Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 16 JUIN 2015
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/18490
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Août 2013 -Tribunal d'Instance de PARIS 18ème arrondissement - RG n° 11-12-001144
APPELANTES
SCI AMPERE STRATEGE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° de Siret : 423 721 935 00017
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assistée de Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Me Charlotte MOCHKOVITCH de la SELARL 2H
SARL FONCIERE ET IMMOBILIERE COURTOIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° de Siret : 320 942 949 00035
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assistée de Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Me Charlotte MOCHKOVITCH de la SELARL 2H
INTIMÉE
Madame [V] [M]
Née le [Date naissance 1]/1961 à [Localité 3] (97)
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée et assistée de Me [B] GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0818
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/051439 du 13/01/2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Mai 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame [B] GRALL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Christelle MARIE-LUCE, greffier présent lors du prononcé.
Vu le jugement prononcé le 29 août 2013 par le tribunal d'instance du 18ème arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée le 30 octobre 2012 à la requête de la SCI Ampère Stratège à Mme [V] [M], locataire d'un appartement situé [Adresse 2] en vertu d'un bail conclu le 24 septembre 1993, pour voir prononcer la résiliation du bail en raison d'un manquement de sa part à son obligation de jouissance paisible des lieux, ordonner son expulsion et la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, a débouté la SCI Ampère Stratège et la société foncière immobilière Courtois, intervenue volontairement à l'instance, de leurs demandes et condamné in solidum la SCI Ampère Stratège et la société foncière immobilière Courtois aux dépens et à payer à Mme [M] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'appel interjeté de ce jugement le 23 septembre 2013 par SCI Ampère Stratège et la société foncière immobilière Courtois ;
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 5 mai 2015 ;
Vu les conclusions notifiées le 6 mai 2015 par la SCI Ampère Stratège et la SARL Foncière et Immobilière Courtois, qui prient la cour de :
- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture, déclarer recevables leurs écritures, à défaut, déclarer irrecevables comme tardives les écritures signifiées le 5 mai 2015 par Mme [M],
- réformer le jugement entrepris, déclarer valable la cession intervenue le 24 septembre 2012 au bénéfice de la SCI Ampère Stratège, à défaut dire que la SARL Foncière et Immobilière Courtois est fondée à se prévaloir de la qualité de propriétaire du bien occupé par Mme [M],
- prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, condamner Mme [M] à payer au bailleur la somme de 25 546,73 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 30 avril 2015, la condamner à payer au bailleur la somme de 842,67 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, ordonner l'expulsion de Mme [M], faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assister s'il l'estime utile d'un technicien et séquestrer les effets mobiliers pour sûreté des loyers échus et charges locatives,
- en toute hypothèses, débouter Mme [M] de ses demandes et la condamner aux dépens et à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Considérant que la SCI Ampère Stratège et la SARL Foncière et Immobilière Courtois prétendent qu'à la date du 5 mai 2015 fixée pour la clôture, les deux parties ont conclu le 5 mai 2015 et qu'elles mêmes n'ont alors conclu que pour actualiser la dette locative, mais que Mme [M] a formé une demande nouvelles d'expertise ; qu'elles invoquent le respect du principe du contradictoire ;
Mais considérant qu'en application de l'article 784 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; qu'en l'espèce, aucune cause grave n'est invoquée et, en tout état de cause, ne peut être caractérisée par une violation du principe du contradictoire, puisque les écritures qui enfreignent ce principe peuvent être déclarées irrecevables ;
Qu'il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de révoquer l'ordonnance de clôture et que les conclusions notifiées le 6 mai 2015 par les appelantes seront d'office déclarées irrecevables en application de l'article 783 du code de procédure civile, sauf en ce qui concerne les demandes procédurales qu'elles contiennent ;
Que Mme [M] a notifié des conclusions le 4 mai 2015 et le 5 mai 2015 et formé une demande d'expertise dans ses conclusions du 4 mai 2015, réitérées le 5 mai 2015 ; que la SCI Ampère Stratège et la SARL Foncière et Immobilière Courtois ont conclu le 5 mai 2015 et pouvaient dés lors répondre à la demande d'expertise formée par Mme [M], de sorte qu'en l'absence de violation avérée du principe du contradictoire, les conclusions de Mme [M] notifiées le 5 mai 2015 seront déclarées recevables ;
Vu, en cet état :
- les conclusions notifiées le 5 mai 2015 par la SCI Ampère Stratège et la SARL Foncière et Immobilière Courtois, aux termes desquelles celles-ci demandent à la cour de :
réformer le jugement entrepris, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, condamner Mme [M] à payer au bailleur la somme de
25 546,73 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 30 avril 2015, la condamner à payer au bailleur la somme de 842,67 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, ordonner l'expulsion de Mme [M], faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assister s'il l'estime utile d'un technicien et séquestrer les effets mobiliers pour sûreté des loyers échus et charges locatives, en toute hypothèses, débouter Mme [M] de ses demandes et la condamner aux dépens et à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les conclusions notifiées le 5 mai 2015 par Mme [M], qui prie la cour de dire que le contrat de cession entre la société Foncière et Immobilière Courtois et la SCI Ampère Stratège lui est inopposable, débouter les appelantes de leurs prétentions, confirmer le jugement, y ajoutant condamner la société Foncière et Immobilière Courtois à lui verser la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts, condamner le gérant de la société Foncière et Immobilière Courtois à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et condamner la SCI Ampère et Stratège à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de dommages et intérêts, subsidiairement de dire qu'elle bénéficiera d'une année, à compter de la signification de la décision à intervenir, pour régler les loyers qui resteraient dus, en tout état de cause juger qu'il n'y a pas résiliation du bail, désigner un expert afin d'évaluer les travaux d'isolation acoustiques nécessaires à la mise en conformité des locaux loués, ordonner le cantonnement des loyers dans l'attente des opérations d'expertise et condamner in solidum la société Foncière et Immobilière Courtois et la SCI Ampère Stratège aux dépens et à régler à Maître [B] [W] la somme de 2 000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
Considérant que, suivant acte sous seing privé à effet au 1er octobre 1993, M.[E] a donné en location à Mme [M] un appartement de deux pièces principales, entrée, cuisine et salle de bains avec WC à Mme [M] au visa de la loi du 6 juillet 1989 ;
Que, suivant acte authentique en date du 9 septembre 2004, la société Foncière et Immobilière Courtois a acquis l'immeuble dont dépend l'appartement donné en location à Mme [M] ;
Que l'immeuble a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établi le 12 janvier 2005 et modifié le 2 janvier 2007 ;
Que, par acte d'huissier du 14 mars 2012, la société Foncière et Immobilière Courtois a notifié à Mme [M] une offre de vente des locaux loués au prix de 185 000 euros, conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;
Que Mme [M] n'ayant pas accepté l'offre de vente, l'appartement loué a été cédé à la SCI Ampère Stratège suivant acte authentique du 24 septembre 2012 ;
Que, dans ces circonstances, la SCI Ampère Stratège a fait assigner en résiliation de bail Mme [M] devant le tribunal d'instance du 18ème arrondissement de Paris, qui a prononcé le jugement déféré ;
Considérant que le tribunal a notamment relevé que la cour, dans son arrêt du 4 avril 2007, avait retenu que les dispositions de l'accord du 9 juin 1998 s'appliquaient à la vente du lot occupé par Mme [M], que cet accord ne concernait pas seulement la mise en oeuvre des congés pour vendre, mais également la mise en ouvre des offres de vente et que la vente de l'appartement occupé par Mme [M] ayant été jugée comme devant être soumise aux dispositions de l'accord du 9 juin 1998, ces dispositions avaient vocation à s'appliquer aux opérations de vente menées en 2012 ayant conduit à la cession du 24 septembre 2012, que la qualité à agir de la SCI Ampère Stratège n'était ainsi pas démontrée et que la société Foncière et Immobilière Courtois avait perdu par l'effet de cette cession sa qualité de bailleresse ;
Considérant que les sociétés appelantes font valoir que l'arrêt prononcé le 4 avril 2007, sur l'appel de l'ordonnance de référé du 19 octobre 2006, ne possède pas l'autorité de la chose jugée, que chacun des litiges ayant opposé les parties avait un objet différent, que la vente de l'appartement occupé par Mme [M] n'a pas été jugée comme devant être soumise aux dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998, que les accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 peuvent être invoqués uniquement en cas de congé pour vendre et que, faute de congé, Mme [M] ne saurait se prévaloir de ces accords, que le projet de cession de son lot a été notifié à Mme [M] par acte du 14 mars 2012, que la cession est valable et que la qualité de propriétaire de la SCI Ampère Stratège ne peut être valablement remise en cause ;
Que Mme [M] invoque le défaut de qualité à agir des appelantes au motif que la société Courtois, ayant acquis le 9 septembre 2004 l'immeuble dont dépend l'appartement loué, l'a revendu le 24 septembre 2012 à une société soeur, la SCI Ampère Stratège, sans respecter l'accord collectif du 9 juin 1998, qu'elle fait valoir aussi que la société Foncière et Immobilière Courtois ne l'a pas informée de la cession du logement au mois de septembre 2012 à la SCI Ampère Stratège, que la cession ne peut être valable, ni lui être opposable, qu'en lui faisant une offre de vente le 14 mars 2012 conformément à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, la société Foncière et Immobilière Courtois a reconnu que l'accord collectif s'appliquait pour l'immeuble, que les offres de revente qui lui ont été présentées en mars 2011 et mars 2012 étaient irrégulières en l'absence de respect des obligations d'information préalables à la mise en vente, qu'il y a eu volonté de masquer le transfert de propriété et que la cession a eu pour objectif de passer outre ses droits ;
Considérant qu'aucune fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée n'est soulevée devant la cour ; qu'en tout état de cause, l'arrêt prononcé le 4 avril 2007, ayant statué sur l'appel d'une ordonnance de référé, est dépourvu de l'autorité de la chose jugée et le jugement du 21 avril 2006 revêt l'autorité de la chose jugée seulement en ce qu'il a débouté la société Courtois de sa demande de validation du congé délivré à Mme [M] le 13 janvier 2005 et exclusivement entre ces deux parties ;
Que, dans le dispositif de ses conclusions, Mme [M] ne tire pas la conséquence, sous forme de fin de non recevoir, du défaut de qualité à agir des appelantes qu'elle évoque dans le corps de ses conclusions ;
Considérant que, pour prétendre que son droit de préemption n'a pas été purgé, Mme [M] se prévaut de l'application de l'accord collectif du 9 juin 1998, qui n'aurait pas été respecté, étant toutefois observé que cet accord a été remplacé par celui du 16 mars 2005 ; que Mme [M] ne tire pas la conséquence du défaut de respect de la procédure prévue par l'accord du 16 mars 2005, préalablement à la notification de l'offre de vente qui lui a faite par acte d'huissier délivré en l'étude le 14 mars 2012, ni de l'irrégularité de cette offre, puisqu'elle n'en demande pas l'annulation ; qu'au demeurant, la seule sanction prévue par l'accord en cas de non respect de certaines de ses dispositions consiste dans la nullité du congé pour vente, en l'espèce inexistant, puisqu'il ne lui a pas été délivré un tel congé consécutivement à l'offre de vente ;
Considérant que le défaut d'information de la cession de l'appartement à la SCI Ampère Stratège, n'est pas fondé puisque, par lettre du 30 octobre 2012, son mandataire, la SA Simon, [J] et de [Q] lui a adressée une lettre pour l'en informer précisément en indiquant la dénomination du nouveau bailleur et en précisant que le transfert de propriété ne modifiait pas les clauses du bail ; que Mme [M] ne saurait donc prétendre pour ce motif que la cession au profit de a SCI Ampère Stratège lui est inopposable ;
Considérant qu'à l'appui de sa demande en résiliation du bail, la SCI Ampère Stratège soutient, d'une part, que Mme [M] occasionne des nuisances à ses voisins, qui se plaignent de l'utilisation de ses appareils de radiophonie et de de télévision avec un volume sonore volontairement élevé au motif que la société Foncière Imobilière Courtois aurait refusé de procéder à des travaux d'isolation phonique, d'autre part, qu'elle refuse de régler les termes du loyer entre ses mains ou entre les mains de son mandataire et qu'elle reste devoir la somme 25 546,73 euros au titre des loyers et charges échus ;
Que Mme [M] objecte que l'immeuble fait l'objet de désordres structurels en particulier quant à l'état des canalisations communes, que l'exécution des travaux demandés par la préfecture et la mairie de [Localité 4] se heurte à l'inertie des copropriétaires et invoque le défaut d'isolation phonique entre les logements ; qu'elle prétend en outre que la situation d'impayé découle de la cession en raison de la confusion entretenue par les appelantes, qu'elle avait demandé subsidiairement au tribunal le séquestre des loyers et que les appelantes ne lui fournissent pas le détail des charges de l'année 2011 ;
Qu'elle soutient encore que la volonté de nuisance et de malveillance qui animent les appelantes ne lui ont pas permis de se porter acquéreur dans les conditions prescrites par la loi ou de jouir paisiblement des lieux loués en invoquant le non respect des procédures de vente à la découpe, le refus de l'obligation précontractuelle d'information, des manoeuvres pour lui imposer des visites irrégulière de l'appartement loué, un prix de vente volontairement dissuasif, la dissimulation de désordres structurels, l'acharnement à vendre, la non jouissance paisible des lieux et des « procédure attentatoires » ;
Considérant qu'il résulte du relevé de compte locatif correspondant à la période du 1er octobre 2012 au 10 juin 2013, versé aux débats, qu'à cette dernière date Mme [M], n'ayant fait qu'un seul versement de 776,96 euros entre les mains du mandataire de la SCI Ampère Stratège au mois de novembre 2012, restait redevable de la somme de 7 248,87 euros ;
Que Mme [M] produit certes quatre chèques en photocopies datés respectivement du 14 novembre 2012 pour un montant de 791,95 euros, du 22 novembre 2012 pour un montant de 780 euros (produit à deux reprises), du 13 décembre 2012 pour un montant de 780 euros et du 3 janvier 2013 pour un montant de 792 euros ; que cependant ces quatres chèques sont libellés à l'ordre de la SFI Courtois, en dépit du fait que Mme [M] avait été informée par lettre du mandataire de la SCI Ampère Stratège en date du 30 octobre 2012 que celle-ci était devenue propriétaire du logement et qu'elle connaissait ainsi la dénomination et l'adresse de ce mandataire, ce qui dénote un refus de la part de Mme [M] de régler son loyer à son nouveau bailleur ;
Qu'en outre, aucune preuve n'est fournie de l'encaissement de ces chèques, Mme [M] indiquant que les chèques lui ont été retournés par la SFI Courtois ;
Que, dans ces conditions, Mme [M] n'est pas fondée à prétendre que la situation d'impayé, qui n'a fait que s'aggraver depuis lors compte tenu du montant de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2015 réclamé par la société bailleresse, découle de la cession du bien à la SCI Ampère Stratège ;
Que ce refus du paiement des loyers n'est pas davantage justifié par la circonstance qu'elle a demandé en première instance à titre subsidiaire à être autorisée à séquestrer les loyers ; que le tribunal n'ayant pas été amené à statuer sur cette demande, il lui appartenait en effet de saisir, le cas échéant, le juge des référés à cette fin ;
Qu'ainsi, Mme [M] ayant pratiquement cessé tout règlement des loyers, ce manquement réitéré à sa première obligation de locataire justifie que soit prononcée la résiliation du bail sans qu'il y ait lieu d'examiner l'autre manquement qui lui est reproché ;
Que Mme [M] sera condamnée à payer à la SCI Stratège Ampère une indemnité d'occupation du montant du dernier loyer, révisé le cas échéant, charges en sus ;
Considérant que Mme [M] ne conteste pas le montant de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2015 qui lui est réclamé ; qu'elle sera donc condamnée à payer à la SCI Ampère Stratège, en deniers ou quittances, la somme de 25 546,73 euros ;
Qu'elle ne justifie pas de ses ressources et ne démontre pas être en mesure d'apurer le montant de sa dette sur une période d'un an ; qu'elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement ;
Considérant que la résiliation du bail implique que la SCI Ampère Sratège soit autorisée à faire expulser Mme [M], au besoin avec le concours de la force publique ; qu'il n'appartient pas à la cour mais à la société propriétaire de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier lors de la reprise des lieux ; que la demande tendant à voir commettre à cet effet un huissier sera rejetée ;
Considérant que, compte tenu du prononcé de la résiliation du bail, la demande d'expertise afin d'évaluer les travaux d'isolation acoustique ainsi que celle tendant à voir ordonner le cantonnement des loyers sont privées d'intérêt ; que ces demandes seront donc rejetées ;
Considérant que Mme [M] incrimine le refus de la part des sociétés appelantes de leur obligation d'information complète et loyale, le non respect des procédures de vente à la découpe, l'imposition de visites irrégulières, un prix de vente volontairement dissuasif, la présentation anticipée de congé pour vendre, la dissimulation de désordres structurels, l'acharnement à vendre, les troubles résultants de la revente anticipée de l'immeuble, la non jouissance paisible des lieux et des procédures attentatoires ;
Considérant que l'énumération en désordre de ces griefs multiples n'est pas étayée par la démonstration précise de la réalité de chacun d'eux ;
Que, diverses procédures antérieures ayant opposé la société Foncière et Immobilière Courtois et Mme [M], il appartenait à celle-ci, lors de chacune d'elles, de faire sanctionner, le cas échéant, les abus commis par cette société lors de la délivrance des actes querellés ou de l'engagement de ces procédures ou encore les procédés excédant ses droits de bailleresse reconnus pas la loi ;
Que, s'agissant de l'offre de vente au prix de 185 000 euros, qui lui a été notifiée le 14 mars 2012, aucune preuve n'est rapportée du caractère volontairement dissuasif de ce prix ;
Que les désordres structurels qu'elle évoque concernent essentiellement le local commercial du rez de chaussée, la cave située au dessous de ce local, les canalisations des parties communes et non le logement litigieux ;
Que, s'il ressort des pièces versées aux débats que l'immeuble souffrait d'un défaut patent d'isolation phonique, ce défaut préexistait certainement à l'acquisition de l'immeuble par la société Foncière et Immobilière Courtois et Mme [M] n'allègue, ni ne démontre avoir réclamé au précédent bailleur des travaux pour y remédier ; que n'ayant cessé elle-même de provoquer des nuisances sonores affectant la tranquillité des locataires des appartements voisins de l'immeuble, comme ceux-ci s'en sont plaints à plusieurs reprises, elle est mal venue à invoquer un défaut d'isolation acoustique, dont elle a aggravé les effets de façon délibérée par l'usage permanent de ses appareils de radiophonie et de télévision à un niveau sonore intolérable pour ses voisins en dépit des réclamations qu'ils lui ont adressé, comme ceux-ci en ont témoigné ;
Que Mme [M] n'apparaît avoir à aucune moment manifesté la volonté d'acquérir les lieux loués et en avoir été empêchée et de façon générale ne caractérise pas le préjudice dont elle demande réparation ;
Considérant en conséquence qu'elle sera déboutée de ses demande de dommages et intérêts dirigées contre la société Foncière et Immobilière Courtois et la SCI Ampère Stratège ;
Que sa demande de dommages et intérêts dirigée contre le gérant de l'une ou l'autre de ces deux sociétés, qui n'est pas dans la cause, ne peut prospérer ;
Considérant qu'eu égard à la solution donnée au litige, Mme [M] supportera les dépens de première instance et d'appel et sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; que l'équité ne commande pas d'allouer une indemnité pour frais d'instance aux appelantes ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement déféré,
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,
Déclare recevables les conclusions notifiées le 5 mai 2015 par Mme [M],
Déclare irrecevables, sauf en leurs demandes procédurales, les conclusions notifiées le 6 mai 2015 par la SCI Ampère Stratège et la SARL Foncière et Immobilière Courtois,
Prononce la résiliation du bail consenti à Mme [M],
Condamne Mme [M] à payer à la SCI Stratège Ampère une indemnité d'occupation du montant du dernier loyer, révisé le cas échéant, charges en sus,
Ordonne l'expulsion de Mme [M] des locaux sis [Adresse 2], conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
Condamne Mme [M] à payer à la SCI Ampère Stratège, en deniers ou quittances, la somme de 25 546,73 euros arrêtée au 30 avril 2015 et la déboute de sa demande de délai d'un an pour payer cette somme,
Déboute Mme [M] de ses demandes de dommages et intérêts,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne Mme [M] aux dépens de première instance et d'appel et dit que ces derniers pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
