Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 13 JANVIER 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 07767
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mars 2015- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 12/ 02543
APPELANTE
Madame Pascale X...née le 04 Octobre 1958 à PARIS (75013)
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Léo MAIO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0716
INTIMÉS
Madame Florence Y...EPOUSE Z...née le 04 Mars 1960 à ISSY LES MOULINEAUX
demeurant ...
Représentée par Me Sylvie CHARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0079 Assistée sur l'audience par Me Thierry GUILLEMINET, avocat au barreau de PARIS, toque : R281
Monsieur Fernand A...né le 30 Août 1952 à CASABLANCA (MAROC)
demeurant ...
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Madame Mauricette B...ÉPOUSE A...née le 11 Octobre 1954 à CHAMPLAN (91160)
demeurant ...
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
SCP C... D...E...H...Notaires Associés
ayant son siège au ...
Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 Assistée sur l'audience par Me Valentin BOURON, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 Décembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Mme Christine BARBEROT, Conseillère, a été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique reçu le 22 mars 2007 par M. Olivier H..., notaire salarié de la SCP Alexis C...- Jean-Pierre D...-Olivier E...-Jean-Paul F...-Patrice G..., Mme Florence Y...a vendu à Mme Pascale X..., un bâtiment à usage d'habitation, cadastré section Al no 377, sis ...(91), au prix de 287 000 €. Les 8 et 13 mars 2012, alléguant avoir été trompée sur la consistance du bien, Mme X...a assigné Mme Y...et le notaire en paiement de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1110, 1116 et 1382 du Code civil. Le 31 octobre 2012, Mme Y...a assigné en garantie ses vendeurs, M. Fernand A...et Mme Mauricette B..., épouse A....
C'est dans ces conditions que, par jugement du 2 mars 2015, le Tribunal de grande instance d'Evry a :
- débouté Mme X...de l'ensemble de ses demandes,- débouté Mme Y...de sa demande en garantie formée contre les époux A...,- condamné Mme X...à payer à Mme Y..., aux époux A...et à la SCP de notaire, la somme de 800 € chacun,- condamné Mme X...aux dépens.
Par dernières conclusions du 10 novembre 2016, Mme X..., appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1116, subsidiairement, 1110, 1231-1 (anciennement 1147) et 1240 (anciennement 1382) du Code civil,- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :- dire que Mme Y...l'a trompée sur la consistance du bien acquis, subsidiairement, que son consentement a été vicié par une erreur substantielle sur la consistance,- condamner Mme Y...à lui payer la somme de 30 000 €, réactualisée selon l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction depuis le 22 mars 2007, à titre de réduction du prix d'achat, compte tenu de l'absence de jardin,- la somme de 2 900 €, réactualisée selon l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction depuis le 22 mars 2007, à titre de réduction du prix d'achat, compte tenu de l'absence de resserre,- la somme de 10 596 € au titre du coût de la destruction partielle de la terrasse qui empiète sur la parcelle AL 315 et de la construction d'un muret séparatif,- la somme de 25 000 € au titre du préjudice distinct qu'elle a subi au regard de la perte de la qualité de vie au quotidien de cette maison en l'absence d'ouverture donnant sur le jardin,- condamner la SCP C...- D...-E...-H...in solidum avec Mme Y...à lui payer les sommes précitées, à l'exception de la somme de 2 900 €,- concernant l'occupation de la parcelle AL 315, dire que Mme Y...et la SCP de notaire devront la garantir in solidum des condamnations éventuelles qui seraient prononcées contre elle au profit de Mme Stéphanie I...du fait de l'occupation de la parcelle AL 315 depuis le 22 mars 2007,- subsidiairement,- condamner in solidum Mme Y...et la SCP de notaire à lui payer par provision la somme de 20 000 € au titre de la réduction du prix et/ ou de dommages-intérêts,- nommer un expert avec pour mission de mettre en évidence tout empiétement de la parcelle AL 377 sur la parcelle AL 315,- subsidiairement :- condamner Mme Y..., in solidum avec la SCP de notaire, à lui verser par provision la somme de 20 000 € au titre de la réduction du prix et/ ou de dommages-intérêts,- nommer un expert ayant pour mission d'estimer la valeur de la maison avec er sans jardin, avec et sans resserre à la date du 22 mars 2007 et évaluer tout autre préjudice subi par ele du fait de cette tromperie,- condamner in solidum Mme Y...et la SCP de notaire à lui verser la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 23 juillet 2015, Mme Y..., devenue épouse Z..., prie la Cour de :
- vu les articles 1110, 116, 1147, 1625, 1626 et suivants, 1637, 2265, 2272 du Code civil, 12, 31, 699 et 700 du Code de procédure civile,- confirmer le jugement entrepris en tous ses chefs, à l'exception de la condamnation au titre des frais de procédure qui sera portée à 3 000 €,- subsidiairement,- juger que la demande de Mme X...s'analyse en une action en garantie d'éviction contre son vendeur et re-qualifier la demande en ce sens,- constater que la preuve des doits de Mme I...sur les parcelles AL 315 et AL 310 n'est pas établie et rejeter les demandes de Mme X...,- subsidiairement, dire que le préjudice de Mme X...ne saurait être supérieur à 3 000 €,- dire les époux A...tenus de la garantir de toute condamnation contre elle,- dire la SCP de notaire responsable d'une faute de négligence et la condamner à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts,- condamner Mme X...ou tout succombant à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 4 août 2015, les époux A...demandent à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147, 1625 et suivants du Code civil, 331 et suivants, 699, 700 du Code de procédure civile,- confirmer en son entier le jugement entrepris,- dire Mme Y...mal fondée et irrecevable en ses demandes,- la débouter de toutes ses demandes contre eux,- condamner Mme Y...à leur payer la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 27 août 2015, la SCP C...- D...-E...-H...prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant :- débouter Mme X...de sa demande d'expertise,- vu l'article 1382 du Code civil,- débouter Mme X...de toutes ses demandes,- la condamner à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE LA COUR
Mme X...n'ayant acquis de Mme Y..., aux termes de l'acte du 22 mars 2007, que la parcelle cadastrée section AL no 317, le fondement de sa demande contre son vendeur ne peut être la garantie d'éviction, les parcelles AL 314 et 315 ne faisant pas partie de l'objet de la vente litigieuse. Par suite, la demande de Mme Y..., tendant à ce que l'action de Mme X...soit re-qualifiée en garantie d'éviction, ne peut prospérer, le jugement entrepris ayant justement écarté cette prétention.
C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a dit que le consentement de Mme X...n'avait pas été vicié par un dol. Il sera ajouté que l'annexion à l'acte de vente du 22 mars 2007 d'un extrait du plan cadastral sur lequel les contours de la parcelle vendue étaient tracés en rouge tandis qu'y était portée l'identité des propriétaires des parcelles cadastrées section AL 314 et 315 exclut les manoeuvres dolosives invoquées qui auraient tendu à faire croire à Mme X...que Mme Y...lui vendait ces deux dernières parcelles en sus de la parcelle AL 317 mentionnée dans l'acte de vente.
La vente n'incluant aucune resserre, même si Mme Y...a pu en utiliser une, c'est à bon droit que le Tribunal a débouté Mme X...de ses demandes de ce chef.
Aux termes de l'acte du 22 mars 2007, Mme X...a acquis ..., " un bâtiment à usage d'habitation élevé sur cave, comprenant : au rez-de-chaussée : une grande pièce combles aménageables au dessus. Jardin derrière, figurant au cadastre savoir : section Al no 377 ..., surface 00ha 00a 70 ca. Observation étant ici faite que la désignation du bien est aujourd'hui la suivante : un bâtiment à usage d'habitation, comprenant :- au sous-sol : une chambre.- au rez-de-chaussée : séjour avec cuisine américaine, salle de bains. À l'étage : chambre. Véranda. Jardin autour. Précision étant ici faite que : 1o)- la véranda a été aménagée par les précédents propriétaires. Le vendeur déclare n'avoir aucune trace d'une quelconque déclaration de travaux, ce dont l'acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle, sans aucun recours. 2o)- l'aménagement du sous-sol et des combles n'a nécessité aucune déclaration de travaux ni permis de construire, ainsi déclaré par le vendeur. Droit aux cours communes avec les propriétaires voisins, respectivement cadastrées " : section AL no 307 et 178.
Il ressort de cette désignation que la maison était dotée d'un jardin. D'ailleurs, l'annonce vantait cet agrément : " charmante maison de ville avec jardin. Cette maison est composée d'un séjour avec cuisine américaine, d'une véranda de 14m sur beau jardin (...) ". Les photographies versées aux débats montrent à l'arrière de la maison, dans le prolongement de la véranda et de la terrasse, un jardin clos par des murs sur deux côtés et par une haute haie de résineux sur le troisième côté. Par son agrément, s'agissant d'une maison de ville, ce jardin est un élément substantiel du bien. En dépit de la superficie énoncée dans l'acte et du plan qui y est annexé, Mme X..., acquéreur néophyte, a pu croire que la vente incluait le jardin, ce dernier formant en apparence un tout indivisible avec la maison, s'agissant d'une surface close. Mme Y..., qui déclare avoir fait la même erreur lorsqu'elle a acquis le bien par acte authentique du 19 juillet 2000, ne peut utilement soutenir que l'erreur commise par Mme X...serait inexcusable.
Le consentement de Mme X...a donc été vicié par une erreur excusable.
Mme X...établit par les évaluations de son bien avec ou sans le jardin, faites par la SARL Vincent immobilier le 14 décembre 2007, que la différence de prix entre le bien qu'elle a cru acheter, maison avec jardin, et le bien qu'elle a réellement acquis, maison sans jardin, s'élève à la somme de 30 000 €. L'usucapion dont Mme X...pourrait se prévaloir à l'égard du ou des propriétaires des parcelles AL 314 et 315 ne pourrait être reconnue qu'à l'issue aléatoire d'une procédure judiciaire opposant le possesseur aux propriétaires en titre, de sorte que la demande de Mme X...porte bien sur une perte actuelle.
En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de Mme X...et de condamner Mme Y...à lui payer la somme de 30 000 €, sans qu'il y ait lieu à indexation, le prix étant évalué à la date de la vente.
Mme X...n'établit pas que la terrasse empiète sur la parcelle AL 315 sur laquelle Mme I..., tiers au litige, dispose d'un droit de jouissance exclusif, aucune revendication sur un tel fondement n'ayant été élevée par le propriétaire, de sorte que la demande de ce chef doit être rejetée.
Depuis son acquisition en 2007, Mme X...jouit du jardin dont elle a la possession.
Selon les conclusions de l'appelante, le litige est né de la revendication qu'une voisine, Mme I..., aurait faite d'une partie du jardin (parcelle AL no 315) et d'une resserre en la possession de Mme X...en suite de la vente du 22 mars 2007. La revendication d'une partie du jardin en la possession de Mme X...n'est matérialisée que :
- par une lettre de M. Frédéric J..., notaire, adressée au conseil de Mme X..., réclamant à cette dernière soit de racheter la parcelle à Mme I..., soit de " détruire les constructions édifiées illégalement " et d'indemniser Mme I..." de la perte de jouissance de son lot ",
- par des messages téléphoniques peu amènes qui auraient été laissés sur la boîte vocale de Mme X...par le père de Mme I...,
à l'exclusion de l'introduction d'une instance judiciaire.
Dans ces conditions, le préjudice né de " la perte de qualité de vie au quotidien dans cette maison en l'absence d'ouverture donnant sur le jardin " n'est qu'éventuel, de sorte que la demande de dommages-intérêts sur ce fondement doit être rejetée.
La vente n'ayant pas porté sur la parcelle AL 315, Mme Y...n'est pas tenue de garantir Mme X...des condamnations qui pourraient être prononcées contre cette dernière au profit de Mme I...pour l'occupation de cette parcelle.
S'agissant de la responsabilité du notaire, si la mention " jardin autour " ajoutée dans l'acte du 22 mars 2007 en remplacement de la mention antérieure " Jardin derrière " est erronée, la maison étant attenante à des constructions sur deux de ses quatre côtés, de sorte qu'il n'existe pas de place pour un jardin entourant la maison, cependant, cette mention n'a pas d'incidence sur l'erreur qui vient d'être retenue et qui porte sur la consistance du bien acquis en ce qu'il dispose d'un jardin à l'arrière de la maison. Le notaire, qui n'avait pas de raison objective de douter de l'existence d'un jardin derrière la maison, n'a pas commis de faute en lien avec le préjudice invoqué par Mme X.... En outre, la diminution du prix n'étant pas un préjudice indemnisable, le notaire ne peut être condamné à payer à Mme X...la différence de prix précitée.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme X...de ses demandes contre le notaire.
Les époux A...n'ayant vendu à Mme Y..., par acte authentique du 19 juillet 2000, que la parcelle AL 317, cette dernière doit être déboutée de sa demande fondée sur la garantie d'éviction formée contre ces vendeurs, les parcelles AL 314 et 315 n'ayant pas été l'objet de la vente.
Pour les mêmes motifs que ceux énoncés ci-dessus et se rapportant à la demande de Mme X...contre le notaire, Mme Y...doit être déboutée de sa demande contre ce dernier.
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de Mme X...à l'égard de Mme Y..., en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux autres demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté Mme Florence Y..., épouse Z..., de sa demande tendant à la re-qualification de l'action Mme Pascale X...en garantie d'éviction,
- débouté Mme Pascale X...de sa demande fondée sur le dol et de celle relative à la vente d'une resserre,
- débouté Mme Pascale X...de ses demandes relative à l'empiétement de la terrasse sur la parcelle AL 315,
- débouté Mme Pascale X...de ses demandes contre la SCP C...- D...-E...-H...,
- débouté Mme Pascale X...de sa demande de garantie par Mme Florence Y..., épouse Z..., des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle au profit de Mme I...;
Infirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Dit que le consentement de Mme Pascale X...a été vicié par une erreur excusable ;
Condamne Mme Florence Y..., épouse Z..., à payer à Mme Pascale X...la somme de 30 000 € au titre de la différence de prix entre le bien que cette dernière a cru acheter, maison avec jardin, et le bien qu'elle a réellement acquis, maison sans jardin ;
Déboute Mme Pascale X...de sa demande de dommages-intérêts ;
Déboute Mme Florence Y..., épouse Z..., de sa demande contre la SCP C...- D...-E...-H...et de sa demande de garantie contre M. Fernand A...et Mme Mauricette B..., épouse A...;
Rejette les autres demandes ;
Condamne Mme Florence Y..., épouse Z..., aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne Mme Florence Y..., épouse Z..., à payer à Mme Pascale X...la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
