Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 28 MAI 2015
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 10552
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2011- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 07/ 15241
APPELANTES
Madame Janine Renée X...
demeurant...
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée sur l'audience par Me Martine MONTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0579
SCI HAUSSMANN MIROMESNIL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 115 Boulevard Haussmann-75008 PARIS
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée sur l'audience par Me Martine MONTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0579
INTIMÉS
Madame Gisele Y..., née le 18 juillet 1969 à MBANGA (CAMEROUN)
demeurant...
Représentée par Me Jean-paul SACILE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0515
Monsieur Thierry A...
demeurant...
Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Monsieur Olivier Pierre Z..., né le 16 juillet 1975 à LEVALLOIS PERRET 92300
demeurant...
Représenté par Me Martine BOYER-HEMON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 195
Monsieur Antoine Gabriel Philippe Z..., né le 10 mai 1978 à PARIS 75013
demeurant...
Représenté par Me Martine BOYER-HEMON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 195
Monsieur Vincent Louis Z..., né le 11 janvier 1983 à PARIS 75013
demeurant...
Représenté par Me Martine BOYER-HEMON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 195
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 02 Avril 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 5 mai 1998, M. Emile Z... a vendu à la SCI HAUSSMANN MIROMESNIL représentée par son gérant Mme X..., un appartement et une cave dans un immeuble situé 115 boulevard HAUSSMANN et constituant les lots 7 et 29 pour les montants respectifs de 2 668 000 F et 7 000 F, soit un montant total de 2 675 000 F, soit 407 801, 12 euros.
Par acte authentique du 4 février 2003 dressé par Me A..., notaire à Paris, MM. Olivier Z..., Antoine Z... et Vincent Z... (les consorts Z...) ont vendu à Mlle Y... deux chambres de services situées au sixième étage de l'immeuble situé 115 boulevard Hausmann et constituant les lots 15 et 18 pour un montant de 38. 112, 25 euros.
La SCI HAUSSMANN MIROMESNIL a assigné les consorts Z..., Mme Y... et Me A... en nullité de la vente au motif qu'aux termes du règlement de copropriété, les chambres de service ne peuvent être aliénées, séparément.
Par un jugement du 24 novembre 2011, le TGI de Paris a :
- Donné acte à Mme X... de son intervention volontaire et dit la SCI HAUSMANN MIROMESNIL recevable ;
- Débouté la SCI HAUSSMANN MIROMESNIL de sa demande en nullité de la vente consentie le 4 février 2003 à Mme Y... par les consorts Z... portant sur les chambres de service situées au 6ème étage, constituant les lots No15 et 18 du règlement de copropriété de l'immeuble situé à Paris, 115 boulevard HAUSSMANN et 73 rue de Miromesnil ;
- Dit que la clause figurant à l'article 5 alinéa 15 du règlement de copropriété, suivant laquelle : « chaque propriétaire pourra aliéner comme bon lui semblera les parties divises qu'il possédera dans l'immeuble et les parties indivises qui y correspondent. Toutefois, les caves et les chambres des cinquième et sixième étages ne pourront être vendues qu'à des copropriétaires d'appartements de l'immeuble. » Est réécrite ainsi : « Chaque propriétaire pourra aliéner comme bon lui semblera les parties divises qu'il possédera dans l'immeuble et les parties indivises qui y correspondent. Toutefois, les caves ne pourront être vendues qu'à des copropriétaires de l'immeuble et les emplacements de stationnement ne pourront être vendus ou loués qu'à des copropriétaires d'appartements de l'immeuble » ;
- Débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes ;
- Condamner la SCI HAUSSMANN MIROMESNIL et Mme X... in solidum à payer à Messieurs Olivier, Antoine et Vincent Z..., à Me A... et Mme Y..., 1 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu l'appel interjeté par la SCI HAUSSMANN MIROMESNIL et Mme X... et leurs dernières conclusions du 10 avril 2012 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
- Prononcer la nullité de la vente intervenue par acte notarié dressé par Me A..., Notaire à Paris, le 4 février 2003 entre les consorts Z... et Mlle Y... ;
- En tant que besoin, constater la location des deux lots 15 et 18 constitutive d'une violation des dispositions du règlement de copropriété du 27 avril 1961 et son article 5 alinéa 14 ;
- Donner acte de la sommation de communiquer la décision de mise sous curatelle de M. Emile Z... ;
- Donner acte à la SCI HAUSMANN MIROMESNIL et Mme X... de ce qu'ils se réservent d'invoquer la nullité du contrat de location ;
- Dire et juger que Me A..., Notaire en sa qualité de rédacteur d'acte, a engagé sa responsabilité professionnelle en procédant à la vente des biens précités en contravention des stipulations du règlement de copropriété ;
- Condamner solidairement Mlle Y..., Me A... et les consorts Z... à payer à la SCI HAUSSMANN MIROMESNIL la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier et 10 000 euros au titre de son préjudice moral ;
- Condamner solidairement Mlle Y..., Me A... et les consorts Z... à verser à la SCI HAUSSMANN MIROMESNIL la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions du 7 aout 2012 de Me A... par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement déféré.
Et y ajoutant :
- Condamner toute partie succombante à payer au concluant la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions du 18 juin 2012 des consorts Z... par lesquelles ils demandent à la Cour de :
- Confirmer le jugement dans son appel ;
- Débouter la SCI HAUSSMANN MIROMESNIL de ses demandes, fins et conclusions.
Y ajoutant :
- Condamner la demanderesse au paiement de la somme de 5 000 euros par indivisaire à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 1382 du Code Civile, outre la somme de 3 229 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Subsidiairement, où par exceptionnel la Cour ferait droit à demande de la SCI HAUSSMANN MIROMESNIL :
- Débouter Mlle Y... de ses demandes subsidiaires de condamnations solidaires formulées à l'encontre de l'indivision Z... ;
- Condamner Me A... à la garantie de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre afin de couvrir le montant de la restitution du prix payé par l'acheteur, des frais bancaires de financement éventuels, des fruits du capital versé et des frais notariés exposés par l'acquéreur et d'une manière générale de toute condamnation pouvant être mise à leur charge du fait de la vente et de la rédaction du contrat de vente pouvant être prononcée à l'encontre de l'indivision Z... ;
- Condamner Me A... es qualité au paiement de 5 000 euros par indivisaire à titre de dommages et intérêts ;
- Le condamner au paiement de 3 229 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
SUR CE
LA COUR
Considérant que la critique du jugement effectué par les appelants en ce qu'il a retenu l'exemplaire du règlement de copropriété communiqué par les consorts Z... est inopérante, celui-ci visant la restriction d'aliéner les chambres de service des cinquième et sixième étages et étant la version la plus favorable à la SCI et à Mme X... ;
Qu'il en est de même de la discussion initiée sur le contrat de location consenti à Mme Y... ;
Qu'en effet, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des écritures des parties ;
Or considérant que la SCI et Mme X... ne formulent aucune prétention à ce titre, se limitant à des demandes de " constater " et de " donner acte " qui ne sont pas constitutives de droits ;
Qu'au surplus, la solution du litige ci-après exposée rend sans objet toute contestation de ce contrat ;
Que pour les mêmes raisons, la demande de " donner acte de la sommation de communiquer de la décision de mise sous curatelle de M. Émile Z... " ne saurait être accueillie ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a considéré que la clause litigieuse du règlement de copropriété selon laquelle les chambres de service ne peuvent être louées ou cédées à d'autres personnes que les copropriétaires n'avait pas de nécessité au regard de la destination de l'immeuble et devait être réputée non écrite, en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en effet, l'immeuble n'est pas réservé exclusivement à l'habitation bourgeoise puisqu'y sont autorisées les professions libérales ;
Que d'ailleurs, le premier étage est occupé par un bureau d'études ; qu'en outre, un cabinet d'avocats y exerce ; (cf page jaunes) ;
Que les photos de l'immeuble démontrent que cet immeuble haussmannien est sans grâce particulière et ce d'autant que sa façade est entachée de deux commerces générant des nuisances : un coiffeur et un dépôt de stocks de chaussures ;
Que l'exercice de ces profession libérales et commerciales implique un va-et-vient de coursiers ainsi que de salariés fumant au pied de l'immeuble ce qui est corroboré par l'installation d'une vidéosurveillance ;
Qu'en outre, l'immeuble est situé dans un quartier commerçant et non particulièrement résidentiel ;
Qu'enfin, les clauses invoquées par les appelants sur la tenue de l'immeuble (linge aux fenêtres, modèle des tapis brosse...) se retrouvent dans la majorité des règlements de copropriété sans qu'il puisse en être tiré de conséquences particulières sur le standing de l'immeuble ;
Qu'il en est de même de la présence d'un gardien et de tapis dans les escaliers existants encore dans de nombreux immeubles de cette époque ;
Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes des appelants y compris celles dirigées contre le notaire qui n'a commis, au vu de ce qui précède, aucune faute en procédant à la rédaction de l'acte incriminé ;
Que l'action en garantie des consorts Z... contre le notaire est sans objet ;
Considérant que les appelants ayant pu se méprendre sur l'étendue de leurs droits, la demande de dommages intérêts des consorts Z... sera rejetée ;
Que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que ci-après, précisé au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SCI Haussmann Miromesnil et Mme X... à payer, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel les sommes de :
-3000 ¿ aux consorts Z...
-2000 ¿ à maître A...
Rejette toutes autres demandes
Condamne la SCI Haussmann Miromesnil et Mme X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
