Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 29 JANVIER 2016
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 18336
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 16000
APPELANTS
Monsieur Harald X... né le 29 Septembre 1969 à bourges (18)
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Audrey CHARLET-DORMOY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0201
Monsieur James X... Monsieur X..., notaire honoraire né le 27 Février 1935 à URY (77)
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Audrey CHARLET-DORMOY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0201
Madame Geneviève Y... épouse X... née le 24 Novembre 1941 à RABAT (10000)
demeurant...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Audrey CHARLET-DORMOY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0201
INTIMÉS
Madame Daphnée, Marie Claude Z... épouse A... née le 14 Avril 1979 à FONTAINE LES DIJON (21121)
demeurant...
Représentée par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
Assistée sur l'audience par Me Patrick PORTALIS, avocat au barreau de DIJON
Monsieur Gérard Z... né le 07 Mars 1949 à DETRIE (Algérie)
demeurant...
Représenté par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
Assistée sur l'audience par Me Patrick PORTALIS, avocat au barreau de DIJON
Madame Françoise B... épouse C... née le 26 Juillet 1936 à PARIS (75)
demeurant...
Représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assistée sur l'audience par Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056
Madame Jacqueline B... épouse D... née le 17 Novembre 1938 à PARIS (75)
demeurant...
Représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assistée sur l'audience par Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056
Madame Marie-Louise B... épouse E... née le 04 Septembre 1942 à NEUILLY SUR SEINE (92)
demeurant...
Représentée par Me Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056
Représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
SCP ROZES-FABRE et ASSOCIES prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : D 3 19 427 100
ayant sons siège au 9 RUE DE VILLERSEXEL-75007 PARIS
Représentée par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435
SARL CHARLES MICHELS IMMOBILIER CENTURY 21 CHARLES MICHELS nouvelle dénomination de CENTURY 21 QUAI OUEST, imatriculée au RCS de Paris sous le no B 419 421 714, agissant en la personne de son gérant domicilié audit siège
ayant son siège au 78 Avenue Emile Zola-75015 PARIS
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET-HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Assistée sur l'audience par Me Isabelle SCHEIDECKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0156
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Décembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 25 juillet 1958, Louise F..., veuve G... a vendu à Pierre B..., époux commun en bien de Simonne H..., les lots no 8 et 46 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis ...à Paris, 15e arrondissement, soit au sous-sol, une cave no 8 et un appartement au septième étage à gauche, porte gauche. Par acte authentique du 24 février 2006, Michel B..., et Mmes Françoise, Jacqueline, Marie-Louise B..., héritiers de Pierre B..., décédé le 26 janvier 1960, ainsi que de Simonne H..., veuve en secondes noces de Charles I..., décédée le 10 août 2005 (les consorts B...), ont vendu à M. Gérard Z... et à Mme Daphnée Z..., épouse A... (les consorts Z...), avec le concours de la SARL Century 21- Quai ouest, les lots no 8 et 46 dans l'immeuble précité. Le 15 octobre 1985, M. James X..., époux commun en biens de Mme Geneviève Y..., a acquis par adjudication les lots no 22, 24 et 45 de l'état de division du même immeuble, soit, respectivement, deux caves au sous-sol, portant les no 22 et 24, et un appartement au 7e étage. Par donation-partage du 12 février 2000, les époux X... ont attribué à leur fils, M. Harald X..., la propriété des lots no 22, 24 et 45, s'en réservant l'usufruit leur vie durant. Par actes des 1er et 31 septembre 2009, les époux X... et leur fils (les consorts X...) ont assigné les consorts Z..., qui occupent, dans l'immeuble litigieux, une cave portant la mention " CV9 " inscrite sur la porte, en revendication de la propriété de cette cave. Le 24 novembre 2009, les consorts Z... ont assigné en intervention forcée les consorts B..., l'agent immobilier et la SCP Pierre Libault-Denis Rozès, notaires ayant reçu l'acte du 24 février 2006. Le 10 janvier 2011, Michel B... est décédé, laissant pour lui succéder ses trois soeurs, Mmes Françoise C..., Jacqueline D... et Marie-Louise E..., nées B....
C'est dans ces conditions que, par jugement du 4 juillet 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté les consorts X... de leur revendication de la propriété du lot no 24, ainsi que de leur demande d'expulsion des consorts Z... et B...,
- débouté les consorts Z..., B..., la société Century 21- Quai ouest et la SCP Pierre Libault-Denis Rozès de leur demande en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné les consorts X... aux dépens.
Par dernières conclusions du 3 décembre 2014, les consorts X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 544 et suivants, 2260 et suivants du Code Civil, 202 du Code de Procédure Civile,
- réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- dire qu'ils ont acquis le 15 novembre 1985 les lots no 45, 22 et 24,
- dire que les consorts Z... et B... ne justifient pas d'une prescription acquisitive trentenaire sur le lot no 24,
- dire que par tolérance ils ont accepté que certains copropriétaires ou locataires utilisent leur cave de 1987 à 1992,
- dire que les consorts Z... occupent sans droits ni titre la cave 24 et qu'ils devront la libérer à leurs frais, le cas échéant eu moyen de la force publique sous astreinte de 200 ¿ par jour de retard,
- condamner solidairement les consorts Z... et B... à leur payer une l'indemnité d'occupation de 9 600 ¿ à parfaire le jour de la libération des lieux et la somme de 5 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 3 février 2015, les consorts Z... prient la Cour de :
- vu les articles 2255 et suivants du Code Civil, notamment 2261, 2265 et 2272,
- dire qu'à la date de l'acte de vente du 24 février 2006, les consorts les consorts B... étaient en possession depuis plus de trente ans de la cave revendiquée par les consorts X... et qu'en conséquence, eux-mêmes sont propriétaires de cette cave par l'effet de la cession du 24 février 2006,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts X... de leurs demandes,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile et condamner les consorts X... à leur payer la somme de 4 000 ¿ à ce titre,
- subsidiairement,
- vu les articles 1626 et suivants, 1382 et 1147 du Code Civil,
- condamner les consorts B... de l'éviction qu'ils risquent de souffrir du fait de la demande principale des consorts X...,
- condamner in solidum les consorts B... à leur restituer le prix de vente du lot no 8,
- désigner un expert pour fixer le prix,
- condamner in solidum les consorts B... à leur délivrer la cave correspondant au lot no 8 sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard à compter du " jugement " à intervenir,
- dire l'agent immobilier et le notaire entièrement responsables de leur préjudice,
- condamner in solidum les consorts B..., l'agent immobilier et le notaire à les garantir de toutes condamnations en principal intérêts et frais susceptibles d'être prononcées contre eux sur la demande des consorts X...,
- condamner in solidum les consorts X... et subsidiairement, in solidum les consorts B..., l'agent immobilier et le notaire à leur payer la somme de 4 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus ;
Par dernières conclusions du 23 novembre 2015, les consorts B... demandent à la Cour de :
- déclarer les consorts X... irrecevables et en tous cas mal fondés en leur appel,
- dire que les consorts Z... sont propriétaires de la cave qu'ils occupent et ce, en raison de la possession trentenaire de leur auteur et de la leur,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts X... de leurs demandes,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner les consorts X... à leur payer une indemnité de 4 000 ¿ sur ce fondement,
- subsidiairement,
- dire que les consorts Z... sont propriétaires de la cave constituant le lot no 8 et qu'il n'y a pas matière à garantie d'éviction, les débouter de cette demande,
- les débouter de leur demande de délivrance de la cave 8 qui est occupée par les consorts X... et dont la preuve n'est pas rapportée que les consorts Z... seraient dans l'impossibilité d'en prendre possession,
- dire que les consorts Z... ne justifient pas avoir subi un préjudice,
- les débouter de leurs demandes,
- les condamner à leur payer la somme de 5 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 5 janvier 2014, la SCP Rozès-Fabre prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- lui donner acte de ses réserves de conclure sur l'éventuelle demande incidente contre elle des consorts Z....
Par dernières conclusions du 2 février 2015, la SARL Charles Michels immobilier, nouvelle dénomination de la société Century 21- Quai ouest, demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toues ses dispositions,
- rejeter toutes prétentions contraires,
- condamner les consorts X..., ou tout succombant, à lui payer la somme de 4 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Considérant qu'il est constant que la cave " CV9 ", occupée par les consorts Z..., constitue le lot no 24 de l'état de division de l'immeuble litigieux ; qu'il s'en déduit que les consorts X... disposent d'un titre de propriété sur cette cave en vertu de l'adjudication du 15 octobre 1985 réitérée par acte authentique des 7 et 12 novembre 1985 et qu'il incombe aux consorts Z..., qui n'ont pas de titre sur le lot no 24, de prouver qu'ils auraient acquis ce lot par usucapion ;
Considérant que le 15 février 2010, Mme Andrée J..., née le 2 novembre 1921, domiciliée dans l'immeuble litigieux, a attesté que " Madame I..., veuve de Monsieur B... a toujours habité l'immeuble du ... 75015 Paris étant locataire dans les années 40 puis propriétaire en 1958 lot 46- acte de vente du 25 juillet 1958 lot auquel est attribuée une cave qui a toujours été occupée par Madame I... " ;
Que cette attestation n'identifie pas la cave occupée depuis le 25 juillet 1958, sachant qu'à cette date, Pierre B... a acquis les lots no 8 et 46, l'acte mentionnant, au chapitre " Propriété-Jouissance ", que les biens vendus étaient loués à M. K... en vertu d'un bail verbal, tandis que l'attestation de propriété des 9 et 12 avril 1965 après le décès de Pierre B... révèle que dépendaient également de la succession, les lots 34, 59 et 15 dans le même immeuble, soit respectivement, un appartement, une chambre de bonne et au sous-sol une cave no 15 ;
Qu'ainsi, les faits relatés par Mme J... ne se rapportent pas nécessairement aux lots acquis le 25 juillet 1958 dont Simonne B... n'était pas locataire à cette date, mais peuvent concerner la cave no 15 que les époux B... avaient acquis le 6 juin 1958 ;
Que l'occupation depuis 1958 par Simonne B... n'est pas établie par l'attestation du 7 décembre 2009 de Mme Maria L..., gardienne dans l'immeuble depuis le 22 janvier 1992, qui relate : " la cave no CV9 qui (sic) occupe Madame Z... actuellement est bien celle qui appartenait à Madame De I.... De son vivant j'ai toujours eu les clés de l'appartement ainsi que la clé de la cave no CV9 " ; qu'en effet, la gardienne n'a pu constater elle-même l'occupation de la cave que depuis le 22 janvier 1992 ;
Que la lettre envoyée le 9 mai 2007 à Mme Z... par Michel B... ne peut être retenue comme preuve de la possession de la cave " CV9 " par ses parents depuis 1959, puis par sa mère, alors que ce document a été écrit après que M. James X... ait revendiqué auprès des consorts Z... le 30 mars 2007 la propriété de la cave no 24, leur demandant de la libérer, les acquéreurs étant susceptibles d'agir contre leurs vendeurs ; que, d'ailleurs, le témoignage de Michel B... sur l'identification de la cave occupée par ses parents est remise en cause par son affirmation que " il y a d'ailleurs le même numéro sur plusieurs caves et jamais aucun plan ne nous a été remis par les différents syndics " ;
Qu'en dépit de leurs irrégularités formelles au regard de l'article 202 du Code de Procédure Civile invoquées par les consorts B..., les attestations des 14 avril 2009 et 5 avril 2014 de M. René K..., la première n'étant pas manuscrite et la seconde ne portant pas mention de son établissement en vue de sa production en justice, ont force probante dès lors qu'elles sont concordantes et qu'elles sont établies par une personne domiciliée dans l'immeuble litigieux et qui a personnellement constaté les faits qu'elle relate ;
Que dans ces attestations, M. René K... déclare : " lors de mon installation au début de l'année 1987, les deux caves situées au sous-sol dudit immeuble, portant les no 22 et 24, appartenant à Monsieur Harald X..., l'une contigüe à la cave m'appartenant, l'autre située à proximité, servaient à remiser les rebuts de certains co-propriétaires de l'immeuble, qui pouvaient y accéder librement, les fermetures ayant été forcées ; la cave no 24 a eu cette destination pendant quelques années et a retrouvé par la suite sa vocation primitive " ;
Qu'il s'en déduit que la possession ininterrompue de la cave no 24 pendant trente ans par les consorts B... au 24 février 2006 n'est pas établie et qu'elle ne l'est pas davantage à la date de l'introduction de l'instance les 1er et 31 septembre 2009 ;
Considérant que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a débouté les consorts X... de leurs demandes et qu'il y a lieu de dire qu'en vertu de leur titre, ces derniers sont propriétaires du lot no 24, cave 24 ;
Considérant qu'il y a lieu d'ordonner aux consorts Z... de libérer la cave no 24, inscription " CV9 " sur sa porte, sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt, et, à défaut de ce faire dans les deux mois de la signification du présent arrêt, d'ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
Considérant qu'il convient de fixer à 7 000 ¿ l'indemnité d'occupation due par les consorts Z... aux consorts X... au paiement de laquelle il convient de les condamner ;
Que les consorts X..., qui demandent l'indemnité d'occupation à compter de l'achat de consorts Z..., doivent être déboutés de leur demande de condamnation formulée contre les consorts B... qui n'occupaient pas la cave 24 à cette date ;
Considérant, sur la garantie d'éviction demandée par les consorts Z... à leurs vendeurs les consorts B..., que la garantie du vendeur ne se rapporte qu'à l'objet vendu ;
Qu'aux termes de l'acte du 24 février 2006, les consorts B..., ont vendu aux consorts Z... les lots no 8 et 46 dans l'immeuble précité ; que les acquéreurs n'établissent pas souffrir d'éviction sur le lot no 8, cave no 8 ; que cette éviction ne résulte pas du rejet de leur demande d'usucapion sur le lot no 24, cave no 24 ; qu'en conséquence, les consorts Z... doivent être déboutés de leur demande de garantie formée contre leurs vendeurs ;
Considérant que l'action en responsabilité formée par les consorts Z... contre l'agent immobilier et le notaire, trouve sa cause dans l'éviction qu'ils invoquent et dont il vient d'être dit qu'elle n'était pas établie ; que, par suite, les consorts Z... doivent être déboutés de ces demandes ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des consorts Z... et des consorts B... contre les consorts X... ;
Considérant qu'il n'est pas équitable de faire droit à la demande en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile des consorts B... contre les consorts Z... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des consorts X... contre les consorts Z... et contre les consorts B..., ainsi qu'à celle de l'agent immobilier contre les consorts Z..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Dit que, par adjudication du 15 octobre 1985, réitérée par acte authentique des 7 et 12 novembre 1985, et par donation-partage du 12 février 2000, M. James X..., Mme Geneviève Y..., épouse X..., et M. Harald X... ont acquis la propriété du lot no 24, de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis ...à Paris, 15e arrondissement, soit, au sous-sol, une cave no 24 ;
Déboute M. Gérard Z..., Mme Daphnée Z..., épouse A..., Mmes Françoise C..., Jacqueline D... et Marie-Louise E..., nées B..., de leur demande d'usucapion de ce bien ;
Ordonne à M. Gérard Z... et Mme Daphnée Z..., épouse A..., de libérer à leurs frais la cave no 24, inscription " CV9 " sur sa porte, sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt, et, à défaut de ce faire, dans les deux mois de la signification du présent arrêt, ordonne leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
Condamne in solidum M. Gérard Z... et Mme Daphnée Z..., épouse A..., à payer à M. James X..., Mme Geneviève Y..., épouse X..., et M. Harald X... la somme de 7 000 ¿ à titre d'indemnité d'occupation ;
Déboute M. Gérard Z... et Mme Daphnée Z..., épouse A..., de leur demande de garantie d'éviction formée contre Mmes Françoise C..., Jacqueline D... et Marie-Louise E..., nées B... ;
Déboute M. Gérard Z... et Mme Daphnée Z..., épouse A..., de leurs demandes de dommages-intérêts formées contre la SARL Charles Michels immobilier et la SCP Rozès-Fabre ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. Gérard Z..., Mme Daphnée Z..., épouse A..., Mmes Françoise C..., Jacqueline D... et Marie-Louise E..., nées B... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum M. Gérard Z..., Mme Daphnée Z..., épouse A..., Mmes Françoise C..., Jacqueline D... et Marie-Louise E..., nées B... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à M. James X..., Mme Geneviève Y..., épouse X..., et M. Harald X..., la somme de 5 000 ¿ ;
Condamne in solidum M. Gérard Z... et Mme Daphnée Z..., épouse A..., en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à payer à la SARL Charles Michels immobilier, la somme de 4 000 ¿.
Le Greffier, La Présidente,
