Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 01 AVRIL 2016
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 25275
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Novembre 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 07335
APPELANT
Monsieur Abdelaziz X... né le 11 Mai 1966 à Tala Abdallah (Algérie)
demeurant ...
Représenté par Me Pierre ECHARD-JEAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1562
INTIMÉS
Monsieur Albert Y...
demeurant ...
Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Assisté sur l'audience par Me Marie-Charlotte MARTIN, avocat au barreau du VAL D'OISE
SCI LOFT prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 2, rue d'Aligne-97 rue de Charenton-75012 PARIS
non représenté
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 2 février 2015 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 2 février 2015 par remise à l'étude d'huissier.
SARL POINT IMMOBILIER A 3 SARL (A3 IMMO) prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 5, avenue Paul Vaillant Couturier-93150 LE BLANC MESNIL
Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155
Assistées sur l'audience par me Maxime DONY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Mars 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique reçu le 25 juin 2007 par M. Albert Y..., notaire, la SCI Loft a vendu à M. Abdelaziz X... le lot no 2 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis 2 rue d'Aligre et 97 rue de Charenton à Paris, 12e arrondissement, soit une pièce sur cour servant de réserve au lot 62, précision étant faite que « ladite pièce a été aménagée par le vendeur en un logement comprenant : séjour, cuisine, salle d'eau avec WC » au prix de 53 000 ¿. Par acte sous seing privé du 18 avril 2009, M. X... a donné à la SARL A3 immo le mandat de gérer le bien en le donnant, notamment à bail. Par arrêté préfectoral du 11 juillet 2011, M. X... a été mis en demeure de faire cesser définitivement l'occupation aux fins d'habitation du local. Le 19 août 2011, le préfet de région a rejeté le recours gracieux de M. X.... Par acte des 13, 16 et 23 avril 2012, M. X... a assigné en paiement de dommages-intérêts, la société Loft, sur le fondement de l'obligation de délivrance, l'agent immobilier et le notaire, sur le fondement des articles 1382 et 1147 du Code Civil.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 5 novembre 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté M. X... de ses demandes,
- condamné M. X... aux dépens et à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à la société A3 immo la somme de 2 000 ¿, à M. Y..., celle de 2 000 ¿.
Par dernières conclusions du 22 janvier 2015, M. X... demande à la Cour de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- débouter les intimés de leurs demandes,
- les condamner solidairement ainsi que la société Point immobilier à lui payer la somme de 10 200 ¿ de loyers arrêtée à compter au 1er décembre 2012, outre la même somme jusqu'au départ définitif des lieux de occupants du local,
-10 000 ¿ de dommages-intérêts de dommages-intérêts,
-5 000 ¿ à valoir sur les travaux à réaliser pour rendre le local habitable,
-5000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 17 mars 2015, M. Y... prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter M. X... de ses demandes formées contre lui,
- condamner M. X... à lui payer la somme de 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 20 mars 2015, la SA la société Point immobilier A3 immo demande à la Cour de :
- vu les articles 9 du code de Procédure Civile et 1134 et suivants du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 6 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus,
- à titre subsidiaire :
- rejeter les demandes formulées conte elle et condamner tout succombant à lui payer la somme de 6 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
La SCI Loft, assignée à l'étude de l'huissier de justice, n'a pas constitué avocat.
SUR CE
LA COUR
Considérant, sur le manquement du vendeur à l'obligation de délivrance, que la SCI Loft a vendu à M. X... une pièce sur cour servant de réserve au lot 62, précision étant faite que « ladite pièce a été aménagée par le vendeur en un logement comprenant : séjour, cuisine, salle d'eau avec WC » au prix de 53 000 ¿ ; que, dans l'acte de vente du 25 juin 2007 (p. 20), concernant la destination du bien, l'acquéreur a déclaré qu'en « cas de réalisation à son profit de la vente, il destine les biens et droits immobiliers objet des présentes à un usage principal d'habitation », le vendeur déclarant pour sa part, que « cet usage est compatible avec la destination de l'immeuble et de celles des biens et droits immobiliers, objet des présente » ;
Qu'il ressort de ces stipulations contractuelles que le bien a été vendu pour un usage d'habitation ;
Que l'arrêté préfectoral du 11 juillet 2011 met en demeure M. X... de faire cesser définitivement l'occupation aux fins d'habitation aux motifs que le local « mis à disposition aux fins d'habitation n'est équipé que d'une fenêtre située en partie haute du mur » et qu'il « est dépourvu de ventilation naturelle », de sorte qu'il résulte de cette situation « l'insuffisance d'éclairement naturel et de vue directe sur l'extérieur, une humidité de condensation », le préfet en déduisant que « le local est par nature impropre à l'habitation et que sa mise à disposition aux fins d'habitation est prohibée » ;
Qu'il s'en déduit que le bien ne pouvait être vendu à usage d'habitation, sa transformation de réserve en logement ayant été faite par le vendeur avant la vente ;
Que la non-conformité relevée par le préfet n'était pas apparente pour M. X..., docteur en médecine, qui n'est pas un professionnel de la vente immobilière au contraire de la société civile immobilière, venderesse ;
Qu'en conséquence, la SCI Loft a violé son obligation de délivrance et que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a débouté l'acquéreur de sa demande de ce chef ;
Considérant que M. X..., qui ne demande pas la résolution de la vente, mais l'allocation de dommages-intérêts, est fondé à réclamer au vendeur la réparation de son préjudice consistant dans le coût des travaux nécessaires pour rendre le bien habitable qu'il évalue à la somme de 5 000 ¿ ; qu'il y a lieu de faire droit à cette demande ; que l'acquéreur ne peut réclamer le montant des loyers qu'il n'a pas le droit de percevoir tant que les travaux précités n'ont pas été réalisés ; que son préjudice, consistant dans son manque à gagner doit être évalué à la somme de 10 000 ¿ dans la mesure où il lui appartenait de réaliser les travaux dès qu'il avait eu connaissance de l'arrêté préfectoral ;
Que la SCI Loft doit être condamnée à payer à M. X... la somme totale de 15 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
Considérant, sur la responsabilité du notaire, que l'arrêté préfectoral du 11 juillet 2011 est postérieur à l'acte de vente du 25 juin 2007 ; que le caractère non habitable du bien vendu, tel que défini par l'Administration, n'était pas décelable pour le notaire ; que, toutefois, le local ayant une destination de réserve dans le règlement de copropriété, il incombait au notaire de vérifier si le changement de destination du local avait été fait avec l'autorisation de la copropriété ; qu'en ne le faisant pas, le notaire a manqué à son obligation de rédacteur d'acte ; que, de fait, le 25 août 2011, le syndic de l'immeuble a informé M. X... que le local, qui avait une destination de réserve dans le règlement de copropriété, ne pouvait constituer une habitation ; que, toutefois, M. X... n'établissant pas que le changement de destination ne pourra être obtenu après réalisation des travaux, son préjudice, en lien de causalité avec le manquement du notaire, doit être évalué à la somme de 5 000 ¿ de dommages-intérêts au paiement de laquelle le notaire doit être condamné in solidum avec le vendeur ;
Considérant, sur la responsabilité de l'agent immobilier, que ce dernier, professionnel de la location immobilière, a manqué à ses obligations en ne conseillant pas à M. X... de ne pas donner à bail un bien qui n'était pas habitable ; que, toutefois, les dommages dont M. X... demande réparation ne sont pas en lien avec la faute de l'agent immobilier ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. X... de ses demandes à l'encontre de l'agent immobilier ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de M. X... contre l'agent immobilier et du notaire contre M. X... ;
Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile, tant en première instance qu'en appel, de l'agent immobilier contre M. X... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de M. X... contre le vendeur et le notaire, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté M. Abdelaziz X... de ses demandes contre la SA La Société Point immobilier A3 immo ;
Infirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Dit que la SCI Loft a manqué à son obligation de délivrance ;
En conséquence, condamne la SCI Loft à payer à M. Abdelaziz X... la somme de 15 000 ¿ de dommages-intérêts ;
Dit que M. Albert Y..., notaire, a manqué à son obligation de rédacteur d'acte ;
Condamne en conséquence M. Albert Y..., in solidum avec la SCI Loft, à payer à M. Abdelaziz X... la somme de 5 000 ¿ de dommages-intérêts ;
Condamne in solidum la SCI Loft et M. Albert Y... aux dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement pourra être poursuivi dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum la SCI Loft et M. Albert Y..., sur le fondement de l'article 700 du code de Procédure Civile, à payer à M. Abdelaziz X... la somme de 5 000 ¿.
Le Greffier, La Présidente,
