Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 03 JUIN 2016
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 16726
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juillet 2014- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 13/ 05117
APPELANT
Monsieur David Samson X...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0188
INTIMÉES
SCI MI. DI prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 347 477 432
ayant son siège au 32 route de Bremontier-76780 HODENG-HODENGER
Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie HANOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0679
SCP Z...- A...- B...- Y... prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique en date du 4 octobre 2012 la sci MI. DI a consenti à monsieur David X... une promesse de vente portant sur un bien immobilier à usage industriel sis à Ivry Sur Seine, 45 rue Gaston Picard, moyennant le prix d'un million d'euros.
L'acte a été reçu par-devant Maître Frédéric Y..., notaire de l'acquéreur, avec la participation de Maître Christine C..., notaire du vendeur.
Il prévoyait que la vente devait être réitérée au plus tard « le 29 mars 2012 à 16 heures », le bénéficiaire ayant déclaré ne pas recourir à aucun prêt pour le financement de l'acquisition.
Il stipulait également que « au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le BENEFICIAIRE sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées le BENEFICIAlRE. »
L'acte prévoyait enfin une indemnité d'immobilisation fixée à la somme forfaitaire de 100. 000 Euros, monsieur X... s'engageant à verser la somme de 50. 000 Euros au plus tard le 2 janvier 2013 et le surplus dans un délai de 8 jours à l'expiration du délai de réalisation de la promesse pour le cas où il ne signerait pas l'acte de son seul fait, toutes les conditions suspensives étant réalisées.
En application des stipulations contractuelles, M X... a remis le chèque de 50. 000 Euros, dont la remise à l'encaissement a été reportée à sa demande à mi-février 2013, mais qui n'a pas été encaissé faute de provision suffisante.
Le 27 mars 2013, M X... a indiqué qu'il renonçait à la vente.
Par lettre en date du 30 mars 2013, Maître Christine C... lui a demandé en vain de procéder au versement de l'indemnité d'immobilisation de 100. 000 Euros.
Par acte du 11 avril 2013, la SCI MI. DI. a saisi le juge des référés en vue d'obtenir une condamnation provisionnelle de Monsieur X... au paiement de l'indemnité d'immobilisation.
Par acte du 16 mai 2013, Monsieur David X... a assigné au fond la Société MI. DI, ainsi que son notaire la SCP Z... A...- B...- Y....
C'est dans ces conditions que le Tribunal de Grande Instance de Créteil, par un jugement rendu le 22 juillet 2014, a :
- Débouté monsieur David X... de l'ensemble de ses demandes à l'égard de la SCI MI. DI et de la SCP Z...- A...- B...- Y... ;- Condamné monsieur X... à payer à la SCI MI. DI la somme de 100. 000 Euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2013 ;- Débouté la SCI MI. DI du surplus de ses demandes reconventionnelles ;- Débouté la SCP Z...- A...- B...- Y... de sa demande de dommages et intérêts ;- Condamné monsieur X... à payer à la SCI MI. DI et à la SCP Z...- A...- B...- Y... la somme de 3. 000 Euros chacune en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
Vu l'appel interjeté par Monsieur X... et ses dernières conclusions en date du 23 mars 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Infirmer la décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL le 22 juillet 2014 ; Statuant de nouveau, A titre principal,- Dire et juger que la clause qui prévoit, dans l'acte notarié du 4 octobre 2012, la fixation d'une indemnité d'immobilisation est nulle et de nul effet, comme non causée ou fondée sur une cause fausse ;- Dans l'hypothèse où la clause précitée n'était pas jugée nulle, dire et juger qu'elle est inapplicable au cas d'espèce, et qu'elle ne peut pas entrainer l'obligation pour Monsieur X... de verser à la SCI MI. DI une quelconque somme ; A titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où la Cour condamnait Monsieur X... à payer à la SCI MI. DI une quelconque somme :- Réduire à une somme symbolique minime la condamnation prononcée à l'encontre de Monsieur X... en faveur de la SCI MI. DI ;- Constater que la SCP Z... A... B... Y... a commis des fautes professionnelles et a manqué notamment à son obligation d'information et de conseil ;- Constater que cette faute est à l'origine du préjudice de Monsieur David X..., préjudice qui résulterait de sa condamnation au paiement d'une indemnité d'immobilisation ou d'une indemnité quelconque en faveur de la SCI MI. DI ou de toute autre somme ; En conséquence,- Condamner la SCP Z... A... B... Y... à payer à Monsieur David X... la somme de 100. 000 Euros en réparation de son préjudice ;- A tout le moins, condamner la SCP Z... A... B... Y... à garantir Monsieur David X... de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige ; En toute hypothèse,- Débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;- Condamner la SCI MI. DI et la SCP Z... A... B... Y..., solidairement et à défaut in solidum, à payer à monsieur David X... la somme de 8. 000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les dernières conclusions de la SCI MI. DI en date du 8 octobre 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Débouter Monsieur David X... de ses demandes ;- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur David X... à payer à la SCI MI. DI. la somme de 100 000 Euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2013 ;- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur David X... à payer à la SCI MI. DI. la somme de 3 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;- Infirmer les autres dispositions du jugement ;- Condamner Monsieur David X... à payer à la SCI MI. DI. la somme de 10 000 Euros à titre de dommages-intérêts ; Y ajoutant :- En cas de condamnation de la SCP Z... A... B... Y..., dire et juger qu'elle sera condamnée à verser la condamnation prononcée entre les mains de la SCI MI. DI à titre de garantie ;- Condamner Monsieur David X... à payer à la SCI MI. DI. la somme de 15 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les dernières conclusions de la SCP Z... A... B... Y... en date du 28 octobre 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Dire et juger la SCP Z... A... B... Y..., Notaires, recevable et bien fondée en ses conclusions ;- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL, le 22 juillet 2014 en toutes ses dispositions ;- Déclarer Monsieur X... irrecevable en sa demande de nullité de la clause d'indemnité d'immobilisation ;- Déclarer la SCI MI-DI irrecevable de toutes ses éventuelles demandes en garantie formées contre le Notaire ; Y ajoutant,- Condamner l'appelant au paiement d'une somme de 5. 000 Euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;- Condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 8. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
SUR CE LA COUR
Considérant que M David X... demande l'infirmation du jugement entrepris, soutenant, à titre principal, que la clause insérée dans l'acte authentique du 4 octobre 2012, stipulant une indemnité d'immobilisation est nulle comme non causée ou causée sur une fausse cause et dans l'hypothèse où la cour d'appel de céans ne la déclarerait pas nulle, que cette clause ne serait pas applicable à l'espèce ;
Mais considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
Considérant qu'en l'espèce il ressort de la lecture de l'acte authentique du 4 octobre 2012, que la SCI MI. DI, qualifiée de promettant, a conféré à M David X..., qualifié de bénéficiaire, la faculté d'acquérir, si bon lui semble, un bien immobilier à usage industriel sis à Ivry Sur Seine, 45 rue Gaston Picard, moyennant le prix d'un million d'Euros, le bénéficiaire acceptant la présente promesse en tant que promesse, mais se réservant la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant qu'il lui conviendra ;
Considérant qu'il ressort des termes de cet acte, qui sont clairs et précis, et qui font la loi des parties, que les parties ont bien conclu une promesse unilatérale de vente ayant pour objet le bien immobilier litigieux, cet acte prévoyant expressément une faculté d'option à M David X... d'acquérir ou non le bien immobilier litigieux ; que par conséquent, l'indemnité d'immobilisation stipulée dans cet acte, qui constitue le prix de l'exclusivité consentie pour la durée de la promesse unilatérale de vente (expirant au 29 mars 2013) par la SCI MI. DI n'est pas dépourvue de cause ; qu'il n'y a donc pas lieu de déclarer nulle la clause stipulant une indemnité d'immobilisation pour fausse cause ou absence de cause ;
Considérant par ailleurs que, la promesse litigieuse stipule une clause intitulée « Réalisation » aux termes de laquelle la « réalisation de la promesse aura lieu 1) soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque ou par virement dans le délai ci-dessus. 2)- soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagné du versement du prix et des frais par chèque de banque … » ;
Considérant que M David X... ne justifie pas avoir levé l'option conformément aux modalités stipulées par la promesse litigieuse avant le délai d'expiration de la promesse ni que cette promesse se serait réalisée dans le délai prévu contractuellement ; qu'il sera notamment observé que M David X... ne verse aux débats aucune offre de sa part faite au promettant, dans le délai prévu contractuellement, de réaliser la vente aux conditions convenues étant rappelé qu'aux termes des clauses contractuelles, qui font la loi des parties, cette offre devait être faite accompagnée du versement du prix et des frais, puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci ;
Considérant par ailleurs que les termes et la rédaction de la clause « réalisation » stipulée dans la promesse litigieuse sont clairs et précis, dépourvus de toute ambiguïté, ainsi que les termes des clauses relatives aux conséquences découlant de l'absence de réalisation de la promesse ; qu'il s'en déduit que M David X... était parfaitement informé des modalités de la levée de l'option et des conséquences découlant de l'absence de réalisation de la promesse et est par conséquent mal fondé à reprocher au notaire, instrumentaire de l'acte, de ne pas l'avoir suffisamment informé sur l'importance et le risque de ses engagements ; que M David X... ne caractérise aucun défaut d'information, de conseil ou de loyauté du notaire ;
Considérant que la caducité de cette promesse étant imputable au bénéficiaire qui n'a pas levé de l'option dans les délais et dans les conditions de la promesse, il y a lieu, en application des stipulations contractuelles, de dire que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 100 000 Euros sera acquise à la SCI MI. DI, cette indemnité étant le prix de l'exclusivité consentie à M David X... pendant la durée de la promesse litigieuse et ne pouvant dès lors faire l'objet d'une quelconque réduction par la cour aux motifs que la non réitération de la vente n'aurait causé aucun préjudice à la SCI MI. DI ;
Considérant qu'il n'est pas démontré que M David X... ait introduit la présente action dans une intention de nuire ou avec mauvaise foi, ni que son action en justice ait dégénéré en abus de droit, au regard des circonstances de la cause ; que par conséquent il convient de rejeter les demandes formées des chefs susvisés ;
Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Condamne M David X... au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
