Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 27 MAI 2016
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 12321
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2014- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 12/ 06892
APPELANTE
SCI SAINT DENIS LENINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège No SIRET : 498 053 487
demeurant 106 bis rue de la Reine-92100 BOULOGNE BILLANCOURT
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Nathalie PEYRON de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0513, substitué sur l'audience par Me Fabio BONAGLIA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0513
INTIMÉE
Madame Isabelle Louis X...née le 04 Août 1960 à SAINT DENIS (93200)
demeurant ...
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Suivant acte authentique du 22 décembre 2008, la SCI SAINT DENIS LENINE a vendu à Mme X..., en l'état futur d'achèvement, un appartement de trois pièces situé au rez de chaussée, un emplacement de parking et une cave devant dépendre de l'immeuble dont elle a entrepris la construction au 6/ 8 avenue Lénine, à SAINT DENIS (93).
L'appartement a été livré le 2 mars 2012 à Mme X..., laquelle a refusé de payer le solde du prix qu'elle avait consigné alléguant notamment l'absence de conformité de l'appartement aux prévisions contractuelles, et un retard de livraison.
C'est dans ces conditions que le Tribunal de Grande instance de BOBIGNY par un jugement en date du 27 mars 2014 a :
- Dit que le prix établi pour la vente des lots numéro 304, 126 et 59 de l'immeuble dénommé « les jardins de la basilique côté Ouest » situé au 6-8 de l'avenue Lénine à SAINT DENIS (93200), cadastre Section S, numéro 97, lieudit « 6 avenue Lénine » pour une superficie de seize ares soixante douze centiares, vendus par la SCI SAINT DENIS LENINE à Mme X...Isabelle par acte authentique du 22 décembre 2008 doit être diminué à hauteur de 176 320 euros.
En conséquence,
- Condamné la SCI SAINT DENIS LENINE à payer à Mme X...Isabelle la somme de 33 060 euros au titre de la restitution des sommes indûment payées par elle ;
- Enjoint Maître GENNETAY de restituer à Mme X...la somme de 11020 euros détenue à titre de séquestre en application de l'ordre de consignation établi par cette dernière le 23 septembre 2011 ;
- Condamné la SCI SAINT DENIS LENINE à payer à Mme X...la somme de 6000 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la livraison des lots numéro 304, 126, 59 de l'immeuble dénommé « les jardins de la basilique côté Ouest » situé au 6-8 de l'avenue Lénine à SAINT DENIS (93200) qu'elle lui a vendu par acte authentique du 22 décembre 2008 ;
- Débouté la SCI SAINT DENIS LENINE de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamné la SCI SAINT DENIS LENINE à payer à Mme X...la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Dit n'y avoir lieu à d'autres condamnations au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamné la SCI SAINT DENIS LENINE aux entiers dépens ;
- Ordonné l'exécution provisoire.
Vu l'appel interjeté de cette décision par la SCI SAINT DENIS LENINE et ses dernières conclusions en date du 17 juillet 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Constater que le bien livré à Mme X...est conformé aux stipulations de l'acte de vente ;
- Constater que Mme X...ne rapporte pas la preuve de la dépréciation du bien qu'elle allègue ;
- Constater que la SCI SAINT DENIS LENINE justifie de cause légitime de suspension du délai d'achèvement des travaux ;
- Constater qu'aucun retard de livraison ne peut être imputé à la SCI SAINT DENIS LENINE ;
- Constater que Mme X...ne rapporte aucune preuve de son préjudice ;
En conséquence,
- Infirmer le jugement du 27 mars 2014 ;
Statuant à nouveau,
- Condamner Mme X...à verser à la SCI SAINT DENIS LENINE le solde du prix de vente, soit la somme de 11020 euros ;
- Condamner Mme X...à verser à la SCI SAINT DENIS LENINE la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner Mme X...aux entiers dépens de l'instance.
Vu l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 6 novembre 2014 par laquelle Mme X...a été déclaré irrecevable à conclure
SUR CE
LA COUR
Considérant que suivant acte authentique du 22 décembre 2008, la SCI SAINT DENIS LENINE a vendu à Mme X..., en l'état futur d'achèvement, un appartement de trois pièces situé au rez de chaussée, un emplacement de parking et une cave devant dépendre de l'immeuble dont elle a entrepris la construction au 6/ 8 avenue Lénine, à SAINT DENIS (93) au prix de 220 400 euros, la date prévisionnelle d'achèvement des travaux étant fixée au cours du deuxième trimestre 2010 ; que le bien immobilier litigieux a été livré à Mme Isabelle X...le 2 mars 2012 ; que Mme Isabelle X...estimant que les lots livrés étaient affectés de défauts de conformité et alléguant d'un retard de livraison non justifié a refusé de s'acquitté du solde du prix de vente ;
Sur le défaut de conformité
Considérant que la SCI Saint Denis Lenine critique le jugement entrepris notamment en ce qu'il retenu une non conformité contractuelle concernant la hauteur des fenêtres sur la façade avant du bâtiment ;
Considérant qu'il sera relevé qu'aucun document contractuel remis dans le cadre de l'opération litigieuse ne permet de retenir qu'il ait été convenu entre les parties d'une hauteur précise des fenêtres sur la façade avant du bâtiment ; qu'effet il ressort des indications portées sur le plan de vente annexé au contrat de vente qu'il n'est indiqué que des hauteurs d'allège de 45 cm pour les fenêtres à l'intérieur du bien vendu, cette hauteur ayant été respectée ; que le simple examen de ce plan ne permet pas d'apprécier précisément la hauteur des fenêtres du côté façade mais seulement de considérer qu'elles se situent au niveau du rez de chaussée ; qu'il n'est ainsi pas rapporté la preuve qu'il soit entré dans le champ contractuel une hauteur précise des fenêtres du coté de la façade sur rue ni que la hauteur de ces fenêtres, après leur réalisation, ne serait pas conforme au plan annexé au contrat de vente ; que par conséquent le fait que les fenêtres du bien immobilier litigieux s'élèveraient à 77 et 78 centimètres du sol coté façade n'est pas de nature à constituer un défaut de conformité, n'étant pas établi que cette hauteur serait plus basse que celle prévue contractuellement ; qu'il ne serait s'inférer des modification du permis de construire et des schémas initiaux de façade, telles qu'elles résultent des pièces versées aux débats, qu'il ait été convenu entre les parties d'une hauteur précise des fenêtres du côté rue ni que la hauteur des fenêtres du bien effectivement livré ne serait pas conforme à ce qui a été convenu entre les parties ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments qu'il n'est établi l'existence d'aucun défaut de conformité affectant le bien immobilier litigieux ; que le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point et Mme Isabelle X...déboutée de l'ensemble de ses demandes formées de ce chef ;
Sur le retard dans la livraison du bien immobilier
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1601-1 du Code Civil que « la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. »
Considérant que la vente en l'état futur d'achèvement conclue entre les parties et reçue le 22 novembre 2008, par acte authentique stipulait un délai d'achèvement et de livraison à la date du 2éme trimestre 2010, soit au plus tard le 30 juin 2010 ; que la livraison du bien immobilier litigieux a été effectuée le 2 mars 2012 ; qu'il était stipulé contractuellement que la date d'achèvement des travaux pouvait être prorogée en cas de survenance d'un cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension du délai de livraison ; qu'il se déduit de ces éléments qu'il y a lieu de retenir le 30 juin 2010 comme date fixée contractuellement par les parties comme délai de livraison du bien immobilier litigieux, et que c'est au regard de cette date qu'il convient d'apprécier le retard de livraison ainsi que les cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension du délai de livraison, étant observé que les biens litigieux n'ont été livrés que le 2 mars 2012, soit avec un retard de près de 19 mois par rapport à la date de livraison telle que fixée contractuellement, le bien immobilier ayant été achevé à la date du 23 septembre 2011 ;
Considérant que la SCI Saint Denis Lenine soutient que constitue une cause de suspension légitime du délai de livraison le fait de la présence d'eau en fond de fouille qui s'est révélée en août 2009 alors que les travaux de terrassement étaient en cours ; que suivant ordonnance du 22 octobre 2009, à la demande de la SCI Saint Denis Lenine le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a désigné un expert, M Y..., afin notamment de rechercher les causes de la présence d'eau dans le fond de la fouille de l'immeuble ; que l'expert a émis une note aux parties le 10 novembre 2009 établissant l'existence de cette présence d'eau proposant des solutions pour y remédier ; que par courrier du 24 novembre 2009, la SCI Saint Denis Lenine a informé l'intimée, notamment compte tenu de la défaillance de l'entreprise chargée de réaliser la paroi et de la nécessité de rechercher une autre entreprise ainsi que de la nécessité d'assécher le fond du terrain pour permettre l'intervention du terrassier, d'une prorogation du délai de livraison ; que si la présence de cette eau était de nature, conformément aux cas de prorogation du délai d'achèvement prévus contractuellement, à prolonger le délai contractuel de livraison, encore faut-il déterminer pour combien de jours cette cause de retard peut être prise en considération, après un examen précis et détaillé des circonstances de la construction litigieuse ; qu'en l'espèce, il y a lieu de considérer que les jours de retard qui peuvent être retenus comme imputables à la cause invoquée ci-dessus, avec la nécessité de chercher un remplaçant à la société défaillante sont ceux correspondant au temps nécessaire à la SCI Saint Denis Lenine pour effectuer les travaux permettant de remédier à cette présence d'eau et du temps nécessaire pour rechercher un remplaçant à l'entreprise défaillante ; que compte tenu de la nature des travaux litigieux il y a lieu de retenir un délai 6 mois comme délai de majoration du délai contractuel de livraison, (soit le temps nécessaire pour effectuer les travaux susvisés) au titre de la cause légitime de suspension invoquée ci-dessus et non le délai de 12 mois invoqué par la SCI Saint Denis Lenine ; que la SCI Saint Denis Lenine excipe d'une autre cause légitime du délai contractuel de livraison tirée du retard pris dans le raccordement de l'immeuble au réseau et qui résulterait d'une erreur de traitement du dossier par ERDF ; qu'or la SCI Saint Denis Lenine ne verse aux débats aucune pièce caractérisant cette prétendue erreur et que par conséquent le retard pris dans ce raccordement ne saurait s'analyser comme une cause légitime de suspension du délai de livraison ; qu'il se déduit de ces éléments qu'il est justifié d'un retard de livraison pour causes légitimes de suspension pour une période de 6 mois alors que le retard de livraison effectif est de 19 mois ; qu'il s'en déduit que plus d'un an de retard de livraison n'est pas justifié par une cause légitime de majoration des délais de livraison ;
Considérant que le respect du délai de livraison constitue une obligation essentielle du vendeur ; qu'il n'est nullement justifié que ce retard de livraison soit imputable à Mme Isabelle X... ; que le retard de près d'un an de la société à livrer les biens litigieux, et non justifié par une cause de suspension légitime, constitue un manquement à ses obligations dont Mme Isabelle X...est fondée à demander réparation du préjudice qui en est résulté, peu important la date à laquelle Mme Isabelle X...s'est acquittée ou a consigné le solde du prix de vente du bien immobilier litigieux ; que compte tenu du retard du délai de livraison, de la consistance du bien litigieux, le préjudice, notamment de jouissance, subi par Mme Isabelle X...sera évaluée à la somme de 6 000 euros, Mme Isabelle X...ayant été privé de la jouissance du bien sur cette période, peu important la nature de l'usage effectif que Mme Isabelle X...aurait conféré au bien immobilier litigieux durant cette période ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Saint Denis Lenine à payer à Mme Isabelle X...la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts du chef du retard de livraison ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que Mme Isabelle X...est débitrice à l'égard de la SCI Saint Denis Lenine de la somme de 11 200 euros correspondant au solde du prix de vente ; qu'il y a donc lieu de condamner Mme Isabelle X...à payer cette somme à la SCI Saint Denis Lenine.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI SAINT DENIS LENINE à payer à Mme X...la somme de 6000 euros en réparation du préjudice résultant du retard dans la livraison des lots numéro 304, 126, 59 de l'immeuble dénommé « les jardins de la basilique côté Ouest » situé au 6-8 de l'avenue Lénine à SAINT DENIS (93200) qu'elle lui a vendu par acte authentique du 22 décembre 2008.
L'infirme pour le surplus.
Statuant de nouveau,
Condamne Mme Isabelle X...à payer à la SCI Saint Denis Lenine la somme de somme d e 11 200 euros correspondant au solde du prix de vente.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Condamne la SCI Saint Denis Lenine au paiement des dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant en première instance qu'en appel.
Le Greffier, La Présidente,
