Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 13 MAI 2016
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 15079
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2014- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 13/ 01110
APPELANTS
Monsieur Jean-Michel X...né le 10 Février 1977 à Bagneux (92220)
et
Madame Sonia X...née le 30 Septembre 1979 à PARIS (75011)
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250
Assistés sur l'audience par Me Betty GUILBERT-BERLIOZ, avocat au barreau de PARIS, toque : D1358
INTIMÉES
Madame Christiane Y...née le 06 Juillet 1950 à Saint Sauveur
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Jacques MAYNARD, avocat au barreau de MELUN
SARL PATRIMOINE GESTION BALLANCOURT SARL PATRIMOINE GESTION BALLANCOURt, Immatriculée au RCS d'EVRY sous le numéro 439 205 824, dont le siège social est situé 31, rue du Général de Gaulle 91610 BALLANCOURT SUR ESSONNE prise en la personne de son représentant légal demeurant audit siège.
Demeurant 31 rue du général de Gaulle-91610 BALLANCOURT SUR ESSONNE
Représentée par Me Manuel RAISON de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444
Assistée sur l'audience par Me Esther GOURMELIN MOHA, avocat au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Avril 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 5 mai 2011 conclu avec le concours de la SARL Patrimoine gestion Ballancourt, Mme Christiane Y...a vendu à M. Jean-Michel X...et Mme Sonia Z..., épouse X...(les époux X...), un terrain à bâtir non viabilisé de 400 m2, sis Chemin du Bas des Corneilles à Saint-Sauveur-sur-Ecole (77), cadastré section ZC no 134, au prix de 130 000 €. La vente a été réitérée par acte authentique du 18 octobre 2011. Par acte des 25 février et 21 mars 2013, les époux X...ont assigné la venderesse et l'agent immobilier en paiement de dommages-intérêts pour défaut d'information et de conseil, dol, subsidiairement, vices cachés, estimant avoir dû exposer des frais supplémentaires d'études de sol ainsi que des fondations spécifiques, l'état du sol ne leur ayant pas été révélé avant la signature du " compromis ".
C'est dans ces conditions que, par jugement réputé contradictoire du 27 mai 2014, le Tribunal de grande instance de Melun a rejeté les demandes, condamnant les époux X...aux dépens.
Par dernières conclusions du 22 mars 2016, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :
- sur le fondement des articles 1382, 1116, 1134, subsidiairement, 1644 et 1645 du Code Civil, L. 514-20 du Code de l'environnement,
- sur le fondement de la réticence dolosive et de la responsabilité délictuelle, condamner in solidum la société Patrimoine gestion Ballancourt et Mme Y...à leur payer les sommes de 50 000 € au titre du surcoût des fondations, 9 020 € pour les loyers indus, 7 056, 40 € de coût des études de sols, 2 000 € à parfaire de frais bancaires liés aux découverts, 10 000 € au titre du préjudice moral,
- sur la fondement de la garantie des vices cachés et de la responsabilité délictuelle, condamner in solidum la société Patrimoine gestion Ballancourt et Mme Y...à leur payer, en application de l'article 1644 du Code Civil la somme de 50 000 € au titre de la diminution du prix, en application de l'article 1645 du Code civil, les sommes de 9 020 € pour les loyers indus, 7 056, 40 € de coût des études de sols, 2 000 € à parfaire de frais bancaires liés aux découverts, 10 000 € au titre du préjudice moral,
- condamner in solidum la société Patrimoine gestion Ballancourt et Mme Y...à leur payer
la somme de 5 000 € pour résistance abusive,
- rejeter les demandes de la société Patrimoine gestion Ballancourt et de Mme Y...,
- condamner in solidum la société Patrimoine gestion Ballancourt et Mme Y...à leur payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 mars 2016, Mme Christiane Y...prie la Cour de :
- vu l'article 1382 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter les époux X...de leurs conclusions et moyens,
- y ajoutant : condamner les époux X...à leur payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 décembre 2014, la société Patrimoine gestion Ballancourt demande à la Cour de :
- vu les articles 1382, 1315, 1792 du Code Civil, 9, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner les époux X...à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Considérant que les moyens développés par les époux X...au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté qu'antérieurement à la signature de l'avant-contrat du 5 mai 2011, les époux X...avaient fait établir, dès le 3 mars 2011, par la société Decobati, un devis détaillé pour la construction de leur maison sur le terrain qu'ils allaient acquérir de Mme Y...; que ce devis décrit les fondations comportant, notamment, " la réalisation d'une longrine suivant plan et étude de l'ingénieur béton " et que M. Julien A..., gérant de la société Decobati, atteste avoir eu plusieurs rendez-vous à la mairie en compagnie de M. X...;
Qu'il s'en déduit qu'antérieurement à la signature de l'avant-contrat du 5 mai 2011, les acquéreurs avaient connaissance des caractéristiques du sol, telles qu'elles résultaient du certificat d'urbanisme du 19 mars 2007 et de l'arrêté de non-opposition à déclaration préalable émanant du maire, prescrivant, avant tout dépôt de projet de construction, une prise de contact du pétitionnaire avec la mairie " en raison de l'existence d'une ancienne zone d'extraction de pierres sur une partie du terrain " ; que, d'ailleurs, l'arrêté précité a été annexé à l'acte authentique de vente du 18 octobre 2011 qui constitue le dernier état de l'accord des parties ;
Que, muni de cette information de laquelle il pouvait être déduit l'existence de remblais, il appartenait aux acquéreurs et à l'entreprise de construction qu'ils avaient choisie d'en tirer les bonnes conséquences sur la nature des fondations à réaliser et qu'il ne peut être reproché à l'agent immobilier, en tant que rédacteur de l'avant-contrat, de ne pas avoir conseillé aux acquéreurs de procéder à une analyse de sol, ce conseil ne pouvant être utilement délivré que par un professionnel de la construction immobilière, ce que cet intermédiaire n'était pas ; qu'ainsi, la circonstance que les fondations prévues par la société Decobati se seraient révélées insuffisantes au vu d'une étude de sol qui n'a été réalisée que le 3 novembre 2011, n'est imputable ni à la venderesse ni à l'agent immobilier ; qu'il sera ajouté que l'existence d'une décharge n'est pas établie, la société Armasol, qui a procédé à l'analyse du sol du 3 novembre 2011, s'étant bornée à indiquer : « Apport de remblai : D'après l'enquête réalisée sur le terrain, la parcelle correspond à une ancienne carrière d'exploitation de calcaire qui alimentait le four à chaux situé sur la parcelle voisine amont. La profondeur des excavations ne nous a pas été communiquée. A la fermeture du four à chaux, la carrière aurait servi de décharge communale où les riverains y déversaient des gravats » ;
Considérant que c'est donc à bon droit que le Tribunal a dit que l'information avait été donnée et que le vice du sol n'avait pas été caché ;
Considérant, s'agissant du dol, que, comme l'a relevé le tribunal, Mme Y...est un vendeur profane et que la circonstance que son frère ait fait construire une maison sur un terrain adjacent ayant exigé des longrines et des micro-pieux, soit des fondations plus importantes que celles prévues par la société Decobat, ni celle de l'inclusion d'une condition suspensive relative à la réalisation d'une étude de sol incluse dans une vente consentie par Mme Y...le 25 novembre 2011, soit postérieurement à la vente litigieuse, au profit de tiers qui auraient obtenu une diminution du prix, ne révèlent pas de réticence dolosive de la part de la venderesse qui a porté à la connaissance des époux X...les éléments connus d'elle, relatifs à l'exploitation d'une carrière de pierres sur les lieux ;
Que c'est donc encore à bon droit que le tribunal a débouté les époux X...de leurs demandes fondées sur le dol ;
Considérant, sur la violation invoquée de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement, qu'il n'est pas établi qu'une installation soumise à autorisation ou à enregistrement ait été exploitée sur le terrain au sens du texte précité, de sorte que le défaut de l'information imposée par ce texte ne peut être imputé à Mme Y...;
Considérant que les époux X...doivent être déboutés de toutes leurs demandes, le jugement entrepris étant confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive et d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des époux X...;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des intimés, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Déboute M. Jean-Michel X...et Mme Sonia Z..., épouse X..., de leurs demandes ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. Jean-Michel X...et Mme Sonia Z..., épouse X..., aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum M. Jean-Michel X...et Mme Sonia Z..., épouse X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à payer à :
- Mme Christiane Y...la somme de 6 000 €,
- la SARL Patrimoine gestion Ballancourt la somme de 5 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
