Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2017
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 15473
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2015- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 15/ 03415
APPELANTS
Monsieur José Manuel X...
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Christophe BORÉ de la SCP A. K. P. R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
Madame Ophélie Y...
demeurant ...
Représentée et assisteé sur l'audience par Me Christophe BORÉ de la SCP A. K. P. R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
INTIMÉS
Madame Alexandra Z...née le 07 Septembre 1976 à CHOISY LE ROI
demeurant ...
Représentée par Me Laurent ABSIL de la SELARL ABSIL CARMINATI TRAN TERMEAU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 1
Assistée sur l'audience par Me Xavier TERMEAU de la SELARL ABSIL CARMINATI TRAN TERMEAU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 001
Monsieur Fernando A...né le 04 Juillet 1975 à CRETEIL
demeurant ...
Représenté par Me Laurent ABSIL de la SELARL ABSIL CARMINATI TRAN TERMEAU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 1
Assis sur l'audience par Me Xavier TERMEAU de la SELARL ABSIL CARMINATI TRAN TERMEAU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 001
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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* *
Suivant acte sous seing privé du 20 septembre 2014, M. José X... et Mme Ophélie Y...ont vendu, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs, à Mme Alexandra Z...et M. Fernando A..., une maison située ...(94) et des meubles meublants, pour le prix de 315. 000 € s'appliquant à hauteur de 305. 000 € au bien immobilier et de 10. 000 € aux biens mobiliers, sans que ceux-ci fussent listés au compromis. Une clause pénale de 31. 500 € était stipulée pour le cas où, toutes les conditions suspensives étant réalisées, une des parties refuserait de réitérer la vente.
Cette vente devait être réitérée en la forme authentique le 22 janvier 2015 en l'étude de M. B..., notaire, mais M. X... et Mme Y...ont indiqué avant cette date qu'ils refusaient de vendre leur bien, en se prévalant de l'absence de levée de la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs. Le 16 mars suivant, M. B...a dressé un procès-verbal de carence, les vendeurs n'ayant pas déféré à la sommation de se présenter en son étude qui leur avait été délivrée à la requête des acquéreurs le 23 février 2015 par acte extra-judiciaire.
C'est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 16 avril 2015, Mme Z...et M. A...ont assigné M. X... et Mme Y...à l'effet de faire constater la perfection de la vente, d'entendre ordonner sa réitération forcée et l'expulsion des défendeurs, de se voir allouer une indemnité d'occupation mensuelle de 1. 400 € à compter du jugement, la somme de 31. 500 € au titre de la clause pénale contractuelle, outre 10. 000 € de dommages-intérêts et 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par jugement du 16 juin 2015, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- constaté la réalisation de la vente conclue le 20 septembre 2014 entre, d'une part, M. X... et Mme Y..., d'autre part, Mme Z...et M. A...,
- enjoint aux parties de se présenter devant un notaire afin de réitérer la vente du 20 septembre 2014 par acte authentique,
- condamné in solidum M. X... et Mme Y...à payer la somme de 31. 500 € à Mme Z...et M. A...à titre d'indemnisation forfaitaire, au titre de la clause pénale,
- ordonné la compensation des dettes dues par les parties entre le prix total de vente du bien immobilier dû par M. X... et Mme Y...et l'indemnité forfaitaire contractuelle,
- rejeté la demande de publication du jugement à la Conservation des Hypothèques de Créteil,
- rejeté la demande d'expulsion formée par Mme Z...et M. A...,
- rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme Z...et M. A...,
- condamné M. X... et Mme Y...à payer la somme de 4. 000 € aux défendeurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
M. X... et Mme Y...ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 14 décembre 2016, de :
- débouter Mme Z...et M. A...de leurs demandes
-les condamner au paiement de la somme de 6. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Mme Z...et M. A...prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 13 décembre 2016, de :
- infirmer le jugement sur le quantum des dommages-intérêts qui leur sont alloués,
- statuant à nouveau, condamner in solidum M. X... et Mme Y...à leur payer la somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- condamner in solidum M. X... et Mme Y...à leur payer la somme de 6. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
SUR CE
LA COUR
M. X... et Mme Y..., au soutien de leur appel, arguent de :
- l'absence d'accord sur la chose et sur le prix, dès lors qu'aucune liste de meubles n'est annexée au compromis de vente, que les meubles de cuisine énumérés au procès-verbal de carence ne correspondent pas à ceux équipant leur maison,
- la caducité de l'acte de vente sous seing privé dès lors que les acquéreurs n'ont pas levé la condition suspensive d'obtention de prêt ;
Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
En effet, d'une part, la condition suspensive d'obtention d'un prêt étant stipulée dans l'intérêt exclusif des acquéreurs en vertu des dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation, d'ordre public, ainsi que de l'article E du compromis de vente sous seing privé du 20 septembre 2014, les vendeurs ne peuvent se prévaloir de sa non-réalisation et la clause de l'acte sous seing privé aux termes de laquelle « si la condition suspensive n'est pas réalisée dans la délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe J, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre » ne signifie pas que la condition suspensive d'obtention d'un prêt serait, par dérogation à la règle et à la clause ci-dessus, stipulée dans l'intérêt des deux parties et ne peut s'appliquer qu'aux autres conditions d'usage, d'urbanisme, notamment ;
Cette clause serait néanmoins applicable dans le cas où les acquéreurs refuseraient d'acquérir ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
D'autre part, les vendeurs ne peuvent opposer aux acquéreurs un défaut d'accord sur la chose et sur le prix alors qu'ils ont accepté la ventilation du prix entre la maison et les meubles meublants dans l'acte sous seing privé qui constitue un accord ferme et définitif, qu'ils n'ont proposé aucune liste de meubles à cette occasion ni, par la suite, dans le délai prévu pour la réitération de la vente en la forme authentique, et qu'ils arguent, de façon artificielle et manifestement opportuniste, de divergences minimes entre les meubles de cuisine listés au procès-verbal de carence et ceux équipant leur cuisine pour se dégager d'une vente qu'ils ne souhaitent plus contracter, ainsi que le démontrent les correspondances échangées aux mois de décembre 2014 et janvier 2015, manifestant leur intention de reporter la vente d'une année puis leur refus de signer l'acte authentique de réitération au motif fallacieux que les acquéreurs n'avaient pas levé la condition suspensive d'obtention d'un prêt ;
Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la réitération forcée de la vente ;
Mme Z...et M. A...seront déboutés de leur appel incident alors que la clause pénale a pour vocation de réparer de manière forfaitaire l'ensemble des préjudices résultant du refus de l'une des parties de réitérer la vente en la forme authentique, d'où il suit que les acquéreurs ne peuvent solliciter des dommages-intérêts complémentaires sauf à démontrer que le montant de la clause pénale serait manifestement insuffisant ou dérisoire au regard de leur préjudice effectif, ce qu'ils ne font pas au cas présent ;
En l'absence d'appel incident sur la disposition du jugement refusant sa publication au service de la publicité foncière, la Cour rappelle que les acquéreurs ont la faculté de le publier ainsi que le présent arrêt, à titre de publication facultative, afin d'assurer l'exécution de la vente ordonnée judiciairement ;
En équité, M. X... et Mme Y...seront condamnés in solidum à payer la somme de 6. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à Mme Z...et M. A...ensemble au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Condamne M. X... et Mme Y...in solidum à payer à Mme Z...et M. A...ensemble la somme de 6. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des au titre des frais irrépétibles d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum M. X... et Mme Y...aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
