Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 2
ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2016
(n° 2016-71, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/03408
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Décembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/15195
APPELANT
Monsieur [U] [W]
Né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté at assisté par Me Thierry MOUNICQ, avocat au barreau de PARIS, toque : R097
INTIMÉE
GENERALI VIE prise en la personne de son représentant légal
N° SIRET : 602 062 481
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et assistée par Me Charles GUIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0488
COMPOSITION DE LA COUR :
Madame Annick HECQ-CAUQUIL, conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions de l'article 785 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique GREFF-BOHNERT, présidente de chambre
Madame Isabelle CHESNOT, conseillère
Madame Annick HECQ-CAUQUIL, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Malika ARBOUCHE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique GREFF-BOHNERT, présidente de chambre et par Monsieur Guillaume LE FORESTIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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La société GPA Vie et Monsieur [U] [W] ont signé le 11 avril 2003 une convention de cession de commercialité par laquelle Monsieur [W] s'est engagé, moyennant une indemnité de 430 130,25 €, à transformer des locaux commerciaux lui appartenant [Adresse 1] en locaux à usage d'habitation, de sorte que Générali puisse les offrir en compensation à la préfecture de Paris afin d'obtenir l'autorisation d'affecter à usage commercial ses propres locaux, alors à usage d'habitation, sis [Adresse 3].
Cette convention était assortie de plusieurs conditions suspensives dont l'obtention d'une autorisation de la préfecture d'affecter à usage commercial les locaux du [Adresse 3] en contrepartie de la compensation offerte.
Estimant que la société GPA Vie, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Générali Vie, aurait manqué à ses obligations contractuelles stipulées à cette convention de cession de commercialité du 11 juin 2003, [U] [W], par acte du 23 octobre 2008, a fait citer la société Générali Vie devant le tribunal de grande instance de Paris, en paiement de diverses indemnités.
Par acte du 15 juin 2009, la société Générali-Vie a appelé en garantie la société Tresca & Conseils.
Par un jugement rendu le 31 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a débouté [U] [W] de l'ensemble de ses demandes, l'a condamné à payer à la société Générali Vie la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et condamné la société Générali Vie à payer à la société Tresca & Conseils une indemnité de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Ayant fait appel de ce jugement le 14 février 2014, Monsieur [W] par des dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 décembre 2015 demande à la cour, au visa des articles 1178, 1134, 1142, 1149, 1156 et 1382 du code civil et 12 du code de procédure civile, de :
A titre principal:
- infirmer le jugement en l'ensemble de ses dispositions qui font grief au concluant, sauf en ce qu'il a pris acte de la bonne exécution des engagements du promettant, Monsieur [U] [W].
Statuant à nouveau :
- dire et juger que la caducité est imputable, au moins partiellement, au comportement du bénéficiaire, la société Générali,
- dire et juger que les droits de créance d'indemnisation financière de Monsieur [U] [W], au titre de l'article 4 b sont régulièrement nés pendant la validité de la convention et autonome par rapport au sort de la convention,
- dire et juger que la société GPA Vie aurait dû, en exécution de la convention, solliciter auprès de Monsieur [W] le solde de commercialité de son local ou alors payer l'option payante, et le proposer à la préfecture de [Localité 2],
- dire et juger que la société GPA Vie a commis des fautes et négligences au préjudice de Monsieur [U] [W] en considérant caduque la convention et en se déliant unilatéralement de cette opération,
En conséquence,
- condamner la société Générali Vie aux visas des articles 1134, 1142 et 1149 du code civil, comme venant aux droits de GPA Vie, à payer :
1- la somme de 31 036,50 €, représentant la perte par Monsieur [W] et résultant du différentiel entre la convention prévue avec Générali et celle finalement conclue,
2. la somme de 15 245 € au titre de l'indemnité contractuelle, forfaitaire et définitive liée à l'option payante visée à l'article 4 b de la convention,
Le tout avec intérêt au taux légal à compter du 15 novembre 2007, date de la mise en demeure,
3. la somme de 38 116,52 € en remboursement du montant des honoraires payés à la Société Samaf-Sedi,
4. la somme de 16 156,46 € au titre du remboursement des agios payés à son établissement bancaire au titre du crédit-relai qu'il a été contraint de financer toute une année,
- dire et juger que Monsieur [U] [W] n'a commis aucun abus de droit dans l'exercice de la présente action,
- condamner la société Générali Vie à rembourser à Monsieur [U] [W] la somme de 25 184,74 € perçue en exécution du jugement de première instance,
le tout avec intérêt légal.
A titre subsidiaire:
- à supposer que la caducité de la convention empêche l'indemnisation du préjudice de Monsieur [U] [W] au visa de la responsabilité contractuelle de la société Générali,
- et au besoin, de manière alternative, la condamner aux même sommes en disant engagée sa responsabilité délictuelle au visa de l'article 1382 du code civil ;
En tout état de cause,
- ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,
- condamner la société Générali à payer à Monsieur [U] [W] une somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter la société Générali de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Thierry Mounicq, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2016, la société GénéraliVie demande à la cour, au visa des articles 1134, 1135, 1147, 1152, 1178 et 1181 du code civil, de:
Principalement :
' constater que la société Générali Vie a respecté ses obligations contractuelles et qu'elle n'est donc pas responsable de la non-réalisation de la sixième condition suspensive de la convention du 11 avril 2003,
' constater l'extinction de la convention du 11 avril 2003 en raison de sa révocation d'un commun accord des parties et/ou de sa caducité ;
Subsidiairement :
' constater que Monsieur [U] [W] n'a subi aucun préjudice du fait de la non-réalisation de la convention du 11 avril 2003,
' constater que Monsieur [U] [W] a réalisé un gain de 58 425,43 € TTC en concluant avec la société Rueil Danton ;
En conséquence,
' confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
' débouter Monsieur [U] [W] de l'ensemble de ses demandes;
Y ajoutant,
' condamner Monsieur [U] [W] à payer à la société Générali Vie une somme de 25 000 € pour appel abusif,
' condamner Monsieur [U] [W] à rembourser à la société Générali Vie la somme de 4 000 € versée en première instance à la société Tresca & Conseils au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
' condamner Monsieur [U] [W] à verser à la société Générali Vie une somme de 35 000 € au titre au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 janvier 2016 avant l'ouverture des débats le même jour.
Par application de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.
CECI ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR :
Considérant que dans le but de revendre des mètres carrés commerciaux en transformant un local commercial en local d'habitation, Monsieur [U] [W] a signé, le 13 février 2003, une promesse unilatérale de vente expirant le 31 mai 2003, pour l'acquisition de locaux à usage commercial, situés à [Adresse 1], d'une surface totale de 198,55m² ;
Qu'il a signé le 11 avril 2003 avec la société GPA Vie devenue Générali Vie une convention par laquelle :
- [U] [W], promettant, s'est engagé irrévocablement envers la société GPA Vie, à transformer en local à usage d'habitation les locaux commerciaux qu'il vient d'acquérir,
- la société GPA Vie, bénéficiaire, doit les offrir en compensation pour obtenir de la préfecture de Paris la dérogation prévue à l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, afin de pouvoir affecter à un usage commercial les locaux dont elle était propriétaire, situés [Adresse 3],
- en contrepartie, [U] [W] doit recevoir une indemnité fixée à 2 896,50 € le m² et calculée au prorata de la surface retenue par la préfecture de [Localité 2] comme compensation, évaluée à titre provisionnel à 430 130,25 € pour 148,05m²;
Considérant que par acte sous seing privé du 11 avril 2003, la société GénéraliVie a confié à la société Tresca & Conseils un mandat pour négocier l'acquisition de cette compensation avec le vendeur et effectuer toutes les démarches nécessaires à la demande de dérogation ;
Considérant que la convention du 11 avril passée entre GPA Vie et Monsieur [W] prévoyait que le bénéficiaire, envisageait éventuellement d'acquérir le solde de la compensation d'une surface de 50,50 m² environ, le promettant lui a proposé de lui accorder une option payante de 30 jours à compter de la date de la signature de la convention ; qu'en contrepartie le bénéficiaire s'est engagé à payer au promettant une indemnité forfaitaire et irréductible de 15 245 € au cas ou il ne lèverait pas cette option ou bien qu'il y renoncerait dans le délai de validité de cette option payante ; que cette option devait être levée au plus tard le 11 mai 2003 ;
Qu'il est incontestable que le 11 mai 2003 GPA Vie n'avait pas levé l'option et n'y avait pas non plus renoncé de sorte que l'indemnité de 15 245 € destinée à compenser la période pendant laquelle le reliquat de la surface n'était pas disponible, était due à cette date ;
Que dès le 13 mai 2003 la société Tresca & Conseil a proposé la cession du solde de 50,50m² à la société Cofima qui a signé une convention dans ce but le 5 juin 2003 ;
Considérant que dès lors lorsque la Préfecture a demandé, dans un courrier du 25 novembre 2003 que la compensation s'effectue sur la totalité de l'appartement de la [Adresse 1] cela n'était plus possible ;
Considérant que le 18 décembre 2003, Générali Immobilier a sollicité un délai de deux mois auprès de la préfecture concernant la proposition de compensation litigieuse qui lui a été accordé exceptionnellement par courrier du 6 février 2004 ;
Que la difficulté de répondre aux exigences de l'administration a conduit GPA Vie à renoncer à l'opération par courrier du 13 février 2004, ce que Monsieur [W], qui était propriétaire des locaux depuis le 15 mai 2003 et qui avait souscrit un crédit relais, a accepté ;
Que Cofima renoncera également à la convention le liant à Monsieur [W] en raison du refus de la préfecture, par un courrier du 6 février 2004 ;
Considérant que Monsieur [W] ayant accepté verbalement la proposition de vendre la commercialité de la totalité de ses locaux à la société Rueil Danton début février 2014, GPA Vie a renoncé au dossier de dérogation qu'elle avait déposé à la préfecture et Monsieur [W], après avoir signé avec la Samaf-Sedi une convention de recherche d'acquéreur de compensation le 18 février 2004, a cédé à la société Rueil Danton, la totalité de la commercialité de ses locaux le 18 mars 2004 ;
Considérant que pour autant la renonciation des parties à la convention du 11 avril 2003 n'entraîne pas la nullité de ses clauses de sorte que Monsieur [W] est en droit de percevoir l'indemnité forfaitaire et irréductible prévue en raison de l'option payante qui n'a pas été levée ; que le jugement déféré sera infirmé sur ce point ;
Considérant que l'article 3 § g de la convention intitulé 'Engagements du Bénéficiaire', stipule que d'une façon générale, le bénéficiaire s'oblige à faire diligence pour mener les démarches lui incombant auprès des administrations municipales et préfectorales et à informer le promettant de ses demandes. A cet égard, le bénéficiaire souscrit à l'endroit du promettant une obligation de moyen et s'engage à poursuivre jusqu'à sa fin les différentes étapes de la procédure de demande de dérogation, à mettre tout en 'uvre pour y parvenir et à remplir les conditions mises par la préfecture de [Localité 2] pour délivrer un accord de principe, (...) puis une dérogation définitive à la dérogation sollicitée. De sorte que si par sa faute ou sa carence, les conditions matérielles ou administratives venaient à ne pas être remplies ou bien encore s'il venait à renoncer unilatéralement à sa demande de dérogation, le promettant serait en droit d'exiger l'exécution de la convention, notamment en ce qui concerne l'indemnisation prévue à l'article 4, la condition étant réputée accomplie, comme il est dit à l'article 1178 du code civil ;
Considérant qu'en cause d'appel, Monsieur [W] ne demande plus que la condamnation de Générali à lui payer la somme de 31 036,50 € au titre de la perte résultant d'un différentiel entre l'indemnisation prévue à l'article 4 a de la convention du 11 avril 2003 et celle perçue dans le cadre de l'exécution d'une seconde convention de cession de commercialité signée avec la société Rueil Danton, le remboursement des honoraires de la société Samaf-Sedi ainsi que des agios payés au titre du crédit relais ;
Considérant que Monsieur [W] ne démontre pas que Générali Immobilier a failli à son obligation de moyen pour satisfaire à la sixième condition suspensive de la convention ; que le tribunal relève avec pertinence qu'aucune des parties ne pouvait prévoir le soudain renforcement des exigences de la préfecture de Paris, intervenu en novembre 2003, quant aux caractéristiques des lots offerts à la compensation et qu'à cette date les droits sur le solde disponible ayant déjà fait l'objet d'une convention avec la société Cofima, les exigences de la préfecture ne pouvaient plus être satisfaites ;
Qu'il ressort d'une lettre adressée le 28 novembre 2003 à Tresca & Conseil que Générali n'avait pas à cette date encore 'identifié de besoin de surfaces complémentaires dans le 8ème arrondissement' de sorte qu'il ne peut lui être reproché de n'avoir rien mis en oeuvre pour trouver des locaux compatibles ; qu'elle a par la suite demandé et obtenu un délai supplémentaire de l'autorité administrative ;
Considérant que Générali devait impérativement satisfaire aux exigences de la préfecture avant le 6 avril 2004, faute de quoi le dossier serait classé ; qu'il convient d'observer que Monsieur [W] a contracté avec la Semaf-Sédif dès le 18 février 2004 et vendu la commercialité de ses lots le 18 mars 2004 ; qu'il n'est pas démontré qu'il était de l'intérêt de Monsieur [W] que la société Générali Immobilier attende le 6 avril 2004 pour constater qu'elle n'avait rien d'adéquat à proposer à la préfecture ;
Considérant que dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [W] de ses demandes indemnitaires ;
Considérant qu'en revanche, le tribunal n'a pas caractérisé l'intention de nuire dégénérant en abus de droit pour condamner Monsieur [W] à payer 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à la société Générali Vie ; que le jugement déféré sera réformé sur ce point ;
Que dès lors, le jugement déféré sera également infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [W] au paiement de la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'en revanche, l'équité impose de mettre à la charge de Générali Vie une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés par Monsieur [W] pour l'ensemble de la procédure ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [U] [W] de sa demande en paiement de l'indemnité forfaitaire de levée d'option et s'agissant des dommages et intérêts pour procédure abusive et de l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
Condamne la société Générali-Vie à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 15 245 € au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle ;
Déboute la société Générali de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne la société Générali Vie à payer à Monsieur [U] [W] une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'ensemble ;
Rejette toutes autres demandes;
Condamne la société Générali Vie à payer à Monsieur [U] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
