Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 2- Chambre 2
ARRÊT DU 26 JANVIER 2017
(no 2017-, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 12774
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mars 2015- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 12/ 08390
APPELANTS
Monsieur Mohamed X...Né le 10 Août 1972 à BENI MELLAL MAROC (99) ......
Madame Sabiha Y...épouse X...Né le 15 Janvier 1975 à BRARET MAROC (99) ......
Représentés et assistés par Me Ibrahima BOYE, avocat au barreau d'ESSONNE
INTIME
Monsieur ALAIN FRANCOIS Z...Es qualité de Mandataire Judiciaire de la SARL UZAN IMMOBILIER (SOLVIMO) ...
Représenté par Me Steven CARNEL de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444 Assisté de Me Laurene SCEMAMA avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Marie-Hélène POINSEAUX, présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Annick HECQ-CAUQUIL, conseillère.
Assistées de M. Olivier HUGUEN, magistrat en stage, en application des articles 19 et 41-3 de l'ordonnance no58-1270 du 22 décembre 1958 modifiée.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Marie-Hélène POINSEAUX, présidente de chambre Madame Annick HECQ-CAUQUIL, conseillère Madame Isabelle CHESNOT, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Malika ARBOUCHE
ARRÊT :- contradictoire
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Marie-Hélène POINSEAUX, présidente et par Mme Malika ARBOUCHE, greffier présent lors du prononcé.
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Par acte sous seing privé du 21 novembre 2011, M. Mohamed X...et Mme Sabiha Y..., son épouse, ont confié en exclusivité à la société Uzan immobilier exerçant sous l'enseigne Solvimo le mandat de vendre un terrain situé ..., à Corbeil Essonnes (Essonnes) au prix de 140 000 euros, en ce compris les honoraires du mandataire fixés à 20 000 euros. Le mandat était conclu pour une durée irrévocable de trois mois à compter de sa signature, tacitement reconductible pour une durée de douze mois, sauf la faculté d'y mettre fin, en respectant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour le terme de sa période initiale et à tout moment durant sa reconduction.
Faisant valoir que les mandants avaient résilié le mandat alors que l'offre de vente avait été acceptée par des acquéreurs, la société Uzan Immobilier a assigné les époux X...le 20 novembre 2012 en paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l'indemnité compensatrice prévue par la clause pénale de la convention.
Par jugement du 9 mars 2015, le tribunal de grande instance d'Evry a déclaré recevable l'intervention volontaire de Me Alain Z...en qualité de mandataire liquidateur de la société Uzan immobilier placée en liquidation judiciaire le 10 février 2014, a mis hors de cause la société Uzan immobilier, a condamné solidairement M. et Mme X...à payer à Me Alain Z...ès qualités la somme de 10 000 euros à titre de clause pénale, a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné M. et Mme X...aux dépens. Le tribunal a retenu que les mandants ne démontraient pas avoir fait connaître à l'agence leur volonté de résilier le mandat dès le 11 mai 2012 comme ils le prétendaient et ne versaient pas aux débats l'avis de réception de leur lettre datée du 14 mai 2012, laquelle n'avait donc pas date certaine contrairement au télégramme de l'agence les informant le même jour avoir trouvé un acquéreur, que le mandat était donc toujours en cours d'exécution à cette date, que la réalité de l'offre d'achat n'était pas contestée, et que les mandants étaient en conséquence tenus de régulariser la promesse avec les acquéreurs présentés par l'agence qui acceptaient l'offre aux conditions et clauses prévues au mandat en cours de validité. Le tribunal a également estimé que les fautes invoquées à l'encontre de l'agence n'étaient pas démontrées. Faisant dès lors application de la clause indemnitaire du contrat, le tribunal en a cependant réduit le montant.
M. et Mme X...ont relevé appel de cette décision et, dans leurs dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2016, ils demandent d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, de dire valable la résiliation du mandat de vente, de constater que le mandataire a violé ses obligations contractuelles, de leur accorder des délais de paiement en cas de condamnation, et de condamner Me Z...à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Ils soutiennent avoir dès le 11 mai 2012 manifesté leur volonté de résilier le mandat et informé le mandataire qu'ils avaient trouvé un acquéreur au prix de 80 000 euros, mais que celui-ci s'est précipité pour signer le 12 mai 2012 un compromis de vente et les en informer par télégramme le 14 mai 2012. Ils invoquent le non respect par le mandataire de ses propres obligations, en ne prenant pas la précaution de les aviser du désistement de clients ayant pris rendez-vous et en se prévalant aujourd'hui d'une acceptation de l'offre par deux couples alors qu'ils avaient expressément signalé qu'ils ne voulaient qu'un seul acquéreur. Ils soutiennent que c'est ainsi qu'au bout de six mois d'attente sans informations sérieuses ils se sont présentés à l'agence le 11 mai 2012 pour informer le mandataire qu'ils ne voulaient plus vendre car un membre de la famille s'était proposé d'acheter le terrain à 80 000 euros pour les aider à sortir de cette situation.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 octobre 2016, Me Z...ès qualités de mandataire liquidateur de la société Uzan immobilier demande de confirmer le jugement, de débouter les époux X...de l'ensemble de leurs prétentions, de dire que la clause pénale du mandat s'applique de plein droit, de condamner solidairement les époux X...à payer la somme de 20 000 euros à titre d'indemnité compensatrice en application de cette clause, et en toute hypothèse celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.
Il fait valoir que la résiliation du mandat par lettre du 14 mai 2012 ne pouvait produire effet qu'à l'expiration d'un préavis de quinze jours, soit le 29 mai 2012 au plus tôt, et que la vente était parfaite dès le 12 mai 2012, le mandataire ayant informé à cette date par téléphone les époux X...de l'acceptation de l'offre de vente avant de la leur confirmer par télégramme le 14 mai 2012. Il relève que leur courrier étrangement daté du 14 mai 2012, mais réceptionné par le mandataire le 22 mai 2012, démontre que les époux X...ont tenté de se soustraire artificiellement à leurs obligations. Il entend faire jouer la clause pénale de plein droit, et obtenir à ce titre la somme de 20 000 euros stipulée, en relevant qu'aucun élément ne vient justifier la réduction de son montant. Il conteste toute inexécution fautive du contrat de la part du mandataire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il incombe aux mandants, qui avaient la faculté de mettre fin au mandat à tout moment à l'issue de la période initiale de trois mois venue à expiration le 21 février 2012, de démontrer qu'ils ont manifesté une telle intention avant la réalisation de la vente objet du mandat. Or, ils se bornent à produire une lettre de résiliation datée du 14 mai 2012 et un justificatif de dépôt de courrier recommandé daté du 18 mai 2012, sans administrer la preuve d'une volonté de mettre fin au mandat à une date antérieure comme ils l'affirment. En outre, la résiliation, soumise au respect d'un préavis de quinze jours, ne pouvait produire d'effet immédiat, de sorte que l'intention qu'ils ont exprimée dans la lettre datée du 14 mai 2012 ne pouvait faire obstacle à l'accomplissement de la mission du mandataire qui justifie, pour sa part, avoir transmis le même jour aux mandants un télégramme ainsi qu'un courrier les informant de la vente acceptée le 12 mai 2012 aux conditions de prix stipulées, ainsi réputée parfaite. Les époux X...invoquent en vain l'inexécution par le mandataire de ses propres obligations, sans justifier des circonstances qu'ils allèguent, s'agissant tant de rendez-vous non tenus que de conditions particulières interdisant une vente à plusieurs acquéreurs. Dès lors, les époux X...étaient tenus en application de l'article 10-4 du mandat de signer tout compromis, promesse unilatérale ou offre d'achat avec l'acquéreur qui leur était présenté. Ils encourent à défaut la sanction prévue par l'article 11 de la convention.
Cet article qui prévoit que, faute pour le mandant de respecter une ou plusieurs de ses obligations prévues aux articles 10-1 à 10-6 du mandat, il devra verser au mandataire une indemnité irréductible de dommages et intérêts d'un montant égal à celui de ses honoraires, s'analyse en une clause pénale au sens de l'article 1152 du code civil, susceptible même d'office de modération. Au cas particulier, le mandataire ne produit que la fiche d'acceptation de l'offre, et non l'acte transmis pour signature en pièce jointe à la lettre du 14 mai 2012, de sorte que les conditions de la promesse à ratifier ne peuvent être vérifiées, notamment quant au financement de l'acquisition, ni par suite les chances de conclusion effective de l'opération sans laquelle la rémunération du mandataire professionnel ne pouvait être perçue. L'indemnité fixée au niveau des honoraires doit dès lors être jugée manifestement excessive et réduite à la somme de 10 000 euros ainsi que l'ont fait les premiers juges.
Compte tenu de la situation dont justifient les époux X..., disposant de revenus salariaux de 35 308 euros par an, il est juste de leur accorder les délais de paiement qu'ils sollicitent, dans les termes du dispositif.
Il est équitable de compenser à hauteur de 2 000 euros les frais non compris dans les dépens que l'intimé a été contraint d'exposer.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Y ajoutant,
Dit que M. et Mme X...pourront s'acquitter de la somme de 10 000 euros par mensualités de 500 euros chacune, la première dans les quinze jours de la signification du présent arrêt, et qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance la totalité de la créance sera immédiatement exigible,
Condamne M. et Mme X...aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, et à verser à Me Z...ès qualité de mandataire liquidateur de la société Uzan immobilier la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du même code,
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
