Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 15 AVRIL 2016
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 03736
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2013- Tribunal de Grande Instance de creteil-RG no 11/ 09954
APPELANT
Monsieur Behrang X... né le 20 Septembre 1979 à TEHERAN (IRAN)
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Coline DASSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0656
INTIMÉS
Monsieur Frédéric Y... né le 25 Avril 1960 à BOULOGNE SUR SEINE
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Jean-jacques LETU de la SCP LETU ITTAH PIGNOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0120, substitué sur l'audience par Me Léa DOMINIQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0120
SARL AGENCE SERVICES IMMOBILIERS GUY HOQUET prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège No SIRET : 381 513 538
ayant son siège au 15 avenue Eugène Thomas-94270 LE KREMLIN BICETRE
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assistée sur l'audience par Me Sandrine HUGON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0697
SCP SYLVAIN Z... prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 6, rue Bourgeot-94240 L'HAY LES ROSES
Représentée par Me Marc PANTALONI de l'AARPI PPH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 1er décembre 2009 conclu avec le concours de la SARL Agence services immobiliers, M. Frédéric Y... a vendu à M. Babak X... un appartement sis 6 bis rue de la Liberté à Villejuif (94), au prix de 90 000 €, sous la condition suspensive de l'absence de servitude d'urbanisme rendant l'immeuble impropre à sa destination, la réitération devant intervenir avant le 1er mars 2010 par acte authentique dressé par M. Sylvain Z..., notaire de l'acquéreur. Par avenant suivant acte sous seing privé du 14 janvier 2010 conclu avec le concours du même agent immobilier, M. Behrang X... s'est substitué à M. Babak X... dans l'acquisition du lot no 31 de l'état de division de l'ensemble immobilier sis à l'adresse précitée. La vente n'a pas été réitérée, l'acquéreur s'y étant refusé en invoquant un projet d'élargissement de la voie publique rendant le bien impropre à sa destination. Par acte du 5 juillet 2011, M. Y... a assigné M. Babak X... et l'agent immobilier en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts. Par acte du 3 mai 2012, M. Y... a appelé à l'instance M. Behrang X... afin qu'il fût condamné solidairement avec M. Babak X.... Les consorts X... ont appelé en garantie le notaire, M. Z....
C'est dans ces conditions que, par jugement du 26 novembre 2013, le Tribunal de grande instance de Créteil a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. Babak X...,
- condamné M. Behrang X... à payer à M. Eric Y... la somme de 9 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2012 à titre de clause pénale,
- débouté M. Eric Y... de sa demande formée contre M. Babak X...,
- condamné la société Agence services immobiliers à garantir M. Eric Y... du paiement des sommes dues par M. Behrang X... au titre de la clause pénale dans la limite de 5 000 €,
- déclaré irrecevable l'exception de nullité pour irrégularité de forme soulevée par M. Z...,
– débouté M. Behrang X... de sa demande de garantie formée contre le notaire,
- débouté M. Babak X... de sa demande de dommages-intérêts formée contre M. Y...,
- condamné in solidum M. Behrang X... et la société Agence services immobiliers à payer à M. Eric Y... la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- rejeté toute autre demande en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné in solidum M. Behrang X... et la société Agence services immobiliers aux dépens.
Par dernières conclusions du 29 février 2016, M. Behrang X..., appelant, demande à la Cour de :
- vu les articles L. 271-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, 700 du Code de Procédure Civile, 1382 et suivants du Code Civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à M. Y... la somme de 9 000 €, et statuant à nouveau :
- constater que les conditions suspensives n'ont pas été réalisées et dire le compromis caduc,
- subsidiairement, le dire résilié,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de son appel en garantie contre le notaire,
- condamner M. Z... à le garantir de toute condamnation prononcée contre lui,
- en tout état de cause,
- condamner M. Y... ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 3 juin 2014, M. Frédéric Y... prie la Cour de :
- vu les articles 462 du Code de Procédure Civile, 1134, 1147, 1176, 1589, 1956, 1960 du Code Civil,
- sur la rectification d'erreur matérielle : rectifier le jugement entrepris en ce que, dans le dispositif, le prénom " Eric " doit être remplacé par " Frédéric " Y...,
- sur l'appel interjeté par M. X... :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant :
- condamner M. X... à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 12 juin 2014, la société Agence services immobiliers demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- dire que la condition suspensive relative à l'urbanisme ne s'est pas réalisée et que le compromis est caduc,
- subsidiairement :
- dire que M. Y... ne justifie pas d'un préjudice né de la restitution de la somme séquestrée et débouter M. Y... de ses demandes,
- condamner M. Y... à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 16 février 2016, M. Z... prie la Cour de :
- vu l'article 1382 du Code Civil :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant :
- condamner l'appelant à lui payer la somme de 2 500 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Considérant que, c'est par suite d'une erreur matérielle qu'il convient de corriger que le jugement entrepris a dit, dans le dispositif de sa décision, que M. Y... se prénommait « Eric » alors qu'il se prénomme Frédéric ;
Considérant que, dans l'avant-contrat de vente par acte sous seing privé du 1er décembre 2009, les parties ont stipulé, au chapitre des conditions suspensives prévues au seul profit de l'acquéreur, la condition " que le certificat d'urbanisme ne révèle aucune servitude ou charge quelconque rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible. A ce sujet, il est précisé que le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination " ;
Que le certificat d'urbanisme du 21 décembre 2009 mentionne que le terrain, cadastré section A no 192, sur lequel est édifiée l'ensemble immobilier incluant le lot no 31, " est soumis au droit de préemption urbain (DPU) renforcé " de la Ville de Villejuif, qu'il est situé en zone UEa du plan d'occupation des sols modifié le 12 février 2009, avec cette précision que la parcelle est située sur un " emplacement réservé au plan d'occupation des sols pour l'élargissement de la voie à 10 mètres (rue de la Liberté). Bâtiments touchés par le projet " ;
Considérant que les bâtiments de l'ensemble immobilier dans lequel se situe l'appartement, objet de la vente, étant « touchés » par le projet d'alignement, ce qui implique une possible démolition, ce projet a pour effet de rendre le bien impropre à sa destination au sens de la clause précitée, de sorte que la condition suspensive précitée a défailli ; qu'à cet égard, la considération que la mairie ait indiqué, dans une lettre du 23 juin 2010, que la ville réfléchissait " au maintien ou non de l'élargissement prévu rue de la liberté " et que " la réalisation de cet élargissement n'est pas prévu à court ni à moyen terme ", n'a pas d'incidence sur la défaillance de la condition suspensive, dès lors que la mairie n'a pas renoncé à son projet ;
Que M. X... n'ayant fait qu'user de son droit en renonçant à l'acquisition, la clause pénale ne peut recevoir application à son endroit ; qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation contre M. Behrang X... et que M. Y... doit être débouté de toutes ses demandes formées contre lui ;
Considérant qu'aucune somme n'étant due à M. Y... au titre de la clause pénale, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a condamné la société Agence services immobiliers à garantir M. " Eric Y... " du paiement des sommes dues par M. Behrang X... au titre de la clause pénale dans la limite de 5 000 € ; que, l'agent immobilier n'ayant commis aucune faute en restituant à M. X... les fonds séquestrés et n'ayant fait qu'appliquer le contrat qui prévoyait la restitution de la somme séquestrée à l'acquéreur en cas de non-réalisation d'une condition suspensive, la demande de M. Y... contre lui doit être rejetée ;
Considérant que M. Y..., qui succombe en toutes ses demandes, supportera les dépens de première instance et d'appel ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de M. Y... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de M. X... et de l'agent immobilier, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
Considérant que, l'appelant n'étant pas condamné aux dépens, la demande de M. Z..., en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, formée contre ce dernier, ne peut prospérer.
PAR CES MOTIFS
Dit qu'il convient de rectifier le dispositif du jugement entrepris en ce que M. Y... se prénomme Frédéric et non Eric ;
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. Babak X...,
- débouté M. Frédéric Y... de sa demande formée contre M. Babak X...,
- déclaré irrecevable l'exception de nullité pour irrégularité de forme soulevée par M. Sylvain Z...,
– débouté M. Behrang X... de sa demande de garantie formée contre M. Sylvain Z...,
- débouté M. Babak X... de sa demande de dommages-intérêts formée contre M. Frédéric Y... ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Dit caduc l'avant-contrat de vente par acte sous seing privé du 1er décembre 2009 ;
Déboute M. Frédéric Y... de toutes se demandes ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. Frédéric Y... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne M. Frédéric Y... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à :
- M. Behrang X... la somme de 5 000 €,
- la SARL Agence services immobiliers, celle de 4 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
