Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2015
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 02732
Décision déférée à la Cour : Jugement Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 09/ 04078
Arrêt du 14 juin 2012
Arrêt du 29 janvier 2014 de la Cour de Cassation
APPELANTE
Madame Christine X... épouse Y...
demeurant ...
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistée sur l'audience par Me Nicolas BRODIEZ de la SCP COLLET-de ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
INTIMÉS
Monsieur Jean-Daniel Z... né le 25 décembre 1938 à MARSEILLE (13)
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Stéphane MICHELI de la SCP GRANRUT Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0014
SCP DALLOUBEIX-MARTIN, office notarial prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au Le Grand Pavois 35 rue Gaunot BP 28-63008 CLERMONT-FERRAND CEDEX
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 6 mai 2014 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date 6 mai 2014, toutes deux remise à personne morale (personne habilité).
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, et Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargés du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Denise JAFFUEL, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 7 mars 2008 enregistré le 14 mars 2008, Mme Christine X..., épouse Y..., a promis unilatéralement de vendre à M. Jean-Daniel Z... un appartement constitué des lots 9 et 46 de la division de l'immeuble sis 238 bd Raspail à Paris 14e arrondissement moyennant le prix de 1 250 000 ¿.
L'acte précisait que l'acquéreur aurait la propriété et la jouissance de l'immeuble le jour de la signature de l'acte authentique au plus tard le 8 septembre 2008.
M. Z... a versé la somme de 60 000 ¿ à titre d'indemnité d'immobilisation laquelle a été séquestrée entre les mains de maître Daloubeix, notaire à Clermont-Ferrand.
Cette promesse de vente a fait l'objet d'un avenant le 8 septembre 2008 prorogeant sa validité pour une durée de deux mois et fixant à la somme de 120 000 ¿ le montant de l'indemnité d'immobilisation.
M. Z... n'ayant pas vendu son propre appartement et s'étant vu refuser un prêt relais a sollicité la restitution de la somme de 120 000 ¿ qu'il avait versée.
C'est dans ces conditions que Mme Y... a fait assigner M. Z... aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 120 000 ¿ à titre d'indemnité d'immobilisation avec intérêt au taux légal depuis novembre 2008, ainsi que des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil d'un montant de 156 000 ¿.
Par jugement rendu le 19 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Paris a constaté la nullité de la promesse de vente consentie par Mme Y..., seule, sur le bien situé 238 bd Raspail à Paris dépendant de la communauté universelle des époux Y..., ordonné la restitution par le séquestre de la somme de 120 000 ¿ à M. Z..., condamné Mme Y... à lui verser la somme de 3000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ordonné l'exécution provisoire et laissé les dépens de l'instance à la charge de Mme Y....
Vu l'arrêt rendu le 14 juin 2012 par la cour d'appel de Paris qui a, infirmant le jugement dont appel et statuant à nouveau,
- Dit la promesse unilatérale de vente du 7 mars 2008 conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt,
- Dit la condition défaillie,
- En conséquence, débouté Mme Christine X... épouse Y... de l'ensemble de ses demandes,
- L'a condamné à payer à M. Jean-Daniel Z... la somme de 3000 ¿ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu l'arrêt rendu le 29 janvier 2014 par la cour de cassation qui a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt susvisé, remis la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de céans ;
Vu les conclusions de Mme Christine X..., épouse Y... du 2 mai 2014 par lesquelles elle demande notamment à la cour de :
- Déclarer Madame Christine Y... recevable et fondée en son appel. Mettre à néant le jugement querellé.
- Condamner Monsieur Z... à payer porter à la concluante, pour les causes précédemment énoncées, les sommes dont le détail suit :
au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la convention du 7 mars 2008 et son avenant ratifié les 8 septembre 2008 et 10 octobre 2008, la somme de 120 000 ¿ outre intérêts au taux légal à compter de la date du 8 novembre 2008,
la somme de 10 000 ¿ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et malicieuse,
celle de 10 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les conclusions de M Jean Daniel Z... du 26 novembre 2014 par lesquelles il demande à la cour de A titre principal de :
- Constater que Madame Y... avait connaissance du recours au prêt de Monsieur Z... pour financer l'acquisition de son appartement, lors de la signature de la promesse de vente ;
- Juger que la clause de renonciation à la condition suspensive d'obtention du prêt était illicite et sans effet en l'espèce ;
- Dire et juger en conséquence que Monsieur Z... n'ayant pas obtenu le prêt requis, la promesse de vente du 7 mars 2008, modifiée par avenant du 8 septembre 2008, est devenue caduque ;
- Dire qu'en conséquence la somme de 120. 000 ¿ doit être remboursée à Monsieur Z... ;
- Constater qu'en exécution du jugement du 19 janvier 2011, la somme de 120. 000 ¿ a été restituée à Monsieur Z... ;
- Débouter par conséquent Madame Y... de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- A titre subsidiaire, si la Cour estimait que la clause de renonciation à la condition suspensive d'obtention du prêt était licite :
- Réduire le montant de l'indemnité d'immobilisation à un euro symbolique et condamner Monsieur Z... à verser un euro à Madame Y... ;
- Débouter Madame Y... de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
La SCP Dalloubeix-Martin n'a pas constitué avocat.
SUR CE
LA COUR
Considérant que par acte sous seing privé du 7 mars 2008 enregistré le 14 mars 2008, Mme Christine X..., épouse Y..., a promis unilatéralement de vendre à M. Jean-Daniel Z... un appartement constitué des lots 9 et 46 de la division de l'immeuble sis 238 bd Raspail à Paris 14e arrondissement moyennant le prix de 1 250 000 ¿ ; que l'acte précisait que l'acquéreur aurait la propriété et la jouissance de l'immeuble le jour de la signature de l'acte authentique au plus tard le 8 septembre 2008 ; que M. Z... a versé la somme de 60 000 ¿ à titre d'indemnité d'immobilisation laquelle a été séquestrée entre les mains de maître Daloubeix, notaire à Clermont-Ferrand ; que cette promesse de vente a fait l'objet d'un avenant le 8 septembre 2008 prorogeant sa validité pour une durée de deux mois et fixant à la somme de 120 000 ¿ le montant de l'indemnité d'immobilisation.
Considérant qu'en cause d'appel, il est justifié que Mme Christine X... divorcée de M. Bernard A..., a acquis par acte du 4 juin 1991 les lots 9, 33 et 46 de la division de l'immeuble situé 238 bd Raspail à Paris avant son remariage avec M. Y... avec lequel elle s'est mariée le 11 décembre 1993 sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts et non la communauté universelle en sorte qu'elle en est seule propriétaire, ce dont au demeurant ne disconvient plus M. Z... ;
Que dans ces conditions la décision des premiers juges doit être infirmée en ce qu'elle a prononcé la nullité de la promesse de vente consentie le 7 mars 2008 au motif que Mme Y... étant mariée sous le régime de la communauté universelle le bien litigieux en ferait nécessairement partie de sorte qu'elle ne pouvait en disposer sans l'accord de son mari ;
Considérant qu'au paragraphe de la promesse unilatérale de vente intitulé " financement de l'opération " il était indiqué que le prix de l'acquisition de 1 250 000 ¿ augmenté des frais représentant un total de 1 329 000 ¿ serait financé à l'aide d'un prêt relais éventuel, hors condition suspensive, et que pour satisfaire aux dispositions de l'article L. 312-17 du code de la consommation, M. Z... a écrit de sa main dans un paragraphe suivant " je déclare que j'effectuerai cette acquisition sans recourir à un prêt. Je reconnais avoir été informé que si je recours néanmoins un prêt, je ne pourrai me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue par le chapitre II du titre I du livre III du code de la consommation relatif au crédit immobilier " suivi de sa signature ;
Considérant que M. Z... conclut à l'illicéité de sa renonciation au bénéfice de la condition suspensive d'obtention d'un prêt au regard des dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation, lesquelles sont d'ordre public de protection, au motif notamment que sa renonciation qui a été renouvelée lors de l'avenant, n'était pas conforme à la réalité en ce sens qu'elle est contraire aux énonciations mêmes de la promesse de vente aux termes de laquelle le cadre pré-imprimé " financement avec emprunt " a été ainsi complété de sa main " éventuel, hors condition suspensive " et que Mme Y... ne pouvait lui imposer une renonciation à ce droit alors qu'elle savait qu'il entendait recourir un prêt ;
Considérant que les dispositions de l'article L. 312-17 du code de la consommation, autorisent la renonciation au droit de recourir à un prêt pour financer l'acquisition d'un bien immobilier dès lors que cette renonciation est manuscrite et suivie de la signature du bénéficiaire, toutefois dès lors qu'il est établi, nonobstant la mention manuscrite contraire apposée par l'acquéreur sur la promesse d'achat d'un immeuble d'habitation, qu'en réalité le prix de cet immeuble doit être payé à l'aide d'un prêt, l'acte est nécessairement conclu sous la condition suspensive de son obtention ; que la renonciation manuscrite de l'acquéreur à se prévaloir des dispositions protectrices des articles L. 312-1 et suivants du Code de la Consommation n'est privée d'effet que lorsqu'elle procède d'une fraude à la Loi à laquelle le vendeur s'est associé ;
Considérant qu'en l'espèce, M Jean Daniel Z... ne rapporte nullement la preuve, au vu des pièces versées aux débats que Mme Christine X..., épouse Y..., au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente litigieuse et de son avenant, avait connaissance de ce que M Jean Daniel Z..., contrairement à ce qu'indiquait la mention manuscrite rappelée ci-dessus figurant dans ces actes, avait l'intention de recourir à un prêt pour réaliser l'opération immobilière litigieuse ; qu'il sera notamment observé que les termes de la renonciation rédigée de manière manuscrite par M Jean Daniel Z..., qui sont claires et précis, sont de nature à caractériser une renonciation expresse et non équivoque au recours d'un prêt ; qu'il ne saurait s'inférer du fait que le cadre pré-imprimé « financement avec emprunt ¿ D'un prêt relais » de la promesse unilatérale litigieuse ait été complété de la main de M Jean Daniel Z... par la mention « éventuel, hors condition suspensive », que Mme Christine X..., épouse Y... aurait ainsi eu connaissance de la volonté de M Jean Daniel Z... de recourir à un prêt, cette mention n'évoquant que l'éventualité d'un prêt relais et n'étant pas ainsi de nature à rendre ambigus les termes de la renonciation manuscrite de M Jean Daniel Z..., qui se trouve dans un paragraphe suivant de la promesse ; que par ailleurs le courrier en date du 26 août 2008 adressé par le cabinet Plisson à Mme Christine X..., épouse Y... n'est pas davantage de nature, tant au regard de sa date que de ses termes, à établir que Mme Christine X..., épouse Y... avait connaissance, au moment de la signature de la promesse unilatérale litigieuse, de la volonté de M Jean Daniel Z... de recourir à un prêt pour financer l'opération immobilière litigieuse ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments, qu'il n'y a pas lieu de constater l'illicéité de la clause de renonciation à la condition suspensive d'obtention d'un prêt figurant dans la promesse litigieuse et réitérée dans l'avenant du 8 septembre 2008 ;
Considérant que la vente n'ayant pas été réalisée à la date butoir fixée par les parties et M Jean Daniel Z... ne justifiant pas avoir levé l'option dans le délai de validité de la promesse unilatérale litigieuse, il s'en infère que M Jean Daniel Z... est redevable en application des clauses contractuelles, de l'indemnité d'immobilisation à Mme Christine X..., épouse Y..., cette indemnité constituant le prix de l'exclusivité consentie par le vendeur, soit la somme de 120 000 euros ; que cette indemnité, qui ne saurait s'analyser en une clause pénale, n'ayant pas de fonction indemnitaire, mais constituant le prix de l'exclusivité consentie par le vendeur, ne peut être réduite par la cour ; qu'il y a donc lieu de condamner M Jean Daniel Z... à payer à Mme Christine X..., épouse Y... la somme de 120 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal courant à compter du 19 février 2009, date de l'assignation délivrée à M Jean Daniel Z... valant sommation de payer ;
Considérant que la mauvaise foi ou l'intention, de nuire de M Jean Daniel Z... n'étant pas établie, il ya lieu de d ébouter Mme Christine X..., épouse Y... de ses demandes en dommages et intérêts pour « résistance abusive et malicieuse » ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris ;
Statuant de nouveau ;
Dit n'y a avoir lieu de constater l'illicéité de la clause de renonciation à la condition suspensive d'obtention d'un prêt figurant dans la promesse unilatérale litigieuse et réitérée dans l'avenant du 8 septembre 2008 ;
Condamne M Jean Daniel Z... à payer à Mme Christine X..., épouse Y... la somme de 120 000 euros (cent vingt mille) au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal courant à compter du 19 février 2009 ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamne M Jean Daniel Z... au paiement des dépens de première instance et d'appel comprenant ceux de l'arrêt cassé du 14 juin 2012.
Le Greffier, La Présidente,
