Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2016
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/16672
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Juin 2014 -Tribunal d'Instance de Paris 11ème arrondissement - RG n° 11-13-000454
APPELANTE
Madame [Q] [Z]
Née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée et assistée de Me Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0337
INTIMÉE
LA SCI TINA, représentée par son gérant domicilié audit siège
N° de SIRET : 449 572 254 00042
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée et assistée de Me Caroline MARCEL de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0418
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre, chargé du rapport, et Madame Sophie GRALL, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Christelle MARIE-LUCE, greffier présent lors du prononcé.
***
Vu le jugement prononcé le 17 juin 2014 par le tribunal d'instance du 11ème arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée le 6 juin 2013 à la requête de la SCI Tina à Mme [Q] [Z], locataire d'un logement situé [Adresse 4] et appartenant à cette société, a :
- validé le congé pour reprise délivré le 23 novembre 2012 par la SCI Tina à Mme [Z] pour le 31 mai 2013 et constaté que celle-ci était devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er juin 2013,
- accordé à Mme [Z] un délai pour quitter les lieux d'un an à compter du jugement et dit qu'à l'issue de ce délai, à défaut pour Mme [Z] d'avoir libéré le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui serait délivré, il pourrait être procédé à son expulsion,
- condamné Mme [Z] à payer à compter du 1er juin 2013 et jusqu'à la libération des lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation selon les dispositions du bail et de régularisation annuelle des charges,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné Mme [Z] aux dépens ;
Vu l'appel interjeté de ce jugement le 31 juillet 2014 par Mme [Q] [Z], qui, aux termes de ses conclusions notifiées le 22 septembre 2015, prie la cour de :
* infirmer le jugement déféré en ce qu'il a validé le congé et en ce qu'il lui a accordé un délai d'un an pour quitter les lieux,
* dire que la SCI Tina lui ayant délivré un congé le 29 novembre 2009 pour le 30 mai 2010, ses effets ont été reportés au 30 mai 2013, dire que conformément aux dispositions de l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989, la SCI Tina ne pouvait ne pouvait lui délivrer un autre congé pour la même échéance du contrat et que la SCI Tina n'ayant pas saisi le tribunal conformément à ces dispositions, le bail a été renouvelé aux clauses et conditions antérieures et expirera le 30 mai 2016,
* à titre subsidiaire, dire que l'adresse de M. [T] [X] figurant sur le congé qui lui a été délivré pour le 31 mai 2013 n'est pas exacte, celui-ci se domiciliant à la même période à d'autres adresses, et que, par ailleurs, il dispose de nombreux autres appartements, dire que le congé délivré est 'non sérieux et non légitime, nul ou frauduleux', dire en conséquence que le bail a été renouvelé pour une durée de trois ans à compter du 1er juin 2013 et débouter la SCI Tina de ses autres demandes,
* à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux qu'elle occupe à compter de la décision définitive à intervenir, le montant de l'indemnité d'occupation étant égal au montant du loyer actuel,
* condamner la SCI Tina aux dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 2 mai 2016 par la SCI Tina, intimée et appelante à titre incident, qui demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a validé le congé et ordonné l'expulsion de Mme [Z], dire inapplicable à l'espèce l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 et l'article 82 de la loi du 6 août 2015, subsidiairement constater qu'elle justifie de l'intérêt du bénéficiaire de la reprise à y procéder, dire qu'à défaut de libération volontaire des lieux sans délai, il serait procédé à l'expulsion de Mme [Z], débouter celle-ci de ses prétentions et, formant appel incident, la condamner à lui payer la somme de 534,65 euros à titre provisionnel et à parfaire au titre de la régularisation des charges locatives arrêtée au 31 décembre 2015, dire que Mme [Z] sera redevable d'une indemnité d'occupation de 800 euros par mois à compter du 1er juin 2013, la condamner à libérer les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard et la condamner aux dépens comprenant le coût du congé et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 3 mai 2016 ;
Considérant que, suivant acte sous seing privé en date du 9 mai 1995 conclu au visa du chapitre III de la loi du 1er septembre 1948, Mme [Q] [Z] est devenue locataire pour une durée de six ans à compter du 1er juin 1995 d'un appartement de 3 pièces principales, cuisine et WC, classé en catégorie 3A, au 5ème étage gauche de l'immeuble situé [Adresse 4] ;
Que la SCI Tina a acquis le 11 juillet 2003 l'immeuble dont dépend le logement loué à Mme [Z] ;
Que, par jugement rendu le 3 mars 2009 et confirmé par arrêt du 5 avril 2011, le tribunal d'instance du 11ème arrondissement de Paris a dit que le bail souscrit par Mme [Q] [Z] était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il expirerait le 31 mai 2013 ;
Que, le 23 novembre 2012, la SCI Tina a fait signifier à Mme [Z] un congé à effet au 31 mai 2013 aux fins de reprise des lieux pour habiter au profit de M. [T] [X], habitant chez son père [Adresse 3] et gérant associé de la société Tina ;
Considérant que Mme [Z] soutient que le congé avec offre de renouvellement en date du 29 novembre 2009 et offre d'un nouveau loyer a vu ses effets reportés au 31 mai 2013 et que, le bailleur n'ayant pas saisi le tribunal pour voir fixer le montant du loyer avant la fin du bail, le bail s'est renouvelé aux clauses et conditions antérieurs ;
Qu'elle prétend aussi que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction modifiée par la loi du 24 mars 2014 est d'application immédiate aux contrats en cours, que le congé pour reprise est entaché de fraude ou, à tout le moins, n'apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes car il n'habitait pas chez son père, contrairement à ce qu'il prétend, à la date de la délivrance de ce congé ;
Qu'elle en veut pour preuve notamment que M. [T] [X] a déjà délivré un congé frauduleux, que, lors de la délivrance du congé litigieux, plusieurs appartements situés dans l'immeuble étaient vides de tout occupant et que M. [X] déclare habiter en fonction du lieu qui lui est le plus utile en fonction de ses procédures ;
Que M. [X] rétorque que le congé avec offre de renouvellement du bail délivré à Mme [Z] le 29 novembre 2009 au visa de l'article 17(c est devenu de nul effet, le tribunal n'en ayant pas été saisi avant l'expiration du préavis de six mois, que le congé pour reprise litigieux lui a été délivré dans le respect du jugement du 3 mars 2009, confirmé par arrêt du 5 avril 2011 ;
Qu'il ajoute que le bail avait pris fin lors de 'l'avènement' des lois de la loi du 24 mars 2014 modifiant l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 82 de la loi du 6 août 2015 ;
Qu'il fait encore valoir que la fraude ne se présume pas, que la légitimité de la reprise échappe au contrôle du juge et que le contrôle du juge sur le caractère frauduleux du congé s'exerce a posteriori après le départ du locataire des lieux loués ;
Considérant que le congé délivré à Mme [Z] le 23 novembre 2009 pour le 21 mai 2010, dont seule la première page est produite, est sans incidence sur la validité et l'efficacité du congé, objet de la présente instance ;
Qu'en effet, il n'a pas été donné de suite à ce congé 'avec offre de renouvellement du bail avec proposition d'un nouveau loyer' en ce sens que la procédure de fixation d'un nouveau loyer n'a pas été engagée par la bailleresse, qu'il n'a pas été validé précédemment par le tribunal ou la cour et que sa validité n'est pas davantage soumise à la cour ; qu'en tout état de cause, ce congé n'entre dans les prévisions ni des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ni dans celles de l'article 17 (c de la même loi, lesquelles ne permettent pas de donner en congé au locataire en lui offrant dans le même temps de renouveler le bail et d'augmenter le loyer ; qu'ainsi, un tel acte n'a pu prendre effet et faire obstacle à l'effet du congé délivré le 23 novembre 2012 par la SCI Tina à Mme [Z] ;
Considérant que le congé litigieux ayant été délivré le 23 novembre 2012 à Mme [Z], les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé aux fins de reprise des lieux loués pour y habiter donné au locataire par le bailleur sont celles dans leur rédaction à cette date ;
Qu'en effet, aux termes de l'article 14 de la loi du 29 mars 2014, les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de cette loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables et les exceptions prévoyant l'application de dispositions de la loi nouvelle aux contrats en cours, énumérées par l'article 14 de la loi du 29 mars 2014, ne concernent pas l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en toute hypothèse, l'application de l'article 15 dans sa rédaction modifiée par la loi du 24 mars 2014, puis par l'article 82 de la loi du 6 août 2015, au congé donné pour le 31 mai 2013 conduirait à une application rétroactive de ces dispositions nouvelles à laquelle s'oppose l'article 2 du code de procédure civile ;
Qu'il s'ensuit que le congé pour reprise délivré le 23 novembre 2012 à Mme [Z] est, au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction qui lui est applicable, justifié par l'intention de reprise des lieux loués au bénéfice de M.[T] [X], affirmée dans le congé, sans qu'il y ait lieu de procéder à un contrôle a priori de la sincérité de ce motif ;
Que, néanmoins, l'absence de contrôle préalable de la réalité de l'intention de reprise des lieux loués pour les faire habiter par le bénéficiaire de la reprise ne prive pas la cour de la possibilité d'examiner si le congé est entaché de fraude dés lors que celle-ci est invoquée, comme en l'espèce, même si le congé n'a pas été exécuté par le locataire ;
Considérant qu'il est constant que la SCI Tina a acquis le 11 juillet 2003 l'immeuble situé [Adresse 4], dont dépend le logement loué à Mme [Z] ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que, dés l'année 2004, la SCI Tina a engagé des procédures visant à reprendre plusieurs logements situés dans cet immeuble soit en déniant le droit au maintien dans les lieux des locataires, soit en leur délivrant un congé pour reprise ;
Qu'en particulier, un congé pour reprise pour habiter au profit de M.[T] [X], gérant de la SCI Tina, a été délivré le 28 janvier 2004 à Mme [K] et à M.[I], locataires d'un appartement situé au 4ème étage de l'immeuble, lequel a donné lieu à un jugement prononcé le 7 juillet 2005 par le tribunal d'instance du 11ème arrondissement de Paris, qui a validé le congé pour reprise et ordonné l'expulsion des locataires en accordant à M.[I] un délai de 24 mois pour quitter les lieux ; que, toutefois par la suite, M.[T] [X] n'ayant pas occupé les lieux après leur reprise par la SCI Tina, par jugement du 29 janvier 2009, le tribunal d'instance saisi par M.[I] a déclaré frauduleux le congé délivré à M.[I] et lui a alloué des dommages et intérêts ;
Qu'ensuite, le 17 mars 2008, la SCI Tina a fait assigner Mme [Z] devant le tribunal d'instance du 11ème arrondissement de Paris pour voir annuler le bail, dont celle-ci était titulaire, comme étant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et cette juridiction, par jugement du 3 mars 2009, a dit que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a débouté la bailleresse de sa demande d'annulation de bail et d'augmentation du loyer ; que, sur appel de la SCI Tina , par arrêt du 5 avril 2001, la cour a confirmé ce jugement ;
Qu'il convient de souligner qu'en cours d'instance d'appel, la SCI Tina n'a pas craint de faire signifier le 23 novembre 2009 à Mme [Z] un congé intitulé 'congé avec offre de renouvellement du bail avec proposition d'un nouveau loyer' pour le 31 mai 2010 ; que, si, comme il a été ci-avant précisé, seule le première page en est fournie à la cour, l'intitulé de ce congé révèle l'intention dont a fait preuve la bailleresse d'obtenir une augmentation du loyer de l'appartement loué à Mme [Z] par une proposition d'augmentation du loyer assortie dans le même acte de la délivrance d'un congé , c'est à dire par des moyens prohibés par les articles 15 et 17 (c de la loi du 6 juillet 1989 ;
Considérant en outre que le congé pour reprise, objet de la présente instance, mentionne qu'il a pour objet de faire habiter les locaux occupés par Mme [Z] par 'M. [T] [X], gérant de société, habitant actuellement chez son père : M. [P] [X], [Adresse 3]';
Que la SCI Tina prétend que, comme le précise le congé, M .[T] [X] vit bien chez son père au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 3] depuis le mois de mars 2012, ainsi que l'atteste M. [P] [X] et l'accrédite le procès-verbal de constat que M. [T] [X] a fait dresser au domicile de celui-ci le 28 octobre 2013 et l'attestation de la gardienne de l'immeuble ;
Qu'elle indique que M. [T] [X] a habité tour à tour [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 6] et qu'avant de s'installer chez son père, il demeurait à cette dernière adresse chez M. [B] [Y], auquel un congé pour vendre a été délivré 10 juin 2011, congé validé par jugement du 16 mai 2013 ;
Considérant que M .[T] [X] est associé ou gérant de plusieurs société immobilières civiles et qu'il ressort des extraits du registre du commerce produits que :
- M. [T] [X], gérant non associé de la SCI des 6 et 8 rue Sauffroy, immatriculée le 5 novembre 2002, s'est domicilié [Adresse 6] suivant l'extrait K bis de cette société du 29 novembre 2012,
- M. [T] [X], associé gérant de la SCI Tina, immatriculée le 2 juillet 2003, figure sur l'extrait K bis de cette société du 26 novembre 2012 comme étant domicilié [Adresse 1], ce qui est en contradiction avec l'affirmation de la société Tina relative au domicile de M.[T] [X] lors de la signification du congé litigieux,
- M. [T] [X], gérant de la SCI rue des Suisses, immatriculée le 10 mars 2008, figure sur l'extrait K bis de cette société du 29 novembre 2012 comme étant domicilié [Adresse 6], ce qui est en contradiction avec l'affirmation de la société Tina relative au domicile de M.[T] [X] chez son père lors de la signification du congé litigieux,
- M. [T] [X], gérant non associé de la SCI Civiale, immatriculée le 15 septembre 2009, figure sur l'extrait K bis de cette société du 29 novembre 2012 comme étant domicilié [Adresse 6], ce qui est en contradiction avec l'affirmation de la société Tina relative au domicile de M.[T] [X] chez son père lors de la signification du congé litigieux,
- M. [T] [X], associé de la SCI Paris Levallois, immatriculée le 24 octobre 2011, figure sur l'extrait K bis de cette société du 29 novembre 2012 comme étant domicilié [Adresse 2], ce qui est en contradiction avec les mentions figurant sur les extraits K bis qui précédent et avec l'affirmation de la société Tina relative au domicile de M. [T] [X] chez son père lors de la signification du congé litigieux,
- M. [T] [X], associé gérant de la SCI Villette, immatriculée le 11 juillet 2012, figure sur l'extrait K bis de cette société du 2 janvier 2013 comme étant domicilié [Adresse 6], ce qui est en contradiction les mentions figurant sur certains des extraits K bis qui précédent et avec l'affirmation de la société Tina relative au domicile de M. [T] [X] chez son père lors de la signification du congé litigieux ;
Qu'ainsi, M. [T] [X] a été domicilié comme gérant ou associé des différentes sociétés précitées à des adresses différentes qui ne correspondent pas aux affirmations de la SCI Tina dans le cadre de la présente instance ;
Qu'en particulier, il a été domicilié [Adresse 6] comme associé gérant de la SCI Villette immatriculée le 11 juillet 2012, alors que la SCI Tina prétend qu'il est venu habiter chez son père au mois de mars 2012, ce qui contredit l'attestation délivrée par M. [P] [X], dont la force probante est sujette à caution puisqu'il est lui-même associé de la société Tina, et celle de la gardienne de l'immeuble où celui-ci demeure ;
Qu'il convient d'observer à cet égard que le procès-verbal de constat dressé le 28 octobre 2013, soit onze mois après la délivrance du congé et cinq mois après sa date d'effet, met surtout en évidence le fait que plusieurs pièces de l'appartement de M. [P] [X] au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 3] sont encombrés d'effets et documents appartenant à M. [T] [X] et de meubles qui y sont entreposés et dont M .[P] [X] a déclaré à l'huissier constatant qu'ils appartenaient à son fils, mais ne fournit pas d'éléments de preuve précis et détaillés sur l'habitation effective des lieux par M. [T] [X] ;
Que de plus, en tant qu'associé de la SCI Paris Levallois, immatriculée le 24 octobre 2011, il a été domicilié [Adresse 2], ce qui contredit l'attestation de M. [Y] suivant laquelle celui-ci a hébergé M. [T] [X] de novembre 2009 à mars 2012 à son domicile, [Adresse 6], lequel d'ailleurs, aux termes du bail, ne comprenait comme pièces principales qu'une pièce de séjour et une chambre ;
Qu'au surplus, il ressort des pièces versées aux débats que, suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2003, M. [T] [X] a pris lui-même à bail à compter du 2 janvier 2004 un appartement comprenant six pièces principales, situé au 5ème étage gauche de l'immeuble sis [Adresse 3], soit dans le même immeuble que son père mais à un étage différend ;
Qu'au vu de ce qui précède, la SCI Tina, qui ne fournit aucune explication sur la durée de cette location et ne précise pas si elle est toujours en cours, entretient une confusion sur la situation réelle de logement de M .[T] [X] à l'époque à laquelle le congé a été délivré ;
Considérant qu'il résulte ainsi de l'ensemble des éléments ci-dessus analysés, des procédures ayant opposé plusieurs locataires de l'immeuble situé [Adresse 4], notamment M .[I], à la SCI Tina et de l'historique des relations entre les parties que la délivrance du congé litigieux s'inscrit dans le cadre d'une stratégie de la SCI Tina de gestion de ses biens consistant à obtenir une revalorisation du montant du loyer soit en remettant en cause la validité du bail, soit en proposant au locataire un nouveau bail comportant une augmentation du loyer en donnant concomitamment congé en violation des règles légales, soit encore en délivrant un congé pour reprise des lieux, tout en entretenant une équivoque sur la réalité du logement du bénéficiaire de la reprise, pour finalement les relouer, ce qui caractérise une fraude aux droits des locataires qui vicie le congé donné à Mme [Z], lequel sera donc annulé ;
Qu'en conséquence, la SCI Tina doit être déboutée de ses prétentions visant à voir valider le congé, ordonner l'expulsion de Mme [Z] sous astreinte et la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ; que le bail s'est reconduit le 1er juin 2013 pour une durée de 3 ans en application des articles 10 et 13 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Considérant que la SCI Tina sollicite la condamnation de Mme [Z] à lui payer la somme de 534,65 euros à titre de régularisation de charges pour les années 2088 à 2014, soit 19,12 euros pour l'année 2008, 41,08 pour l'année 2009, 41,49 euros pour l'année 2010, 149,70 euros pour l'année 2011, 63,82 euros pour l'année 2012, 84,85 euros pour l'année 2013 et 134,58 euros pour l'année 2014 ;
Que les pièces produites par la SCI Tina relatives à la quote part des charges locatives à la charge de Mme [Z] pour ces années ainsi que les pièces justificatives des dépenses correspondantes fondent la demande de la SCI Tina, sur laquelle Mme [Z] n'émet aucune contestation ;
Qu'en conséquence, celle-ci sera condamnée à payer à la SCI Tina la somme de 534,65 euros à ce titre ;
Considérant qu'eu égard au sens du présent arrêt, la SCI Tina, qui succombe pour l'essentiel, supportera les dépens de première instance et d'appel, sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dont les conditions ne sont pas réunies à son profit et sera en outre condamnée à payer à Mme [Z] la somme de 3 000 euros pour compenser les frais non compris dans les dépens que celle-ci a été contrainte d'exposer ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Annule le congé donné par la SCI Tina à Mme [Q] [Z] pour le 31 mai 2013,
Dit que le bail s'est reconduit le 1er juin 2013 pour une durée de trois ans,
Déboute La SCI Tina en sa demande de validation de congé et ses demandes subséquentes,
Condamne Mme [Q] [Z] à payer à la SCI Tina la somme de 534,65 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2008 à 2014 inclues,
Condamne la SCI Tina aux dépens de première instance et d'appel et à payer à Mme [Q] [Z] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
