COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/23141
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 11/15470
APPELANTE
SCI DU DEPART prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 481 71 3 0 14
ayant son siège au Clos Sainte Marguerite 7 Route Nationale - 54840 VELAINE EN HAYE
Représentée par Me Thierry LAUGIER de la SCP GERARDIN LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0223 Assistée sur l'audience par Me Frédéric VERRA de la SCP SCHAF-CODOGNET-VERRA-ADAM, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉE
SCI CHEMINI prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 402 25 7 0 67
ayant son siège au 5 rue de Sofia - 75018 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Serge PEREZ de la SCP PEREZ SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0198
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Dominique DOS REIS, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
Par acte sous seing privé du 16 février 2011, la SCI Du Départ a promis de vendre à la SCI Chemini qui s'était réservé la faculté d'acquérir jusqu'au 14 juin 2011, un ensemble immobilier à usage de commerce et d'habitation composé de trois bâtiments, sis 2 et 2 bis rue du Départ et 18 rue du Général de Gaulle à Enghien-les-Bains (95), au prix de 3 400 000 €, sous diverses conditions suspensives dont celle de la purge de tout droit de préemption dont il était indiqué que celui de la ville d'Enghien-les-Bains était purgé à la suite d'une déclaration d'intention d'aliéner du 16 novembre 2010. Cette promesse unilatérale de vente précisait que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 200 000 € était déjà acquise au promettant et que le bénéficiaire l'avait versée en la comptabilité du notaire. Par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 18 février 2011, le maire de la ville d'Enghien-les-Bains a invité le notaire, M. Y..., à lui adresser une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, celle du 16 novembre 2010 étant inexacte pour mentionner à tort l'absence d'occupants alors que l'ensemble immobilier accueillait cinq locataires. Cette nouvelle déclaration d'intention d'aliéner n'ayant pas été faite, la société Chemini n'a pas levé l'option. Le 19 octobre 2011, la SCI Du Départ a assigné la société Chemini en paiement de la somme de 200 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 14 janvier 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que le défaut de réalisation de la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption était exclusivement imputable à la SCI Du Départ , - débouté SCI Du Départ de ses demandes, - dit que la somme de 200 000 € séquestrée entre les mains du notaire devait être libérée au profit de la société Chemini, - au besoin, condamné la SCI Du Départ à supporter la charge des intérêts, - condamné la SCI Du Départ à payer à la société Chemini la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, - rejeté les demandes reconventionnelles, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné la SCI Du Départ aux dépens.
Par dernières conclusions du 5 septembre 2016, la SCI Du Départ, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134 et suivants du Code civil, - infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau : - débouter la SCI Chemini de ses demandes, - la condamner à lui payer la somme de 200 000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2011, - condamner la SCI Chemini à lui payer la somme de 13 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 29 juillet 2015, la SCI Chemini prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la restitution à son profit de la somme de 200 000 €, - débouter la SCI Du Départ de ses demandes, - la condamner à lui payer la somme de 50 000 € pour rétention de fonds et procédure abusives, - à titre subsidiaire, fixer l'indemnité d'immobilisation à la somme de 100 € en l'absence de préjudice démontré par la SCI Du Départ, - condamner la SCI Du Départ à lui payer la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE LA COUR
Considérant que les moyens développés par la SCI Du Départ au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que la promesse unilatérale de vente du 16 février 2011 énonce qu'elle est "soumise à la condition suspensive de la purge de tout droit de préemption", mais ajoute que, la déclaration d'intention d'aliéner ayant été adressée à la mairie le 16 novembre 2011, "à défaut de réponse dans le délai légal de deux mois, la Mairie est réputée avoir renoncé à son droit de préemption. Celui-ci est donc purgé" ; que, toutefois, par lettre du 15 février 2011 reçue par le notaire le 18 février 2011, le maire a alerté le notaire sur le caractère inexact de la rubrique "D" de la déclaration d'intention d'aliéner, celle-ci mentionnant, à tort, l'absence d'occupants au sein de l'ensemble immobilier et l'invitant à lui adresser une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner rectificative sur ce point ;
Que, dans ces conditions, la mairie ne peut être "réputée" avoir renoncé à son droit de préemption comme l'énonce la promesse unilatérale de vente du 16 février 2011 ; qu'une déclaration d'intention d'aliéner rectificative n'ayant pas été adressée à la mairie et que celle-ci n'ayant pas renoncé à cette demande au motif que la déclaration d'intention d'aliéner du 16 février 2011 aurait été affectée d'une simple erreur de plume, la condition suspensive a défailli par le fait du promettant ;
Considérant qu'en conséquence, le bénéficiaire était en droit de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, à la protection de laquelle il n'avait pas renoncé, et de refuser de réaliser la vente ; que, par suite, la promesse est caduque, sans que cette caducité soit imputable au bénéficiaire ;
Considérant que l'indemnité forfaitaire prévue par la promesse "pour l'immobilisation en résultant au préjudice du promettant au cas où le bénéficiaire ne réaliserait pas dans les conditions et délais convenus" n'est pas due par la société Chemini, la condition de la purge du droit de préemption n'étant pas satisfaite, de sorte que l'assertion de la promesse selon laquelle la somme de 200 000 € serait "d'ores et déjà acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible" ne peut trouver effet ;
Considérant qu'en conséquence le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Du Départ de ses demandes ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le Tribunal a rejeté la demande de dommages-intérêts de la société Chemini ;
Considérant que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société Du Départ ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Chemini, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SCI Du départ aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI Du départ à payer à la SCI Chemini la somme de 13 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
