Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 13 JANVIER 2017
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 08748
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mars 2015- Tribunal de Grande Instance de paris-RG no 13/ 15016
APPELANT
Monsieur Patrick X... né le 31 Juillet 1959 à BRUGES (BELGIQUE)
demeurant...
Représenté par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
INTIMÉ
Monsieur Richard Marie Claude Y... né le 25 Février 1958 à NEUILLY-SUR-SEINE (92100)
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Marc OLIVIER-MARTIN de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 Décembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Mme Christine BARBEROT, Conseillère, a été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Mme Anne Z..., épouse X..., propriétaire indivise avec sa soeur, Mme Lucie Z..., épouse Y..., d'un immeuble sis..., à l'angle de la rue de Maubeuge où il porte le no 104, à Paris, 10e arrondissement, a fait donation à ses trois enfants, nés de son union avec M. Jean X..., MM. Wallerand et Patrick X..., ainsi que Mme Brenda X..., épouse A..., d'une partie des droits qu'elle détenait sur ce bien. Aux termes des actes des 19 juin 1981, 26 mars 2003, 21 décembre 2005, 15 et 22 décembre 2008, Mme Anne X... détient l'usufruit de 134/ 1000e du bien, et chacun de ses trois enfants, 94/ 1000e en pleine propriété, ainsi qu'un tiers des 134/ 1000e en usufruit, les autres indivisaires étant Mme Lucie Y..., ses trois enfants, Mme Laurence Y..., épouse B..., et MM. Richard et Patrick Y..., ainsi que les petits-enfants de Mme Lucie Y.... Par lettre du 18 septembre 2011, M. Patrick X..., qui envisageait la restructuration du patrimoine de la famille X..., a fait connaître son projet à sa tante et à ses cousins Y.... Le 6 août 2013, M. Richard Y..., invoquant les termes d'un message électronique envoyé le 29 novembre 2011par M. Patrick X..., qui aurait formulé une offre de vente qui aurait été acceptée le 8 décembre 2011, a assigné M. Patrick X... pour faire juger parfaite la vente à son profit des 94/ 1000e en pleine propriété de M. Patrick X....
C'est dans ces conditions que, par jugement du 31 mars 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- dit qu'était parfaite la vente du 8 décembre 2011 à M. Richard Y... des 94/ 1000e en pleine propriété de l'immeuble litigieux au prix de 1 694 711, 54 €,
- ordonné la réitération de la vente et à défaut autorisé M. Richard Y... à requérir l'inscription du jugement à la conservation des hypothèques,
- condamné M. Patrick X... à payer à M. Richard Y..., au titre des fruits du bien vendu, les sommes de 146 967, 05 € pour la période du 8 décembre 2011 au 31 décembre 2013 et de 40 947, 65 € pour la période du 1er juillet 2013 au 31 décembre 2013, ainsi que les fruits pour la période du 1er janvier 2014 à la date de la vente à intervenir,
- condamné M. Richard Y... à payer à M. Patrick X... la somme de 1 694 711, 54 € au titre du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2011 jusqu'au jour du paiement du capital,
- ordonné la compensation des créances réciproques,
- condamné M. Patrick X... aux dépens et à payer à M. Richard Y... la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 10 octobre 2016, M. Patrick X..., appelant, demande à la Cour de :
- vu les articles 1108, 1382, 1583 et 1589 du Code civil,
- à titre principal :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner M. Richard Y... à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- à titre subsidiaire :
- condamner M. Richard Y... à lui payer la somme de 1 694 711, 54 € au titre de la cession de ses quotes-parts dans l'indivision de l'immeuble,
- condamner M. Richard Y... à lui payer la somme de 1 409 152, 46 € au titre de la valorisation du capital issu du prix de cession pour la période comprise entre le 8 décembre 2011 et la date du jugement entrepris,
- condamner M. Richard Y... lui payer la somme de 31 344 € au titre du solde de l'emprunt souscrit pour le ravalement de l'immeuble,
- condamner M. Richard Y... à lui payer la somme de 330 000 € au titre de la rétrocession des fruits des quotes-parts vendues perçus pour la période du 8 décembre 2011 au jugement entrepris,
- ordonner la compensation entre les créances réciproques.
Par dernières conclusions du 14 novembre 2016, M. Richard Y... prie la Cour de :
- vu les articles 485, 1108, 1129, 1583, 1591, 1614 et 1652 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant :
- condamner M. Patrick X... à lui verser la somme de 7 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Par message électronique portant la date du 18 septembre 2011 adressé à sa tante et à ses cousins Y..., ayant pour objet : " refinancement X... via SCI du 24 Dunkerque pour transmission et optimisation fiscale ", M. Patrick X... a porté à leur connaissance que le contexte juridique et fiscal contraignait sa branche familiale à " réfléchir aux opérations patrimoniales qui nous permettraient d'assurer la pérennité de l'immeuble rue de Dunkerque hérité de notre arrière grand-père " et qu'il ressortait " des études entreprises que seule une opération de " refinancement à l'intérieur du groupe familial " (appelé aussi vente à soi via SCI) nous permettrait d'atteindre cet objectif. Cela rejoint aussi parfaitement l'objectif prioritaire Y...de conservation. Ainsi les membres de mon groupe familial, à savoir ma mère, ma soeur, et mon frère, envisageons de réaliser la vente de nos droits indivis sur l'immeuble à 3 sociétés civiles immobilières (1 par enfant : B, W, P), fiscalement translucides, qui seraient détenues conjointement par nos enfants en nue-propriété et nous-mêmes en usufruit ". Après avoir indiqué aux destinataires qu'une étude approfondie avait déterminé leurs conseils à évaluer les 41, 60 % de l'immeuble, que la branche de X... détenait, à 7 570 000 €, M. Patrick X... les informaient que " cette opération de restructuration patrimoniale devant donner lieu à des cessions " leur qualité de co-indivisaires leur ouvrait la possibilité de préemption et les remerciait de " bien vouloir nous faire part de votre intention de nous laisser dénouer cette opération assurant la succession à nos enfants par votre non-préemption (ou pas) dans le délai d'1 mois ".
Ce message fait état du projet de la branche de X... de restructurer son patrimoine familial dans un but d'optimisation fiscale et de transmission aux enfants et petits-enfants.
Par un message électronique du 29 novembre 2011 adressé à ses cousins Y..., ayant pour objet : " Restructuration X... du 24D et droit de préemption Y...", M. Patrick X..., " de la part de tante Anneli, Wallerand et Patrick ", indiquait en " Préambule " : " En complément de notre lettre du 18/ 09/ 11 :
1- le groupe X... ayant décidé la vente à soi nous allons maintenant procéder à l'acte
2- notre objectif est de transmettre aux enfants de Brenda, Wallerand et Patrick en préservant le patrimoine avec purge de + values latentes et réduction de notre forte exposition foncière. Nous ne voulons donc ni vendre à tierce ni agir contre les co-indivisaires qui peuvent avoir intérêt comme nous à la vente à soi. De plus par la vente à sci X... nous évitons aux Y...le risque d'émiettement de l'indivision par l'entrée de nos enfants qui aurait rendu la gestion de l'immeuble problématique voir litigieuse.
3- toutefois, dans la mesure où vous souhaiteriez faire valoir vos droits de préemption vous permettant de racheter nos 7, 5 M €, nous souhaitons dans une optique amiable familiale maximum vous permettre d'acquérir nos parts avant vente à soi. "
Le préambule de ce message confirme que le projet de restructuration est conçu pour le compte de la branche familiale de X... comprise comme un tout, étant même dénommée " groupe X... ", et ce, dans un but d'optimisation fiscale globale et de transmission des droits sur l'immeuble à l'ensemble des enfants de MM. Wallerand et Patrick X..., et de Mme Brenda X..., épouse A....
Après avoir précisé que l'immeuble, d'une valeur d'environ 18 M €, était valorisé au titre de l'ISF à 2, 4 M €, ce message poursuit, sous le titre " hypothèse de restructuration " :
" Sur cette base de valorisation nous avons retenu 2 hypothèses de travail :
- une vente à votre profit de nos quotes-part indivises de ce bien, si tant est que vous souhaitiez vous en porter acquéreur,
- à défaut la vente de nos quotes-parts indivises au profit d'une ou de plusieurs sociétés civiles à constituer et que nous contrôlerions ", puis, sous le titre : " Chronologie " :
" ces opérations se réaliseraient selon le calendrier suivant :
ETAPE 1 : nous vous proposons par la présente d'acquérir nos quotes-parts indivises de l'immeuble au prix total de 7, 5 M €. Cette offre est valable à compter d'aujourd'hui et jusqu'au 12/ 12/ 11 à minuit. Si passé ce délai vous n'avez pas souhaité donner une suite à notre proposition nous mettrons en oeuvre notre deuxième hypothèse de travail, consistant en une vente de nos quotes-parts indivises au profit d'une ou plusieurs sociétés civiles contrôlées par nous.
ETAPE 2 : si vous ne souhaitez pas racheter nos quotes-parts indivises, nous envisagerions alors une restructuration de la détention de nos quotes-parts de l'immeuble selon le schéma retenu (1). Vous disposeriez, alors d'un droit de préemption selon les modalités ci-après rappelées (2). "
Ainsi les consorts X..., qui envisageaient une cession globale de leurs droits sur le bien indivis, ont offert à leurs tante et cousins d'acquérir l'ensemble de leurs quotes-parts.
Si, par lettre du 8 décembre 2011, les consorts Y... ont fait savoir à leur tante et cousins de X... de " leur acceptation de cette offre au prix que vous nous avez indiqué ", cependant, ils ont ajouté : " Afin de formaliser notre accord, nous transmettons la présente à Maître C..., note notaire..., en lui demandant de se mettre ne rapport avec le vôtre en vue de signer dans les meilleurs délais un avant-contrat sous les conditions d'usage ".
Il s'en déduit que l'offre de cession n'a été acceptée qu'en tant qu'offre, les consorts Y... ayant entendu manifester leur acceptation par un avant-contrat rédigé par un notaire, de sorte que la vente n'a pas été rendue parfaite par la lettre du 8 décembre 2011.
De surcroît, M. Richard Y... ne peut prétendre à une vente parfaite des seules quotes-parts détenues par M. Patrick X..., l'offre ayant porté sur la cession de la totalité des quote-parts détenues par les consorts X....
En conséquence, M. Richard Y... doit être débouté de toutes ses demandes, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions.
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de M. Richard Y... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Déboute M. Richard Y... de toutes ses demandes ;
Condamne M. Richard Y... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. Richard Y... à payer à M. Patrick X... la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
