Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2015
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/23653
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 14/11729
APPELANTE
Société EPP MONTREUIL BEAUNE SARL, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
N° de SIRET : 423 231 141 00015
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
Assistée de Me Gérard FASSINA de la SELARL GERARD FASSINA & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0587, substitué par Me Sabrina YAHIA CHERIF de la SELARL GERARD FASSINA & ASSOCIES
INTIMÉE
URSSAF DE PARIS ET REGION PARISIENNE, aujourd'hui dénommée URSSAF Ile de France, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée de Me Catherine BARRAQUAND de la SCP BARRAQUAND LAPISARDI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0506, substituée par Me Cécile CHAPELLIER de la SCP BARRAQUAND LAPISARDI
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 31 Août 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Vu le jugement prononcé le 20 novembre 2014 par le tribunal de grande instance de Bobigny, qui, saisi sur assignation délivrée le 17 septembre 2014 à la requête de la société EPP Montreuil Beaune, propriétaire de locaux à usage de bureaux situés [Adresse 2], à l'URSSAF de l'Ile de France, locataire de ces locaux, aux fins de voir déclarer que le congé délivré le 6 mai 2014 lui était inopposable et dire que le bail n'était pas résilié, a :
- rejeté l'exception d'incompétence territoriale soulevée par l'URSSAF Ile de France,
- validé le congé notifié le 6 mai 2014 par l'URSSAF de [Localité 2] et de la région parisienne,
- débouté la société EPP Montreuil Beaune de ses demandes,
- condamné la société EPP Montreuil Beaune aux dépens et à payer à l'URSSAF de l'Ile de France la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire ;
Vu l'appel interjeté de ce jugement le 24 novembre 2014 par la S.A.R.L. EPP Montreuil Beaune, qui, aux termes de ses conclusions notifiées le 23 juin 2015, prie la cour de confirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal s'est déclaré compétent, de l'infirmer pour le surplus, de constater que le congé délivré le 6 mai 2014 par l'URSSAF ne respecte pas les conditions imposées par le bail et n'a pas été signifié par acte extra-judiciaire, de constater que l'URSSAF a agi en violation des clauses et conditions du bail et des articles 1134 et suivants du code civil, en conséquence de déclarer que ce congé lui est inopposable, de dire que le bail n'a pas été résilié et se poursuit au delà du 31 décembre 2014, de débouter l'URSSAF de ses prétentions et de condamner l'URSSAF, outre aux dépens, à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 29 juin 2015 par l'URSSAF de l'Ile de France, intimée, qui demande à la cour de confirmer le jugement déféré, de rejeter les demandes formées par la société EPP Montreuil Beaune, à titre subsidiaire de constater que la société EPP Montreuil Beaune a manqué à son obligation d'exécuter la convention de bonne foi en attendant le premier jour d'expiration du délai de préavis pour contester la forme de la délivrance du congé et a fait preuve de procédés déloyaux pour l'empêcher de remplir ses obligations contractuelles, de la condamner à la réparation de son préjudice, soit la somme de 1 157 700 euros, correspondant à deux années de loyers, plus TVA et charges, en tout état de cause de condamner la société EPP Montreuil Beaune aux dépens et à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 30 juin 2015 ;
Considérant que :
- suivant acte sous seing privé en date du 20 décembre 2010,la société EPP Montreuil Beaune a donné à bail à l'URSSAF de [Localité 2] et de la région parisienne, devenue l'URSSAF Ile de France, plusieurs lots à usage de bureau ainsi que 45 emplacements de parking, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1],
- le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2011, assortie d'une première période dérogatoire de quatre ans et il y est stipulé que le preneur seul aura la faculté de le résilier pour le 31 décembre 2014 et ensuite pour le 31 décembre 2016 et 31 décembre 2019, moyennant un préavis minimum de six mois communiqué au bailleur par acte extrajudiciaire,
- par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 mai 2014 et réceptionnée le 15 mai 2014, l'URSSAF Ile de France, se prévalant de la faculté de résiliation du bail pour le preneur au 31 décembre 2014, a avisé la S.A.R.L. EPP Montreuil Beaune de ce qu'elle entendait bénéficier de cette faculté et de ce que le bail serait résilié au 31 décembre 2014,
- par lettre recommandée avec avis de réception en date du 1er juillet 2014, soit le lendemain de l'expiration du délai pendant lequel l'URSSAF pouvait donner congé à la bailleresse pour le 31 décembre 2014, la société EPP Montreuil Beaune a répondu à l'URSSAF que, selon les termes du bail, le preneur avait la faculté de résilier le bail pour le 31 décembre 2014 moyennant un préavis minimum de six mois communiqué au bailleur par extra-judiciaire et que, n'ayant reçu aucune congé de locaux délivré par huissier, le bail se poursuivrait jusqu'au 31 décembre 2019, sauf délivrance d'un congé dans les formes requises à effet du 31 décembre 2016 ;
Considérant que le rejet de l'exception d'incompétence par le tribunal n'est pas remis en cause en appel ;
Considérant que l'appelante soutient en substance que :
- le preneur s'est expressément engagé à communiquer au bailleur son intention de ne résilier le bail que moyennant un préavis de six mois et par acte extrajudiciaire et l'URSSAF a notifié son intention de résilier le bail par lettre recommandée avec avis de réception et non par acte extrajudiciaire,
- les stipulations contractuelles s'imposent aux parties comme une loi d'ordre public et le bail est un bail de droit commun, soumis, sauf dispositions conventionnelles, au code civil,
- l'URSSAF, en choisissant de ne pas respecter la forme prévue au bail de son congé agit en violation des dispositions des articles 1134 et 1135 du code civil, ce dont le tribunal a refusé de tirer les conséquences,
- le congé ne constitue pas un acte de procédure et le congé donné en violation des dispositions du bail est affecté de nullité et donc lui est inopposable ;
Considérant qu'ayant exactement relevé que, si le bail prévoyait que le congé devait revêtir une forme particulière en disposant qu'il devait être donné par acte extrajudiciaire, sans toutefois en préciser la sanction en cas de non respect, cette disposition était stipulée pour des raison de preuve de son existence et de sa date, que le congé était assimilé à un acte de procédure et que sa nullité devait répondre aux exigences de l'article 114 du code de procédure civile et qu'en l'espèce, alors que le congé avait été délivré par lettre recommandée réceptionnée par le bailleur le 15 mai 2014 dans le délai du préavis de six mois qui expirait le 30 juin 2014, la preuve d'un grief n'était pas rapportée, le tribunal, par des motifs pertinents approuvés par la cour, à bon droit a dit que le congé était valable et avait mis fin au bail au 31 décembre 2014 ;
Qu'en effet, alors qu'en application de l'article 694 du code de procédure civile la nullité des notifications est réglée par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure, la S.A.R.L. EPP Montreuil Beaune ne conteste nullement avoir réceptionné le congé le 15 mai 2014, soit un mois et demi avant l'expiration du délai dont disposait l'URSSAF pour résilier le bail au 31 décembre 2014, et n'allègue, ni n'établit que l'irrégularité formelle du congé tenant à ce qu'il lui a été notifié par lettre recommandée et non signifié par acte extra-judiciaire lui a fait grief ;
Qu'en outre, la S.A.R.L. EPP Montreuil Beaune, qui a attendu le 1er juillet 2014, soit le lendemain de l'expiration de ce délai, pour répondre par lettre recommandée à l'URSSAF que ce congé n'était pas valable car non conforme aux stipulations contractuelles pour n'être pas délivré par acte extra-judiciaire, est mal venue à reprocher à l'URSSAF ne pas avoir exécuté de bonne foi ses obligations contractuelles ;
Qu'en conséquence, le jugement mérite d'être confirmé, ce qui emporte le rejet de la demande de la S.A.R.L. EPP Montreuil Beaune tendant à voir dire que le bail n'a pas été résilié et se poursuit au delà du 31 décembre 2014 ;
Considérant qu'eu égard au sens du présent arrêt, la S.A.R.L. EPP Montreuil Beaune supportera les dépens d'appel, sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dont les conditions ne sont pas réunies à son profit, et sera en outre condamnée en application de ce texte à payer à l'URSSAF de l'Ile de France la somme de 4 000 euros pour compenser les frais d'instance hors dépens exposés par cette dernière.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré,
Condamne la S.A.R.L. EPP Montreuil Beaune aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, et à payer à l'URSSAF de l'Ile de France la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
