Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2017
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 14615
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 15015
APPELANTE
Madame Dominique X... épouse divorcée Y... née le 21 Février 1948 à Neuilly sur seine (92200)
demeurant...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean-philippe DESTREMAU de la SELARL DESTREMAU ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0542
INTIMÉS
Monsieur Aurélien Z... né le 02 Février 1980 à PARIS 13ème (75013)
demeurant...
Représenté par Me Philippe RENAUD de la SCP SCP D'AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139
Représenté et assisté sur l'audience par Me Estelle CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2480
Maître Pierre A...
demeurant... 17
Représenté et assisté sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
Maître Fabienne B...
demeurant... 17
Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
SCI DES TERRES AU CURE prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 479 80 4 9 32
ayant son siège au 80 Quai de Jemmapes-75010 PARIS
Représentée par Me Philippe RENAUD de la SCP SCP D'AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139
Assistée sur l'audience par Me Estelle CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2480
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Janvier 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte notarié reçu le 17 octobre 2012 par Maître C... de la SCP D... E...- F..., avec la participation de Maître Pierre A... assistant le promettant, M. Z... et la SCI des Terres au Curé se sont engagés à vendre à Mme X..., qui s'est réservé la faculté d'acquérir, le lot no46, à créer par réunion de divers autres lots, au 5ème et 6ème (et dernier) étage, d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé... arrondissement). Cet acte était conclu sous la condition suspensive prise, à laquelle seule le bénéficiaire pouvait renoncer, de l'autorisation purgée de tout recours donnée par l'assemblée générale des copropriétaires aux fins de réunir les lots devant constituer le lot no 46 et de la ratification par l'assemblée générale des ouvertures créées par le promettant sur la toiture. La promesse était stipulée expirer le 31 janvier 2013. Une indemnité d'immobilisation de 79500 € correspondant à 10 % du prix de vente était consentie par le bénéficiaire qui en versait immédiatement la moitié à Mme Fabienne B..., notaire désigné séquestre des fonds.
Par procès verbal d'assemblée générale en date du 17 janvier 2013, les copropriétaires votaient à l'unanimité les résolutions relatives à la constitution du lot no 46 ainsi qu'une résolution ainsi rédigée au point no 9 : « Dans le cadre des modificatifs ci-dessus visés, l'assemblée générale prend acte de l'ensemble des travaux réalisés dans les biens consistant notamment en la réunion de lots et autorise en conséquence lesdits travaux, a posteriori, et ce conformément aux plans et projets de modificatifs au règlement de copropriété établis par le géomètre-expert, Monsieur Jean-François G... annexés aux présentes ».
Mme X... estimait néanmoins que la condition suspensive n'était pas remplie.
C'est dans ces conditions qu'elle assignait M. Z..., et la SCI des Terres au Curé, en présences de M. A... et de Mme B..., devant le tribunal de grande instance de Paris par acte extrajudiciaire des 15 et 16 avril 2013.
Par jugement en date du 15 mai 2015, le tribunal a notamment :
- débouté Mme X... de ses demandes,
- dit qu'elle avait renoncé à se prévaloir de la non réalisation de l'une des conditions suspensives, et que la condition suspensive relative aux ouvertures créées par la SCI des Terres au Curé et M. Z... en toiture était réalisée à la date du 31 janvier 2013,
- ordonné la libération de la somme séquestrée,
- condamné Mme X... à payer le solde de l'indemnité d'immobilisation.
Vu l'appel interjeté par Mme X... à l'encontre de cette décision et ses conclusions en date du 03 février 2016, tendant, par infirmation totale du jugement à demander à la Cour de :
- déclarer M. Z... et la SCI des Terres au Curé fautifs à raison du défaut de réalisation de la condition suspensive relative à la ratification de la création des fenêtres de toit,
- dire que la résolution no 9 de l'assemblée générale du 17 janvier 2013 n'a pas ratifié de manière claire et explicite les travaux effectués sans autorisation sur la toiture au sens de la condition suspensive,
- retenir que le droit de préemption urbain n'était pas purgé à la date d'expiration de la promesse, entraînant prorogation automatique de son délai de réalisation, ou à défaut sa caducité,
- dire que la promesse unilatérale était caduque du fait de la non réalisation de la condition suspensive relative aux fenêtres de toit ou, à défaut, de celle relative à la purge du droit de préemption urbain,
- condamner in solidum M. Z... et la SCI des Terres au Curé à lui restituer la somme de 39750 € outre intérêts au taux légal à compter d'une mise en demeure du 1er mars 2013,
- assortir d'une astreinte l'obligation de lui remettre les fonds,
- condamner in solidum M. Z... et la SCI des Terres au Curé à lui verser 5000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du défaut de restitution de cette somme de 39 750 € depuis le 31 janvier 2013,
- condamner in solidum M. Z... et la SCI des Terres au Curé à lui verser 10000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civil,
- condamner in solidum M. Z... et la SCI des Terres au Curé aux dépens de première instance et d'appel ;
Vu les conclusions de la SCI Des Terres au Curé et de M. Z... en date du 03 décembre 2015, priant la Cour de :
- déclarer Mme X... irrecevable en ses demandes nouvelles en cause d'appel s'agissant du défaut de réalisation de la condition suspensive relative au droit de préemption urbain et de la caducité de la promesse,
- confirmer le jugement du 15 mai 2015 en ce qu'il a :
- débouté Mme X... de l'ensemble de ses demandes,
- retenu que Mme X... avait renoncé à se prévaloir de la non réalisation de l'une des conditions suspensives,
- dit que la condition suspensive relative aux ouvertures en toiture était réalisée au 31 janvier 2013,
- ordonné la libération de la somme de 39750 € au profit de M. Z... et de la SCI des Terres au Curé,
- condamné Mme X... au paiement de la somme de 39750 € à titre de solde de l'indemnité d'immobilisation,
- condamné Mme X... à payer 2000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau :
- dire que Mme X... n'a subi aucun préjudice,
- débouté Mme X... de sa demande de dommages et intérêts,
- condamner Mme X... à payer les dépens d'appel et à verser 3000 € d'indemnité de procédure pour les frais irrépétibles exposés en appel.
Vu les conclusions de M. Pierre A... et de Mme Fabienne B... en date du 12 novembre 2015 s'en rapportant à justice sur la libération et le bénéficiaire des fonds séquestrés, priant la Cour de débouter Mme X... de sa demande d'astreinte et de débouter les parties de toutes demandes, sollicitant 3000 € d'indemnité de procédure en vertu de l'article 700 du code de procédure civile contre la partie qui succombera.
SUR CE
LA COUR
La clause prévoyant une condition suspensive relative aux fenêtres de toit est rédigée de manière claire et précise. Elle vise la ratification par l'assemblée générale des copropriétaires de travaux de percement de la toiture aux fins d'installation de fenêtres de toit et a été manifestement stipulée, pour la seule protection de l'acquéreur, afin de parer à tout risque de d'action contre le futur copropriétaire, fondée sur une appropriation indue de parties communes. A défaut d'une telle ratification, Mme X... pouvait légitimement se croire exposée, en cas d'acquisition, à un risque dans la jouissance même des droits immobiliers acquis.
L'efficacité de la protection attendue de la clause de condition suspensive litigieuse requérait nécessairement qu'elle valût renonciation du syndicat des copropriétaires au droit de se prévaloir du défaut d'autorisation préalable de l'assemblée générale à la création de ces fenêtres de toit, cette renonciation ayant pour effet également d'empêcher tout autre copropriétaire d'agir contre l'acquéreur de ce même chef.
Or, la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.
Il apparaît en l'espèce que la délibération no 9 de l'assemblée générale du 17 janvier 2013 n'est pas dénuée d'équivoque s'agissant de savoir si l'assemblée générale a ratifié la création des fenêtres de toit.
En effet, la résolution d'assemblée générale, en visant de manière générale « l'ensemble des travaux réalisés dans les biens consistant notamment en la réunion de lots [...] et ce conformément aux plans et projets de modificatifs au règlement de copropriété établis par le géomètre-expert, Monsieur Jean-François G... annexés aux présentes », sans même mentionner l'existence de fenêtres de toit percées sans autorisation préalable, renvoie à un autre document qui, au mieux, figure les fenêtres de toit par une représentation schématique vue de dessus, non explicitée par une légende, et en elle-même non évocatrice de fenêtres. Cette représentation consiste en de simples rectangles, avec leurs diagonales, et ne suggère pas même une possibilité d'ouverture. Rien ne conduit à affirmer que la seule consultation de ce document joint à la convocation à l'assemblée générale a permis aux copropriétaires de savoir qu'ils conféraient a postériori l'autorisation de percer la toiture et de poser des fenêtres de toit, afin d'éclairer les parties privatives du dernier étage. Rien ne permet davantage de présumer que l'assemblée générale a exactement connu l'état des lieux existant à la date de l'assemblée générale, s'agissant en particulier du nombre des fenêtres de toit ainsi créées et de leur emplacement.
Dans ces conditions, il conviendra d'infirmer le jugement querellé.
Il sera retenu qu'à la date du 31 janvier 2013, la condition suspensive de ratification par l'assemblée générale des travaux de pose des fenêtres de toit n'était pas acquise par l'effet de la délibération no9 de l'assemblée générale du 17 janvier 2013, ce qui doit être nécessairement imputé au manquement des copropriétaires promettants, seules parties ayant eu qualité pour soumettre à l'assemblée générale une délibération conforme à la condition stipulée. En aucun cas la défaillance de la condition suspensive ne peut être imputée en l'espèce à Mme X....
Dans ces conditions, sans qu'il soit besoin d'examiner le moyen pris du défaut de purge du droit de préemption urbain à la date d'échéance de la promesse, la défaillance de la condition suspensive relative aux fenêtres de toit à la date d'échéance de la promesse entraîne la restitution de l'indemnité d'immobilisation à Mme X..., soit la somme de 39 750 €.
La libération de la somme séquestrée sera ordonnée. L'astreinte ne s'avère pas nécessaire pour garantir l'exécution de cette obligation et ne sera pas prononcée.
Le préjudice de 5000 € allégué par Mme X... comme étant consécutif au défaut de restitution de l'indemnité d'immobilisation depuis le 31 janvier 2013 n'est pas établi, au-delà du simple retard à percevoir cette somme. C'est pourquoi les intérêts au taux légal sur la somme retenue indûment seront accordés à compter du 1er mars 2013, le surplus de la demande de dommages et intérêts étant rejeté.
M. Z... et la SCI des Terres du Curé seront tenus in solidum aux dépens.
Mme X... recevra de M. Z... et de la SCI des Terres du Curé tenus in solidum une somme de 5000 € d'indemnité en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
M. A... et Mme B... recevront de M. Z... et de la SCI des Terres du Curé tenus in solidum, une somme de 3000 € d'indemnité de procédure en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris,
Statuant à nouveau :
Condamne in solidum M. Z... et la SCI des Terres du Curé à restituer à Mme Dominique X... la somme versée par elle au titre de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 39. 750 € avec intérêt au taux légal à compter du 1er mars 2013,
Ordonne à Mme Fabienne B..., séquestre désigné par la promesse de vente, de verser les fonds en sa possession à Mme X...,
Déboute Mme X... du surplus de sa demande de dommages et intérêts,
Dit n'y avoir lieu à astreinte,
Condamne in solidum M. Z... et la SCI des Terres du Curé aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés comme prévu à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. Z... et la SCI des Terres du Curé à verser à Mme X... la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. Z... et la SCI des Terres du Curé à verser à M. A... et Mme B..., pris ensemble, la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Le Greffier, La Présidente,
