Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 29 MARS 2016
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/17944
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juillet 2014 -Tribunal d'Instance de 14ème arrondissement - RG n° 11-13-000345
APPELANTE
SCI GAZAN MONTSOURIS, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 492 730 353 00025
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et assistée de Me Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0468
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole M. [Q] [T]
Chez M. [Q] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté et assisté de Me Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1959
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Février 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Christelle MARIE-LUCE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
***
Vu le jugement prononcé le 18 juillet 2014 par le tribunal d'instance du 14ème arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée le 12 juin 2013 à la requête de la SCI Gazan Montsouris, propriétaire des lots n°2, n°12 et n°200 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1], au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pour voir ordonner son expulsion des lots dont elle est propriétaire et le voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, et, sur assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires à M. [S] [O] [E] et à Mme [I] [O] [E], a :
- dit que le contrat portant sur la mise à disposition des lots n°2, n°12 et 200 du règlement de copropriété est un contrat de prêt à usage liant la SCI Gazan Montsouris au syndicat des copropriétaires,
- débouté la SCI Gazan Montsouris de ses demandes,
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles à l'encontre de la SCI Gazan Montsouris,
- ordonné l'exécution provisoire,
- laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;
Vu l'appel interjeté de ce jugement le 27 août 2014 par la SCI Gazan Montsouris et dirigé contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ;
Vu les, conclusions notifiées le 3 septembre 2015, par la SCI Gazan Montsouris, appelante, qui prie la cour de:
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a reconnu que les époux [O] [E] étaient employés par le syndicat des copropriétaires et bénéficiaient d'un logement de fonction mis à leur disposition et appartenant à la SCI Gazan et débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de son appel incident,
- infirmer le jugement en ce qu'il a qualifié de prêt à usage la mise à disposition des lots n°2, 12 et 200 de la SCI Gazan Montsouris au syndicat des copropriétaires, rejeté sa demande de résiliation de bail et de fixation d'indemnité d'occupation,
- statuant à nouveau, dire qu'il existe un bail verbal entre elle et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, constater que les locaux devaient être libérés au plus tard le 29 février 2011 et dire que le syndicat des copropriétaires est occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2011, en conséquence ordonner l'expulsion du syndicat des copropriétaires et de tout occupant de son chef, fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 600 euros par mois, condamner le syndicat des copropriétaires à payer cette indemnité depuis le 1er mars 2011, soit 42 600 euros arrêtée au mois de septembre 2015 et dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance et, subsidiairement à compter de l'assignation,
- subsidiairement, si la cour entendait retenir la qualification de prêt à usage, condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de mensuelle de 600 euros depuis le 1er mars 2011, soit la somme de 42 600 euros arrêtée au mois de septembre 2015 jusqu'à la restitution des lots,
- 'ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir',
- dire qu'elle sera dispensée du paiement des condamnations imputables au syndicat des copropriétaires par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner le syndicat des copropriétaires, outre aux dépens comprenant le coût de la sommation du 8 janvier 2013, à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de première instance et celle de 3 000 euros sur le même fondement pour ses frais de procédure en appel ;
Vu les conclusions notifiées le 28 décembre 2015 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], intimé et appelant à titre incident, qui demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce que le tribunal a estimé qu'un contrat relatif à l'occupation des lots de copropriété n°2, n°12 et n°200 par les époux [O] [E] avait été formé entre la SCI Gazan Montsouris et lui, dire que les époux [O] [E] n'occupent pas ces lots de son chef, débouter la SCI Gazan Montsouris de l'intégralité de ses demandes et condamner celle-ci à lui rembourser le montant des dégrèvements de charges sont elle a bénéficié, avec intérêt légal à compter de chaque appel de charges trimestriel et capitalisation des intérêts,
- à titre subsidiaire, dire que la mise à disposition des locaux constitue un prêt à usage, dire que la SCI Gazan Montsouris ne peut dénoncer ce prêt à usage avant le terme de l'emploi de Mme [O] [E] en qualité d'employée d'immeuble du syndicat des copropriétaires et confirmer le jugement en ce que la SCI Gazan a été déboutée de l'intégralité de ses demandes,
- plus subsidiairement, fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle sollicitée par la SCI à la somme de 100 euros, dire que cette indemnité d'occupation ne saurait être due pour la période antérieure au 8 février 2013, date de signification de la sommation de quitter les lieux et débouter la SCI Gazan Montsouris de ses demandes, en particulier fondées sur l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- en tout état de cause, condamner la SCI Gazan Montsouris aux frais et dépens d'appel et à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 7 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le12 janvier 2016 ;
Considérant que, suivant acte sous seing privé en date du 24 mars 1982, Mme [X] [R], agissant en qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], a engagé M. [S] [O] [E] en qualité de gardien à service réduit de cet immeuble, ce contrat de travail prévoyant notamment qu'il bénéficierait d'un logement de fonction de 15 m², de catégorie III, et consistant en une pièce, une alcôve et un réduit cuisine dans le même immeuble, et que la définition de ses taches correspondait à 800 unités de valeur, soit un taux d'emploi de 8% ;
Qu'à compter de la fin de l'année 1990, l'emploi ainsi attribué à M. [O] [E] a été assuré par son épouse et des bulletins de salaire ont été délivrés à celle-ci en qualité d'employée d'immeuble par la SCI Gazan sous couvert de M. [B], lequel exerçait alors les fonctions de syndic bénévole de la copropriété :
Qu'après le décès de M. [P] [B], M. [D] [B], gérant de la SCI Gazan Montsouris, propriétaire des lots n°2, 12 et 200 occupés par M. et Mme [O] [E], a fait part au syndic de copropriété de son intention de récupérer la loge et la cave mises à la disposition de la gardienne par lettres du 22 novembre 2010 , puis du 21 septembre 2011 et, le 8 février 2013, a fait signifier au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, une sommation de lui restituer sous quinzaine les lots n°2, 12 et 200 de la copropriété ;
Sur les rapports entre le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [O] [E]
Considérant que le syndicat des copropriétaires soutient en substance que les époux [O] [E] n'occupent pas les locaux litigieux du chef de la copropriété mais du chef de la SCI Gazan ; qu'il en veut pour preuve que les bulletins de salaire de Mme [O] [E] du 30 juin 1996 au 31 mars 2001 mentionnent en qualité d'employeur la SCI Gazan Montsouris C/ F. [B], M. [P] [B] étant alors le gérant de cette SCI, et que les déclarations DADS mentionnent également comme employeur la SCI Gazan Montsouris et, comme les bulletins de salaire, le numéro de SIREN de l'employeur 038 727 806, lequel n'est pas celui de la copropriété ;
Qu'il prétend que Mme [O] [E] a changé d'employeur en 2001 en devenant salariée de la copropriété, le changement de numéro SIRET porté sur les bulletins de salaire étant la preuve du changement d'employeur intervenu en 2001 ;
Qu'il dénie toute valeur probante à l'attestation établie le 7 novembre 1997 par M. [P] [B] ainsi qu'à l'acte rédigé tardivement le 28 mars 2001 par M. [P] [B], qu'il qualifie de faux intellectuel et qu'il estime nul, dénué d'effet juridique et constitutif d'une manoeuvre dolosive, destiné à induire en erreur le syndic qui a succédé à celui-ci et les autres copropriétaires aux seules fins de justifier l'occupation des locaux litigieux par Mme [O] [E] et d' obtenir un dégrèvement de charges ; qu'il soutient ainsi que le contrat de travail de M. [O] [E] avec la copropriété a pris fin sans que le bénéficie de cet avantage en nature ne soit transmis à Mme [O] [E] et que le consentement des copropriétaires à ce dégrèvement de charges a été vicié ;
Mais considérant que le contrat de travail signé le 24 mars 1982 entre Mme [X] [R], alors syndic bénévole de copropriété, et M. [O] [E] attribue à celui-ci un logement de fonction de 15 m² et la réalité de cet avantage en nature n'est pas contestée de même que le fait que les époux [O] [E] demeurent dans ce local depuis lors ;
Que, dans sa lettre adressée le 7 janvier 2011 à M. [T], syndic de la copropriété, Mme [O] [E] affirme que 'A la suite de graves problèmes de santé de son mari, ce contrat a été transféré en 1990 à mon profit', 'cette situation est confirmée par le document par le syndic et par plusieurs copropriétaires le 28 mars 2001, par le certificat de travail établi par le syndic le 7 novembre 1997 ci-joint, ainsi que par ses bulletins de salaire', 'en conséquence, je suis titulaire d'un contrat de travail de gardienne logée' ;
Que cette affirmation, reprise par la SCI Gazan Montsouris, est étayée en effet par les éléments suivants :
- les DADS des années 1990, 1991 et 1992 concernant Mme [O] [E] ont été établies au nom de la S.C. immobilière Gazan Montsouris et Mme [R],qui était syndic bénévole et dont il n'est pas prétendu qu'elle était dirigeante, membre ou représentante de cette entité, ce qui laisse à penser qu'avant même que M. [P] [B] soit syndic bénévole, il existait une certaine confusion dans les dénominations utilisées tenant vraisemblablement au fait que l'immeuble avait fait l'objet d'une vente par la 'société civile du [Adresse 1]' à la 'SCI Gazan-Montsouris',
- sur les relevés de charges de copropriété des années 1998 à 1999 établis par M. [P] [B] apparaissent clairement les dépenses de salaire de la gardienne et d'URSSAF et il n'est pas d'ailleurs prétendu par le syndicat des copropriétaires que ces dépenses ne lui ont pas été imputées,
- dans son attestation établie le 7 novembre 1997, M. [P] [B], 'agissant en qualité de gérant-syndic de l'immeuble' a certifié que Mme [I] [O] exerçait les fonctions de gardien de l'immeuble, qu'elle était domiciliée à [Adresse 1] dans la loge destinée au gardien et que son mari, M. [S] [E] [G] était autorisé à demeurer et être domicilié dans ladite loge de gardien et avec son épouse et la contestation de la sincérité de cette attestation et, partant de son caractère probant, procède de la seule affirmation du syndicat des copropriétaires,
- l'acte sous seing privé en date du 28 mars 2001, rédigé de la main de M. [P] [B] et conclu entre lui-même, agissant en qualité de syndic bénévole de l'immeuble, et M. [E] [G] et son épouse, Mme [O] [N], employée d'immeuble, rappelle que M. [E] a été chargé le 24 mars 1982 d'assurer les taches d'employé d'immeuble définies au contrat signé à la même date, que, par suite d'ennuis de santé, Mme [E] [O] a assumé les fonctions de ce dernier avec l'accord du syndicat des copropriétaires et a été affiliée pour ces fonctions aux différents organismes sociaux et stipule que les soussignés consentent , si besoin est, à ce que Mme [E] [O] continue à se substituer à son mari pour l'accomplissement de sa fonction d'employé d'immeuble et que Mme [E] [O] accepte cette fonction et déclare être parfaitement au courant des termes du contrat du 24 mai 1982, étant précisé que cet acte est signé de Mme [E] [O], du syndic ainsi que par trois copropriétaires présent,
- si le syndicat des copropriétaires qualifie de faux intellectuel cet acte et prétend qu'il est nul, dénué d'effet juridique et constitutif d'une manoeuvre dolosive, il procède aussi par simple affirmation, alors que l'acte a été co-signé par trois copropriétaires et qu'il n'est pas en droit invoquer le dol de la part de son représentant légal à son égard, que surtout il n'en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions, puisque, tout en prétendant qu'il est fondé à poursuivre son annulation, il ne demande pas à la cour, de prononcer sa nullité, et que, de surcroît, il s'abstient d'appeler dans la cause Mme [E] [O] pour en contester la portée,
- le syndicat des copropriétaires indique lui-même qu'en l'absence d'ouverture d'un compte bancaire séparé, il y avait une confusion totale entre les opérations relatives à la gestion de la copropriété et celles relatives à la gestion de la SCI, ce qui peut expliquer que les bulletins de salaire délivrés à Mme [E] [O] ont été établis par M. [P] [B] en mentionnant la SCI Gazan Montsouris comme nom d'employeur et le numéro Siret de cette société ou de la SC Immobilière Gazan, sans exclure la possibilité pour la SCI Gazan Montsouris d'en tirer un avantage fiscal,
- le syndicat des copropriétaires indique que Mme [O] [E] est devenue son employée lorsque M. [T] a été désigné en 2001 comme syndic bénévole, mais ne fait état d'aucun contrat de travail conclu avec elle et définissant ses taches dans des conditions autres que celles qu'elle assurait précédemment ;
Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments, qu'en dépit des errements et de l'absence de rigueur qu'ils révèlent de la part du syndic de copropriété, que le syndicat des copropriétaires emploie Mme [O] [E] dans les mêmes conditions que précédemment son époux et qu'elle bénéficie donc de la mise à disposition de la loge, étant précisé que l'argument selon lequel seule la loge avait été mis à la disposition de celui-ci à l'exclusion des toilettes et de la cave, lesquelles peuvent en être considérées comme des accessoires, n'est pas pertinent ;
Sur les conditions d'occupation des lieux
Considérant que la SCI Gazan Montsouris soutient que la mise à disposition du syndicat des copropriétaires des lots n'a pas été faite à titre gratuit mais a eu pour contrepartie un dégrèvement des charges relatives à la loge et en tire l'existence d'un bail conclu entre elle et le syndicat des copropriétaires ;
Mais considérant que le tribunal, ayant exactement relevé qu'aucun loyer n'avait été versé à la SCI Gazan Montsouris par le syndicat des copropriétaires et que la prise en charge par celui-ci des taxes et charges afférents aux locaux litigieux, par des motifs pertinents approuvés par la cour, à bon droit a retenu que la mise à la disposition du syndicat des copropriétaires de locaux pour y loger Mme [O] [E] s'analysait comme un contrat de prêt à usage ;
Qu'en effet, aux termes de l'article 1876 du code civil, le prêt à usage est essentiellement gratuit, ce qui n'exclut pas que l'emprunteur supporte, comme en l'espèce, les charges afférentes aux locaux mis à sa disposition, lesquelles s'élevaient pour l'année 2012 à 255,82 euros, soit 21,31 euros par mois en moyenne ;
Que l'extrême modicité de cette contribution du syndicat des copropriétaires ne peut caractériser un contrepartie sérieuse à la jouissance des lieux, assimilable à un loyer ;
Que d'ailleurs, le gérant de la SCI Gazan Montsouris a lui même fait observer lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre qu'il s'agissait d'une contrepartie symbolique ;
Considérant qu'à titre subsidiaire, la SCI Gazan Montsouris fait valoir qu'il peut être mis un terme à tout moment à un prêt à usage à la condition de proposer un délai raisonnable de préavis qui a été respecté ;
Que le syndicat des copropriétaires réplique M. [P] [B] a lié la mise à disposition des locaux litigieux à l'emploi de Mme [O] [E] pour la durée de son contrat de travail d'employée d'immeuble, que l'occupation de ces locaux prendra ainsi fin avec le terme du contrat de travail et qu'ainsi M. [B] a conféré à l'occupation des lieux un caractère ponctuel et un terme naturel et prévisible ; qu'il se réfère à cet effet à l'acte établi le 28 mars 2001 par M. [P] [B] ;
Considérant qu'il ressort des termes de l'acte du 28 mars 2001 que Mme [E] [O] a accepté la fonction d'employée de l'immeuble à la place de son époux et a déclaré être au courant des termes du contrat du 24 mai 1982, dont elle a reconnu avoir un exemplaire en sa possession ; que ce contrat prévoit la mise à disposition d'un logement de fonction, qui est le local prêté par la SCI Gazan Montsouris ;
Que c'est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires en tire la conséquence que le prêt à usage est lié au contrat de travail de Mme [O] [E], née en 1953, et qu'il existe ainsi un terme prévisible au prêt à usage qui est la cessation d'activité de celle-ci ;
Que la SCI Gazan Montsouris ne fait pas état d'un besoin pressant ou imprévu pour elle de reprendre les locaux prêtés avant le terme du prêt, comme l'article 1889 du code civil lui en ouvre la faculté ;
Que d'ailleurs, la SCI Gazan Montsouris, dans le dispositif de ses conclusions, demande de, 'si la cour entendait retenir la qualification de prêt à usage, condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à payer la somme mensuelle de 600 euros depuis le 1er mars 2011, soit la somme de 42 600 euros arrêtée à septembre 2015 à titre d'indemnité d'occupation' jusqu'à la restitution des lots, mais ne formule pas dans cette hypothèses de demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à libérer les lieux et à voir ordonner son expulsion ;
Que le premier juge doit donc être approuvé en ce qu'il a débouté la SCI Gazan Montsouris de ses demandes ;
Considérant que le caractère abusif de l'action engagée par la SCI Gazan Montsouris, qui a pu procéder à une inexacte appréciation de ses droits, n'est pas démontré au moyen de l'évocation par le syndicat des copropriétaires d'éléments factuels antérieurs, ni davantage au vu de l'argumentation de celle-ci, qualifiée de téméraire par le syndicat des copropriétaires ;
Qu'eu égard à la solution donnée au litige, la SCI Gazan Montsouris supportera les dépens d'appel, sera déboutée de ses demandes formées tant sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dont les conditions ne sont pas réunies à son profit, et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3500 euros en application de cet article ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Condamne la SCI Gazan Montsouris aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
