Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 12 JANVIER 2016
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/23305
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2014 -Tribunal d'Instance de PARIS 16ème - RG n° 11-14-000700
APPELANTE
SCI [Adresse 1] agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice.
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Florence GUERRE de la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Assistée de Me Benjamin CUTTAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : D1879
INTIMÉE
Madame [O] [U] divorcée [V]
née le [Date naissance 1] 1926 à [Localité 1])
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée de Me François-Xavier GUERIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2036
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Novembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Christelle MARIE-LUCE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Vu le jugement prononcé le 4 novembre 2014 par le tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Pais, qui, saisi sur assignation délivrée le 14 mai 2014 à la requête de la société civile immobilière [Adresse 1] à Mme [O] [V], locataire d'un appartement situé [Adresse 1] et appartenant à cette société en vertu d'un bail conclu par acte sous seing privé en date du 1er janvier 1972 et renouvelé par acte sous seing privé jusqu'au 31 décembre 2013, pour voir valider le congé aux fins de reprise délivré le 14 juin 2013 à effet au 31 décembre 2013, a prononcé la nullité du congé, condamné la société civile immobilière [Adresse 1] aux dépens et à verser à Mme [V] la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et ordonné l'exécution provisoire ;
Vu l'appel interjeté de ce jugement le 19 novembre 2014 par la société civile immobilière [Adresse 1], qui, aux termes de ses conclusions notifiées le 14 janvier 2015, soutient pour l'essentiel que Mme [I] [L], bénéficiaire de la reprise, réside chez sa nièce, Mme [K] [S], à la suite d'une nouvelle orientation professionnelle l'obligeant à déménager à Paris, que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose pas au bailleur de justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise, que la SCI du [Adresse 1], étant une SCI familiale, peut bénéficier des dispositions de cet article, que Mme [L], étant âgée de plus de 60 ans au moment du terme du bail, peut se prévaloir de la contre exception de l'article 15-III lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 60 ans, de sorte que la SCI du [Adresse 1] ne devait nullement proposer à Mme [V] une offre de relogement et prie la cour de :
- infirmer le jugement déféré,
- valider le congé délivré pour le 31 décembre 2013 à Mme [U] [V] et constater que celle-ci est déchue de tout titre d'occupation sur les locaux loués,
- prononcer l'expulsion de Mme [O] [U] [V] et de tous occupants de son chef,
- débouter Mme [O] [U] [V] de ses demandes,
- condamner Mme [O] [U] [V] aux dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 2 500 euros mensuelle hors charges à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux et celle de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 10 mars 2015 par Mme [O] [U] [V], intimée, qui prétend que le motif invoqué à l'appui du congé est fallacieux, qu'étant âgée à la date d'effet du congé de près de 88 ans et percevant des ressources annuelles de 21 327 euros, très inférieures à une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance, elle remplit les conditions du paragraphe III de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que la dispense d'obligation, pour le bailleur faisant valoir son droit de reprise, de proposer à son locataire en situation de faiblesse un logement similaire n'est prévue qu'au profit d'un bailleur personne physique âgé de plus de 65 ans et ne saurait bénéficier aux associés d'une société familiale et demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter la SCI du [Adresse 1] de ses prétentions, à titre subsidiaire de lui accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux et de condamner la SCI du [Adresse 1] aux dépens et à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 8 septembre 2015 ;
Considérant que la SCI du [Adresse 1] a fait signifier le 14 juin 2013 à Mme [V] un congé pour le 31 décembre à minuit au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de reprise des lieux pour y loger Mme [I] [L], associée de cette SCI et domiciliée chez Mlle [K] [C] [S] ;
Considérant, comme l'a exactement retenu le premier juge, par des motifs pertinents approuvés par la cour, que sont applicables au bail venant à échéance le 31 décembre 2013 et, en particulier, au congé délivré le 14 juin 2013 pour le 31 décembre 2013 à Mme [V] les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014 ;
Qu'il résulte de ces dispositions que le congé est suffisamment justifié par le motif de reprise des lieux qui y figure et qu'il n'appartient pas au juge de procéder à la vérification a priori de la sincérité de ce motif, hormis le cas de fraude, laquelle qui n'est ni alléguée, ni démontrée ; que, dès lors, la discussion sur le point de savoir si la bénéficiaire de la reprise a un besoin réel du logement litigieux n'a pas lieu d'être ;
Considérant que l'article 15.III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose :
«Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé» ;
Considérant qu'il est établi et non contesté que Mme [V], née le [Date naissance 1] 1926, est âgée de plus de 70 ans, et que ses revenus sont inférieurs à une fois et demie le montant du salaire minimum de croissance ;
Qu'elle répond ainsi aux conditions de l'exception prévue par ce texte au profit de la locataire, qui oblige le bailleur à lui offrir un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités ;
Que la SCI du [Adresse 1] excipe de la contre exception à l'obligation de proposition d'un relogement prévue par l'alinéa 2 de l'article 15.III ;
Mais considérant, comme l'a exactement retenu le tribunal, que le bénéfice de cette contre exception ne peut s'appliquer que lorsque le bailleur est une personne physique ainsi que le précise ce texte, d'application stricte s'agissant d'une exception, et non à une société civile immobilière, même familiale ;
Qu'en effet, si aux termes de l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l'article 15 peuvent être invoquées, lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés, ce texte a pour seul effet de permettre à une SCI familiale de reprendre le logement loué au bénéfice de l'un des associés, lesquels ne figurent pas parmi les personnes pouvant être bénéficiaires de la reprise, énumérées par l'article 15.I ;
Qu'en revanche, il n'a pas pour effet de déroger au 2ème alinéa de l'article 15.III qui ne concerne pas le bénéficiaire de la reprise, mais le bailleur « personne physique » ;
Qu'il convient d'observer sur ce point, qu'à l'article 15.I, de portée générale, il est mentionné « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire' », ce qui n'exclut pas que le bailleur soit une personne morale, alors que tel n'est pas le cas du 2ème alinéa de l'article 15.III précité ;
Que surtout, il résulte des termes de cet alinéa que la condition d'âge ou de ressources permettant au bailleur d'être exonéré de l'obligation d'offrir un relogement au locataire évincé s'apprécie en la personne du bailleur personne physique et non en celle du bénéficiaire de la reprise et que, par conséquent, il importe peu que Mme [I] [L] soit âgée de plus de soixante ans, cette circonstance étant inopérante pour affranchir le bailleur de son obligation de proposer un logement de remplacement ;
Qu'ainsi, aucune offre de logement correspondant aux besoins et aux possibilités de Mme [V] ne lui ayant été faite, le premier juge, à bon droit, a déclaré nul le congé délivrée à celle-ci ;
Que le jugement sera donc confirmé et la SCI [Adresse 1] sera déboutée de ses prétentions ;
Considérant qu'eu égard à la solution donnée au litige, la SCI [Adresse 1] supportera les dépens d'appel, sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamnée à payer à Mme [V] en application de ce texte la somme de 2 500 euros pour compenser les frais de procédure non compris dans les dépens qu'elle a exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré,
Condamne la SCI [Adresse 1] aux dépens d'appel et à payer à Mme [V] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
