Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 04 MARS 2016
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 24643
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 03194
APPELANTE
Madame Martine X... épouse Y... née le 09 Janvier 1951 à PARIS 6 (75006)
demeurant...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Yvan BARTHOMEUF de la SCP BERNARD ET YVAN BARTHOMEUF, avocat au barreau de PARIS, toque : P0407
INTIMÉES
Madame MARION Z... née le 30 Décembre 1969 à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100)
demeurant...
Représentée et assistée par Me Jean-marie MOYSE de la SCP MOYSE et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0274
SARL SOCIETE DE TRANSACTION ET GESTION DE BIENS IMMOBIL IERS prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 433 78 0 2 28
ayant son siège au 1, rue Lecomte-75017 PARIS
Représentée par Me Jean-charles FOUSSAT de la SELEURL Cabinet FOUSSAT, Société d'Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : D0454
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Mme X... était propriétaire du lot no 11 dépendant d'une copropriété sise 151 rue Legendre à Paris, lot composé d'un appartement et de deux caves.
Elle a confié à la société TRANSACTION ET GESTION DE BIENS IMMOBILIERS (ci-après SRGBI) la vente de son bien.
Le 26 octobre 2012 un compromis de vente a été signé par Mme X..., en qualité de venderesse, et par Mme Z..., en qualité d'acquéreur. La désignation du bien vendu, qui mentionnait originellement un appartement et deux caves numérotées 2 et 8, a été biffée et complétée de façon à ne plus mentionner qu'une seule cave numéro 8. Une clause pénale de 60. 000 euros était stipulée en cas de refus par l'une des parties de réitérer la vente devant notaire, la réitération devant intervenir au plus tard le 18 décembre 2012. Madame Z... a versé à la STGBI une somme de 60. 000 euros à titre de séquestre. Il était aussi stipulé que la STGBI toucherait une commission de 25. 000 euros de Mme Z... lors de la réitération de la vente.
Mme Z... a refusé de réitérer la vente.
C'est dans ces conditions que par jugement en date du 7 novembre 2014 le Tribunal de grande instance de Paris a :
- Constaté qu'aucun compromis de vente n'est intervenu entre les parties le 26 octobre 2012 ;
- Débouté Mme X... de ses demandes en paiement de la clause pénale ;
- Débouté Mme X... de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamné la société TRANSACTION ET GESTION DE BIENS IMMOBILIERS, seule et à l'exclusion de Mme X..., à payer à Mme Z... la somme de 60. 000 euros à titre de restitution de la somme séquestrée en considération de l'acquisition envisagée le 26 octobre 2012 ;
- Débouté Mme Z... de ses demandes indemnitaires à l'encontre de Mme X... et de la société TRANSACTION ET GESTION DE BIENS IMMOBILIERS pour dissimulation ;
- Débouté Mme Z... de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Débouté la société TRANSACTION ET GESTION DE BIENS IMMOBILIERS de sa demande indemnitaire pour perte de chance de percevoir sa commission ;
- Débouté la société TRANSACTION ET GESTION DE BIENS IMMOBILIERS de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Vu l'appel interjeté de cette décision par Mme X... épouse Y... et ses dernières conclusions en date du 21 mai 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Dire et juger Mme Y..., recevable et bien fondée en son appel et en son action ainsi qu'en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Y faisant droit,
- Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 7 novembre 2014 en ce qu'il a débouté Mme Y... de ses demandes et jugé qu'aucun compris de vente n'était intervenu entre les parties le 26 octobre 2012 ;
Statuant à nouveau,
- Dire et juger qu'il y a eu accord entre Mme Y... et Mme Z... sur la vente du lot no11 dépendant de l'immeuble en copropriété sis à Paris 17ème 151 rue Legendre moyennant le prix de 600. 000 euros ;
- Dire et juger que le refus d'acquérir de Mme Z... et de signer l'acte authentique de vente était dépourvu de fondement et fautif ;
- Condamner Mme Z... à payer à Mme Y..., par application de la clause pénale contenue dans l'acte de vente sous seing privé en date du 26 octobre 2012, la somme de 60. 000 euros avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance signifiée le 28 février 2013 ;
- Subsidiairement, dire et juger que Mme Marion Z... engage sa responsabilité délictuelle par son comportement fautif ;
- En conséquence, condamner Mme Z... à payer à Mme Y... la somme de 60. 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance signifiée le 28 février 2013 ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil ;
- Dire et juger Mme Z... irrecevable et en toute hypothèse mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter intégralement ;
- Condamner Mme Z... à payer à Mme Y..., la somme de 7. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les dernières conclusions de la Société de TRANSACTION ET GESTION DE BIENS IMMOBILIERS en date du 30 avril 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Constater qu'un accord était intervenu entre Mme Y... et Mme Z... relativement à l'acquisition par Mme Z... du bien de Mme Y... constituant le lot no11 de la copropriété sise ;
- Dire que le refus de Mme Z... de signer l'acte authentique de vente à intervenir avec Mme Y... était fautif ;
En conséquence,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé qu'aucun compromis de vente n'était intervenu entre les parties ;
Statuant à nouveau,
- Condamner Mme Z... à payer à la société STGBI la somme de 25. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de percevoir sa commission et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date des présentes ;
- Débouter Mme Z... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner Mme Z... à payer 8. 000 euros à la société STGBI au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de Mme Z..., en date du 23 mars 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Dire Mme Y... mal fondée en son appel et l'en débouter ;
- Donner acte à Mme Z... qu'elle a informé la Cour et ses contradicteurs de son changement d'adresse et qu'elle habite désormais 20, rue Saint-Nicolas à PARIS 12ème ;
- Débouter en conséquence Mme Y... de sa demande d'irrecevabilité de la constitution et des conclusions de Mme Z... ;
- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté qu'aucun compromis de vente n'est intervenu entre les parties le 26 octobre 2012, en ce qu'il a débouté en conséquence Mme Y... de ses demandes en paiement au titre de la clause pénale, et en ce qu'il a condamné la Société TRANSACTION ET GESTION DE BIENS IMMOBILIERS à payer la somme de 60. 000 euros à titre de restitution de la somme séquestrée ;
- Débouter Mme Y... de sa demande de condamnation sur le fondement de la responsabilité délictuelle soulevée à l'encontre de Mme Z... ;
- Dire que Mme Y... et la société ERA PARIS OUEST ont commis un dol en dissimulant à Mme Z... les modifications apportées au compromis du 26 octobre 2012, l'impossibilité d'utiliser l'ascenseur de l'immeuble et le litige opposant Mme Y... à la copropriété en ce qui concerne la repose d'une fenêtre à vitrail ;
- Condamner in solidum Mme Y... avec la société de TRANSACTION ET DE GESTION DE BIENS IMMOBILIERS à payer à Mme Z... la somme de 2. 259, 72 euros au titre de l'immobilisation des fonds et de la procédure abusive ;
- Débouter en conséquence Mme Y... de toutes ses demandes présentées à l'encontre de Mme Z... ;
- Infirmer le jugement rendu en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande d'article 700 du Code de Procédure Civile de Mme Z... ;
Statuant à nouveau,
- Condamner Mme Y... in solidum avec la société de TRANSACTION ET DE GESTION DE BIENS IMMOBILIERS à payer à Mme Z... la somme de 10. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
SUR CE
LA COUR
Considérant que le compromis de vente a été signé en deux temps ;
Qu'il a été tout d'abord signé par l'acquéreur le 26 octobre 2012 alors que la désignation du bien vendu le lot numéro 11 comprenait deux caves : les caves 2 et 8 ;
Qu'il a été ensuite signé par le vendeur, le 6 novembre 2012 qui a supprimé la cave numéro 2 en prenant bien soin de noter : " une cave numéro 8 " ; que cette modification n'a jamais été approuvée par l'acquéreur ;
Qu'ainsi qu'il à été exactement jugé par le tribunal, par des motifs que la cour fait siens il y a donc jamais eu de rencontre de volontés et d'accord sur la chose entre les parties ;
Que le compromis dont Mme Y... demande l'application est inexistant ;
Qu'il ne saurait davantage valoir comme commencement de preuve par écrit, au sens des dispositions de l'article 1347 du Code Civil ;
Qu'en effet, on appelle ainsi tout acte par écrit qui est émané de celui contre lequel la demande est formée, ou de celui qu'il représente, et qui rend vraisemblable le fait allégué ;
Que tel n'est pas le cas d'un prétendu compromis de vente qui émane également de Mme Y... qui s'en prévaut après en avoir raturé une mention essentielle ;
Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande en paiement de la clause pénale d'exécution et en ce qu'il a ordonné par l'agence la restitution à l'intimée de la somme séquestrée ;
Considérant que postérieurement à la signature du compromis litigieux, les parties ont tenté de trouver une solution par l'intermédiaire de leurs notaires, sans toutefois qu'aucun consentement ne soit échangé entre elles ; qu'il a été seulement envisagé une date de signature, le 14 novembre 2012 ;
Mais considérant que le questionnaire rempli par le syndic, le 13 décembre 2012, en vue de l'établissement de l'acte authentique a mis en évidence deux problèmes : l'un lié à l'existence d'une porte fenêtre en vitrail modifiée sans l'accord de la copropriété et l'autre relatif à l'absence de jouissance de l'ascenseur par le lot vendu, Mme Y... n'ayant pas alors réglé sa quote-part ;
Que ces éléments apparus très tardivement, quelque soient les suites qui pouvaient leur être donnés étaient suffisants pour que Mme Z... renonce à acquérir, sans qu'il puisse lui être reproché la moindre faute,
Que la demande de dommages-intérêts de Mme Y... sera donc rejetée ;
- Sur les demandes indemnitaires de l'agence
Considérant qu'il ressort de ce qui précède qu'aucun compromis n'a été conclu entre les parties, alors que d'une part, selon l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucune somme ne peut être exigée par l'agent immobilier avant que l'opération ait été effectivement conclue constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ;
Que d'autre part, l'acquéreur n'a commis aucune faute en refusant de signer la vente ; que Mme Z... n'a donc pas fait perdre à l'agence une chance de percevoir sa commission ;
Que la demande formée de ce chef sera rejetée ;
- Sur les demandes indemnitaires de l'intimée
+ Sur la somme de 6000 ¿
Considérant ainsi qu'il a été jugé, la seule circonstance que Mme Y... ait unilatéralement modifié le compromis ne suffit pas à établir que l'agence et Mme Y... ont eu la volonté de dissimuler la modification apportée ;
Qu'il en est de même des problèmes liés au vitrail et à l'ascenseur, dont l'agence pouvait très bien ne pas avoir connaissance ; et en ce qui concerne, Mme Y..., il n'est nullement démontré le caractère intentionnel de l'absence d'information fournie sur les points sus évoqués ;
Que par ailleurs, Mme Y... ayant pu légitimement se méprendre sur l'étendue de ses droits, la présente procédure ne saurait être qualifiée d'abusive ;
Qu'enfin, le préjudice invoqué au titre de l'immobilisation des fonds n'est nullement démontré, étant observé que des intérêts moratoires n'ont pas été sollicités ;
Que la demande formée de ce chef ne saurait donc être accueillie ;
+ Sur la somme de 2259, 72 euros, au titre du préjudice financier
Considérant que cette somme correspond aux frais de recouvrement qui ont été facturés par son huissier à Mme Z... en exécution du jugement, assorti de l'exécution provisoire ;
Mais considérant que l'intimée qui ne démontre pas que l'agence ait résisté pour lui restituer l'acompte versé dans le cadre d'une exécution amiable si elle avait été tentée est mal fondée à solliciter le remboursement de cette somme dont il n'est pas démontré qu'elle ait été exposée de façon utile ;
- Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de Procédure Civile, tant en première instance qu'en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne Mme Y... et la société de transaction et de gestion de biens immobiliers aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
