Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2016
(no, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 20146
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2014- Tribunal de Grande Instance de MEAUX-RG no 11/ 05945
APPELANT
Monsieur André X... né le 31 Août 1933 à Paris (75017)
demeurant...
Représenté par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
INTIMÉS
Madame Elodie Y... née le 20 Septembre 1976 à Chambéry (74)
demeurant...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Nicolas COHEN STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301
Monsieur Dev, Singh Z... né le 22 Avril 1978 à Paris 20
demeurant...
Représenté et assistée sur l'audience par Me Nicolas COHEN STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0301
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 3 septembre 2010, M. X... André a régularisé un compromis de vente d'une maison à usage d'habitation située 31 bis rue Albert Grenier, 77580 VILLIERS SUR MORIN (cadastrée section A no106, 109, 110), avec pour principal acquéreur Mlle Y... Elodie et M. Z... Dev, pour le prix principal de 285. 000 euros ; cet acte a été conclu sous la condition suspensive, pour les acquéreurs, d'obtenir dans les 60 jours, le financement nécessaire à hauteur de 305. 500 euros (incluant les frais d'acte), au taux d'intérêt maximum annuel, hors assurance et frais d'emprunt, de 5 %, pour une durée de 30 ans ; les acquéreurs devaient solliciter des prêts auprès de divers organismes financiers de leur choix, avec un minimum de trois organismes (clauses 7o et 9o).
Cette vente s'est effectuée par l'intermédiaire de l'agence AB IMMOBILIER, située à SAINT GERMAIN SUR MORIN.
Cet acte stipule notamment (clause 16o) que le bien vendu n'est pas raccordé au tout-à-l'égout, qu'il est desservi par une installation d'assainissement individuel de type fosse septique, le vendeur déclarant que cette installation se trouve dans un état normal de fonctionnement ; que l'immeuble n'a fait l'objet d'aucun contrôle technique de la part du service communal d'assainissement collectif et que le vendeur n'a aucun certificat de conformité ou de non-conformité de ce système d'assainissement. L'acquéreur déclare avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation de l'installation d'assainissement individuel et à son entretien, acquérir en l'état et décharger le vendeur et l'agence de toutes responsabilités à cet égard.
En application de la clause 11o de l'acte, en cas de défaut de réalisation de la condition suspensive dans le délai de 60 jours susvisé, chacune des parties reprendra sa liberté ; toutefois, si l'absence de condition suspensive résulte d'une faute des acquéreurs (négligences ou non accomplissement des diligences nécessaires pour l'obtention d'un prêt : dossiers de prêt non déposés, dossiers demeurés incomplets malgré la demande des organismes prêteurs, etc), la condition suspensive sera réputée réalisée conformément à l'article 1178 du Code Civil, le vendeur et l'agence se réservant le droit de saisir les tribunaux aux fins d'obtenir des dommages et intérêts pour inexécution, de mauvaise foi, d'une des conditions et obligations essentielles et déterminantes du présent acte.
Selon la clause 14o, en cas de défaut de réitération, par l'une des parties, de l'engagement par acte authentique, sauf à justifier de la défaillance d'une condition suspensive non imputable à cette partie, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit et en supporter les frais de poursuite, sans préjudice de tous dommages et intérêts ; l'autre partie pourra toutefois, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de l'engagement des parties ;
« Dans l'un ou l'autre cas, il est expressément convenu que la partie en défaut versera à l'autre partie une somme égale à 10 % du prix revenant net au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire de dommages et intérêts. »
La vente, qui devait intervenir au plus tard le 6 décembre 2010 en l'étude de Maitres A...et B..., Notaires choisis par le vendeur et les acquéreurs, n'a pas été finalisée.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 10 juillet 2014, le Tribunal de Grande Instance de Meaux a :
- Constaté que M. Z... Dev et Mme Y... Elodie, lors de la signature du compromis de vente du 3 septembre 2010, ont commis une erreur sur une des qualités substantielles du bien objet de la vente, à savoir, l'état réel du gros ¿ uvre (murs, fondations) de ce bien ;
En conséquence,
- Prononcé la nullité du compromis de vente du 3 septembre 2010 ;
- Condamné M. X... André à payer à M. Z... Dev et Mlle Y... Elodie la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- Ordonné l'exécution provisoire.
Vu l'appel interjeté de cette décision par M. X... André et ses dernières conclusions en date du 9 avril 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Dire M. X... André recevable et bien fondé en son appel ;
En conséquence,
- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
- Condamner solidairement Mlle Y... Elodie et M. Z... Dev à verser à M. X... André une somme de 28. 500 euros à titre de dommages et intérêts.
- Condamner solidairement Mlle Y... Elodie et M. Z... Dev à verser à M. X... André une somme de 3. 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et y ajoutant condamner solidairement, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Mademoiselle Y... Elodie et Monsieur Z... Dev à payer à Monsieur X... la somme de 3. 000 euros pour les frais exposés en cause d'appel.
Vu les dernières conclusions de M. Z... Dev et Mlle Y... Elodie en date du 7 décembre 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
A titre principal,
- Confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Meaux du 10 juillet 2014 en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire et en cas d'infirmation dudit jugement,
- Dire et juger que le montant de la clause pénale invoquée par M. X... André est manifestement excessif au regard du préjudice subi, et le ramener à la somme de 1. 500 euros ;
En tout état de cause,
- Condamner M. X... André à payer à M. Z... Dev et Mlle Y... Elodie la somme de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel ;
- Débouter Monsieur André X... de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
SUR CE
LA COUR
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que le tribunal a considéré non seulement au vu du constat de M. Gaillot, soumis à un débat contradictoire et dont les termes ont été rappelés dans sa décision mais aussi au vu du montant du crédit de travaux souscrit et du devis produit que les intimés avaient commis une erreur caractérisée sur une qualité substantielle du bien objet de la vente, à savoir, l'état réel du gros oeuvre murs, fondation du bien vendu et en a tiré les conséquences en prononçant la nullité du compromis de vente du 3 septembre 2010 ;
Qu'il sera ajouté que les conclusions de l'expertise Gaillot desquelles il résulte que les désordres constatés s'ils ne compromettent pas la solidité du bâtiment à la date des constatations nécessitent des réparations urgentes, sont confortées avec les conclusions de l'entreprise Brasillier requise par M. X... qui indiquent que la fissure doit être traitée par tous moyens nécessaires comme par exemple la pose d'un chaînage métallique à mi hauteur ;
Que ces désordres, ainsi qu'il a été jugé portent atteinte à l'usage normal d'habitation du bâtiment dans de bonnes conditions de sécurité ;
Que les travaux réalisés par M. X..., en septembre 2014, par l'entreprise Brasillier et intitulés : " réfection partielle d'enduit sur façade " pour un montant seulement de 2400 ¿ ne correspondent pas à ceux prescrits par cette entreprise et s'apparentent uniquement à des travaux cosmétiques ;
Considérant que le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a indiqué que l'erreur des intimés était excusable ;
Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes formées par M. X... ;
Que l'équité commande d'allouer, en cause d'appel, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, aux intimés la somme que précise le dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. X... à payer aux consorts Z...-Y... une somme de 2000 ¿, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne M. X... aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
