Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2015
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 06578
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2013- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 09/ 00268
APPELANTS
Monsieur Jean Christophe X... né le 25 décembre 1962 à PARIS 75006
demeurant ...
Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 Assisté sur l'audience par Me Alexandre GUEZENNEC de la SELARL HORUS, avocat au barreau de PARIS, toque : R213
Mademoiselle Laetitia Y... née le 28 février 1970 à RIS ORANGIS 91130
demeurant ...
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 Assistée sur l'audience par Me Alexandre GUEZENNEC de la SELARL HORUS, avocat au barreau de PARIS, toque : R213
INTIMÉS
Monsieur Philippe Z... né le 22 janvier 1960 à NEUILLY-SUR-SEINE 92100
demeurant ...
Représenté par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125 Assisté sur l'audience par Me Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1953
Monsieur Philippe A...
demeurant ...
non représenté
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 10 juillet 2013 par remise à personne présente à domicile et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 10 juillet 2013 par remise à personne présente à domicile.
SA SAINT LOUP représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 79 avenue Denfert Rochereau-75014 Paris
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 Représentée par Me Marion MINSSEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1320
SARL REAL SI AGENCE DE SOISY AGISSANT EN LA PERSONNE DE SON GERANT prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 19 BOULEVARD DES COQUIBUS-91000 EVRY
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 Assistée sur l'audience par Me Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD/ BARADEZ et ASSOCIES, avocat au barreau d'ESSONNE
SCP E...D...F...G...H... Notaires Associés prise en la personne des ses représentants légaux
ayant son siège Immeuble LE MAZIERE-rue des Mazières-B. P. 95- Rue des Mazières-91003 EVRY CEDEX
Représentée par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 Assistée sur l'audience par Me Catherine KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P 90
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Juin 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Monsieur Z... a acquis le 26 février 2002 de la société SAINT LOUP une propriété bâtie consistant en une maison d'habitation et un terrain, ainsi qu'un garage situé sur un terrain mitoyen, qui correspondaient aux lots A et C de la division d'une propriété plus grande appartenant à la société SAINT LOUP.
Par acte du 21 avril 2004, la société SAINT LOUP a vendu le lot B issu de cette division à Monsieur X... et Madame Y....
Un conflit est né entre Monsieur Z... et les consorts X...-Y..., le premier considérant que les servitudes dont bénéficiaient le lot C (garage), non inscrites dans les actes de vente, avaient été neutralisées par les seconds qui ont toujours refusé de les établir.
Par acte d'huissier délivré les 18 et 19 décembre 2008, Monsieur Z... a fait assigner Monsieur X... et Madame Y... et la société SAINT LOUP devant le Tribunal de Grande Instance d'Evry afin de faire reconnaître ces servitudes, d'obtenir leur rétablissement, leur inscription au fichier immobilier et l'indemnisation du préjudice subi.
Par acte d'huissier délivré les 26 février et 3 mars 2009, la société SAINT LOUP a fait assigner l'agence de SOISY, la SCP E...D...F...et Monsieur A..., géomètre expert afin de les voir condamner à la garantir de toutes les condamnations.
Cette instance a été jointe à l'instance principale par ordonnance en date du 17 septembre 2009.
La personne morale''AGENCE DE SOISY''n'existant pas et n'étant qu'une enseigne, par acte d'huissier délivré le 25 juin 2009, la société SAINT LOUP a fait assigner en garantie la société REAL SI, prise en sa qualité de propriétaire de l'établissement AGENCE DE SOISY.
Cette instance a été jointe à l'instance principale par ordonnance en date du 19 novembre 2009.
Par un jugement du 14 janvier 2013, le Tribunal de Grande Instance d'Evry a :
- Dit que la parcelle C 3372 est grevée de servitudes de passage (accès piéton de la partie supérieure du garage et accès à la partie située en sous-sol de ce garage, alimentation électrique du garage), et d'une servitude de vue au profit de la parcelle C 3373,
- Débouté Monsieur Z...de sa demande relative à la remise en état de l'allée bétonnée à l'angle de la limite de propriété,
- Avant de statuer sur l'emplacement et le trajet de ces servitudes et leurs modalités d'exercice, et avant de statuer sur l'existence des servitudes d'évacuation des eaux pluviales, sur les travaux de remise en état sollicités par Monsieur Z... et sur ses demandes de dommages-intérêts :
- Ordonné une mesure d'expertise et désigne pour y procéder Monsieur B..., avec mission de :
Se rendre sur place et établir un plan des parcelles en cause Dire si toutes les bornes sont en place, dans la négative, dire quelle borne est manquante, faire toutes les observations utiles sur cette absence, Dire si certains ouvrages édifiés par Monsieur X... et Madame Y... (clôtures ou autres) empiètent sur la parcelle C 3373 propriété de Monsieur Z..., dans l'affirmative mettre en évidence sur un plan cet empiètement et décrire les moyens d'y mettre un terme, Décrire les lieux, s'agissant notamment du garage situé sur la parcelle C 3373 (accès, ouvertures), prendre des photographies, Déterminer l'assiette d'un droit de passage permettant au propriétaire de la parcelle C 3373 d'utiliser, depuis la voie publique,, l'accès piéton à la partie supérieure du garage et d'accéder au sous-sol de ce garage, avec un véhicule (vérification préalablement faite de ce qu'un véhicule peut être stationné dans ce sous-sol), ou avec une motocyclette (si un véhicule ne peut être stationné dans ce sous-sol), Déterminer l'assiette d'un droit de passage permettant au propriétaire de la parcelle C 3373 d'utiliser, depuis la parcelle C 3371,, l'accès piéton à la partie supérieure du garage et d'accéder au sous-sol de ce garage, avec un véhicule (vérification préalablement faite de ce qu'un véhicule peut être stationné dans ce sous-sol), ou avec une motocyclette (si un véhicule ne peut être stationné dans ce sous-sol), Déterminer l'assiette d'un droit de passage d'une alimentation EDF desservant le garage situé sur la parcelle C 3373 à partir de la parcelle C 3371, Décrire les modalités actuelles d'évacuation des eaux pluviales de la maison située sur la parcelle C 3371 côté propriété de Monsieur X... et Madame Y... et du garage situé sur la parcelle C 3373, Dire notamment si ces eaux s'écoulent in fine sur la propriété de Monsieur X... et Madame Y..., Observer le mur de face de Monsieur Z...côté maison et la grille en fer forgé et dire s'ils présentent des traces de détérioration, prendre des photographies explicites des désordres éventuels, donner son avis sur l'origine de ceux-ci, Fournir au tribunal tous éléments techniques ou de fait utiles à la résolution du présent litige,
Vu l'appel interjeté et les dernières conclusions en date du 26 mai 2014, les consorts X...-Y...demandent à la cour de :
- Constater que Monsieur Z... n'apporte pas les preuves suffisantes requises pour pouvoir bénéficier du régime de la servitude par destination du père de famille,
- Constater que Monsieur Z... n'établit pas pour chacune des servitudes sollicitées qu'elles satisfont aux conditions légales,
- Constater que la partie supérieure du garage pour laquelle une servitude de passage est sollicitée n'est pas enclavée puisqu'elle est reliée à la voie publique,
- Constater que les servitudes sollicitées, notamment l'accès véhicule à la partie inférieure du garage, ne sont concrétisées par aucun signe apparent,
- Constater que les actes juridiques de division à l'appui desquels les deux parties ont acquis leurs propriétés, excluent explicitement l'existence de servitudes,
- Constater que la société SAINT LOUP, vendeur à l'origine de la division des fonds concernés, n'a pratiqué aucun des aménagements pour lesquels les servitudes sont sollicitées,
- Constater que les aménagements sollicités n'ont pas existé avant la division des fonds par la société SAINT LOUP,
- Constater que les servitudes sollicités par Monsieur Z... lui conféreraient un droit d'empiètement sur la propriété de Monsieur X... et de Madame Y..., contraire à la jurisprudence.
- En conséquence, réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'Evry,
- Débouter Monsieur Z...de l'intégralité de ses demandes,
- A titre subsidiaire, si, par extraordinaire la Cour d'Appel de céans devait reconnaître au profit de Monsieur Z... l'existence des servitudes revendiquées, condamner la société SAINT LOUP à indemniser Monsieur X... et Madame Y... de la moins-value apportée à leur propriété,
- Condamner la société SAINT LOUP à les garantir de toutes les condamnations y compris financières qui seraient prononcées à leur égard,
- En tout état de cause, condamner Monsieur Z... à payer à Monsieur X... et à Madame Y... la somme de 6 000 euros, et tout autre succombant à la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions en date du 2 septembre 2013, Monsieur Z... demande à la cour de :
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de grande instance d'Evry du 14 janvier 2013,
- Débouter les consorts X...- Y..., de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Débouter la société SAINT LOUP, la SCP E...-D...F..., et la société REAL SI AGENCE DE SOISY de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamner solidairement Monsieur X... et Madame Y... payer à Monsieur Z... la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner in solidum la société SAINT LOUP, Maître D...et la société REAL SI AGENCE DE SOIY à payer à Monsieur Z... la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions en date du 28 août 2013, la société SAINT LOUP demande à la cour de :
- A titre principal, infirmer dans toutes ces disposition le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'Evry le 14 janvier 2013,
- En conséquence, constater l'absence de toute mention d'une quelconque servitude dans tant la modification du parcellaire cadastral, que dans la promesse de vente, et l'acte authentique de vente,
- Constater que la société SAINT LOUP n'a commis aucune faute et dès lors n'a pas engagé sa responsabilité ni contractuelle ni délictuelle,
- Débouter les consorts X...-Y...de leur appel en garantie à l'encontre de la société SAINT LOUP,
- A titre subsidiaire, si par extraordinaire les demandes de Monsieur Z... devaient prospérer, constater la faute commise par l'Agence de SOISY, de Monsieur A... et de la SCP E..., D..., F..., Notaires Associés,
- Condamner in solidum l'Agence de SOISY, Monsieur A... et de la SCP E..., D..., F..., Notaires Associés à assumer tous les frais liés à cette carence,
- Les condamner à relever et garantir la société SAINT LOUP de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre,
- Les condamner chacun au paiement de la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- En tout état de cause, condamner les consorts X...-Y...et tout autre succombant au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et les condamner aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions en date du 29 août 2013, la société REAL SI AGENCE DE SOISY demande à la cour de :
- Débouter la Société SAINT LOUP de son appel en garantie à l'encontre de la SARL REAL SI,
- Débouter Monsieur Philippe Z... de toutes demandes à l'encontre de la Société REAL SI,
- Subsidiairement, condamner Monsieur A... à garantir la Société REAL SI de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre, soit directement au profit de Monsieur Z..., soit dans le cadre de la garantie sollicitée par la société SAINT LOUP,
- Condamner la Société SAINT LOUP à payer à la Société REAL SI la somme de 4. 000 ¿ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
Vu les dernières conclusions en date du 25 juillet 2013, la SCP E...D...F...demande à la cour de :
- Si par extraordinaire, la Cour entendait évoquer sur la mise en cause de la SCP E...D..., déclarer l'appel en garantie formé par la société SAINT LOUP à l'encontre de la SCP E...D...tant irrecevable que mal fondé, et l'en débouter,
- Déclarer la demande formée par Monsieur Z... à l'encontre de la SCP E...D...tant irrecevable que mal fondée, et l'en débouter,
- Condamner la société SAINT LOUP à payer à la SCP E...D...la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- La condamner en tous les dépens de cette mise en cause.
SUR CE LA COUR
Considérant que dans le jugement déféré le tribunal a :
" Dit que la parcelle C 3372 est grevée de servitude de passage (accès piéton à la partie supérieure du garage et accès à la partie située en sous-sol de ce garage, alimentation électrique du garage) et d'une servitude de vue au profit de la parcelle C 3373 " ;
Qu'aux termes de l'acte de vente du 26 février 2002 qui est le dernier état de l'accord des parties, M. Z... a acquis un " garage indépendant à l'extrémité de la façade " ; que le terme " indépendant " ne signifie nullement que le garage n'était accessible que par la rue alors que tous les éléments du dossier démontrent le contraire ; qu'il indiquait uniquement que ce garage ne dépendait pas de la propriété principale ; que la discussion sur les termes " garage double ", employés dans l'acte de vente est donc inopérante ;
Que sous ce garage existe un sous-sol uniquement accessible par la propriété des consorts X... ;
Que si l'expert commis par le tribunal a mentionné que l'accès au sous-sol n'a jamais autorisé le passage de véhicules à quatre roues il a, en revanche, mentionné en page 13 de son rapport que des véhicules à deux roues pouvaient être stationnés dans ledit sous-sol ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a considéré que M. Z... bénéficiait des quatre servitudes concernées par destination du père de famille ;
Considérant qu'en ce qui concerne le caractère apparent des servitudes, il sera ajouté, au caractère particulièrement explicite de la lettre de M. C... du 6 juin 2003, adressée à M. X...qui mentionne expressément non l'existence de la porte mais un accès piétons au garage " passant par votre futur terrain ", que les appelants ne sauraient davantage nier l'existence de l'accès au sous-sol ;
Qu'en effet, celui-ci figure clairement sur le plan dressé par M. CHAGNON, géomètre expert, le 29 novembre 2011, lors de la division du terrain par la société SAINT LOUP ; qu'il relie la propriété Z... au sous-sol du garage en passant par le terrain, acquis depuis lors, par les consorts X..., peu important dans ces circonstances, l'existence ou non de végétation, l'accès existant bel et bien ;
Qu'à propos de la porte latérale, les appelants n'établissent pas la condamnation de cette porte par la société Saint Loup ; au contraire, les clés remises par celle-ci lors de la vente à M. Z... ont permis l'ouverture de la porte ;
Que si M. Z... s'est plaint à la société SAINT LOUP, le 20 septembre 2005, de ne plus pouvoir accéder à son garage par la porte latérale, c'était en raison de la neutralisation des servitudes par les appelants ;
Qu'en ce qui concerne l'alimentation électrique qui aurait été coupée par les appelants, il ressort des constatations de l'expert que celle-ci telle que décrite par M. Z... existait ;
Que l'existence de la fenêtre telle qu'elle apparaît des photos ne peut être contestée ;
Que le plan dressé par M. CHAGNON à la requête de la société SAINT LOUP et la remise des clés de la porte latérale à M. Z... démontrent l'intention non équivoque du propriétaire à l'origine de la division ;
Qu'enfin, en ce qui concerne la prohibition des servitudes d'empiétement, il sera observé que l'empiétement est une aliénation de la propriété d'autrui alors qu'une servitude n'est qu'une charge grevant le fonds servant ; qu'elle n'est donc pas un empiétement ;
Que par ailleurs, en matière de servitude par destination du père de famille, l'état d'enclave n'est en rien nécessaire ;
Considérant que le tribunal qui a ordonné une expertise, a sursis à statuer sur les demandes de M. Z... et sur les demandes subséquentes jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ;
Qu'il n'y a pas lieu d'évoquer mais de renvoyer les parties devant le tribunal afin qu'il soit statué sur ces points ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de Procédure Civile au profit d'aucune des parties dans le cadre de la présente instance.
PAR CES MOTIFS
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Vu l'expertise ordonnée en première instance,
Dit n'y avoir lieu à évoquer ; renvoie les parties devant le tribunal pour qu'il soit statué sur les demandes de M. Z... encore en litige et sur les demandes subséquentes,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de Procédure Civile au profit d'aucune des parties,
Condamne M. X...et Mme Y... aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
