Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2016
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 08720
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Février 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 17886
APPELANTE
Madame Jeanine Martine X...née le 23 Février 1959 à PARIS (75020)
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0750
INTIMÉE
SARL NOVAXIA représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 13 Rue d'Uzès-75002 PARIS
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée sur l'audience par Me Ségolène COIFFET, avocat au barreau de PARIS, toque : R45
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, et Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par la conseillère Madame Christine BARBEROT signant en lieu et place de la présidente empêchée et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Mme X..., propriétaire d'un immeuble d'une surface totale de 892 m2, sis 28, avenue Ledru Rollin 75012 Paris, a souhaité le vendre. A cette fin, elle a signé, le 23 septembre 2010 au profit de la société Novaxia Immo Capital, une promesse de vente en pleine propriété de l'immeuble pour un prix net vendeur de 4. 100. 000 € et moyennant paiement d'une indemnité d'immobilisation de 410. 000 €.
Cette promesse, reçue par M Yann Y..., notaire à Rosny sous Bois, a été consentie sous réserve, notamment, de la condition suspensive tenant à tout droit de préemption quel qu'il soit.
Selon acte d'huissier en date du 29 novembre 2010, la Mairie de Paris a notifié son droit de préemption urbain et son intention d'aliéner l'immeuble au prix de 3. 500. 000 €.
La société Novaxia a alors proposé à Madame X...un schéma de cession de l'immeuble à la découpe, pour partie en démembrement de propriété (lots d'habitation occupés) et pour partie en pleine propriété (lots de commerce et lots libres), pour un prix total de 4. 200. 000 €.
C'est dans ce cadre et dans cet objectif que Mme X...a confié à la société Novaxia le 6 décembre 2010, deux mandats exclusifs de vente, conformément aux termes d'une lettre de mission du même jour :
soit un mandat de vente en pleine propriété :
- portant sur les lots no 1 à 4 et 10 de l'immeuble,
- pour un prix total de 821. 809 €,
- la rémunération de la société Novaxia étant fixée à 98. 288 €,
Et un mandat de vente en nue-propriété :
- portant sur les lots no 5 à 9 et 11 à 16 de l'immeuble,
- pour un prix total de 2. 799. 787 €,
- la rémunération de la société Novaxia étant fixée à 334. 855 €.
Vu le jugement rendu le 18 février 2014 par le tribunal de grande instance de Paris aux termes duquel le tribunal :
- rejette la demande principale de la société Novaxia tendant à faire injonction à Madame Jeanine X...de régulariser, dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir, en l'Etude Latour, notaire à Bordeaux, les promesses de vente des lots suivants, composant l'immeuble lui appartenant, sis 28 avenue Ledru Rollin 75012 PARIS :
-1 à 4 et 10 (vente en pleine propriété),
-5 à 9 et l1 à l6 (vente en nue propriété), et
-5 à 9, 11 à 13, 15 à 17 et 19 à 26 (vente en usufruit),
au profit des différents acquéreurs ayant signé les compromis de vente,
- accueille la demande subsidiaire de la société Novaxia aux fins d'obtenir la condamnation de Madame X...à payer à la société Novaxia des dommages et intérêts, en réparation du préjudice financier subi du fait de la non perception des honoraires et commissions prévues aux termes de la lettre de mission du 6 décembre 2010 et des mandats exclusifs de vente no 59 et 60 du 6 décembre 2010 ;
- condamne en conséquence Madame X...à payer à la société Novaxia la somme de 275 000 euros en réparation de ce chef de préjudice,
- Condamne Madame X...à payer à la société Novaxia la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,
- Rejette la demande reconventionnelle de Madame X...;
Vu l'appel de Mme X...et ses conclusions du 19 mars 2015 par lesquelles elle demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, statuant de nouveau de :
- débouter la société Novaxia de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Novaxia à lui payer une somme de 600. 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la société Novaxia en tous dépens,
- condamner la société Novaxia à lui payer une somme de 15. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les dernières conclusions de la société Novaxia du 23 septembre 2015 par lesquelles elle demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné Madame Jeanine X...à l'indemniser au titre (i) du préjudice financier subi du fait de la non perception des honoraires et commissions prévus dans la lettre de mission du 6 décembre 2010 et dans les mandats exclusifs de vente du même jour et (ii) du préjudice moral subi par elle, le tout du fait de la révocation abusive des mandats par Madame Jeanine X...et du refus abusif de Madame Jeanine X...de ratifier les ventes présentées par elle,
- rejeté la demande reconventionnelle de Madame Jeanine X...,
- condamné Madame Jeanine X...à payer lui payer la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- infirmer le jugement entrepris 2014 en ce qu'il a fixé à 275. 000 € et 5. 000 € le montant des dommages et intérêts devant lui être versés par Madame Jeanine X...en réparation des préjudices financier et moral subis et, statuant à nouveau :
- condamner Madame Jeanine X...à lui payer la somme de 512. 159 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice financier subi du fait de la non-perception des honoraires et commissions prévues aux termes de la lettre de mission du 6 décembre 2010 et des mandats exclusifs de vente no 59 et 60 du 6 décembre 2010,
- condamner Madame Jeanine X...à lui payer la somme de 100. 000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral,
- débouter Madame X...de toutes ses demandes,
- condamner Madame Jeanine X...à lui payer la somme de 15. 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la même aux entiers dépens.
SUR CE
LA COUR
Considérant qu'il ressort des articles 6 de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont des textes d'ordre public de direction, que le montant de la rémunération ou de la commission de l'agent immobilier, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge, sont portés dans le mandat et l'engagement des parties ; que l'agent immobilier ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou rémunérations et ne peut prétendre à aucune indemnité compensatrice à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que s'il détient, préalablement à toute négociation ou engagement, un mandat écrit délivré à cet effet par l'une des parties précisant qui a la charge de la commission ; que seule une convention postérieure à la réitération de la vente par acte authentique peut permettre à l'agence immobilière à recevoir une commission ou une indemnité compensatrice en l'absence de la détention par l'agent d'un mandat dans les conditions sus mentionnées ;
Considérant qu'au cas d'espèce, Mme X...a confié à la société Novaxia, qui est un agent immobilier, le 6 décembre 2010, deux mandats exclusifs de vente, soit un mandat de vente en pleine propriété :
- portant sur les lots no 1 à 4 et 10 de l'immeuble,
- pour un prix total de 821. 809 €,
- la rémunération de la société Novaxia étant fixée à 98. 288 € ;
Et un mandat de vente en nue-propriété :
- portant sur les lots no 5 à 9 et 11 à 16 de l'immeuble
-pour un prix total de 2. 799. 787 € ;
- la rémunération de la société Novaxia étant fixée à 334. 855 € ;
Considérant que ces mandats ne précisent pas la partie devant supporter la charge de la commission stipulée au profit de la société Novaxia ; qu'il se déduit de ces éléments, qu'en application des dispositions susvisées, la société Novaxia est mal fondée dans ses demandes en paiement du chef d'une indemnité compensatrice à l'encontre de Mme Jeanine X..., pour des opérations qu'elle aurait accomplies en exécution des mandats litigieux dès lors que ces mandats ne précisent pas la partie devant supporter la charge de la commission et dès lors que n'est pas établie l'existence d'une convention postérieure à la réitération de la vente par acte authentique autorisant la société Novaxia à recevoir une commission ou une indemnité compensatrice ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris mais uniquement en ce qu'il a rejeté la demande principale de la société Novaxia tendant à faire injonction à Madame Jeanine X...de régulariser, les promesses de vente des lots composant l'immeuble lui appartenant, sis 28 avenue Ledru Rollin 75012 PARIS, de l'infirmer pour le surplus et statuant de nouveau de débouter la société Novaxia de l'ensemble de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de Mme Jeanine X... ;
Considérant que la mauvaise foi ou l'intention de nuire de la société Novaxia, à l'occasion du présent litige, n'étant pas établie, Mme Jeanine X...sera déboutée de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de la société Novaxia ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris mais uniquement en ce qu'il a rejeté la demande principale de la société Novaxia tendant à faire injonction à Madame Jeanine X...de régulariser, dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir, les promesses de vente des lots composant l'immeuble lui appartenant, sis 28 avenue Ledru Rollin 75012 PARIS.
Infirme le jugement entrepris pour le surplus.
Statuant de nouveau
Déboute la société Novaxia de l'ensemble de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de Mme Jeanine X... ;
Déboute Mme Jeanine X...de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de la société Novaxia ;
Condamne l'intimée à payer à l'appelante la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne la société Novaxia au paiement des dépens de première instance et d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
