Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/22986
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Octobre 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 12918
APPELANTE
Madame Aude X... née le 17 Juillet 1981 à Caen (14000)
demeurant.../ FRANCE
Représentée par Me Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028 Assistée sur l'audience par Me David DREUX, avocat au barreau de CAEN
INTIMÉS
Monsieur Albert Y..., Monsieur Albert Y... est domicilié chez Madame Michèle Z... au...
demeurant chez Madame Michèle Z......
non représenté Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 08 janvier 2015 par remise à personne présente à domicile et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 12 février 2015 par remise à l'étude d'huissier.
SA BPCE ASSURANCES prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 350 663 860
ayant son siège au 5 rue Masseran-75007 PARIS 07
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 Assistée sur l'audience par Me Yves AMBLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0535
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 89 RUE REBEVAL 9 RUE REBEVAL-75019 PARIS
ayant son siège au 89 rue rebeval-75019 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Albert GOLDBERG de l'ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, avocat au barreau de PARIS, toque : R091
SA ALLIANZ IARD SA, Représentée par son représentant légal, domicilié au siège social en cette qualité No SIRET : 542 110 291. Venant aux droits de la Société GAN EUROCOURTAGE
ayant son siège au 87 rue de Richelieu-75002 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Serge CANTAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1175
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 29 Septembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 22 juillet 2010, M. Albert Y... a vendu à Mme Aude X... le lot no 16 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis ... à Paris, 19e arrondissement, soit un logement au 4e étage, d'une superficie de 23, 56 m2, au prix de 110 000 €. Dans cet acte, l'acquéreur déclarait avoir été informé par le notaire de l'existence de " problèmes structurels sur " l'immeuble, de ce qu'il ne pourrait effectuer des travaux touchant aux murs ou aux cloisons sans l'accord et l'intervention de « l'ingénieur structure » mandaté par la copropriété et de l'existence d'un décroché sur la chape qui, si elle devait être refaite, devait l'être selon un « procédé particulier ». Mme X..., qui avait constaté d'importants désordres affectant l'appartement qu'elle venait d'acquérir, ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ont sollicité l'organisation d'une expertise judiciaire. Par ordonnance du 19 août 2010, M. Jean-Claude B..., qui avait précédemment, déjà, déposé un rapport d'expertise judiciaire le 6 avril 2009, a été de nouveau désigné. Son rapport a été déposé le 20 juin 2011. Le 29 août 2014, Mme X... a assigné M. Y..., son assureur, la SA BPCE assurances, le syndicat des copropriétaires, son assureur, la société GAN eurocourtage, en paiement, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, de la somme de 41 814, 13 € à titre de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 7 octobre 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- prononcé la mise hors de cause de la société GAN eurocourtage,- dit que M. Y... devait garantir Mme X... du vice caché que constituait la défectuosité des sanitaires de l'appartement vendu,- condamné M. Y... à payer à Mme X... la somme de 5 000 € au titre du remboursement d'une partie du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,- rejeté les autres demandes de Mme X...,- débouté Mme X... de ses demandes contre la société BPCE assurances,- condamné Mme X... à restituer à la société BPCE assurances la somme de 23 000 € perçue à titre de provision et à lui payer celle de 800 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,- condamné M. Y... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39 324, 45 € en deniers ou quittances,- condamné M. Y... aux dépens et à payer en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à Mme X..., la somme de 4 000 €, au syndicat des copropriétaires, celle de 3 000 €,- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 6 juillet 2015, Mme X..., appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1116, 1382, 1641 et suivants du Code civil,- condamner M. Y..., in solidum avec la société BPCE assurances à lui payer la somme de 41 814, 73 € avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2012 et capitalisation,- dire la décision commune au syndicat des copropriétaires et à son assureur la société Allianz,- débouter la société BPCE assurances, la société Allianz et toute autre partie de leurs demandes formées contre elle,- condamner M. Y..., in solidum avec la société BPCE assurances à lui payer la somme de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance et celle de 2 500 € au titre de la procédure d'appel,- condamner M. Y..., in solidum avec la société BPCE assurances aux dépens en ce compris les frais d'expertise avancés par elle pour 640 €.
Par dernières conclusions du 23 février 2014, la société BPCE assurances prie la Cour de :
- à titre principal : confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de Mme X... formée contre elle et en ce qu'il a condamné Mme X... à lui restituer la somme de 23 000 €,- à titre subsidiaire : en application de l'article 1645 du Code civil et en considération de la distinction à faire entre le préjudice directement causé par la dissimulation alléguée contre M. Y... et le préjudice non directement causé par cette dissimulation, rappelant qu'elle ne garantit pas M. Y... de ces chefs, directs ou indirects, lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte sur le quantum d'un préjudice à la charge de M. Y..., fixé à 5 000 €,- condamner Mme X... à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 23 février 2015, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis..., 19e arrondissement, demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. Y... et en ce qu'il l'a condamné à lui à payer la somme de 39 324, 45 €,- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 10 décembre 2015, la société Allianz IARD prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris,- condamner Mme X... au paiement de la somme de 1 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
M. Y..., assigné à son domicile, n'a pas constitué avocat.
SUR CE LA COUR
Considérant qu'antérieurement à la vente du 22 juillet 2010, M. B..., désigné en tant qu'expert par ordonnance de référé du 10 janvier 2008 à la demande de Mme Nicole C... à l'encontre de M. Y... dont elle était la voisine du 3e étage et qui se plaignait d'infiltrations répétées, a conclu, dans son rapport du 6 avril 2009, que les désordres relevés dans le logement de Mme C... provenaient des installations non conformes de la cuisine et de la salle d'eau du logement de M. Y..., l'expert préconisant la mise en conformité de ces installations selon un devis d'un montant de 4 403, 20 € à la charge de M. Y... ; que, de nouveau commis le 19 août 2010, M. B..., dans son second rapport du 20 juin 2011, après avoir constaté que le logement acquis par Mme X... était inhabitable, que le risque d'effondrement était manifeste et que les travaux de reprise étaient à effectuer en urgence, a attribué cet état au manque d'étanchéité des installations sanitaires du logement de M. Y... qui n'avait pas réalisé les travaux préconisés dans son premier rapport du 6 avril 2009 ;
Qu'il se déduit de ces constatations que les désordres décrits par l'expert dans son second rapport sont des vices rendant le bien impropre à sa destination au sens de l'article 1641 du Code civil et que ces défauts étaient antérieurs à la vente du 22 juillet 2010 ;
Considérant, sur le caractère caché de ces vices, que l'acte de vente du 22 juillet 2010 renferme les déclarations suivantes de l'acquéreur : " L'acquéreur déclare avoir été informé par le notaire soussigné, savoir :- qu'il existe des problèmes structurels sur l'immeuble objet des présentes,- qu'il ne pourra pas effectuer de travaux touchant aux murs ou aux cloisons sans l'accord et l'intervention de l'ingénieur structure ayant été mandaté dans la copropriété,- qu'il existe un décroché sur la chape, il existe en effet un dénivelé dans le salon, et que par conséquence, si la chape doit être refaite, elle doit l'être selon un procédé d'exécution particulier. A ce sujet l'acquéreur reconnaît avoir été parfaitement informé de la situation et des conséquences pouvant en résulter, déclarant en faire son affaire personnelle sans recours contre le notaire soussigné " ;
Que ces informations imprécises sur les " problèmes structurels " de l'immeuble, objet de la vente, et sur la nécessité de ne pas toucher aux murs et aux cloisons sans l'accord de l'ingénieur mandaté par la copropriété, ne portent à la connaissance de l'acquéreur ni l'existence des vices relevés par l'expert ni le fait que ces vices trouvent leur cause dans l'état du bien vendu ni, encore, les carences du vendeur dans la mise en conformité des lieux pourtant exigée par un expert judiciaire ; qu'il ne résulte pas de l'avis de mutation que le notaire a adressé au syndic le 5 août 2010, soit postérieurement à la vente, que Mme X... aurait visité l'immeuble le 10 mars 2010 en compagnie de l'ingénieur-conseil du syndicat des copropriétaires, ni qu'il aurait été donné connaissance à l'acquéreur du rapport de cet ingénieur, ce que l'appelante conteste ; que le notaire n'a pas mentionné dans l'acte de vente ce fait, pourtant déterminant au regard de l'obligation d'information, et qu'il peut seulement être déduit de la citation du rapport de l'ingénieur-conseil que la visite de l'immeuble a eu lieu, non avec l'acquéreur, mais avec le syndic, son mandant ;
Qu'ainsi, les vices relevés par l'expert étaient cachés pour l'acquéreur ;
Considérant, sur la connaissance du vice par le vendeur, que les rapports d'expertise précités enseignent que Mme C..., occupant l'appartement du 3e étage, subissait depuis l'année 2000 des infiltrations à répétition trouvant leur cause dans les défauts de conformité des installations sanitaires du logement du 4e étage, appartenant M. Y... qui n'y a pas porté remède en dépit de l'injonction de l'expert judiciaire ;
Qu'en conséquence, M. Y..., qui ne peut bénéficier d'aucune exonération de responsabilité, doit garantir Mme X... de tous les désordres décrits par l'expert ;
Considérant, sur les demandes de Mme X..., que le vendeur qui connaissait les vices de la chose, est tenu, outre la restitution du prix qu'il a reçu, de tous dommages-intérêts envers l'acheteur ; que la demande de dommages-intérêts formée par Mme X... doit donc être accueillie ;
Que l'expert a chiffré le coût des travaux de reprise des désordres à la somme de 14 009, 95 € TTC ; qu'il convient d'y ajouter celles de 1 583, 60 € TTC au titre du remplacement du revêtement du sol et celle de 115 € au titre du coût du diagnostic de l'état parasitaire ; qu'en raison de la perte de jouissance de l'appartement ayant duré jusqu'au 20 juillet 2012 à cause de l'importance des travaux à réaliser, Mme X... a subi un préjudice qui doit être évalué à la somme de 18 240 € ; que le préjudice moral de l'appelante et celui né du temps passé en démarches en lien avec les désordres doivent être globalement évalués à la somme de 3 000 € ;
Que les frais de mise en service d'une ligne électrique sont inhérents à l'achat de l'appartement et non aux désordres ; qu'en toute hypothèse, Mme X... aurait réalisé des travaux et aurait consommé de l'énergie électrique, de sorte que sa demande en paiement de la somme de 96, 78 € doit être rejetée ;
Que l'acquéreur ne pouvant, aux termes du contrat, effectuer de travaux touchant aux murs ou aux cloisons sans l'accord et l'intervention de l'ingénieur-conseil de copropriété, le coût de cette intervention ne peut être réclamé au vendeur par Mme X... ;
Que la taxe foncière étant inhérente à la qualité de propriétaire de l'appartement, Mme X..., qui n'a pas demandé la résolution de la vente, ne peut demander la condamnation du vendeur à payer la taxe foncière de l'année 2011 au motif qu'elle n'a pas eu la jouissance du bien ;
Qu'en définitive, le préjudice de Mme X... est évalué à la somme de 36 948, 55 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner M. Y... avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 août 2014, les intérêts échus étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Considérant, sur la garantie de l'assureur du vendeur, la société BPCE assurances que M. Y... avait souscrit auprès de cet assureur une assurance habitation-propriétaire-bailleur garantissant la responsabilité civile liée à l'habitation ; que les conditions générales de cette convention précisent que l'assureur indemnise à la place de l'assuré " les dommages causés à autrui par-les bâtiments, et le terrain situés à l'adresse indiquée aux conditions particulières,- les arbres, plantations et installations immobilières se trouvant sur ces terrains, lorsque ces dommages engagent votre responsabilité ", mais que la garantie ne couvre pas " les dommages causés aux biens immobiliers et mobiliers dont vous avez la propriété, l'usage ou la garde " ;
Qu'il s'en déduit que la garantie de l'assureur du vendeur n'est pas due pour les vices affectant le bien immobilier appartenant à l'assuré ; qu'il vient d'être dit que les vices affectaient le bien de l'assuré dès avant la vente, de sorte que la garantie n'est pas due et que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande contre la société BPCE assurances ;
Considérant, sur la demande du syndicat des copropriétaires, que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a fait droit à ces demandes ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Allianz, étant parties à la procédure d'appel, il n'y a pas lieu de dire que le présent arrêt leur est opposable ;
Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes fondées due l'article 700 du Code de procédure civile des sociétés BPCE assurances et Allianz IARD ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de Mme X... sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- dit que M. Albert Y... devait garantir Mme Aude X... du vice caché que constituait la défectuosité des sanitaires de l'appartement vendu,
- condamné M. Albert Y... à payer à Mme Aude X... la somme de 5 000 € au titre du remboursement d'une partie du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
- rejeté les autres demandes de Mme Aude X... ;
Statuant à nouveau ;
Dit que M. Albert Y... doit garantir Mme Aude X... des vices cachés affectant le bien vendu ;
Condamne M. Albert Y... à payer à Mme Aude X... la somme de 36 948, 55 € avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2014 ;
Dit que les intérêts échus seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. Albert Y... aux dépens d'appel, en ce compris le coût de l'expertise dont la somme de 640 € avancée par Mme Aude X..., qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. Albert Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer à :
- Mme Aude X... la somme de 2 500 €,
- le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis..., 19e arrondissement, la somme de 5 000 €.
