Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 2
ARRET DU 25 MARS 2016
(n° 2016-115, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/23190
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Octobre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/04990
APPELANTE
Madame [H] [A]
Née le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 1] (ILE MAURICE)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée et assistée par Me Charles CUNY de l'AARPI PHI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0026
INTIMÉES
Société FRAMOZ (BAKER ET KOTANI) représentée par son liquidateur judiciaire la société SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [O] [S]
N° SIRET : 488 032 2444
[Adresse 3]
[Localité 2]
Défaillante. Régulièrement assignée.
Société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD'S prise en la personne de son représentant légal
RCS : B 422 066 613
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Manuel RAISON de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444
Assistée par Giovanna NINO, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique GREFF-BOHNERT, présidente de chambre et Madame Annick HECQ-CAUQUIL, conseillère chargée d'instruire le dossier.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du code de procédure civile.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique GREFF-BOHNERT, présidente de chambre
Madame Isabelle CHESNOT, conseillère
Madame Annick HECQ-CAUQUIL, conseillère
Greffier, lors des débats : Monsieur Guillaume LE FORESTIER
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique GREFF-BOHNERT, présidente de chambre et par Monsieur Guillaume LE FORESTIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******
Madame [H] [A] est propriétaire d'un appartement situé [Adresse 5]. Courant 2008, elle a mandaté la société Framoz, agence immobilière intervenant sous le nom commercial Baker & Kotani aux fins que celle-ci mette l'appartement en location. Le 10 mai 2008 l'agence a conclu, au nom et pour le compte de Madame [A], un contrat de bail d'habitation de 3 ans avec Monsieur et Madame [I] moyennant un loyer de 1'650'€ par mois et une caution bancaire correspondant à un an de loyers et la caution solidaire de Monsieur [P] limitée à 3 mois de loyers.
Rencontrant des difficultés dans le paiement des loyers, les locataires ont finalement libéré les lieux au début du mois de décembre 2011 laissant six mois de loyers impayés et l'appartement dégradé.
Monsieur [I] est décédé fin [Date décès 1] 2011.
L'agence Baker et Kotani s'est trouvée dans l'incapacité de remettre à Madame [A] l'acte de caution bancaire et l'acte de caution de Monsieur [P] ainsi que les états des lieux d'entrée et de sortie.
Par un jugement rendu le 14 octobre 2014, rectifié le 16 décembre 2014,le tribunal de grande instance de Paris a fixé à 2'500 € le préjudice subi par Madame [A] et condamné in solidum la société Framoz et sa compagnie d'assurances la société Les Souscripteurs du Llyod's à payer à Madame [A] une somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts et la seule société Framoz (et non la seule société Les Souscripteurs du Lloyd's) une somme de 1'000 € à titre de dommages et intérêts, débouté Madame [A] de sa demande au titre d'un préjudice moral, et condamné les deux défendeurs à verser à celle-ci une somme de 1'500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens.
Par un acte du 18 novembre 2014, Madame [H] [A] a interjeté appel de ce jugement.
Par des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2015, Madame [A] demande à la cour d'infirmer le jugement et de condamner la société Baker & Kotani à lui payer la somme de 13 402,83 € en réparation du préjudice subi du fait du manquement à ses obligations de mandataire dans le cadre du premier mandat, la somme de 6 400 € en réparation du préjudice subi du fait du manquement à ses obligations de mandataire dans le cadre du second mandat et de condamner la société Les Souscripteurs du Llyod's à lui garantir la condamnation de toutes les condamnations prononcées à l'encontre de la société Baker & Kotani ainsi qu'à lui payer une somme de 5'000 € au titre de la résistance abusive. Elle sollicite en outre la condamnation in solidum de l'agence et de la société d'assurances à lui payer une somme de 7'500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens.
Par des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2015, la société Les Souscripteurs du Llyod's demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 14 octobre 2014 (et rectifié le 16 décembre 2014) par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a :
- condamné en outre la seule société Framoz à payer à Madame [H] [A] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- débouté Madame [A] de sa demande au titre du préjudice moral et du surplus de ses prétentions au fond,
- infirmer le jugement rendu le 14 octobre 2014 (et rectifié le 16 décembre 2014) par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a :
*fixé à la somme de 2 500 € le montant du préjudice de Madame [H] [A] ; *condamné, in solidum, la société Framoz et les Souscripteurs du Lloyd's à verser à Madame [H] [A] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;
*condamné les sociétés Framoz et les Souscripteurs du Lloyd's à verser à Madame [A] la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné les sociétés Framoz et les Souscripteurs du Lloyd's aux entiers dépens de l'instance.
Et statuant à nouveau
A titre principal:
- constater l'absence de faute de l'agence Framoz,
- constater l'absence de lien de causalité entre l'intervention de l'agence Framoz et les préjudices allégués,
- constater l'absence de préjudice indemnisable opposable à l'agence immobilière,
- constater le caractère excessif et injustifié des préjudices allégués par Madame Framoz,
- en déduire que sa responsabilité ne peut être engagée en l'espèce,
- en déduire qu'il n'y a pas lieu à garantie des Souscripteurs du Lloyd's ;
En conséquence:
- rejeter toutes les demandes formulées contre les Souscripteurs du LLOYD'S ;
A titre subsidiaire:
- constater l'absence de déclaration de sinistre par l'agence Framoz dans le délai de 5 jours,
- en déduire que les Souscripteurs du LLOYD'S ne garantissent pas ce sinistre,
- constater que cette exclusion de garantie peut être opposée à Madame [A] ;
En conséquence:
- rejeter les demandes formulées à l'encontre des Souscripteurs du LLOYD'S ;
En toute hypothèse :
- constater l'absence de résistance abusive des Souscripteurs du Lloyd's et débouter Madame [A] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamner Madame [A] à verser aux Souscripteurs du Lloyd's la somme de 5 500'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Raison Carne.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2016 avant l'ouverture des débats le 9 février 2016.
Par application de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.
CECI ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR:
Considérant que Madame [A] qui habite à l'Ile Maurice a acquis un appartement [Adresse 5] par l'intermédiaire de la société Framoz et en a confié à celle-ci la mise en location par deux mandats successifs ;
Que le premier mandat n'est pas produit ; qu'il a donné lieu à la location de l'appartement à Monsieur et Madame [I], selon un bail signé le 10 mai 2008, stipulant un loyer de 1650 € et un dépôt de garantie du même montant ;
Qu'au rang des clauses particulières figure "Une caution bancaire de 1 an, soit dix neuf mille huit cent euros (19 800) sera prise de préférence sur DEXIA BK Luxembourg";
Que figurent comme documents annexés, un état des lieux établi lors de la remise des clés au locataire, un acte de caution solidaire, plafonné à trois mois de loyers au nom de Monsieur [P] [S], une caution bancaire de 1 an ;
Que le bail est signé par le mandataire Framoz SARL sous le nom commercial de Baker & Kotani, le locataire et la caution ;
Considérant que Madame [A] a ensuite elle-même géré la location comme en témoignent les courriels échangés avec le locataire au sujet de retards de loyers ;
Qu'elle ne conteste pas avoir été destinataire du bail ; qu'elle ne démontre pas que l'expédition de celui-ci ne comprenait pas les documents annexes mentionnés ;
Que ce n'est que le 25 janvier 2012 qu'elle a sollicité auprès de Baker & Kotani l'envoi de l'original de la caution bancaire ainsi que l'original de la caution de Monsieur [P] afin de pouvoir faire jouer ces garanties ;
Considérant que Madame [A] ne démontre pas que les documents originaux étaient restés en possession de la société Framoz à l'issue de l'exécution de son mandat ;
Qu'en tout état de cause en l'absence de la production d'un état des lieux d'entrée, le local est réputé avoir été loué en bon état de sorte que Madame [A] aurait pu utilement faire dresser un constat d'état des lieux de sortie démontrant les dégradations qu'elle allègue ;
Que c'est dès lors par une juste appréciation des faits de la cause que le tribunal a débouté Madame [A] de ses prétentions au titre de l'exécution du premier mandat, à défaut de caractériser une inexécution contractuelle de la société Framoz qui n'était pas en charge de la gestion du bien loué ; que le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;
Considérant qu'un deuxième mandat exclusif de location a été signé le 4 novembre 2011 entre Madame [A] et la société Framoz en vue d'établir le contrat de location aux prix, charges et conditions convenues aux présentes ainsi que les documents annexes (état des lieux contradictoire...) et recueillir la signature du locataire ; qu'il est indiqué que le bien est disponible au 1er décembre 2011 et que les clés au nombre de 2 sont disponibles chez le gardien ;
Considérant que le tribunal a justement relevé que la société Framoz n'était pas en charge de l'état des lieux de sortie pour l'établissement duquel il n'avait pas été mandaté et auquel il pouvait être procédé par huissier de justice à la diligence de la propriétaire dans les conditions prévues à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans l'hypothèse de la défaillance d'une partie ;
Considérant que c'est également de façon pertinente que le tribunal a retenu que la société Framoz qui a reconnu avoir perdu les clés de l'appartement a occasionné à Madame [A] une perte de chance de louer son appartement pendant un mois et constatant qu'aucun autre manquement à son encontre n'était démontré, a, après déduction de la franchise contractuelle, condamné la société Framoz et son assureur la société Les Souscripteurs du Llyod's in solidum, à verser à Madame [A] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts et la seule société Framoz la somme supplémentaire de 1 000 €;
Que le jugement déféré sera dès lors confirmé ;
Sur les autres demandes:
Considérant qu'il n'est pas inéquitable de laisser à chacun la charge de ses frais irrépétibles ;
Que Madame [A] qui succombe sera condamnée au paiement des dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour
Confirme le jugement rendu le 14 octobre 2014 par le tribunal de grande instance de Paris;
Y ajoutant
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne Madame [H] [A] au paiement des dépens de l'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
