Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 JUIN 2016
(no, 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 20986
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Juin 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS 01- RG no 10/ 06753
APPELANTE
Société SCI BERGERAC II Société civile de construction vente, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, no Siret : 480 513 336
ayant son siège au 12, avenue Carnot BP 61709-44017 NANTES CEDEX
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 Assistée sur l'audience par Me Augustin ROBERT de la SELARL GRAMOND et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0101
INTIMÉES
Madame Mathilde X... née le 04 Décembre 1946 à Lille (59000)
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Caroline PIPARD de la SELEURL PIPARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0177
SNC FRANCE FINANCE INFORMATIONS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 338 422 850, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège No SIRET : 338 422 850 intimée provoquée
ayant son siège au 27 avenue Pierre 1er de Serbie-75116 PARIS
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 Assistée sur l'audience par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096
SAS SEVERINI PIERRES ET LOISIRS prise en la présence de ses représentants légaux No SIRET : 329 667 182 intimée provoquée
ayant son siège au 1 Rue DE LA HAYE-93290 TREMBLAY EN FRANCE
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 Assistée sur l'audience par Me Augustin ROBERT de la SELARL GRAMOND et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0101
SARL PATRIMOINES DE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 398 629 65
ayant son siège au 2 Rue PAUL VERLAINE-31200 TOULOUSE
Représentée et assistée sur l'audience par Me Dominique RAYNARD de la SCP COURTEAUD PELLISSIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0023, substitué sur l'audience par Me Isabelle DANGEREUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E0465
SA CREDIT FONCIER prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 542 029 848
ayant son siège au 19 Rue DES CAPUCINES-75001 PARIS
Représentée par Me Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SELARL PUGET LEOPOLD-COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R029 Assistée sur l'audience par Me Patrice LEOPOLD de la SELARL PUGET LEOPOLD-COUTURIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 30
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, et M. Fabrice VERT, conseiller, chargés du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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La SCI BERGERAC II est une société civile de construction vente (SCCV) créée par la société SEVERINI PIERRE ET LOISIRS (société SEVERINI) pour l'édification d'une résidence composée de 142 appartements dénommée « Le Parc des quatre saisons » lieudit « Pombonne Nord Les Vaures » à Bergerac (24100).
Le 27 mai 2005, elle a donné mandat à la société Patrimoines de France (PDF) de commercialiser les logements et parkings formant l'ensemble immobilier.
Le même jour, elle a signé une convention stipulant que la société Elience serait le futur gestionnaire de l'opération une fois livrée.
La Société PDF a proposé les biens à commercialiser à des conseillers d'investissement, dont la société FRANCE FINANCE INFORMATION (FFI) qui devaient réaliser des études personnalisées pour des clients susceptibles d'être intéressés par un investissement.
Au cours de l'année 2005, Mme Mathilde X... s'est adressée à la FFI, qui lui a proposé de réaliser un investissement financier sur support locatif en régime « de Robien outre plusieurs autres opérations d'optimisation d'épargne. »
La FFI a ainsi réalisé le 22 juillet 2005 une étude préalable personnalisée, présentée comme document non contractuel, faisant état, pour un appartement T3 d'une valeur de 151. 400 euros, entièrement financé au moyen d'un prêt bancaire, souscrit pour une durée de 15 ans, sans apport initial :
D'un revenu mensuel locatif à compter du 1er mars 2007, à concurrence de 480 euros tel que stipulé dans le contrat de réservation ; D'un effort d'épargne moyen à hauteur de 455 euros pendant 10 ans ; D'un grain fiscal de 25. 896 euros sur 10 ans et de 22. 673 euros au terme ; D'un capital net d'impôt au terme (après revente du bien immobilier) assurant un « complément de retraite à concurrence de 235. 876 euros et la protection de sa famille dès le premier jour. » Correspondant à un rendement de 12, 60 %
Elle a également remis à Mme X... une plaquette publicitaire et une brochure sur le programme « Le Parc des 4 saisons » ditées par la société PDF, portant les logos « Elience » et « Severini Pierre et Loisirs – Réalisation », présentant le programme.
Le 25 juillet 2005, Mme X... a signé un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) sous seing privé, signé ultérieurement par la société SEVERINI agissant en qualité de gérant de la SCI le Parc des Quatre saisons portant sur un appartement T3, situé à Bergerac, d'une surface de 55, 15 m2, lot n'o7, en sus de deux parking, moyennant le prix de vente susmentionné de 151. 400 euros, sous condition suspensive d'obtention d'un crédit bancaire.
À la même date, elle a souscrit aux contrats groupe de garantie, proposés dans le package de l'investissement, à savoir :
Une garantie revente Valorimo octroyant une garantie en cas de revente déficitaire, dans la limite de 20 % du prix d'achat, plafonné à 31. 000 euros, valable pendant 10 ans à compte du procès verbal de réception du bien, Une garantie locative Gan en cas de loyers impayés et de carence locative.
Pour bénéficier de cette garantie de loyer, conformément aux dispositions prévues dans le contrat de réservation et dans la garantie revente, elle a confié la gestion de son bien à la société Elience en vertu d'un mandat signé le 25 juillet 2005.
La réitération par acte authentique, est intervenue le 4 avril 2006 par devant Me Sandrine Y..., notaire à Bergerac, entre la SCI BERGERAC II et Mme X..., cette dernière ayant donné sa procuration en vertu d'un acte authentique du 27 décembre 2005 à tous clercs de l'étude notariale.
L'investissement a été entièrement financé au moyen d'un prêt amortissable souscrit par l'intermédiaire de la société FFI auprès du Crédit Foncier de France (CFF) d'une durée de 17 ans (comprenant une période de différé maximum d'amortissement totale de 24 mois) et 180 mois d'amortissement, au taux du TIBEUR à 3 mois majoré de 1, 60 point. La révision intervenant au bout d'une année tous les trois mois. Jusqu'à la fin de la première année d'amortissement, le taux d'intérêt appliqué était limité à 3, 20 % l'an. Il était prévu, en outre, que le taux maximum pouvant être appliqué était de 4, 70 % l'an.
Le bien a été livré le 30 mai 2008 puis a été loué, après une dizaine de mois de vacance prix en charge par la garantie locative (à concurrence de 5. 024 euros). Depuis, le bien a toujours été loué.
C'est dans ces conditions que le Tribunal de grande instance de Paris par un jugement en date du 20 juin 2014 a :
- Dit recevables les demandes formées par Mme X... au visa des dispositions des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;- Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause la société SEVERINI ;- Constaté la nullité de l'offre de prêt réitérée par acte authentique en date du 4 avril 2006 conclue entre Mme X... et le CFF ;- Constaté en conséquence, la résolution de la vente intervenue par acte authentique de vente en date du 4 avril 2006, établi par Me Sandrine Y..., notaire à Bergerac, portant sur un appartement T3 (lot no7) et deux parking (lots no 148 et 330), vendus par la SCI Bergerac II à Mme Mathilde X..., dans un ensemble immobilier cadastré Section AR 123, sis à Pombonnes Nords Les Vaures – Bergerac (Dordogne), d'une surface de 1 ha 72 a 00 ca, publié et enregistré à la conservation des hypothèques de Bergerac le 18 mai 2006, volume 2006 P no2692, ainsi que de tout acte subséquent à l'opération en cause,- Constaté que la SCI BERGERAC II est demeurée propriétaire du bien objet de la vente susmentionnée ;- Condamné la SCI BERGERAC II à restituer à Mme X... le prix de 151 400 euros outre les intérêts légaux à compter du 26 avril 2010 ;- Ordonné que, conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil, les intérêts échus produisent à leur tout intérêts à la date anniversaire de leur échéance ;- Condamné la SCI BERGERAC II à rembourser à Mme X... les sommes suivantes :- Les charges de copropriété payées par Mme X... au syndicat des copropriétaires dont dépend le bien vendu sur présentation de justificatifs des paiements ;- Les taxes foncières assises sur le bien vendu payées par Mme X... sur présentation des justificatifs des paiements ;- Les cotisations d'assurance multirisques habitation payées par Mme X... sur présentation des justificatifs des paiements ;- Condamné Mme X... à restituer à la SCI BERGERAC II les loyers perçus par elle à compte du 26 avril 2010 ;- Ordonné la restitution immédiate par Mme X... à la SCI BERGERAC II du bien vendu ;- Débouté Mme X... de ses demandes en restitution d'autres impôts que la taxe foncière ;- Condamné Mme X... à restituer au CFF la somme de 151. 400 euros outres les intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2010 ;- Ordonné que, conformément à l'article 1154 du Code civil, les intérêts échus produisent à leur tour intérêts à la date anniversaire de leur échéance ;- Débouté Mme X... de sa demande tendant au report de l'exigibilité de sa dette à l'égard du CFF jusqu'à ce qu'elle perçoive le prix de vente ;- Condamné le CFF à lui restituer l'intégralité des sommes perçues par elle en exécution du prêt annulé en ce compris les mensualités, intérêts, pénalités et frais de recouvrement même forcé augmenté de l'intérêt légal à compter de leur perception sans pouvoir remonter au delà du 29 avril 2010 ;- Ordonné que conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil, les intérêts échus produisent à leur tour intérêts à la date anniversaire de leur échéance ;- Ordonné la compensation des sommes dues entre le CFF et Mme X... ;- Débouté Mme X... de ses demandes en réparation de la perte de chance de se constituer un patrimoine ;- Débouté Mme X... de sa demande en réparation d'un préjudice financier pour perte de chance de tirer les fruits des sommes exposées à fonds perdus ;- Débouté Mme X... de sa demande en réparation de son préjudice moral ;- Dit n'y avoir lieu à astreinte ;- Déclaré irrecevable la demande du CFF aux fins de faire déclarer par le tribunal que les inscriptions prises par lui sur le bien vendu doivent continuer à lui profiter ;- Débouté le CFF de sa demande tendant au versement entre ses mains des restitutions dues à des tiers ;- Débouté de sa demande en réparation du préjudice financier constitué par la perte des intérêts conventionnels ;- Rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;- Condamné le CFF aux dépens ;- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Vu l'appel interjeté de cette décision par la Société SCI BERGERAC II et ses dernières conclusions en date du 26 avril 2016 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Constater que Mme X... a accepté l'offre de prêt les 22 août et 14 septembre 2005 ;- Constater que le délai de réflexion de 10 jours prévu par l'article L 312-10 du Code de la consommation a été respecté ; En conséquence,- Infirmer le jugement en ce qu'il a jugé nulle l'offre de prêt et subséquemment l'acte authentique de vente du 4 avril 2006 intervenu entre la SCI BERGERAC II et Mme X... ; Statuant à nouveau,- Constater que l'offre de prêt n'est pas nulle ;- Constater que la société SEVERINI PIERRES ET LOISIRS n'a conclu aucun contrat avec Mme X... ;- Constater qu'aucun dol n'est imputable à la SCI BERGERAC II ;- Constater que l'acte de vente authentique du 4 avril 2006 conclu entre la SCI BERGERAC II et Mme X... n'est pas entaché de nullité ;- Constater que l'acte de vente authentique du 4 avril 2006 conclu entre la SCI BERGERAC II et Mme X... n'est pas dépourvu de cause ;- Constater que la SCI BERGERAC II n'a pas failli à son obligation de conseil ; En conséquence,- Mettre hors de cause la société SEVERINI PIERRES ET LOISIRS ;- Débouter Madame X... de l'ensemble de ses fins, demandes et prétentions ;- Condamner Mme X... à payer à la SCI BERGERAC II et à la société SEVERINI PIERRES ET LOISIRS un montant de 15. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. À titre subsidiaire,- Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes de dommages intérêts formées par Mme X... ;- Confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné à la restitution par Mme X... des fruits perçus depuis le 26 avril 2010 ainsi que du montant des provisions pour charges supporté par les locataires ;- Débouter le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la SCI BERGERAC et SEVERINI PIERRES ET LOISIRS.
Vu les dernières conclusions de Mme X... en date du 11 mai 2016 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Dire et juger Mme X... recevable et bien fondée en ses écritures, appel incident et appels provoqués ;- Constater l'appel provoqué des sociétés SEVERINI PIERRE ET LOISIRS, PATRIMOINES DE FRANCE et FRANCE FINANCE INFORMATIONS initiée par Mme X... et l'en déclarer bien fondée ;- Déclarer les sociétés SCI BERGERAC II, SEVERINI PIERRE ET LOISIRS, CFF, PATRIMOINES DE FRANCE, FRANCE FINANCE INFORMATIONS mal fondées en leurs demandes, fins, moyens et exceptions et les en débouter ;- Déclarer la SCI BERGERAC II irrecevable en sa demande de confirmation du jugement quant à la restitution des loyers et l'en débouter ; En conséquence,- Confirmer le jugement en ce qu'il a :- Constaté la publication de l'acte introduction d'instance au service de la publicité foncière, Maintenu la société SEVERINI dans la cause,- Constaté la nullité de l'offre de prêt réitérée par acte authentique du 4 avril 2006 conclue entre Mme X... et le CFF et constaté en conséquence la résolution de la vente réitérée par acte authentique de vente du 4 avril 2006.- Condamné la SCI BERGERAC II à restituer à Mme X... le prix de vente du bien avec les intérêts légaux à compter du 26 avril 2010 capitalisés à la date anniversaire de leur échéance ;- Condamné le CFF à restituer à Mme X... les sommes perçues par elle en exécution du prêt avec intérêts légaux à compter du 26 avril 2010 capitalisés à la date anniversaire de leur échéance conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil ;- Déclaré irrecevable le CFF de sa demande aux fins de faire déclarer par le tribunal que les inscriptions prises sur le bien vendu doivent continuer à lui profiter ;- Débouté les société SCI BERGERAC II, SEVERENI, le CFF, PATRIMOINES DE FRANCE, FRANCE FINANCE INFORMATIONS de leurs demandes reconventionnelles ;- Ordonné la compensation entre les sommes dues à Mme X... en restitution du prêt bancaire au CFF et les sommes dues par ce dernier en restitution des sommes déjà reçues ;- Débouté les sociétés SCI BERGERAC II, SEVERINI, le CFF, PATRIMOINES DE FRANCE, FFI de leur demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile,- Condamné le CFF aux dépens,- Infirmer le jugement en ses autres dispositions ; Statuant à nouveau, À titre principal,- Prononcer la nullité de l'offre de prêt réitérée par acte authentique du 4 avril 2006 conclu entre Madame X... et le CFF et constater en conséquence la résolution de la vente intervenue par acte authentique de vente à la même date ;- Prononcer la nullité de la vente intervenue par acte authentique de vente du 4 avril 2006 et constater en conséquence la nullité de l'offre de prêt réitérée par acte authentique à la même date ainsi que tout acte subséquent à l'opération en cause ; En conséquence,- Ordonner la remise des parties dans leur état initial, en soumettant les restitutions incombant à Mme X... à la condition suspensive du parfait paiement de l'intégralité des sommes dues par les partenaires tenus in solidum en vertu de l'arrêt à intervenir ;- Dire que les fruits du bien demeureront acquis à Mme X... jusqu'à sa parfaite indemnisation par les partenaires tenus in solidum ;- Prononcer la déchéance de la banque à percevoir les intérêts conventionnels du prêt et à une amende civile du montant qu'il plaira à la Cour de céans ;- Condamner le CFF à rembourser à Mme X... l'intégralité des sommes versées par elle, en ce compris les assurances, intérêts et frais de tous ordres, jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2010, capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, jusqu'à complet paiement ;- Ordonner la compensation des sommes entre elles dans les comptes entre Mme X... et le CPP ;- Condamner in solidum les sociétés SCI BERGERAC II, SEVERINI, PATRIMOINES DE FRANCE, FFI et CFF à verser à Mme X... les sommes suivantes en conséquences de l'annulation des actes contractuels :
- Restitution du prix de vente (151. 400) avec intérêts légaux à compter du 26 avril 2010 capitalisés à compter de la date anniversaire de leur échéance conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil ;- Paiement des frais de notaire et de tous ordres liés à l'établissement d'un acte de propriété rétablissant la SCI BERGERAC II en qualité de propriétaire ;- Préjudice patrimonial : 100. 000 euros avec intérêts à compter du 26 avril 2010, capitalisés à compter de la date anniversaire de leur échéance conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil, jusqu'à complet paiement ;- Subsidiairement, garantir Mme X... à première demande de toute somme qui pourrait être réclamées par l'administration fiscale en conséquence de l'annulation de l'opération, avec intérêts au taux légal à compter de la première demande présentée à l'un des partenaires condamnés, capitalisé conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil jusqu'à complet paiement ;- Préjudice financier, avec intérêts légaux à compter du 26 avril 2010 capitalisés à compter de la date anniversaire de leur échéance conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil jusqu'à complet paiement, correspondant aux postes de charges suivantes, depuis l'acquisition du bien jusqu'à la date d'annulation de l'opération, à parfaire à la date de paiement :
. Charges de copropriété versées au syndic de la copropriété Parc des Quatre Saisons, selon sommes appels de fonds, soit au 31 décembre 2015 : 3. 509, 06 euros.. Taxes foncières, selon les avis de taxes foncières, soit au 31 décembre 2015 : 3. 862 euros. Cotisations d'assurance multirisque/ propriétaire non occupant, selon les appels de cotisation ou relevés de gérance, soit au 31 décembre 2015 : 484 euros. Honoraires et frais de gestion ou indemnités de gestion, selon les relevés de gestion soit au 31 décembre 2015 4. 714, 98 euros. Frais de travaux dans le bien, tels qu'ils figurent sur les factures ou relevés de gestion, soit au 31 décembre 2015 : 807, 80 euros. Cotisations d'assurance du prêt bancaire, selon les justificatifs bancaires et d'assurance soit au 31 décembre 2015 : 3. 542, 76 euros
-Constater que le CFF perd sa garantie de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle inscrite sur le bien ;- Dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la SCI BERGERAC II, même postérieurement à la décision à intervenir, mais avant que le remboursement du prix de vente ait été intégralement opéré, seule interviendra la réduction du prix du bien en cause à hauteur de son prix de marché à l'époque de la survenance de cet événement ;- Dire que dans cette hypothèse, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation du contrat d'assurance se substitueront des dommages et intérêts complémentaires à la charge in solidum des sociétés SEVERINI PIERRE ET LOISIRS, PFR, FFI et CFF d'un montant égal à la différence entre le prix de vente réellement payé et la valeur de l'immeuble à son prix de marché à l'époque de la survenance de la procédure collective ; À titre subsidiaire,- Condamner in solidum les société SCI BERGERAC II, SEVERINI, PFR, FFI et le CFF, à verser à Mme X... la somme forfaitaire globale de 28. 000 euros avec intérêts légaux à compter du 26 avril 2010 capitalisés conformément aux dispositions de l'articles 1154 du Code Civil jusqu'à complet paiement ;- Prononcer la nullité de la clause d'intérêts bancaires, et subsidiairement, la déchéance du CFF de son droit à percevoir lesdits intérêts depuis la conclusion du contrat de prêt-Condamner le CFF à une amende civile du montant qu'il plaira à la Cour de céans, En conséquence,- Condamner le CFF à rembourser à Mme X... l'intégralité des intérêts bancaires depuis la conclusion du contrat de prêt avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2010 capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil jusqu'au complet paiement ;- Ordonner le cas échéant la compensation entre intérêts échus et les échéances de crédit à venir suite au prononcé de l'arrêt à intervenir ; Très subsidiairement,- Condamner le CFF à plafonner le taux d'intérêts du crédit consenti à hauteur de 3, 20 % En tout état de cause,- Prononcer les condamnations précitées au bénéficie de Mme X... sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois à compter du jugement à intervenir indépendamment de l'exécution par le vendeur de la condamnation prononcée à son encontre, à liquider par la Cour sur le fondement de l'article L 131-1 du Code de Procédure Civile d'exécution ;- Condamner in solidum les sociétés SCI BERGERAC II, SEVERINI, PDF, FFI et CFF à verser à Mme X... la somme de 5. 000 euros en réparation du préjudice moral subi par elle avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 26 avril 2010 jusqu'à complet paiement ;- Condamner les sociétés SCI BERGERAC II, SEVERINI, PDF, FFI et CFF in solidum à verser à Mme X... la somme de 18. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Vu les dernières conclusions de la SARL PATRIMOINES DE FRANCE en date du 9 mai 2016 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Déclarer irrecevable ou à tout le moins infondé l'appel provoqué par Mme X... ;- Confirmer le jugement en date du 20 juin 2014 en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires dirigées par Mme X... à l'encontre de la SARL PATRIMOINES DE France.- Constater que la SARL PATRIMOINE DE France n'a commis aucune manœuvre dolosive au cours de son mandat de distribution des appartements ;- Constater l'absence de mauvaise foi de la SARL PATRIMOINES DE France ;- Constater que Mme X... ne rapporte par la preuve de l'éventuelle faute commise par la SARL PATRIMOINES DE France et du lien de causalité en résultant avec ses prétendus préjudices ;- Constater que Mme X... ne justifie pas avoir subi le moindre préjudice financier, En conséquence,- Déclarer irrecevable ou à tout le moins infondée Mme X... en ses demandes à l'encontre de la SARL PATRIMOINES DE France ; En toute hypothèse,- Déclarer irrecevables ou à tout le moins infondées les demandes formulées par la SA CRÉDIT FONCIER DE France à l'encontre de la SARL PATRIMOINES DE France ;- Déclarer irrecevables et infondées toutes autres demandes formulées par une partie adverse ;- Condamner Mme X... à payer à la SARL PATRIMOINES DE France la somme de 10. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Vu les dernières conclusions du CRÉDIT FONCIER DE France en date du 21 mai 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé nul l'offre de prêt et subséquemment l'acte authentique de vente du 4 avril 2006 ; Statuant à nouveau,- Déclarer Mme X... mal fondée en l'ensemble de ses demandes et prétentions et l'en débouter ;- En cas de résolution du prêt, condamner Mme X... à payer au CFF la somme de 151. 400 euros majorée des intérêts au taux légal courus depuis le 4 avril 2006 jusqu'au jour du règlement intégral de la créance, déduire de cette créance les règlements effectués par Mme X... à leur date et ordonner la compensation ;- Condamner in solidum les autres co-défendeurs à payer au CFF le différentiel entre l'intérêt conventionnel de 3. 20 % l'an au cours de la première année révisable ensuite trimestriellement au taux TIBEUR à 3 mois majoré 1. 60 point et l'intérêt légal couru depuis le 4 avril 2006 jusqu'au jour du règlement intégral de la créance ;- Dire que jusqu'au parfait remboursement des sommes revenant au CFF ci avant relatées, les inscriptions de privilège de prêteur de deniers et d'hypothèque conventionnelle lui profitant prises au bureau des hypothèques de Bergerac le 18 mai 2006 volume 2006 V no1081 subsisteront ;- Condamner in solidum tous intervenants qui seraient jugés responsables de l'annulation de la vente à garantir Mme X... de toutes sommes qu'elle pourrait devoir au CFF ;- Dire que les intérêts échus depuis au moins une année seront capitalisés et productifs d'intérêts ; En tout état de cause,- Débouter Mme X... de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre du CRÉDIT FONCIER ;- Condamner tous succombants en tous les dépens ainsi qu'à payer au CFF une somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de la Société France FINANCE INFORMATIONS en date du 20 mai 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Dire et juger Mme X... mal fondée en son appel provoqué dirigé à l'encontre de la Société France FINANCE INFORMATIONS ;- Confirmer le jugement du 20 juin 2014 en ce qu'il a déboutée de ses demandes principales et accessoires élevées à l'encontre de la société France FINANCE INFORMATIONS ;- Débouter la SAS CRÉDIT FONCIER DE France de ses demandes dirigées à l'encontre de la société FFI comme irrecevables ou/ et mal fondées ;- Condamner tous succombants à verser à la société FFI une indemnité de 5. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
SUR CE LA COUR
Sur les demandes en nullité du prêt et résolution de la vente litigieuse
Considérant que Mme X... demande la confirmation « de la nullité du prêt bancaire pour non-respect du délai de réflexion de 10 jours » au visa des dispositions de l'article L. 312-10 du code de la consommation
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article Article L312-10 du code de la consommation que :
« L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l'emprunteur.
L'offre est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre que dix jours après qu'ils l'ont reçue. L'acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi » ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que, lors de l'acceptation par Mme X... de l'offre de prêt litigieuse, le délai de réflexion prévu par les dispositions susvisées n'a pas été respecté, et que c'est à bon droit qu'ils ont constaté la nullité de l'offre de prêt réitérée par acte authentique en date du 4 avril 2006 conclue entre Mme X... et le CFF et constaté en conséquence, la résolution de la vente intervenue par acte authentique de vente en date du 4 avril 2006, établi par Me Sandrine Y..., notaire à Bergerac, portant sur un appartement T3 (lot no7) et deux parking (lots no 148 et 330), vendus par la SCI Bergerac II à Mme Mathilde X..., dans un ensemble immobilier cadastré Section AR 123, sis à Pombonnes Nords Les Vaures – Bergerac (Dordogne), d'une surface de 1 ha 72 a 00 ca, publié et enregistré à la conservation des hypothèques de Bergerac le 18 mai 2006, volume 2006 P no2692, ainsi que de tout acte subséquent à l'opération en cause, étant observé que ces contrats, au regard de l'opération immobilière litigieuse, sont interdépendants ;
Considérant que la cour ayant fait droit, ci-dessus, à la demande de Mme X... tendant à voir confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la nullité de l'offre de prêt réitérée par acte authentique en date du 4 avril 2006 conclue entre Mme X... et le CFF et constaté en conséquence, la résolution de la vente intervenue par acte authentique de vente en date du 4 avril 2006, les demandes en nullité de ces mêmes actes formées sur le fondement du vice du consentement par Mme X... sont devenues sans objet et que par conséquent, il n'y a pas lieu pour la cour de les examiner ;
Sur les conséquences de la nullité du contrat de prêt et de la résolution des contrats interdépendants
Considérant que la nullité du contrat de prêt implique que chacune des parties soit placée dans la situation dans laquelle elle se trouvait avant que le contrat ne soit conclu ; que par conséquent c'est à bon droit, et par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont condamné Mme X... à restituer au CFF la somme de 151. 400 euros outres les intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2010, débouté Mme X... de sa demande tendant au report de l'exigibilité de sa dette à l'égard du CFF jusqu'à ce qu'elle perçoive le prix de vente, condamné le CFF à lui restituer l'intégralité des sommes perçues par elle en exécution du prêt annulé en ce compris les mensualités, intérêts, pénalités et frais de recouvrement même forcés augmentés de l'intérêt légal à compter de leur perception sans pouvoir remonter au delà du 29 avril 2010, ordonné la compensation des sommes dues entre le CFF et Mme X... ; qu'en conséquence, la demande de Mme X... tendant à voir prononcer la déchéance des intérêts est devenue sans objet et ne sera pas examinée par la cour ;
Considérant que Mme X... sera déboutée de sa demande en paiement du chef des « assurances » formée à l'encontre de la CCF dès lors qu'en raison de la nullité du prêt qui est de nature à entraîner la résolution de l'assurance souscrite pour ce prêt, ces paiements se trouvent dépourvus de cause et dès lors qu'il n'est pas établi que le contrat d'assurance ait été conclu avec le CCF ;
Considérant qu'il y a lieu de dire que la garantie de prêteur de denier du CCF subsistera tant que l'obligation de restituer inhérente au contrat principal de prêt n'est pas éteinte ; que la demande de Mme X... tendant à voir constater que le CCF perd cette garantie sera rejetée ;
Considérant que la résolution judiciaire du contrat de vente litigieuse et des contrats interdépendants implique que chacune des parties soit placée dans la situation dans laquelle elle se trouvait avant que le contrat ne soit conclu sans qu'elle puisse tirer profit ou subir un préjudice du fait de l'exécution irréversible du contrat ;
Considérant que c'est donc à bon droit, et par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont constaté que la SCI BERGERAC II est demeurée propriétaire du bien objet de la vente susmentionnée ; condamné la SCI BERGERAC II à restituer à Mme X... le prix de 151 400 euros outre les intérêts légaux à compter du 26 avril 2010 ; condamné la SCI BERGERAC II à rembourser à Mme X... les sommes suivantes :
Les charges de copropriété payées par Mme X... au syndicat des copropriétaires dont dépend le bien vendu sur présentation de justificatifs des paiements ; Les taxes foncières assises sur le bien vendu payées par Mme X... sur présentation des justificatifs des paiements ; Les cotisations d'assurance multirisques habitation payées par Mme X... sur présentation des justificatifs des paiements ;
condamné Mme X... à restituer à la SCI BERGERAC II les loyers perçus par elle à compte du 26 avril 2010 ; ordonné la restitution immédiate par Mme X... à la SCI BERGERAC II du bien vendu ; débouté Mme X... de ses demandes en restitution d'autres impôts que la taxe foncière ;
Considérant qu'il sera notamment observé que la résolution de la vente immobilière oblige l'acquéreur à restituer tous les fruits perçus depuis la vente, la restitution étant la conséquence légale de la résolution ;
Considérant que Mme X... est mal fondée à réclamer à l'encontre des autres parties, que son vendeur, la restitution du prix de vente, qui n'est pas un préjudice indemnisable ; qu'elle sera donc déboutée de ce chef de demande à l'encontre des autres parties que son vendeur ;
Considérant, enfin, que Mme X... ne rapporte pas la preuve du bien fondé de ses demandes de restitution autres que celles auxquelles ont fait droit les premiers juges ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point et les autres demandes formées du chef de la restitution rejetées ;
Sur les préjudices invoquées par Mme X...
Considérant que c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté Mme X... de ses demandes indemnitaires ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point, étant observé que Mme X... ne démontre pas l'existence de préjudices financiers ou moraux que lui causeraient l'annulation du prêt litigieux et la résolution des autres contrats litigieux notamment au regard des restitutions ordonnées ci-dessus ;
Considérant qu'il sera notamment observé que Mme X... est mal fondée à demander réparation de la perte de chance de percevoir les gains escomptés, comme les avantages fiscaux ou la plus value financière que lui auraient procuré l'exécution du contrat de prêt ou du contrat de vente litigieux dès lors qu'elle demande la nullité et la résolution de ces contrats et dès lors que la nullité et la résolution des contrats litigieux constatés ci-dessus ont un effet rétroactif, chacune des partie devant être replacée dans la situation dans laquelle elle se trouvait antérieurement au contrat ;
Considérant par ailleurs que Mme X... ne rapporte pas davantage la preuve de préjudices financiers ou moraux ayant un lien de causalité direct avec les comportements dolosifs allégués à l'encontre de ses co-contractants ;
Considérant qu'il y a également lieu de débouter Mme X... de ses demandes tendant à voir « dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la SCI BERGERAC II, même postérieurement à la décision à intervenir, mais avant que le remboursement du prix de vente ait été intégralement opéré, seule interviendra la réduction du prix du bien en cause à hauteur de son prix de marché à l'époque de la survenance de cet événement ; et dire que dans cette hypothèse, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation du contrat d'assurance se substitueront des dommages et intérêts complémentaires à la charge in solidum des sociétés SEVERINI PIERRE ET LOISIRS, PFR, FFI et CFF d'un montant égal à la différence entre le prix de vente réellement payé et la valeur de l'immeuble à son prix de marché à l'époque de la survenance de la procédure collective », dès lors que les préjudices invoquées par Mme X... dans ces demandes sont purement hypothétiques ;
Considérant qu'il n'apparaît pas nécessaire, au regard des circonstances de la cause, d'ordonner des peines d'astreinte pour assurer l'exécution des condamnation prononcées par la présente décision ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris et rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;
Condamne le Crédit Foncier de France et la SCI Bergerac II à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros (trois mille) pour ses frais irrépétibles d'appel.
Rejette les autres demandes formées du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamne in solidum le Crédit Foncier de France et la SCI Bergerac II au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
