes de 40. 000 € en réparation de sa perte de jouissance et de 10. 000 € en réparation de son préjudice moral,
Condamne la société Actipierre 3 à régler à M. Georges X...une indemnité d'occupation mensuelle de 150 € à compter du présent arrêt jusqu'à la restitution effective dudit lot no 418,
Condamne la société Actipierre 3 à payer à M. Georges X...une somme de 8. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette l'appel en garantie formé par la société Actipierre 3 contre la SCI B. L.,
Déboute M. Georges X...du surplus de ses prétentions,
Condamne la société Actipierre 3 aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
