Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 26 JANVIER 2016
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/07302
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Février 2015 -Tribunal d'Instance de PARIS 7ème arrondissement - RG n° 11-14-073
APPELANTS
Monsieur [Z] [H]
Né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 5] (ITALIE)
[Adresse 12]
[Adresse 8]
Représenté et assisté de Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998
Madame [L] [C] épouse [H]
Née le [Date naissance 6] 1959 à [Localité 1] (ALGÉRIE)
[Adresse 12]
[Adresse 8]
Représentée et assistée de Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998
INTIMES
Madame [D] [W] [I] épouse [U]
Née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
Représentée et assistée de Me Véronique BOMSEL DI MEGLIO, avocat au barreau de PARIS, toque : E0801
Monsieur [R] [X] [I]
Né le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Adresse 7]
Représenté et assisté de Me Véronique BOMSEL DI MEGLIO, avocat au barreau de PARIS, toque : E0801
Monsieur [F] [I], venant aux droits de M. [E] [I], décédé le [Date décès 1]
Né le [Date naissance 5] 1980 à [Localité 3]
[Adresse 11]
[Adresse 9]
Représenté et assisté de Me Véronique BOMSEL DI MEGLIO, avocat au barreau de PARIS, toque : E0801
Monsieur [Y] [I], venant aux droits de M. [E] [I], décédé le [Date décès 1]
Né le [Date naissance 3] 1989 à [Localité 2]
[Adresse 5]
[Adresse 8]
Représenté et assisté de Me Véronique BOMSEL DI MEGLIO, avocat au barreau de PARIS, toque : E0801
Mademoiselle [T] [I], représentée par sa mère, Mme [O] [B], et venant aux droits de M. [E] [I], décédé le [Date décès 1]
Née le [Date naissance 7] 2007 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 10]
Représentée et assistée de Me Véronique BOMSEL DI MEGLIO, avocat au barreau de PARIS, toque : E0801
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Décembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Vu le jugement prononcé le 19 février 2015 par le tribunal d'instance du 7ème arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée le 17 juillet 2014 à la requête de Mme [D] [I], épouse [U], M. [R] [I], M. [F] [I], M. [Y] [I], Mlle [T] [I] en validation du congé pour vendre signifié le 28 septembre 2011 M. [Z] [H] et à Mme [L] [C], épouse [H], a :
- constaté que les époux [H] étaient occupants sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 12] depuis le 31 mars 2012 et ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef,
- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant égal à celui du loyer si le bail s'était poursuivi, charges en sus, portée à un montant de 4 500 euros, charges en sus, à compter du 1er mai 2015 et jusqu'à la libération complète des lieux, et condamné les époux [H] à en acquitter le paiement intégral,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné les époux [H] aux dépens, à l'exclusion du coût du congé demeurant à la charge des demandeurs, et à payer aux consorts [I] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'appel interjeté de ce jugement le 7 avril 2015 par M. [Z] [H] et par Mme [L] [C], épouse [H], qui, aux termes de leurs conclusions notifiées le 24 juin 2015, prient la cour de :
- à titre principal, prononcer l'inexistence du contrat de bail écrit en date du 5 mars 1997 et, par voie de conséquence, l'inexistence du congé du 28 septembre 2011 et dire que les rapports des parties sont régis par un bail verbal,
- à titre subsidiaire, prononcer la nullité du contrat de bail écrit en date du 5 mars 1997 et, par voie de conséquence, la nullité du congé du 28 septembre 2011 et dire que les rapports des parties sont régis par un bail verbal,
- à titre très subsidiaire, annuler le congé litigieux,
- à titre infiniment subsidiaire,
* dire que le congé litigieux est tardif et donc nul,
* fixer l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer à la date du congé, soit 3 592,07 euros,
- à titre reconventionnel, condamner les consorts [I] à leur payer la somme de 5 520 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- dans tous les cas, condamne les consorts [I] aux dépens et à leur payer la somme de 6 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'arrêt prononcé le 13 octobre 2015 par la cour, qui a invité les intimés à mettre leurs conclusions en conformité avec les termes de la constitution de leur avocat devant la cour ;
Vu les conclusions notifiées le 13 octobre 2015 par Mme [D] [I], épouse [U], M. [R] [I], M. [F] [I], M. [Y] [I] et Mlle [T] [I], représentée par sa mère, Mme [O] [B], intimés et appelants à titre incident, qui demandent à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer courant augmenté des charges, puis à un montant de 4 500 euros, charges en sus, à compter du 1er mai 2015,
- à titre principal,
* débouter les époux [H] de leurs prétentions,
* fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à 5 000 euros à compter du 31 mars 2012 jusqu'à la date de libération effective des lieux et condamner solidairement les époux [H] à ce paiement,
- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour considérerait que le bail était nul ou inexistant,
* constater que les époux [H] seraient alors sans droit ni titre depuis leur entrée dans les lieux,
* fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à 5 000 euros à compter du 1er avril 1997 et condamner les époux [H] à ce paiement,
* ordonner l'expulsion des époux [H] et celle de tous occupants de leur chef,
* les autoriser à faire transporter les meubles dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et périls des époux [H],
- à titre infiniment subsidiaire, si la cour considérait que le bail portant sur l'appartement et la cave loués était un bail verbal,
* valider les congés délivrés aux époux [H] pour le 31 mars 2012 et constater qu'ils sont déchus de tout titre d'occupation dans les lieux,
* fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à 5 000 euros à compter du 31 mars 2012 et condamner les époux [H] à ce paiement,
*ordonner l'expulsion des époux [H] et celle de tous occupants de leur chef,
* les autoriser à faire transporter les meubles dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et périls des époux [H],
- en tout état de cause, condamner M. [Z] [H] et Mme [L] [C], épouse [H], aux dépens et au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que :
- suivant acte sous seing privé en date du 5 mars 1997, 'l'indivision [A] [I]' a donné en location à compter du 1er avril 1997 et pour une durée de six ans à M. [Z] [H] et à Mme [L] [C], épouse [H], un appartement comprenant cinq pièces principales et situé au 1er étage de l'immeuble sis [Adresse 12], (lot n°3) ainsi qu'une cave (lot n°12),
- le 28 septembre 2011, Mme [D] [I], épouse [U], M. [R] [I] et M. [E] [I] ont fait signifier à M. et Mme [H] un congé au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et à effet au 31 mars 2012, comportant une offre de vente de l'appartement et de la cave loués au prix de 2 800 000 euros et un congé pour le 31 mars 2012 comportant une offre de vente du lot n°35 consistant en un emplacement de parking au prix de 20 000 euros ;
Sur les demandes tendant à voir dire que le bail est inexistant ou nul,
Considérant que les appelants soutiennent en premier lieu qu'ils ont conclu le 5 mars 1997 un bail avec un contractant qui n'existe pas et qu'en conséquence ce contrat ainsi que les actes subséquents sont inexistants ou, subsidiairement, que le bail et le congé sont nuls ;
Que les intimés répliquent en substance que la théorie de l'inexistence ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce en faisant observer que le contrat a été conclu et signé par le 'cabinet Alpon-gestion' auquel ils avaient donné mandat et qui a engagé les membres de l'indivision [A] [I] à l'égard des époux [H] ;
Considérant que l'indivision constitue une entité, certes dépourvue de la personnalité morale, mais composée de plusieurs personnes physiques ou morales ;
Qu'il ressort en outre de l'examen du bail et qu'il n'est pas contesté que ce contrat a été signé par le mandataire de l'indivision, donc au nom des membres de celle-ci, de sorte qu'il ne peut valablement être prétendu que l'un des contractants est sans existence juridique ;
Qu'il s'ensuit que les appelants doivent être déboutés de leur demande tendant à voir prononcer l'inexistence du bail en cause ;
Que, pour les mêmes motifs et alors en outre que le bail a été exécuté, contrairement à ce qui est vainement prétendu par les époux [H], qui reconnaissent eux mêmes avoir réglé le loyer entre les mains du mandataire des consorts [I], il ne peut pas davantage être tiré de la formulation de l'identité du bailleur figurant dans le bail une cause d'annulation de cet acte ;
Considérant, en deuxième lieu, que les appelants prétendent que le congé est nul au double motif, d'une part, de l'omission dans le congé de la mise à disposition gratuite d'un autre parking distinct du parking payant loué à titre professionnel à M. [H], d'autre part, du caractère frauduleux du congé ;
Sur l'omission de la mise à disposition gratuite d'une place de parking,
Considérant qu'aux termes du bail conclu entre les parties le 5 mars 1997, la désignation des locaux mis à disposition des locataires ne comprend aucun emplacement de parking ;
Qu'il est établi que, par ailleurs, un emplacement de parking a été loué dans le même immeuble à M. [H] moyennant un loyer d'un montant de 161,56 euros comme le démontre la quittance de loyer correspondant à cette location pour le premier trimestre 2012 ;
Que les bailleurs ont fait délivrer deux congés distincts, l'un pour la location des locaux visés dans le bail conclu le 5 mars 1997, l'autre pour la location verbale de l'emplacement de parking ;
Que le mandat exclusif de vente donné par les consorts [I] porte sur l'appartement loué et la cave, mentionnés dans le contrat de location, ainsi que sur un seul emplacement de parking ;
Qu'il n'existe dans les termes de l'assignation introductive d'instance aucune ambiguïté sur l'existence de la location verbale d'un emplacement de parking, distincte des locaux loués désignés dans le contrat de location, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants ;
Qu'il n'est ainsi démontré par aucun élément objectif qu'un second emplacement de parking a été mis à la disposition gratuite des appelants dans la cour de l'immeuble ;
Qu'en tout état de cause, l'omission dans le congé d'une telle mise à disposition gratuite, qui n'entre pas dans l'assiette du bail, n'affecterait pas la validité du congé ;
Qu'en conséquence, ce moyen d'annulation n'est pas fondé et sera rejeté ;
Sur la fraude,
Considérant que les appelants prétendent que le prix de vente de 2 800 000 euros pour un appartement de 185 m² mentionné dans le congé est prohibitif en soulignant qu'il est placé au premier étage de l'immeuble, qu'il ouvre partiellement sur le [Adresse 12], qui est bruyant, qu'il présente des défauts liés à sa distribution et à la vétusté de certains de ses éléments ; qu'ils estiment que le prix de vente n'aurait pas dû excéder 10 000 euros le m² et a été majoré de plus de 51% ;
Qu'ils contestent la surface de l'appartement indiqué par les propriétaires, laquelle serait de 185m² environ et non de 194m², font valoir que ceux-ci ne justifient d'aucune démarche concrète pour trouver un acquéreur, n'ont jamais répondu à leur démarche en vue de trouver avec un accord amiable et soulignent qu'ils ne se sont eux-mêmes jamais opposés avant la date de plaidoirie en première instance à une visite de leur appartement et qu'ainsi le congé est frauduleux ;
Qu'ils ajoutent encore que le congé n'indique pas avec précision les conditions de la vente puisqu'il énonce que le prix de vente est fixé à la somme de 2 800 000 euros net vendeur, sans indiquer le montant de la commission, ni la personne devant la prendre en charge ;
Que les intimés répliquent que le prix de vente proposé dans le congé de 14 433 euros par m² correspond à une estimation raisonnable dans la moyenne du marché pour le quartier, l'appartement ayant une superficie de 194 m² et étant exceptionnel comme se situant à l'étage noble de l'immeuble, présentant 4,85 m de hauteur sous plafond avec moulures, ciels peints, très belles portes et serrures d'époque, parquet ancien en point de Hongrie, cheminées de marbre et lustres en cristal d'origine et les parties communes ayant été modernisées en conservant leur caractère d'origine ;
Qu'ils ajoutent que, alors qu'ils avaient précédemment donné un mandat de vente le 8 mars 2007 à l'agence immobilière, le Village de Passy, les époux [H] ont fait obstacle à la visite de l'appartement par des acheteurs potentiels ainsi que pour effectuer le mesurage et faire les diagnostics nécessaires à la vente et qu'ils toujours résisté aux congés successifs qui leur ont été délivrés ;
Qu'ils dénient encore le caractère imprécis du prix proposé en faisant valoir que l'expression 'net vendeur', qui l'assortit, indique que le vendeur percevra le montant du prix indiqué et que les frais d'acquisition seront à la charge de l'acquéreur ;
Considérant qu'il résulte du rapport de l'expert [K], annexé à l'acte notarié de partage successoral en date du 6 avril 1990 de l'immeuble en cause que celui-ci est un ancien hôtel particulier, que le lot n°3, qui constitue l'appartement situé au 1er étage dont il occupe toute la surface, dispose de très belles pièces de réception en façade, que la hauteur sous plafond est de 4,50 m² et que la superficie de l'appartement est de 194 m² ;
Qu'en l'absence de mesurage postérieur, la superficie de 194 m² de l'appartement litigieux n'est pas valablement remise en cause par l'acte authentique d'échange de l'appartement situé au 2ème étage, alors qu'il résulte de l'expertise précitée que celui-ci est d'une superficie un peu inférieure à celle de l'appartement du 1er étage ;
Considérant que, pour étayer leur contestation relative au caractère surévalué du montant du prix de vente proposé dans le congé, les appelants produisent :
- deux attestations d'agent immobiliers suivant lesquelles l'estimation de l'appartement loué aux époux [H] était de 1 800 000 euros au mois de septembre 2011,
- la copie d'un acte authentique portant sur la vente d'un appartement de 146,31 m² situé au premier étage de l'immeuble, [Adresse 13], conclue le 5 janvier 2012 au prix 1 470 000 euros,
- la copie d'un acte authentique portant sur la vente d'un appartement au premier étage de l'immeuble situé [Adresse 2] de 156,32 m², conclue le 30 janvier 20912 au prix de 1 440 700 euros le m² ;
Que, de leur côté, les propriétaires versent aux débats :
- une attestation délivrée le 31 août 2012 par le Groupe Immobilier Joufroy suivant laquelle, compte tenu de la description des lieux, les prix pratiqués dans le quartier pour des biens de qualité équivalente, l'estimation de l'appartement se situe dans une fourchette de 13 000 à 15 000 euros,
- une attestation délivrée le 4 septembre 2012 par le directeur de Jones et Partners, qui retient une évaluation entre 2,7 et 2,95 millions d'euros,
- un document intitulé le prix des notaires sur le marché immobilier dans l'ancien au 4ème trimestre 2011 dont il résulte que le prix médian au m² (50% des ventes se situant au dessus du prix indiqué et 50% se situant au dessous) est de 14 710 euros dans le quartier du [Adresse 12],
- une carte du prix au m² autour du [Adresse 12], issue du site Meilleurs Agents.com, qui fait apparaître que le prix au m² de l'immeuble litigieux au 1er octobre 2014 se situe dans la fourchette 11 101 à 13 702 euros ;
Considérant qu'il n'est pas établi que les actes d'acquisition produits par les époux [H] et qui portent sur des appartement situés [Adresse 13] et moins vastes que l'appartement loué correspondent à des biens d'un standing équivalent à l'immeuble situé [Adresse 12] et, partant, que ces références sont pertinentes ;
Qu'au vu des documents fournis, notamment les plans, photographies et description de l'appartement en cause, il apparaît que cet appartement constitue le premier étage d'un ancien hôtel particulier, soit 'l'étage noble' de l'immeuble, contrairement à ce qui est à tort prétendu par les appelants, car il se caractérise par une hauteur sous plafond à l'évidence nettement supérieure au second étage et bénéficie de larges balcons en pierre ; que l'immeuble est doté de parties communes très bien entretenues et de grand standing caractéristiques des hôtels particuliers de la fin du 19 ème siècle ; que l'appartement lui-même dispose, outre une hauteur de plafond de l'ordre de 4,50m, d'une distribution agréable et de vastes pièces de réception, dont la qualité de la décoration d'origine n'est pas valablement contestée par les appelants ;
Que, si ceux-ci prétendent que l'appartement présente des défauts et des éléments vétustes justifiant une rénovation, ils ne fournissent pas d'autre preuve de leur allégation que des attestations d'agents immobiliers établies à leur demande ;
Que ces attestations selon lesquelles le prix de vente devrait être de 1 800 000 euros, soit 9 278 euros le m², sont contrecarrées par les éléments d'estimation fournis par les propriétaires, en particulier le prix médian dans le même secteur du 7ème arrondissement, qui était de 14 710 euros le m² au 4ème trimestre 2011 ;
Que la qualité du bien, objet du congé, justifiant que le prix proposé soit au moins le prix médian, le prix de 14 432 au m² proposé n'apparaît pas excessif et dissuasif, étant en outre précisé qu'il est légitime pour les propriétaires de désirer en obtenir le meilleur prix ;
Considérant qu'il résulte de la lettre adressée le 9 juin 2008 par l'agence immobilière du Village de Passy aux membres de l'indivision [I] à l'occasion de la délivrance d'un précédent congé en 2007que ceux-ci lui ayant donné un mandat de vente sur le même appartement, cette agence n'avait pu faire visiter aux clients intéressés par l'appartement en raison du refus des locataires ;
Qu'il n'est ainsi pas surprenant que les propriétaires aient attendu d'avoir engagé la procédure pour proposer à la vente l'appartement sur des sites immobilier spécialisés, comme cela résulte des échanges de courriels avec des personnes intéressés par l'acquisition du bien versés aux débats ;
Que la circonstance que les propriétaires ont précédemment délivré successivement deux congés aux époux [H], le premier ayant donné lieu à une action judiciaire en validation du congé, action dont les consorts [I] se sont ensuite désistée, et le second n'ayant donné lieu à une aucune action judiciaire, n'est pas de nature à apporter la démonstration de la fraude alléguée par les appelants ;
Considérant que la contestation élevée par les époux [H] quant à l'incertitude qui affecterait les conditions de la vente au motif que le prix proposé dans le congé est assorti de la mention 'net vendeur' n'est pas fondée ;
Qu'en effet, cette mention n'a pas pour signification de laisser à la charge de l'acheteur le versement d'une commission à un intermédiaire qui grèverait le prix de vente, mais seulement, comme il est également précisé dans le congé, de mettre à sa charge les frais de la vente qui comprennent les honoraires du notaire et les droits de mutation ;
Considérant en conséquence que les époux [H] n'apportent pas la démonstration de ce que le congé est entaché de fraude justifiant qu'il soit annulé ;
Sur la date d'expiration du bail,
Considérant que le bail a été conclu pour une durée fixée contractuellement à six ans, la case correspondant à la mention 'bailleur personne morale' ayant été cochée ;
Qu'il n'en demeure pas moins que l'indivision étant constituée de personnes physiques et n'ayant pas elle-même la personnalité morale, cette mention est erronée ;
Que le caractère erroné de cette mention n'est pas créateur de droits pour les locataires, lesquels invoquent à tort à la fois l'impossibilité pour les bailleurs de se contredire au détriment d'autrui sans en tirer la conséquence juridique sur le plan procédural et la théorie de l'apparence, qui ne trouve pas à s'appliquer en présence d'une mention du bail juridiquement erronée ;
Que le bail portant sur le logement et la cave s'est donc tacitement reconduit à son échéance le 1er avril 2003 par période de trois ans conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, rappelé dans le bail ;
Qu'il est ainsi venu à échéance par périodes de trois ans le 31 mars 2012, date d'effet du congé, de sorte que le congé a été donné pour la bonne date ;
Sur le congé portant sur la location de l'emplacement de parking,
Considérant qu'en l'absence de contestation étayée concernant la validité du congé mettant fin au bail verbal portant sur l'emplacement de parking, ce congé doit également être déclaré valable ;
Sur le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge des époux [H],
Considérant que l'indemnité d'occupation due par les locataires, qui se maintiennent indûment dans les lieux après l'expiration du bail, présente un double caractère compensatoire et indemnitaire car elle a pour objet de compenser la perte de loyer et d'indemniser les propriétaires de la privation de la possibilité de disposer de leur bien ;
Que, compte tenu de ce double caractère et de l'aggravation du préjudice subi par les propriétaires du fait de la persistance du maintien dans les lieux des lieux des occupants après la validation du congé, le tribunal a justement fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer augmenté des charges, puis, à compter du 1er mai 2015 à la somme de 4 500 euros par mois, charges en sus ;
Que les parties n'élèvent aucune critique étayée quant à cette disposition du jugement, laquelle doit donc être confirmée ;
Qu'il y sera seulement ajouté que l'indemnité d'occupation est due solidairement par M. et Mme [H] aux consorts [I], comme il est demandé ;
Sur les autres demandes,
Considérant que la demande de restitution du dépôt de garantie formée par les appelants, qui n'est pas étayée, n'est pas fondée comme étant prématurée, ceux-ci n'ayant pas restitué les lieux ;
Considérant qu'eu égard au sens du présent arrêt, les époux [H] supporteront les dépens d'appel, seront déboutés de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, en application de ce texte, seront condamnés à verser aux intimés la somme de 5 000 euros pour compenser les frais hors dépens exposés en appel par ces derniers ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Déboute M. et Mme [H] de leurs demandes tendant à voir prononcer l'inexistence et, subsidiairement, prononcer la nullité du bail écrit, et à voir dire que les rapports entre les parties étaient régis par un bail verbal,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Dit que M. et Mme [H] sont condamnés solidairement à payer à Mme [D] [I], épouse [U], M. [R] [I], M. [F] [I], M. [Y] [I] et Mlle [T] [I], représentée par sa mère, Mme [O] [B], l'indemnité d'occupation mise à leur charge par le tribunal,
Rejette la demande de restitution du dépôt de garantie,
Condamne M. et Mme [H] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, et à payer à Mme [D] [I], épouse [U], M. [R] [I], M. [F] [I], M. [Y] [I] et Mlle [T] [I], représentée par sa mère, Mme [O] [B], la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
