Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 07 MAI 2015
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 16532
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 16090
APPELANTES
Madame Claudia X... née le 02 décembre 1952 à DUSSELDORF (ALLEMAGNE)
demeurant...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Elizabeth OSTER de la SELARL ELISABETH OSTER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0772
SARL POINT I prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 342 015 286
ayant son siège au 231 rue Championnet-75018 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Barthélémy LEMIALE de l'AARPI VALMY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0386
INTIMÉS
Monsieur André Y... né le 16 février 1944 à POULLAOUEN 29246
et
Madame Mariam Z... épouse Y... née le 18 novembre 1950 à LILLE 59000
demeurant...
Représentés tous deux par Me Valérie LATAPY, avocat au barreau de PARIS, toque : B0407
Assistés sur l'audience par Me Tassaoit ACHELI, avocat au barreau du VAL D'OISE, toque : T148
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Avril 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte sous seing privé du 11 mai 2009 conclu avec le concours de la SARL Point I, M. André Y... et Mme Mariam Z..., épouse Y... (les époux Y...), ont vendu à Mme Claudia X... une maison d'habitation située sur un terrain cadastré section B no 74, 76 et 77, d'une superficie de 44 a 86 ca, sis ... à Lilly (27), au prix de 360 000 ¿, sous les conditions suspensives de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt de 396 000 ¿ au taux de 4, 50 % l'an sur 20 ans et d'un permis de construire ou de lotir quatre maisons individuelles. Par acte sous seing privé du même jour conclu avec le concours du même agent immobilier, les époux Y... ont vendu à Mme X... une pièce de terre de 56 a 65 ca comprenant deux étangs, sise rue des Morues à Gournay-en-Bray (76), au prix de 50 000 ¿, sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un emprunt de 55 000 ¿ au taux de 4, 50 % l'an sur 20 ans. Aucune de ces deux ventes n'a été réitérée. Par actes des 27 et 31 octobre 2011, les époux Y... ont assigné l'acquéreur et l'agent immobilier en résolution des deux ventes, en paiement de diverses sommes à titre dommages-intérêts et de loyers.
C'est dans ces conditions que, par jugement réputé contradictoire du 28 juin 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné Mme X... solidairement avec la société Point I à payer aux époux Y... la somme de 20 000 ¿ à titre de dommages-intérêts,
- condamné Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 3 600 ¿ à titre d'indemnité d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2011,
- condamné solidairement Mme X... et la société Point I à payer aux époux Y... la somme de 3 500 ¿ au titre des frais d'instance non compris dans les dépens,
- débouté les époux Y... du surplus de leurs demandes,
- condamné Mme X... et la société Point I aux dépens.
Par dernières conclusions du 7 novembre 2013, la société Point I, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134 et suivants du Code Civil,
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- constater que Mme X... n'a commis aucune faute dans le cadre de l'exécution des promesses de vente du 11 mai 2009 ni dans celui des négociations extra-contractuelles en suite de la caducité des " compromis ", faute d'avoir pu lever la condition suspensive d'obtention du financement,
- constater le dol des consorts Y... concernant l'ensemble immobilier de Gournay-en-Bray,
- constater l'absence de faute de sa part à elle, agent immobilier,
- débouter les consorts Y... de leurs demandes,
- les condamner à lui payer la somme de 2 500 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 30 janvier 2014, Mme X... prie la Cour de :
- infirmer totalement le jugement entrepris,
- débouter les époux Y... de toutes leurs demandes,
- vu, notamment les articles 1176 et 1181 du Code Civil,
. sur la vente de la maison de Lilly :
- constater qu'aucune des conditions suspensives n'a été réalisée dans le délai imparti expirant le 12 septembre 2009,
- constater la caducité de l'acte de vente du 11 mai 2009,
- dire que les époux Y... ont reconnu la caducité de l'acte du 11 mai 2009 en signant le 22 juin 2011 deux nouveaux actes portant sur le même bien en le divisant avec d'un côté la maison et de l'autre les terrains,
. sur la vente du terrain de Gournay-en-Bray :
- constater la caducité de l'acte de vente du 11 mai 2009 pour non-réalisation des cinq conditions suspensives,
- subsidiairement, vu les articles 1116, 1134 et subsidiairement 1110 du Code Civil,
- dire que les époux Y... ont, par leur manoeuvres dolosives, vicié son consentement,
- prononcer la nullité de la vente pour dol, et subsidiairement, à raison des erreurs qu'elle a commises,
- à titre très subsidiaire,
- prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs des époux Y... pour violation de leurs obligations de conformité, de loyauté et de bonne foi, ainsi que d'information,
- en tout état de cause :
- condamner les époux Y... à lui payer la somme de 7 000 ¿ de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 6 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 28 mars 2014, les époux Y... demandent à la Cour de :
- vu les articles 1146 et suivants, notamment, 1147, 1152, 1134 et suivants, 1589 et suivants, 1178, 1382 et suivants du Code Civil,
- débouter les appelants de leurs demandes,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu les manquements tant de Mme X... que de la société Point I,
- le réformer s'agissant des dommages-intérêts,
- ordonner la résolution des deux promesses de vente à compter du 25 juin 2011,
- dire que Mme X... a manqué à ses obligations contractuelles et leur a causé un préjudice,
- constater l'immobilisation des biens, la carence de l'agent immobilier dans la rédaction des actes, son défaut d'information à l'égard des vendeurs, les liens unissant l'agent immobilier à Mme X...,
- condamner solidairement l'agent immobilier et Mme X... à réparer leur préjudice par les sommes suivantes :
. 36 000 ¿ au titre de l'immobilisation du bien de Lilly,
. 5 000 ¿ pour l'immobilisation du bien de Gournay-en-Bray,
-3 600 ¿ au titre des loyers du bien de Gournay-en-Bray,
-4 000 ¿ eu égard aux emprunts qu'ils ont dû prendre en l'absence de versement des fruits de la vente de ces biens,
- dire que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner les appelants à leur payer solidairement la somme de 5 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, les condamner aux dépens.
SUR CE
LA COUR
Considérant que, si les deux actes sous seing privé de vente précités du 11 mai 2009 ont été conclus le même jour entre les mêmes parties par l'intermédiaire du même agent immobilier, aucune de leurs clauses ne permet d'établir, comme l'affirment Mme X... et la société Point I, que ces deux ventes de biens immobiliers aient été liées entre elles par un lien d'indissolubilité, ce que les époux Y... contestent ;
Que ce lien n'est pas établi par les projets de vente par actes sous seing privé du 22 juin 2010 signés par les seuls époux Y..., qui comportent, eux, une condition particulière « d'indissolubilité » laquelle s'explique par le fait que chacun de ces actes porte sur la vente d'une partie d'un même ensemble immobilier, celui sis à Lilly, cadastré section B no 74, 76 et 77 d'une superficie totale de 44 a 86 ca, après sa division en, d'une part, la maison d'habitation et une partie du terrain pour environ 2 086 m2, et d'autre part, le terrain restant, d'une superficie approximative de 2 400 m2, constitué de trois parcelles, pour la construction de trois pavillons ;
Que les deux ventes du 11 mai 2009 portent sur des biens distincts situés dans des communes et des départements différents et qu'aucun lien d'indivisibilité ne les relie par nature, les parties n'en ayant pas convenu, non plus, par contrat ;
Qu'en conséquence, la défaillance de l'une des conditions dans l'un des contrats ne peut bénéficier à l'acquéreur dans l'autre contrat ;
Considérant, sur la caducité de la vente du 11 mai 2009 portant sur le bien immobilier de Gournay-en-Bray en raison du défaut d'obtention du prêt, invoquée en premier lieu par Mme X..., que cette vente a été consentie au prix de 50 000 ¿ sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un emprunt de 55 000 ¿ au taux de 4, 50 % l'an sur 20 ans ;
Que, par lettre du 26 juin 2009 faisant référence au " dossier de crédit terrains Y... ", Mme Chantal Hourde, qui exercerait l'activité de courtier en financement, a indiqué à Mme X... : " Comme convenu, j'ai présenté votre dossier à deux banques auprès desquelles je suis accréditée. L'une comme l'autre m'ont indiqué que pour avoir une chance d'aboutir, il convenait que votre demande de financement comporte le récépissé de dépôt du permis de construire. C'est pourquoi je vous saurais gré de m'indiquer où vous en êtes dans votre démarche à cet égard. En outre, l'un des banquiers m'a fait observer que la construction de quatre pavillons n'assurerait pas l'équilibre financier de l'opération en raison de la faible valeur des terrains à l'endroit considéré. Il convient donc à mon avis de revoir votre projet en fonction de ces observations " ;
Qu'il ne ressort pas de cette lettre que Mme X... ait procédé à une demande d'un prêt d'un montant de 55 000 ¿, au taux de 4, 50 % l'an sur 20 ans pour l'achat d'un terrain sis à Gournay-en-Bray, au prix de 50 000 ¿ et ce, d'autant que la lettre précité, qui n'évoque qu'une seule demande de financement et un seul dossier et fait allusion au dépôt d'un permis de construire, se rapporte manifestement à la vente du bien de Lilly et non à celle du terrain de Gournay-en-Bray, d'une superficie 56 a 65 ca, qui n'était pas soumise à une telle condition ;
Que Mme X... n'établit pas davantage avoir présenté une telle demande à la société Ecofis qui indique dans sa lettre du 17 janvier 2014 ne pas avoir de trace matérielle des dossiers de demandes de financement concernant les opérations de Lilly et de Gournay-en-Bray ;
Qu'en conséquence, la défaillance de la condition relative au prêt est imputable à Mme X... ; que cette dernière, qui invoque la défaillance de la condition dès le 26 juin 2009, ne peut se prévaloir de la défaillance des quatre autres conditions (attestation relative à l'amiante, absence de servitude ou charges grevant l'immeuble pouvant le rendre impropre à sa destination, remise d'un état hypothécaire ne faisant pas apparaître d'hypothèque pour un prix supérieur au prix de vente, purge du droit de préemption) dont la réalisation pouvait être établie par le vendeur jusqu'à la réitération par acte authentique, faute de délai stipulé dans la convention ;
Qu'aucun lien n'existant entre la vente du 11 mai 2009 du terrain de Gournay-en-Bray et les projets de vente du 22 juin 2010 de l'ensemble immobilier de Lilly, Mme X... ne peut utilement soutenir que, par ces derniers actes, les époux Y... auraient renoncé à se prévaloir de la caducité de la vente du 11 mai 2009 ;
Considérant que la caducité du contrat rend sans objet la demande de résolution formée par Mme X... ;
Considérant, s'agissant du dol invoqué par Mme X..., que ni l'inexistence des étangs, dont la présence est corroborée par l'acte d'achat du 19 octobre 1996 des époux Y... ni la captation prétendue des eaux d'une rivière ne peuvent être déduites du fait que les pièces d'eau ne sont pas répertoriées sur le plan local d'urbanisme ; qu'en l'absence de notification aux époux Y... du caractère illicite des « mobil homes », leur installation par les vendeurs ne peut être qualifiée de dolosive au seul motif que le PLU la prohiberait ;
Qu'ainsi, ni le dol des vendeurs ni l'erreur de l'acquéreur n'étant prouvés, la demande de nullité de la vente du bien de Gournay-en-Bray doit être rejetée ;
Considérant, sur la caducité de la vente du 11 mai 2009 portant sur l'ensemble immobilier de Lilly, que, s'agissant de la condition suspensive relative au permis de construire, bien que le contrat n'indique pas sur laquelle des parties pèse l'obligation de demander ce permis, cependant, il ressort des conclusions de Mme X... que les deux demandes de certificat d'urbanisme opérationnel des 1er août 2009 et 12 février 2010, ont été déposées par M. Loïc A..., architecte, pour le compte de cette dernière, ce dont il se déduit que Mme X... s'est considérée comme tenue de cette obligation de sorte qu'elle ne peut prétendre qu'il appartenait aux vendeurs de le faire ;
Que la demande de permis de construire pouvant être régularisée jusqu'à la date à laquelle l'autorité administrative statue, Mme X... ne peut soutenir de bonne foi que les demandes qu'elle a, elle-même, formulées, seraient irrégulières ;
Qu'il ressort des pièces produites que la demande du 1er août 2009 a été faite pour le détachement de cinq terrains à bâtir alors que la clause contractuelle prévoyait la construction ou le lotissement de quatre maisons individuelles ; que cette demande ayant été refusée le 7 octobre 2010, Mme X... a demandé à son architecte de solliciter un certificat d'urbanisme pour la réalisation de trois lots à bâtir, ce qu'il a fait le 12 février 2010 ; que, si cette seconde demande a abouti à l'obtention d'un certificat d'urbanisme le 19 mars 2010, cependant, cette autorisation est insuffisante à établir l'impossibilité de la condition contractuelle relative à la construction de quatre maisons ;
Qu'ainsi, la condition est défaillie du fait de Mme X... et ce d'autant que celle-ci a refusé de signer le projet de contrat du 22 juin 2010 qui lui a été proposé par les vendeurs et qui tenait compte du certificat d'urbanisme qu'elle avait obtenu ; qu'en réalité, il ressort de la lettre adressée aux vendeurs par la société Point I le 16 novembre 2010, que Mme X... a remis en cause le prix convenu de 360 000 ¿, cette contestation étant la véritable cause de l'échec de la vente ;
Considérant, sur la défaillance de la condition suspensive relative au prêt d'un montant de 396 000 ¿ au taux de 4, 50 % l'an sur 20 ans, que la lettre précitée du 26 juin 2009 de Mme B... ne permet pas d'établir le montant de l'emprunt sollicité par Mme X... de sorte qu'il ne peut être prétendu que le refus allégué trouverait sa cause dans le déséquilibre financier de l'opération telle qu'envisagée dans le contrat du 11 mai 2009 ; qu'ainsi, la condition est défaillie du fait de Mme X... ;
Que cette dernière, qui invoque la défaillance de la condition dès le 26 juin 2009, ne peut se prévaloir de la défaillance des quatre autres conditions (attestation relative à l'amiante, absence de servitude ou charges grevant l'immeuble pouvant le rendre impropre à sa destination, remise d'un état hypothécaire ne faisant pas apparaître d'hypothèque pour un prix supérieur au prix de vente, purge du droit de préemption) dont la réalisation pouvait être établie par le vendeur jusqu'à la réitération par acte authentique, faute de délai stipulé dans la convention ;
Considérant que la renonciation à un droit ne se présumant pas, la renonciation des époux Y... à se prévaloir de la caducité de la vente du 11 mai 2009 ne résulte pas de la proposition qu'ils ont faite à Mme X..., pour lui complaire et réaliser la vente, des projets d'actes du 22 juin 2010 relatifs à la vente de l'ensemble immobilier de Lilly, une telle renonciation étant subordonnée à l'acceptation de ces conventions par Mme X..., ce qu'elle a refusé de faire ;
Considérant qu'ainsi, les ventes des biens de Gournay-en-Bray et de Lilly n'ayant pas été réalisées par la faute de Mme X..., les époux Y... sont en droit de réclamer la réparation des préjudices causés par ces fautes ;
Considérant que le 10 juin 2011, les époux Y... ont mis en demeure Mme X... de réaliser les ventes, cette dernière ne s'étant prévalue à aucun moment de la caducité des conventions du 11 mai 2009 ; que celle relative à l'ensemble immobilier de Lilly ne comportait aucune date de réitération par acte authentique, alors que, pourtant, la prise de possession réelle était fixée, dans chacun de ces actes, au 11 mai 2009 ; qu'il s'en déduit que les époux Y... ont subi un préjudice en raison de l'immobilisation de leurs biens ;
Que la convention relative au bien de Gournay-en-Bray prévoit une réalisation par acte authentique au 31 octobre 2011 avec un versement trimestriel de 600 ¿ à compter du 1er octobre 2009, les versements s'imputant sur le prix de cession ; que ces versements ne sont pas des loyers, mais des acomptes sur le prix prévus en raison de la durée de l'immobilisation et qu'ils ont donc également un caractère indemnitaire ; qu'il convient de faire droit à la demande en paiement de la somme de 3 600 ¿ formée par les époux Y... pour la période du 1er octobre 2009 au 31 octobre 2011 ; que cette somme étant insuffisante à réparer le préjudice des vendeurs, c'est à bon droit que le Tribunal a fixé les dommages-intérêts complémentaires à la somme de 5 000 ¿, soit au total, la somme de 8 600 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
Que la convention relative à l'ensemble immobilier de Lilly est un formulaire dont le cadre destiné à recueillir le montant de la clause pénale n'est pas rempli ; qu'ainsi, aucune clause pénale n'a été fixée par les parties ; que le préjudice lié à l'immobilisation de ce bien doit être évalué à la somme de 20 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
Que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 31 octobre 2011 valant mise en demeure ;
Que le surplus des demandes des époux Y... doit être rejeté, faute de lien de causalité avec le préjudice invoqué ;
Considérant, sur la responsabilité de l'agent immobilier, que la société Point I était tenue professionnellement de conseiller les deux parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'elle rédigeait ;
Que l'acte du 11 mai 2009 relatif à la vente de l'ensemble immobilier de Lilly ne comporte aucune date de réitération de la vente alors que la prise de possession réelle du bien par l'acquéreur était prévue au 11 mai 2009 ; que, si l'acte de la même date relatif à la vente du bien de Gournay-en-Bray fixe la date de réitération au 31 octobre 2011, cependant, cette longue immobilisation, jointe à la prise de possession réelle des lieux par l'acquéreur dès le 11 mai 2009 n'est pas compensée par une indemnisation suffisante dès lors que les versements trimestriels de 600 ¿ à compter du 1er octobre 2009 s'imputaient sur le prix de cession ;
Qu'aucune clause pénale n'a été prévue dans les conventions alors qu'une telle clause n'est pas de style, mais interdît aux parties de contester l'existence d'un préjudice ;
Qu'ainsi, en tant que rédacteur d'acte, l'agent immobilier a favorisé l'acheteur sans protéger le vendeur ;
Que, de surcroît, par lettre du 16 novembre 2010, l'agent immobilier a pris fait et cause pour l'acquéreur en contestant, notamment, le prix tel qu'il avait été convenu par les parties dans l'acte qu'il avait lui-même rédigé ;
Considérant que ces fautes, jointes à celles de Mme X..., sont à l'origine du préjudice des vendeurs de sorte que la société Point I doit être condamnée in solidum avec l'acquéreur au paiement des dommages-intérêts qui viennent d'être accordés aux époux Y... ;
Que Mme X... ne formant aucune demande contre l'agent immobilier il n'y a pas lieu de dire que la société Point I lui doit garantie ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des Mme X... et de la société Point I ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- condamné Mme X... solidairement avec la société Point I à payer aux époux Y... la somme de 20 000 ¿ à titre de dommages-intérêts,
- condamné Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 3 600 ¿ à titre d'indemnité d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2011 ;
Statuant à nouveau :
Déclare caducs, du fait de Mme Claudia X..., les actes de vente du 11 mai 2009 portant sur les biens immobiliers de Gournay-en-Bray et de Lilly ;
Condamne in solidum Mme Claudia X... et la SARL Point I à payer à M. André Y... et Mme Mariam Z..., épouse Y..., les sommes de 8 600 ¿ et de 20 000 ¿ à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2011 ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Y ajoutant :
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum Mme Claudia X... et la SARL Point I aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum Mme Claudia X... et la SARL Point I à payer à M. André Y... et Mme Mariam Z..., épouse Y..., la somme de 5 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
