COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 25 MARS 2016
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 22023
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2014- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 12/ 07714
APPELANTS
Monsieur Patrice X... né le 21 Mars 1974 à LONGWY (54400)
demeurant...
Représenté par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152 Assisté sur l'audience par Me Michelle DERVIEUX, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : C276
SCI SPB DU CENTRE prise en la personne de ses représentants légaux, No Siret : B 539 616 276
ayant son siège au 270 rue des Carrières Morillon-94290 VILLENEUVE LE ROI
Représentée par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152 Assistée sur l'audience par Me Michelle DERVIEUX, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : C276
INTIMÉS
Monsieur Serge Dominique Ulysse Oreste Y... né le 13 Juillet 1950 à SAINT MANDE (94160) et Madame Françoise Félicie Suzanne Z... épouse Y... née le 09 Février 1951 à SAINT DENIS (93200)
demeurant...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Emmanuelle DUBREY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1684, substitué sur l'audience par Me Ronan SAIGET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0253
SARL GROUPE IMMO 2V GROUPE IMMO 2V, RC CRETEIL B. 484. 918. 651 dont le siège social est à ALFORTVILLE (94140), 42 rue Emile Zola, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, No SIRET : 484 918 651
ayant son siège au 42 rue Emile Zola-94140 ALFORTVILLE
Représentée et assistée sur l'audience par Me Marie-annick PICARD-DUSSOUBS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 58
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Le 8 décembre 2011, Monsieur Serge Y... et Madame Françoise Z... épouse Y... ont conclu avec la société à responsabilité limitée GROUP IMMO 2V un contrat intitulé « mandat exclusif de vente », en vertu duquel la société GROUP IMMO 2V s'est engagée à rechercher un acquéreur afin de permettre à ses cocontractants de vendre un bien situé 56 rue Marcel Bourdarias à Alfortville leur appartenant au pris de 810 000 Euros, et Monsieur et Madame Y... à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente avec un acquéreur présenté par la société GROUP IMMO 2V, à ne pas négocier directement ou indirectement avec un acquéreur sans passer par l'intermédiaire de la société GROUP IMMO 2V et à payer à cette société, en cas de conclusion effective de la vente, une rémunération d'un montant de 30 000 Euros. Il était prévu que ce contrat était conclu pour une première période irrévocable de trois mois, qu'il serait reconduit tacitement à l'issue pour une nouvelle période de douze mois, et que chacune des parties pourrait y mettre fin en respectant un préavis de quinze jours, à l'issue de la période initiale et à tout moment ensuite.
Le 17 janvier 2012, la société GROUP IMMO 2V a fait visiter le bien à la société civile immobilière SPB du CENTRE et à Monsieur Patrice X.... Après avoir effectué plusieurs propositions d'achat refusées par Monsieur et Madame Y..., la société SPB du CENTRE et Monsieur X... ont proposé le 22 février 2012 d'acquérir le bien au prix de 810 000 Euros. Cette offre a été transmise à Monsieur et Madame Y... par la société GROUP IMMO 2V. Aucune promesse de vente n'a cependant été signée.
Par exploit d'huissier en date du 2 août 2012, la société SPB du CENTRE et Monsieur X... ont fait assigner Monsieur et Madame Y... devant le Tribunal de Grande Instance de Créteil fin d'obtenir l'exécution forcée de la vente. Par exploit d'huissier en date du 24 juillet 2013, Monsieur et Madame Y... ont fait appeler en garantie la société GROUP IMMO 2V. Les deux procédures ont été jointes par le juge de la mise en état.
C'est dans ces circonstances que le Tribunal de Grande Instance de Créteil, par un jugement rendu le 19 septembre 2014, a :
- Débouté la société civile immobilière SPB du CENTRE et Monsieur X... de l'ensemble de leurs prétentions ;- Débouté les époux Y... de leur demande en dommages et intérêts et de leur demande formée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile contre la société à responsabilité limitée GROUP IMMO 2V ;- Débouté la société à responsabilité limitée GROUP IMMO 2V de l'ensemble de ses prétentions ;- Condamné in solidum la société civile immobilière SBP du CENTRE et Monsieur Patrice X... à payer aux époux Y... la somme de 3000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
Vu l'appel interjeté par Monsieur Patrice X... et la SCI SPB du CENTRE et leurs dernières conclusions en date du 3 février 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Recevoir la Société SCI SPB DU CENTRE et Monsieur X... en appel et les y déclarer bien fondés ; En conséquence ;- Infirmer la décision dont appel en ce que le Tribunal de Grande Instance de Créteil en ce qu'il a rejeté leurs demandes et les a condamnés in solidum à payer à Monsieur Serge Y... et à Madame Françoise Z... épouse Y... la somme de 3 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ;- Débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; Et statuant à nouveau :- Donner acte aux appelants de ce qu'ils entendent se désister de leur demande principale aux fins de juger comme étant parfaite la vente du pavillon situé 56 Rue Marcel Bourdarias, 94 140 ALFORTVILLE, cadastré Section P numéro 53 pour une contenance de 00 ha 05 a 53ca ;- Juger fautive la révocation de leur offre de vente par Monsieur et Madame Y... et de nature à engager leur responsabilité ;- Condamner solidairement Monsieur et Madame Y... à verser à la SCI SPB DU CENTRE et Monsieur X... la somme de 50 000 ¿ à titre de dommages et intérêts ;- Condamner solidairement Monsieur et Madame Y... à verser à la SCI SPB DU CENTRE et à Monsieur X... la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les dernières conclusions des époux Y... en date du 29 janvier 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
Sur l'appel principal :- Confirmer le jugement rendu par la 4e chambre du tribunal de grande instance de Créteil le 19 septembre 2014 en ce qu'il a débouté la Sci SPB DU CENTRE et M. Patrice X... de leur demande en vente forcée d'un bien immobilier situé 56, rue Marcel Bourdarias ¿ 94140 Alfortville et appartenant à Madame Françoise Y... et Monsieur Serge Y... ; En tant que de besoin et y ajoutant soit par motifs additionnels soit par substitution de motifs,- Confirmer le jugement entrepris après avoir :- Dit que par suite de la caducité du mandat de vente du 8 décembre 2011 l'acte dénommé « lettre-Proposition d'achat » en date du 22 février 2012 contenant offre d'achat et notifié par la SCI SPB DU CENTRE et M. Patrice X... à la société GROUPE IMMO 2V qui elle-même l'a retransmis après la fin du mandat à M. et Mme Y... ne pouvait emporter accord synallagmatique sauf à valoir offre d'achat autonome, indépendante et unilatérale que M. et Mme Y... avait toute faculté de ne pas accepter ; Subsidiairement ;- Juger que l'acte dénommé « lettre-Proposition d'achat » était affecté d'une limite de validité à défaut de signature d'un avant contrat au plus tard le 22 février 2012 au-delà duquel cette offre devenait caduque ;- Juger que la « lettre-Proposition d'achat » datée du 22 février 2012 n'a été portée à la connaissance de M. et Mme Y... que suivant lettre recommandée avec AR en date du 25 février 2013 et reçue par eux le 27 février 2012 postérieurement à sa date de caducité sans ¿ en tout état de cause ¿ que M. et Mme Y... ait été mis en mesure de l'accepter et déliant ainsi et quel que soit l'analyse judiciaire du litige, les parties de quelque lien contractuel que ce soit ; Très subsidiairement :- dire qu'aucun accord sur la chose et le prix n'est intervenu ; SUR L'APPEL INCIDENT :- Réformer le jugement rendu par la 4e chambre du tribunal de grande instance de Créteil le 19 septembre 2014 en ce qu'il a débouté Madame Françoise Y... et Monsieur Serge Y... de leurs demandes de dommages-intérêts formées à l'encontre tant de la SCI SPB DU CENTRE et de M. Patrice X... que de la SARL GROUPE IMMO 2V ; Et statuant à nouveau :- Condamner in solidum la Sarl GROUPE IMMO 2V, la SCI SPB DU CENTRE et M. Patrice X..., à verser à Monsieur Serge Y... et Madame Françoise Y...-Z... la contrepartie de la valeur locative commerciale du bien litigieux sur la base de son dernier loyer annuel connu à hauteur de 42 173, 24 ¿ (soit 3. 514, 43 ¿ mensuel) et depuis le 1er avril 2012- date de la signification de « l'acte de sommation de se présenter » et partant de l'immobilisation de fait du bien immobilier litigieux-, et sauf à parfaire jusqu'au moment où toute décision de justice aura constaté de façon définitive le mal-fonde de la demande en vente forcée formulée par la SCI SPB DU CENTRE et M. X... sur la propriété située 56, rue Marcel Bourdarias, 94140 Alfortville, restituant ainsi la libre disposition du bien litigieux, le tout représentant à la date du 1 er février 2016 et sauf à parfaire, un préjudice financier dede 46 mois x 3. 514, 43 ¿ et sauf à parfaire compter du 1er mars 2016 de : 161. 662, 40 Euros ;- Condamner in solidum la Sarl GROUPE IMMO 2V, la SCI SPB DU CENTRE et M. Patrice X... à verser Monsieur Serge Y... et Madame Françoise Y...-Z... :-25. 907, 00 ¿ au titre des taxes foncières et taxes d'habitation payées en pure perte et sans faculté, conformément à l'usage d'en faire supporter la charge aux locataires de l'immeuble litigieux demeuré vide depuis le 1er avril 2012 ;-3. 647, 04 ¿ au titre des frais d'assurance de l'immeuble litigieux assuré vide et sans faculté, conformément à l'usage d'en faire supporter la charge aux locataires de l'immeuble litigieux demeuré vide depuis le 1er avril 2012 ;- Condamner in solidum la Sarl GROUPE IMMO 2V, la SCI SPB DU CENTRE et M. Patrice X... à verser à Monsieur et Madame Y... une indemnité de 6. 000 ¿ sauf à parfaire sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les dernières conclusions de la SRL GROUP IMMO 2V en date du 4 février 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
A titre principal :- De constater que la SCI SPB DU CENTRE et Mr X... ont relevé appel du jugement rendu également à l'encontre de la SARL GROUPE IMMO 2V mais qu'ils ne concluent pas à son encontre vu que leurs demandes ne concernent que les époux Y..., vendeurs ; A titre subsidiaire :- De dire et juger qu'en cours de mandat, soit le 22 février 2012, GROUPE IMMO 2V a légitimement transmis aux époux Y..., ses mandants, une proposition d'achat de la SCI SPB DU CENTRE et de Mr X..., au prix du mandat ;- De mettre purement et simplement GROUPE IMMO 2V hors de cause comme n'ayant commis aucune faute dans l'exécution de son mandat mais s'étant comporté comme un mandataire diligent et fidèle envers ses mandants, les époux Y... ; A titre encore plus subsidiaire :- A supposer que la transmission de l'offre d'achat des appelants puisse êtreconsidérée comme fautive, de dire et juger que ce seul et unique fait n'est pas la cause directe du gel du bien immobilier des époux Y..., cette immobilisation résultant de la procédure en cours initiée, étrangère à l'agence, et des conséquences telles qu'appréciées par les époux Y..., ce qui là encore est totalement étranger à l'agence ;- Et à supposer que le comportement de l'agence puisse être à l'origine du gel du bien, de dire et juger que si l'existence du préjudice allégué tenant à la perte locative pouvait être la conséquence directe d'une faute tenant exclusivement à la vente du bien, le quantum de ce dommage ne saurait être apprécié qu'à l'aulne de la jurisprudence sur la perte de chance ; Et en tout état de cause :- De condamner la partie qui succombe à verser à GROUPE IMMO 2V la somme de 3. 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 Code de Procédure Civile.
SUR CE LA COUR
Considérant qu'il résulte de l'article 1583 du Code Civil que la vente est parfaite, dès lors qu'il y a accord des parties sur la chose et le prix ;
Considérant dès lors que le mandat ne comporte pas de pouvoir exprès de signature au nom du mandant, ce dernier n'est pas engagé par l'offre d'achat établie aux conditions du mandat ;
Considérant qu'en l'espèce, le mandat exclusif de vente du 8 décembre 2011 confié par les époux Y... à la société Groupe Immo 2V, ayant pour objet la vente d'un bien immobilier sis 56 rue Marcel Bourdarias à Alforville, ne comportait pas de pouvoir exprès de signature au nom des mandants ; que par conséquent la « lettre-Proposition d'achat » en date du 22 février 2012 contenant offre d'achat et notifié par la SCI SPB DU CENTRE et M. Patrice X... à la société GROUPE IMMO 2V, ayant pour objet le bien immobilier litigieux, qui a été transmise à M. et Mme Y..., même si elle était établie aux conditions du mandat ne pouvait engager les mandants ; que cette proposition d'achat des appelants n'ayant pas été acceptée, après sa réception, par les vendeurs, il se déduit de ces éléments qu'aucune vente parfaite n'est intervenue entre les époux Y... et les appelants ayant pour objet le bien immobilier litigieux ; que les appelants ne caractérisant l'existence d'aucune offre de vente qui leur aurait été faite par les vendeurs, ils sont par conséquent mal fondés à leur réclamer des dommages et intérêts au motif d'une prétendue révocation fautive de « leur offre de vente par les époux Y... » ; que les appelants seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes ;
Sur les demandes en dommages et intérêts formées par les époux Y...
Considérant que la mauvaise foi ou l'intention de nuire des appelants n'étant pas établis, les époux Y... seront déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre des appelants du chef de procédure abusive ;
Considérant que les époux Y... soutiennent que la société Groupe Immo 2V aurait commis une faute en leur transmettant l'offre d'achat des appelants, alors que, selon eux, le mandat de vente confié à la société Groupe Immo 2V était devenu caduc ainsi que l'offre d'achat des appelants ; que cependant les appelants ne caractérisent aucun lien de causalité direct entre cette prétendue faute de la société Groupe Immo 2V et le préjudice allégué, à savoir la prétendue immobilisation du bien litigieux qui trouverait sa cause, selon les propres dires des époux Y..., dans l'action litigieuse qui a été initiée exclusivement par les appelants ; que la demande en dommages et intérêts formée du chef susvisé sera donc également rejetée ;
Considérant qu'au regard de ces éléments, et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Condamne in solidum les appelants au paiement des dépens de l'appel et à payer la somme de 2 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile aux époux Y... et somme de 2 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile à la société Groupe Immo 2V pour leurs frais irrépétibles d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
