Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2015
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 05696
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2013- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 12/ 13535
APPELANTES
Madame Denise X...née le 19 janvier 1937
demeurant ...
Représentéeet assistée sur l'audience par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139
SAS AZUR IMMO, prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 379 428 329
ayant son siège au 184 rue de belleville-75020 Paris
Représentée et assistée sur l'audience par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139
INTIMÉE
SCI MCF, prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 499 723 641
ayant son siège au 14 rue de Thionville-75019 Paris
Représentée par Me Anne ALCARAZ de la SELARL VINCI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0047 Assistée sur l'audience par Me Florence RAAB, avocat au barreau de PARIS, toque : G0373
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition de l'arrêt de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Mme Denise X...a conclu avec la SCI MCF par acte du 27 juillet 2007 une promesse synallagmatique de vente portant sur un « lot à créer » situé dans un immeuble situé à PANTIN au 35 avenue du Général Leclerc lui appartenant en totalité pour un prix de 55 000 ¿.
Ce lot est décrit de la manière suivante « au quatrième étage, une chambre et cuisine et combles au dessus et les tantièmes restant à définir de la propriété du sol et des parties communes générales ».
La vente a été réitérée par acte authentique du 9 avril 2008 le lot vendu portant le numéro 20 étant décrit comme un logement composé de deux pièces principales au 4eme étage du bâtiment A de la copropriété « observation étant faire qu'à ce lot est attaché la surface des combles situées au-dessus du petit dégagement teinté en rose sur le plan ci-annexé ».
L'acte précise que l'ensemble immobilier dans lequel se situe le bien vendu à fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété par acte authentique du même jour. Mme X...est aux termes de l'acte le syndic provisoire de la copropriété.
Par courrier du 30 avril 2008, Mme X...écrivait un courrier à la société MCF en lui indiquant que les combles étaient des parties communes inaliénables et qu'elle ne pouvait y faire des travaux.
Par courrier non daté mais postérieur, elle changeait sa position et indiquait à la SCI MCF que celle-ci était bien propriétaire des combles situés au-dessus de son appartement mais qu'elle ne pouvait pas y percer de fenêtres sans l'autorisation de la copropriété et de la mairie. Elle reprochait en outre à la société MCF d'avoir démoli des conduits de cheminées, parties communes.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au 35 avenue du Général Leclerc à Pantin du 4 novembre 2009, l'autorisation était donné à la SCI MCF d'acquérir pour 1 euro symbolique les combles situés au-dessus de son appartement, constituant le lot 30 de la copropriété, et d'y réaliser des travaux d'ouverture d'une trémie et de pose d'un vélux sur le toit sous réserve de l'obtention des autorisations administratives et de la souscription d'une assurance.
Par acte authentique du 18 janvier 2010, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au 35 avenue du Général Leclerc à Pantin représenté par son syndic la société AZUR IMMO procédait à la modification de l'état descriptif de division afin de créer un nouveau lot privatif (lot 30) au niveau des combles à la verticale du lot 20 et à la vente de ce lot à la société MCF pour la somme de 1 euro, les frais de la vente étant à la charge de Mme X....
Par acte du 20 mai 2010, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au 35 avenue du Général Leclerc à Pantin représenté par son syndic la société AZUR IMMO et Mme Denise X...ont fait assigner en référé la société MCF aux fins de voir celle-ci condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à remettre en état le conduit de cheminée au niveau des combles du lot numéro 30, à verser à chacun des défendeurs la somme de 5000 euros en réparation du trouble du « préjudice causé par l'atteinte aux parties communes de l'immeuble et au droit de jouissance de Mme X...». A titre subsidiaire, le demandeur sollicite l'organisation d'une expertise.
Par ordonnance de référé du 16 juillet 2010, le tribunal a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande principale et a ordonné une expertise confiée à M. Y....
L'expert a déposé son rapport le 11 mars 2011.
Par décision réputée contradictoire du 19 décembre 2013, le Tribunal de Grande Instance de Bobigny a :
- Fait injonction au cabinet AZUR IMMO et à Denise X..., de remettre entre les mains du conseil de la demanderesse dans un délai de 8 jours à compter de la signification de cette décision la ou les clefs et/ ou les codes permettant l'accès aux combles communs et à l'échelle ;
- Dit qu'à défaut de remise des clefs et/ ou des codes à l'issue de ce délai de huit jours, la société AZUR IMMO et Denise X..., seront condamnées in solidum au versement à la société ACF d'une astreinte de 50 euros par jour ;
- Dit que cette astreinte provisoire aura cours pendant un délai maximum de deux mois ;
- Dit que le tribunal se réserve la liquidation de cette astreinte ; dit que la demanderesse devra restituer les clefs au syndic à l'issue de la réalisation des travaux dans son appartement, et en tout état de cause, dans un délai maximum de trois mois à compter de leur remise ;
- Dit que le cabinet AZUR IMMO devra à nouveau mettre à disposition dans ses locaux les clefs des toilettes communes de l'immeuble, que la demanderesse ou son conseil devront aller chercher dans un délai de quinze jours à compter de la signification de cette décision, contre récépissé ;
- Débouté la société MCF de sa demande visant à obtenir les clefs permettant l'accès au bâtiment B de la copropriété ;
- Condamné Denise X...à verser la somme de 3 000 euros à la société MCF en indemnisation de sa perte de chance de louer son appartement ;
- Condamné le cabinet AZUR IMMO à verser la somme de 3 000 euros à la société MCF en indemnisation de sa perte de chance de louer son appartement ;
- Débouté la société MCF du surplus de ses demandes d'indemnisation ;
- Débouté Denise X...et le cabinet AZUR IMMO de leurs demandes de dommages et intérêts ;
- Condamne Mme X...à verser la somme de 1 500 euros à la SCI MCF au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamne le cabinet AZUR IMMO à verser la somme de 1 000 euros à la SCI MCF au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Prononcé l'exécution provisoire de cette décision.
Vu l'appel interjeté de cette décision par Mme Denise X...et la SAS AZUR IMMO et leurs conclusions en date du 10 mars 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Recevoir Madame X...et le cabinet AZUR IMMO en leur appel et le déclarer bien fondé ;
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI MCF de sa demande visant à obtenir les clefs permettant l'accès au bâtiment B de la copropriété
-Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
Fait injonction au cabinet AZUR IMMO et Madame X...de remettre au conseil de la demanderesse dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, les clefs et/ ou codes permettant l'accès aux combles communs et à l'échelle, avec une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de 2 mois, Dit que le cabinet AZUR IMMO devra à nouveau mettre à disposition de la demanderesse les clefs des toilettes communes de l'immeuble dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, Condamné Madame X...à verser 3 000 euros à la société MCF en indemnisation de la perte de chance de louer son appartement, Condamné le cabinet AZUR IMMO à verser 3 000 euros à la société MCF en indemnisation de la perte de chance de louer son appartement, Condamné Madame X...à verser 1 500 euros à la société MCF au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamné le cabinet AZUR IMMO à verser 1 500 euros à la société MCF au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Statuant à nouveau :
- Condamner la société MCF à verser la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts à Madame X...en réparation du préjudice résultant du caractère abusif de la procédure engagée à son encontre ;
- Condamner la société MCF à verser la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts au cabinet AZUR IMMO en réparation du préjudice résultant du caractère abusif de la procédure engagée à son encontre ;
- Condamner la société MCF au paiement de la somme de 3. 000 euros au profit de chacun des appelants au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de la SCI MCF en date du 17 février 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer partiellement le jugement du 19 décembre 2013 en ce qu'il a : Fait injonction au Cabinet AZUR IMMO et à Madame X...de remettre entre les mains du Conseil de la SCI MCF, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de cette décision la ou les clés et/ ou les codes permettant l'accès aux combles communs et à l'échelle, sous réserve de condamnation in solidum à 50 ¿ d'astreinte par jour de retard, Dit que le Cabinet AZUR IMMO devrait à nouveau mettre à disposition dans ses locaux les clés des toilettes communes de l'immeuble, que la SCI MCF ou son Conseil devront aller chercher dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, contre récépissé. Débouté le Cabinet AZUR IMMO et Madame X...de leurs demandes reconventionnelles, Condamné le Cabinet AZUR IMMO et Madame X...in solidum aux dépens de l'instance,
- Réformer partiellement le jugement du 19 décembre 2013 pour le surplus, et statuant à nouveau : Condamner : Madame X...à verser la somme de 52. 920 ¿ à la SCI MCF en indemnisation de sa perte de chance de louer son appartement, Le Cabinet AZUR IMMO à verser la somme de 10. 000 ¿ à la SCI MCF en indemnisation de sa perte de chance de louer son appartement, Madame X...à la somme de 50. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, financier et moral ; La SCI MCF à remettre les clés permettant l'accès au bâtiment B de la copropriété.
- A titre subsidiaire : Confirmer le jugement du 19 décembre 2013 en toutes ses dispositions.
- En tout état de cause : Condamner solidairement Madame X...et le Cabinet AZUR IMMO à verser, chacun, à la société SCI MCF la somme de 3. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu l'arrêt rendu le 16 avril 2015 par la cour de céans qui a avant dire droit proposé aux parties une mesure de médiation et renvoyé l'affaire à l'audience du 12 juin 2015. A cette date, toutes les parties n'ayant pas donné leur accord suite à la proposition de médiation de la cour, l'affaire a été retenue pour plaidoirie et mise en délibéré.
SUR CE LA COUR
Considérant que les appelants critiquent le jugement entrepris notamment en ce qu'il a fait injonction au cabinet AZUR IMMO et à Denise X..., de remettre entre les mains du conseil de la demanderesse dans un délai de 8 jours à compter de la signification de cette décision la ou les clefs et/ ou les codes permettant l'accès aux combles communs et à l'échelle ;
Mais considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1605 du Code Civil que « L'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété » ;
Considérant qu'en l'espèce, l'intimée a acquis de Mme X...le lot portant le numéro 20 décrit comme un logement composé de deux pièces principales au 4eme étage du bâtiment A de l'immeuble situé à PANTIN au 35 avenue du Général Leclerc « observation étant faite qu'à ce lot est attaché la surface des combles situées au-dessus du petit dégagement teinté en rose sur le plan ci-annexé » ; que l'immeuble litigieux dans lequel se situe le bien vendu a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété par acte authentique du même jour que la signature de l'acte authentique de la vente (Mme X...aux termes de l'acte susvisé étant le syndic provisoire de la copropriété).
Considérant qu'en application des dispositions susvisées, Mme Denise X..., en tant que vendeur, avait l'obligation de remettre à l'intimée, acquéreur, tous les éléments qu'elle détenait et qui étaient nécessaires à l'utilisation du bien vendu ; qu'il lui appartenait ainsi notamment de remettre à l'intimée les clefs et les codes d'entrée de nature à permettre à l'intimée d'utiliser le bien vendu, et en particulier de jouir normalement des parties privatives acquises ainsi que des parties communes de l'immeuble litigieux en conformité avec le règlement de copropriété ; qu'or, il ressort des pièces versées aux débats que Mme X...ne justifie pas avoir remis à l'intimée l'ensemble des clefs et codes d'accès, qu'elle avait en sa possession, permettant à cette dernière d'avoir une jouissance normale des biens qu'elle a acquis ; qu'il ressort également des pièces versées aux débats que le syndic de copropriété, la société AZUR IMMO n'a pas remis à l'intimée les clefs, codes et autres accessoires de nature à permettre à cette dernière d'accéder aux parties communes afin qu'elle puisse jouir normalement du bien acquis ; qu'au regard de ces éléments, et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris :
- en ce qu'il a fait injonction au cabinet AZUR IMMO et à Denise X..., de remettre entre les mains du conseil de la demanderesse dans un délai de 8 jours à compter de la signification de cette décision la ou les clefs et/ ou les codes permettant l'accès aux combles communs et à l'échelle ;- en ce qu'il a dit qu'à défaut de remise des clefs et/ ou des codes à l'issue de ce délai de huit jours, la société AZUR IMMO et Denise X..., seront condamnées in solidum au versement à la société ACF d'une astreinte de 50 euros par jour ;- en ce qu'il a dit que cette astreinte provisoire aura cours pendant un délai maximum de deux mois ;- en ce qu'il a dit que le tribunal se réserve la liquidation de cette astreinte ; dit que la demanderesse devra restituer les clefs au syndic à l'issue de la réalisation des travaux dans son appartement, et en tout état de cause, dans un délai maximum de trois mois à compter de leur remise ;- en ce qu'il a dit que le cabinet AZUR IMMO devra à nouveau mettre à disposition dans ses locaux les clefs des toilettes communes de l'immeuble, que la demanderesse ou son conseil devront aller chercher dans un délai de quinze jours à compter de la signification de cette décision, contre récépissé ;
Considérant que le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a débouté la société MCF de sa demande visant à obtenir les clefs permettant l'accès au bâtiment B de la copropriété dès lors que l'intimée n'établit pas que cette absence de remise de clefs l'empêcherait de jouir normalement ou d'utiliser le bien qu'elle a acquis, tant au regard de son titre de propriété que du règlement de copropriété, l'intimée se contentant de procéder par affirmation dans ses écritures sur ce point ;
Considérant que Mme X...et la société AZUR IMMO en ne remettant pas à l'intimée les clefs et codes d'accès et autres accessoires, de nature à permettre à l'intimée de jouir normalement et d'utiliser le bien acquis ont ainsi, pour l'une, violé son obligation de vendeur rappelée ci-dessus, et pour la seconde, commis une faute qui ont causé un préjudice à l'intimée justifiant leur condamnation à des dommages et intérêts au profit de cette dernière ; que les premiers juges ont exactement apprécié et évalué, au regard des circonstances de l'espèce le préjudice subi par l'intimée ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Madame X...à verser 3 000 euros à la société MCF en indemnisation de la perte de chance de louer son appartement et condamné le cabinet AZUR IMMO à verser 3 000 euros à la société MCF en indemnisation de la perte de chance de louer son appartement ; que le surplus des demandes en dommages et intérêts formées par l'intimée seront donc rejetées.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Condamne Mme Denise X...à payer à la SCI MCF la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour ses frais irrépétibles d'appel.
Condamne in solidum Mme Denise X...et la société AZUR IMMO au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
