Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 04 MARS 2016
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 20619
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Septembre 2014- Tribunal de Grande Instance d'AUXERRE-RG no 12/ 01251
APPELANTS
Monsieur ERIC STEPHANE X...né le 29 Juillet 1969 à
et
Madame ISABELLE Y...épouse X...née le 19 Septembre 1973 à
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
Assistés sur l'audience par Me Patrice CANNET, avocat au barreau de DIJON
SAS SQUARE HABITAT AUXERRE VENANT AUX DROITS DE SQUARE HABITAT CTI prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 503 394 116
ayant son siège au 1 avenue GAMBETTA-89000 AUXERRE
Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
Assistée sur l'audience par Me Patrice CANNET, avocat au barreau de DIJON
INTIMÉS
Monsieur Jean-Michel Z...né le 05 Août 1928 à VOUTENAY SUR CURE (89)
et
Madame Janine A...épouse Z...née le 20 Mai 1929 à TROYES (10)
demeurant ...
Représenté par Me Patricia NOGARET, avocat au barreau d'AUXERRE
Assisté sur l'audience par Me Michel LEQUIN de la SCP S. C. P. REVEST. LEQUIN. NOGARET. DURIF, avocat au barreau d'AUXERRE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Selon acte sous seing privé en date du 24 juin 2012, les époux X...et les époux Z...ont signé, par l'intermédiaire de la CTI Square Habitat, un compromis aux fins d'acquisition par les époux Z...de l'immeuble appartenant aux époux X...sis ..., la signature de l'acte authentique étant fixé à la date du 24 août 2012.
Le compromis en date du 24 juin 2012 mentionnait que l'immeuble était relié au réseau d'assainissement collectif.
Le 24 août 2012 les époux X...et les époux Z...ont convenu, selon « avenant au compromis de vente du 26 juin 2012 », de reporter au plus tard au 12 septembre 2012 le rendez-vous de signature de l'acte définitif de vente, dans l'attente de la délivrance par l'entreprise BERTRAND du certificat de conformité de ladite installation. Il était par ailleurs précisé que les travaux nécessaires à l'obtention de ce certificat seraient mis à la charge du vendeur qui s'obligeait à faire le nécessaire d'ici cette date.
Par courrier recommandé en date du 28 août 2012 adressé à Maître RACE, notaire à Auxerre, les époux Z...indiquaient se rétracter de leur acquisition. Ils ne se présentaient pas ensuite au rendez-vous prévu le 12 septembre 2012 en l'étude notariée.
Le certificat de conformité était délivré le 5 septembre 2012.
Par acte d'huissier en date du 5 décembre 2012, les époux X...ainsi que la société Square Habitat ¿ CTI ont fait assigner les époux Z...devant le Tribunal de grande instance d'Auxerre aux fins de condamnation de ces derniers à leur régler, respectivement, le montant de la clause pénale et de la commission de l'agence immobilière.
C'est dans ces conditions que par jugement en date du 22 septembre 2014, le Tribunal de grande instance d'Auxerre a :
- Débouté les époux X...de leur demande en paiement ;
- Débouté la société SQUARE HABITAT de sa demande en paiement ;
- Condamné la société SQUARE HABITAT CTI à verser aux époux Z...la somme de 3. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- Condamné in solidum les époux X...et la société SQUARE HABITAT CTI à verser aux époux Z...la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision.
Vu l'appel interjeté de cette décision par les époux X...et la SAS SQUARE HABITAT AUXERRE et leurs dernières conclusions en date du 16 juin 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Déclarer la société SQUARE HABITAT AUXERRE et les époux X...recevables en leur appel ;
- Réformer intégralement la décision rendue par le Tribunal de grande instance d'AUXERRE du 22 septembre 2014 ;
Statuant à nouveau,
- Débouter les époux Z...de l'ensemble de leurs demandes ;
- Condamner les époux Z...à verser aux époux X...une somme de 13. 900 euros en application de la clause pénale prévue à l'acte sous conditions suspensives signé le 24 juin 2012 ;
- Condamner les époux Z...à verser à la société SQUARE HABITAT CTI aux droits de laquelle intervient désormais la société SQUARE HABITAT AUXERRE une somme de 11. 000 euros en application de l'acte sous conditions suspensives signé le 24 juin 2012 ;
- Condamner les époux Z...à verser 3. 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile à la société SQUARE HABITAT CTI aux droits de laquelle intervient la société SQUARE HABITAT AUXERRE.
- Condamner les époux Z...à verser 3. 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile aux époux X....
Vu les dernières conclusions des époux Z...en date du 9 juin 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer purement et simplement le jugement en toutes ses dispositions ;
En conséquence,
- Dire et juger la vente imparfaite au visa de l'article 1589 du Code Civil ;
- Dire et juger que le délai de rétractation de 7 jours à compter de la notification du compromis implique notification des contrôles légaux ;
- Dire et juger que la notification indépendante de contrôles postérieurs au compromis génère un nouveau délai de réflexion ;
Subsidiairement,
- Prononcer la nullité de la vente pour vice du consentement au visa de l'article 1110 du Code Civil ;
Subsidiairement encore et à défaut de nullité,
- Prononcer la résolution de la vente par application de la vente en raison des infiltrations apparues sur le fondement de l'article 1182 du Code Civil et 1603 faute de pouvoir satisfaire à l'obligation de délivrance ainsi que 1602 pour non respect de l'obligation d'information.
- Dire et juger que la somme de 3. 000 euros séquestrée entre les mains de Me Race sera restituée aux époux Z...et condamner les appelants au paiement des intérêts au taux légal sur ladite somme à compter du 24 juin 2012 ;
- Condamner en outre les consorts X..., in solidum avec la société SQUARE HABITAT, au paiement au profit des époux Z...de la somme de 3. 000 euros de dommages-intérêts pour appel abusif ainsi qu'une somme de 4. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
SUR CE
LA COUR
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que le tribunal a considéré qu'une modification substantielle du contrat intervenue entre l'avant-contrat et l'acte de vente engendrait l'octroi d'un nouveau délai de réflexion-rétractation ;
Qu'en effet, en l'espèce, ainsi qu'il a été noté par les premiers juges, le compromis indiquait expressément par une mention manuscrite que l'immeuble était relié au réseau collectif d'assainissement alors qu'il n'en était rien (cf pièce 17 produite par les appelants) ;
Que contrairement à ce qui est soutenu par ceux-ci, il n'était nullement obligatoire de porter dans cet avant-contrat une mention relative à l'assainissement, la loi ne prévoyant, en cas de vente que l'annexion d'un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur soit la promesse ou à défaut de promesse, à l'acte authentique ; et qu'en cas de non conformité de l'installation d'assainissement, l'acquéreur fait procéder aux travaux requis dans un délai d'un an après la vente ;
Mais considérant que la situation voulue par les parties est totalement différente, puisque les acquéreurs ont fait préciser dans le compromis que le bien vendu était relié à l'assainissement ce qui était donc pour eux une condition déterminante de leur consentement ;
Que cette volonté s'est poursuivie par la signature de l'avenant du 24 août 2012 aux termes duquel la signature de l'acte a été reportée dans l'attente d'un certificat de conformité ;
Or considérant qu'il résulte des éléments du dossier que la mise en conformité nécessite l'installation d'une pompe de relevage ;
Que cette circonstance particulière en supposant même que les acquéreurs en aient été avisés après la signature du compromis modifiait de façon substantielle l'économie du contrat voulu par les époux Z..., une pompe de relevage ne constituant pas un mode de raccordement usuel à un réseau collectif d'assainissement et présentant en tous cas de nombreux désagréments quant à l'entretien et à son coût, l'immeuble lors des visites pour la vente ne présentant aucune façon cet élément d'équipement ;
Que les époux Z...qui n'ont jamais renoncé à cette condition déterminante pour eux ont donc pu se rétracter le 28 août en invoquant les risques encourus par la nouvelle situation ainsi créée, sans risquer les pénalités prévues à l'avant-contrat et ce en l'absence d'une nouvelle notification qui n'a pas fait courir un nouveau délai de réflexion prévu à l'article L 271-1 du code de la construction ;
Que le jugement sera donc confirmé, en ce qu'il a rejeté, en conséquence, les demandes des époux X...;
- Sur la responsabilité de l'agent immobilier et des époux X...
Considérant que le jugement qui a retenu la responsabilité de l'agence et rejeté celle des époux X...sera confirmé par adoption de motifs ;
Qu'il sera seulement ajouté qu'en vertu des dispositions légales ci-dessus rappelées, le dossier de diagnostic technique aurait dû être annexé à la promesse et en tout état de cause, la promesse notifiée, à nouveau, aux acquéreurs par l'agence rédactrice de l'avant-contrat et responsable de cet acte ;
Que les fautes commises sont à l'origine des tracas rencontrés par les intimés, âgés d'environ 85 ans du faite de cette procédure ;
- Sur la commission ou l'indemnité compensatrice
Considérant que l'agence qui ne verse pas aux débats le mandat de vente qui seul peut justifier de son éventuel droit à commission est, en tout état de cause, en l'espèce mal fondée en cette prétention, l'exercice du droit de rétractation entraînant l'anéantissement du contrat et la perte du droit commission pour l'agence ;
- Sur la restitution de la somme de 3000 ¿ séquestrée
Considérant que les époux Z...soutiennent qu'à la signature du compromis ils ont versé une somme de 3000 ¿, entre les mains du notaire, Me Race qui aurait été constitué séquestre ;
Considérant qu'outre cette demande n'a pas été formulée en première instance, il ressort du compromis que cette somme a été versée entre les mains de l'agence constituée séquestre ;
Qu'il sera donc mentionné dans le dispositif que cette somme sera restituée soit par Me Race ou par l'agence ;
Que seuls les époux X..., co-contractants des époux Z...seront condamnés au paiement des intérêts au taux légal sur cette somme à compter des écritures des intimés devant la cour, en date du 9 juin 2015 ;
- Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive
Considérant que les appelants ayant pu légitimement se méprendre sur l'étendue de leurs droits, la présente procédure n'apparaît pas abusive ; la demande formée, à ce titre, sera rejetée ;
- Sur l'article 700 du code de Procédure Civile
Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet des demandes formées de ce chef par les appelants ;
Qu'en revanche, l'équité commande d'allouer, à ce titre, aux intimés la somme que précise le dispositif, en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement toutes ses dispositions
Y ajoutant
Dit que la somme de 3000 ¿ séquestrée à la signature du compromis sera restituée aux époux Z..., soit par la société Square Habitat, soit par Me Race (au vu d'une copie du présent arrêt)
Condamne les époux X...à payer des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 9 juin 2015
Condamne in solidum, les appelants à payer aux époux Z..., une somme de 3000 ¿, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel
Rejette toutes autres demandes
Condamne in solidum, les époux X...et la société Square Habitat aux dépens de l'instance d'appel, chacun pour moitié.
Le Greffier, La Présidente,
