Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 13 JANVIER 2017
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 03055
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2013- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 09/ 14803
APPELANTE
SCI LE RELAIS prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 338 578 412
demeurant ...
Représentée sur l'audience par Me Jean-jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675 Assistée sur l'audience par Me Dominique ANASTASI, avocat au barreau de PARIS, toque : E619
INTIMÉS
Mademoiselle Caroline X...née le 15 Mai 1977 à Paris
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E0874
Monsieur Michel Y...né le 01 Juin 1965 à Paris
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E0874
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 Décembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Mme Christine BARBEROT, Conseillère, a été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Vu l'arrêt de cette Cour du 15 mai 2014 qui a :
- débouté M. Michel Y...et Mme Caroline X...de leur demande d'annulation de la vente pour dol,- dit que la garantie des vices cachés était l'unique fondement de l'action des consorts Y...-X...,- avant dire droit, ordonné une expertise et commis pour y procéder M. Michel Z...pour mission de dire si, le 14 janvier 2009, date de la vente, le bien était affecté de vices le rendant impropre à sa destination normale d'habitation, dans l'affirmative, les décrire, ainsi que leur cause, et dire si ces défauts étaient décelables par les acquéreurs, décrire et évaluer les travaux nécessaires pour porter remède aux vices, donner son avis sur la partie du prix devant être restituée aux acquéreurs, donner les éléments de fait permettant l'évaluation des divers préjudices invoqués par les acquéreurs ;
Vu le dépôt du rapport par M. Z...le 22 janvier 2016 ;
Vu les dernières conclusions du 14 novembre 2016 par lesquelles la société Le Relais demande à la Cour de :
- vu les articles 1641 et suivants du Code civil, le rapport de M. Michel Z...et de M. Franck A...du 18 octobre 2016,- infirmer le jugement entrepris,- dire que l'expertise judiciaire n'a pas été conduite dans le respect des droits de la défense et ordonner une nouvelle expertise avec mission d'usage aux frais avancés par elle, appelante,- à titre subsidiaire :- dire qu'aucune garantie pour vices cachés n'est due par elle et débouter les consorts Y...-X...de leurs demandes fondée sur des vices apparents et la garantie décennale,- à titre infiniment plus subsidiaire :- dire que sa responsabilité s'élève à la somme de 22 198 €,- débouter les consorts Y...-X...de l'ensemble de leurs demandes,- condamner in solidum les consorts Y...-X...à lui payer la somme de 35 000 € en réparation de son préjudice moral,- les condamner à lui rembourser la taxe foncière,- les condamner in solidum à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;
Par dernières conclusions du 24 octobre 2016, les consorts Y...-X...prient la Cour de :
- vu les articles 1109, 1147, 1154, 1641, 1644 et 1792 du Code civil,- à titre principal, confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a limité le montant des indemnités qu'il leur a allouées et statuant à nouveau :- prononcer la résolution de la vente du 14 janvier 2009,- à titre subsidiaire :- ordonner la diminution du prix de la vente du 14 janvier 2009 à la somme de 118 635 € sur le fondement de la garantie des vices cachés et condamner la société Le Relais à leur restituer la somme de 118 635 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2009,- condamner la société Le Relais à leur payer la somme de 23 780 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la garantie décennale de l'article 1792 du Code civil,- à titre infiniment subsidiaire :- condamner la société Le Relais à leur payer la somme de 142 415 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la garantie décennale,- en tout hypothèse : condamner la société Le Relais à leur payer les sommes de 250 000 € de dommages-intérêts pour préjudice matériel, 60 000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral, la somme de 25 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus en ce compris le coût de l'expertise.
SUR CE LA COUR
Lorsque la Cour a désigné M. Z...en qualité d'expert par l'arrêt du 15 mai 2014, ce dernier n'était plus inscrit sur la liste des expert judiciaires. La Cour n'ayant pas fait prêter serment à M. Z...lorsqu'elle l'a commis, le rapport du 22 janvier 2016 ne peut avoir la valeur d'une expertise judiciaire. Toutefois, les conclusions de ce rapport, pour le vice qui va être ci-après décrit, étant corroborées par celles du rapport de la société Saretec du 15 juillet 2009 établi à la demande des consorts Y...-X...en présence de M. Gérard B..., représentant la société Le Relais, le rapport de M. Z...sera retenu comme élément de preuve, ayant été contradictoirement communiqué à l'appelante qui l'a fait critiquer par son propre expert, M. Franck A..., " architecte du patrimoine ", dans un rapport du 18 octobre 2016.
En conséquence, il n'y a pas lieu d'ordonner une nouvelle expertise, l'intérêt des parties étant qu'il soit mis fin au litige persistant depuis 2009.
Aux termes de l'acte du 14 janvier 2009, la société Le Relais a vendu aux consorts Y...-X..., dans un ensemble immobilier sis ...et ...(93), cadastré section AC no 191, no 192, no 193 et no 194, le lot no 11 de l'état descriptif de division du 16 mars 2006, soit, dans le bâtiment D, niveau + 2, côté chemin du Halage, local à aménager, observation étant faite que le local a été aménagé comme suit : loft comprenant, au niveau inférieur : entrée, chaufferie, water-closets, grande pièce avec coin cuisine et dressing, salle d'eau et water-closets, au niveau supérieur : deux mezzanines, salle d'eau avec water closets et les 244/ 1000e de la propriété du sol et des parties communes générales, le lot no 13, soit, dans le bâtiment E, au rez-de-chaussée, accès côté chemin du Halage, stationnement et les 20/ 1000e de la propriété du sol et des parties communes générales, et le lot no 14, soit, au rez-de-chaussée, accès côté chemin du Halage : terrain libre, terrasse plantée et les 112/ 1000e la propriété du sol et des parties communes générales.
Préalablement, la société Le Relais avait acquis, par un premier acte authentique du 27 novembre 2003, de M. Jacques C..., un pavillon, un garage attenant et un jardin, cadastrés section AC no 191 et 193. Par un second acte du même jour, la même société a acquis de la même personne un terrain à bâtir non borné, cadastré section AC no 192 et 194, sur lequel est situé le bien acquis par les consorts Y...-X.... Sur cet ensemble immobilier, la société Le Relais a réalisé des constructions en vertu de permis de construire des 14 février 2006 et 18 mai 2007.
Dans son rapport du 15 juillet 2009, la société Saretec a constaté un désordre de la construction, objet du permis de construire de 2007, consistant dans le défaut de solidité de la façade en menuiserie d'aluminium d'environ 40 m2 et de 3, 40 mètres de hauteur en situation exposée aux vents, cet expert estimant que la façade principale n'était " manifestement ni calculée ni réalisée pour résister à de forts vents : pas d'ossature, ni de rigidité dignes de ce nom ". M. Z...a confirmé le défaut de solidité de la façade sud en indiquant que " cette façade est en châssis aluminium coulissants et fins (52 mm), elle est en 2 parties, d'environ 8 et 5 m sur 3, 40 m de hauteur. Un simple appui de la main ébranle et fait vibrer les 2 éléments de façade. Ce test de chantier montre que la rigidité est très insuffisante pour assurer la sécurité du clos en cas de grands vents, car il manque une structure de résistance sur des grandes longueurs et hauteurs. Il y a impropriété à l'habitation par faiblesse de ces façades qui ont été aboutées sans éléments raidisseurs. Pour réparer, il faut réaliser des renforts métalliques verticaux et modifier les châssis hauts pour les aligner avec les coulissants bas. Dès lors qu'il n'est pas habituel de secouer une façade pour en éprouver sa résistance, cette malfaçon n'était pas visible pour un profane le 14 janvier 2009 ".
M. A...ne conteste pas le vice affectant la façade du loft, mais affirme que les baies vitrées n'ont pas été posées par la société Le Relais, qu'elles figurent sur le plan intitulé " façade sud " du permis de construire de 2005 et que les baies vitrées présentent une faible inertie perceptible par toute personne qui ouvre les panneaux coulissants.
Le défaut de structure de la façade du loft, inapte à assurer la sécurité du clos en cas de vent fort, rend le bien impropre à son usage d'habitation, de sorte que les acquéreurs ne l'aurait pas acquis ou en auraient donné un moindre prix s'ils avaient connu ce vice. Il s'agit d'un défaut antérieur à la vente.
Les consorts Y...-X...étant des acquéreurs néophytes, il ne peut leur être reproché de ne pas avoir perçu la faible inertie des baies vitrées. Ainsi, le vice était caché.
L'extrait Kbis de la société Le Relais mentionne que cette société a pour activité : " Acquisition Construction location de tous immeubles ". Il s'agit donc d'un vendeur qui dispose d'une compétence particulière concernant la construction immobilière. La société Le Relais était apte à relever le défaut de solidité de la façade qu'elle est, ainsi, présumée connaître. De surcroît, les parcelles cadastrées section AC no 192 et 194, vendues en 2003 à la société Le Relais, n'étaient constituées que d'un terrain nu, cette société n'ayant acquis, à l'époque, qu'un seul pavillon, sis sur les parcelles cadastrées section AC no 191 et 193 et non sur celles no 192 et 194 sur lesquelles le loft, pourvu de la façade litigieuse, est situé. Il s'en déduit que cette façade a été édifiée par la société Le Relais.
Dès lors, la société Le Relais ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés incluse dans le contrat de vente.
En conséquence, la société Le relais doit aux consorts Y...-X...la garantie des vices cachés et les acquéreurs ayant opté pour la résolution de vente, il convient de faire droit à cette demande, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a annulé la vente, mais confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution du prix.
La société Le Relais, qui est réputée avoir eu connaissance du vice, est tenue envers l'acheteur de tous les dommages-intérêts.
Si le prêt immobilier est destiné à être résolu par suite de la résolution de la vente, cependant, depuis l'acquisition litigieuse, le capital est immobilisé, les consorts Y...-X...supportant la double charge financière du remboursement des échéances et du paiement des loyers pour se loger. Ils subissent, ainsi, un préjudice financier que le Tribunal a justement évalué à la somme de 60 000 € en janvier 2013. Ce préjudice matériel doit être évalué en janvier 2017 à la somme totale de 120 000 €.
Les consorts Y...-X..., qui ont subi la déconvenue de ne pouvoir acquérir et qui ont été exposés aux tracas d'une procédure judiciaire particulièrement longue et mouvementée, ont subi un préjudice moral qui est évalué à la somme de 20 000 €.
La société Le relais doit être condamnée à payer aux consorts Y...-X...les sommes précitées à titre de dommages-intérêts.
La solution donnée au litige implique le rejet des demandes de la société Le Relais à titre de dommages-intérêts et en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des consorts Y...-X...en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- annulé la vente,
- condamné la SCI Le Relais à payer à M. Michel Y...et Mme Caroline X...les sommes de 60 000 € et de 10 000 de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau :
Prononce la résolution pour vice caché de la vente reçue par acte authentique du14 janvier 2009 par M. Paul D..., notaire associé de la SCP Francis E..., Paul D...et Didier F... dont le siège est à Eaubonne (95) ..., au prix de 417 000 €, par la SCI Le Relais au profit de M. Michel Y..., né le 1er juin 1965 à Paris 19e arrondissement, et Mme Caroline X..., née le 15 mai 1977 à Paris 14e arrondissement, des lots no 11, 13 et 14 de l'état de division et règlement de copropriété du 16 mars 2006 d'un ensemble immobilier sis ...et ...(93), cadastré section AC no 191, no 192, no 193 et no 194, soit, s'agissant du lot no 11 : dans le bâtiment D, niveau + 2, côté chemin du halage, local à aménager, observation étant faite que le local a été aménagé comme suit : loft comprenant, au niveau inférieur : entrée, chaufferie, water-closets, grande pièce avec coin cuisine et dressing, salle d'eau et water-closets, au niveau supérieur : deux mezzanines, salle d'eau avec water closets et les 244/ 1000e de la propriété du sol et des parties communes générales, s'agissant du lot no 13 : dans le bâtiment E, au rez-de-chaussée, accès côté chemin du Halage, stationnement et les 20/ 1000e de la propriété du sol et des parties communes générales, et s'agissant du lot no 14 : au rez-de-chaussée, accès côté chemin du Halage : terrain libre, terrasse plantée et les 112/ 1000e la propriété du sol et des parties communes générales ;
Condamne la SCI Le Relais à payer à M. Michel Y...et Mme Caroline X...les sommes de 120 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel et de 20 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne la SCI Le Relais aux dépens d'appel, en ce compris le coût de l'expertise, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI Le Relais à payer, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à M. Michel Y...et Mme Caroline X..., la somme de 20 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
