Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 07 MAI 2015
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 06609
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2010- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 07/ 11006
APPELANT
Monsieur Stéphane X... né le 13 mai 1960 à PARIS 75016
demeurant ...
Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assisté sur l'audience par Me Philippe MIMO, avocat au barreau de PARIS, toque : P273
INTIMÉE
SA GENERALI VIE Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, no Siret : B 602 062 481 00190
ayant son siège au 11 boulevard Hausmann-75009 PARIS
Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334
Assisté sur l'audience par Me Nathalie SALTEL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0337
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Selon acte sous seing privé en date du 10 février 2005, les Consorts X... et Y... ont conclu « un compromis de vente sous conditions Suspensives » avec la Société GENERALI VIE, sur un bien appartenant à cette dernière sis au 1er étage d'un immeuble 42, Rue Poussin, 75016 PARIS.
Les Consorts X... et Y... entendaient destiner lesdits biens à l'usage de leur profession d'Avocat.
Il était convenu à l'acte, comme condition suspensive, celle de l'obtention par Monsieur Stéphane X... et Monsieur Laurent Y..., des « autorisations par les administrations compétentes, d'exercer dans les locaux vendus toutes professions libérales, et en particulier d'Avocat ».
Lesdites autorisations devaient être obtenues au plus tard le 30 avril 2005.
Il était en outre précisé dans le cadre de cette promesse que, s'agissant de l'affectation des locaux, « et pour l'application des articles L. 510-1, L. 520-1, et R. 510-1 et suivants du Code de l'Urbanisme, et L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation, le vendeur déclare que le présent compromis est consenti sans aucune garantie ».
Au 30 avril 2005, Messieurs X... et Y... ne disposaient pas des autorisations requises.
Compte tenu du défaut de réalisation de la condition suspensive consistant à obtenir les autorisations administratives adéquates dans le délai imparti, la Société GENERALI VIE a fait savoir aux Consorts X... et Y..., par l'intermédiaire de son Notaire, Maître Marie-France Z...de l'Etude LETULLE-JOLY, que la promesse était caduc.
C'est ainsi que le 30 novembre 2005, Maître Z...renvoyait à Maître A... l'indemnité d'immobilisation versée par les Consorts X... et Y....
Vu le jugement rendu le 25 novembre 2010 par le tribunal de grande instance de Paris qui a notamment constaté que « le compromis de vente régularisé entre les parties le 10 février 2005 est caduc depuis le 30 avril 2005 » et enjoint à Monsieur Stéphane X... de procéder, sous astreinte, à la mainlevée de la publication de ladite promesse dans le mois qui a suivi la signification du jugement de première instance ;
Par décision du 10 avril 2012, le Tribunal de Grande Instance de Paris service du Juge de l'Exécution a :
- Liquidé l'astreinte prononcée par le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 25 novembre 2010 à une somme de 3 000 euros (trois mille euros), arrêtée au 13 mars 2012,
- Condamné Monsieur Stéphane X... à payer à la S. A GENERALI VIE :
-3 000 euros (trois mille euros) au titre de cette astreinte,
-5 000 euros (cinq mille euros) par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile
-Débouté Monsieur Stéphane X... de sa demande reconventionnelle de dommage et intérêts,
- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- Rappelé que les décisions du Juge de l'Exécution bénéficient de l'exécution provisoire.
Vu l'appel interjeté à l'encontre du jugement rendu le 20 novembre 2010 par M Stéphane X... et les conclusions du 4 mars 2015 par lesquelles M Stéphane X... et M Laurent Y... demandent notamment à la cour de :
- Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau :
- Constater la recevabilité de la demande de M. X... tendant à voir constater la formation entre la société GENERALI VIE et Monsieur Stéphane X... d'une vente :
B ayant pour objet les lots de copropriété désignés au compromis de vente du 10 février 2005 moyennant le prix de 600. 000 ¿
- Condamner la société GENERALI VIE à payer à Monsieur Stéphane X... une somme de 325. 609, 20 ¿ au titre du changement d'affectation des locaux,
- Rejeter, en toutes hypothèses, les demandes de la société GENERALI VIE,
dans le cas où, par extraordinaire, la Cour n'ordonnerait pas la vente, condamner la société GENERALI VIE à payer à Monsieur Stéphane X... :
120. 563, 50 ¿ au titre des loyers payés inutilement (et pour mémoire),
559. 679, 40 ¿ au titre de la perte sur la plus-value
-Condamner la société GENERALI VIE à payer à Monsieur Stéphane X... une somme de 10. 000, 00 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la société GENERALI VIE aux entiers dépens, ainsi qu'aux entiers frais d'exécution, dont distraction, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, au profit de Maître Stéphanie ARENA, avocat aux offres de droit.
Vu les dernières conclusions de la S. A GENERALI VIE du 29 octobre 2014 par lesquelles elle demande à la cour de demande à la cour de :
A titre principal,
- Déclarer irrecevable la demande de Monsieur X... en cause d'appel tendant à voir constater la formation de la vente entre les parties IRRECEVABLE, s'agissant d'une prétention nouvelle.
A titre subsidiaire,
- Débouter Monsieur X... de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions développées en cause d'appel comme parfaitement infondées.
En tout état de cause,
- Constater que la condition suspensive d'obtention des autorisations administratives par les Consorts X... et Y... n'a pas été réalisée.
En conséquence,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que le compromis de vente régularisé entre les parties le 10 février 2005 est caduc depuis le 30 avril 2005,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a enjoint à Monsieur Stéphane X... de procéder, sous astreinte, à la mainlevée de la publication de ladite promesse dans le mois qui a suivi la signification du jugement de première instance,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'astreinte à 100 euros par jour de retard.
Réformant le jugement sur ce point :
- Assortir l'obligation de procéder à la mainlevée de la publication d'une astreinte de
1. 000 ¿ par jour de retard passé le délai d'un mois susvisé, et jusqu'à la mainlevée
effective de la publication du compromis de vente en date du 10 février 2005.
Ajoutant au jugement entrepris,
- Condamner, Monsieur Stéphane X... au paiement d'une somme de 44. 100 ¿ par an (soit 3675 euros par mois), au titre de la réparation du préjudice subi à compter du 1er mai 2005 correspondant à l'immobilisation du bien, jusqu'à la décision à intervenir confirmant la caducité du compromis.
En conséquence,
- Condamner Monsieur Stéphane X... au paiement de la somme de 396. 900 euros, correspondant d'ores et déjà à la réparation du préjudice à compter du 1er mai 2005 jusqu'au 1er mai 2014,
- Et condamner, Monsieur Stéphane X... au paiement d'une somme de 3. 675 ¿ par mois d'immobilisation supplémentaire à compter du 2 mai 2014 et jusqu'au prononcé de la décision à intervenir confirmant la caducité de la promesse,
- Débouter Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes fins et écritures et CONFIRMER le jugement en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes, notamment à titre de dommages et intérêts nouvellement formulées dans ses dernières écritures,
- Condamner Monsieur Stéphane X... au paiement d'une somme de 8. 000 ¿ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner Monsieur Stéphane X... aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré par Maître Jacques BELLICHACH, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
SUR CE
LA COUR
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;
Considérant que suivant acte sous seing privé intitulé compromis de vente de biens immobiliers sous conditions suspensives sous seing privés en date du 10 janvier 2005 la société GENERALIE VIE a vendu, sous diverses conditions suspensives, à M Stéphane X... et M Laurent Y... les lots No 81 et 5 de l'état de division d'un immeuble sis 42 rue Poussin, Paris 16éme ; qu'il est stipulé une clause intitulée régularisation aux termes de laquelle la vente devra être réalisée par acte authentique au plus tard le 18 mai 2005 ; que cet acte contient en outre un chapitre intitulé « conditions suspensives conventionnelles » comprenant notamment une condition suspensive pages 10 et 11 portant le numéro 9 intitulée « de l'obtention au plus tard le trente avril 2005 des autorisations par les administrations compétentes, d'exercer dans les locaux vendus toute profession libérale et en particulier avocat »
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats qu'à la date du 30 avril 2005, la condition suspensive susvisée n'était toujours pas réalisée ;
Considérant qu'il n'est versé aux débats aucun courrier des parties ou tout autre élément de preuve qui établirait que les parties aient convenu de manière non équivoque de proroger le délai de réalisation de cette condition suspensive ou le délai de régularisation du « compromis de vente » litigieux aux conditions de ce dernier ; que si les courriers versés aux débats et datés postérieurement permettent d'établir que les parties ont continué d'entretenir des relations ayant pour objet le projet initié par « le compromis de vente litigieux », leurs termes ne permettent pas d'établir une volonté non équivoque des parties de proroger la date de réalisation de la condition suspensive litigieuse ou la date de régularisation de « ce compromis de vente » aux conditions telles que fixées par ce dernier ; qu'il n'est pas davantage établi la réalité d'une renonciation non équivoque de la société GENERALIE VIE au bénéfice de cette condition suspensive ;
Considérant que l'acte sous seing privé du 10 janvier 2005, qui fait la loi des parties, stipulant expressément que les conditions suspensives conventionnelles, dont fait partie la condition suspensive susvisée, « profiteront au promettant aussi bien qu'au bénéficiaire », la société GENERALIE VIE est fondée à se prévaloir de la caducité de l'acte du vente 10 janvier 2005 pour défaut de réalisation de cette condition suspensive (qui a été stipulée en sa faveur) au terme fixé contractuellement, étant observé qu'il n'est nullement établi que ce soit la société GENERALIE VIE qui ait empêché la réalisation de cette condition suspensive ou que LA SOCIÉTÉ GENERALIE VIE ait été de mauvaise foi dans l'exécution des clauses de l'acte sous seing privé du 10 janvier 2005 ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que la condition suspensive rappelée ci-dessus a défailli dès lors qu'elle ne s'est pas réalisée dans le délai convenu contractuellement ; qu'il s'ensuit que l'acte de vente du 10 janvier 2005 est devenue caduc ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point et M Stéphane X... débouté de l'ensemble de ses demandes, et notamment de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de la société GENERALIE VIE dès lors qu'il ne caractérise aucune faute ou mauvaise foi de cette dernière ayant un lien direct de causalité avec les préjudices allégués ;
Considérant que la société GENERALIE VIE ne caractérisant aucune intention de nuire ou mauvaise foi de M Stéphane X... tant dans le cadre de la présente action en justice que lors de la publication au service de la publicité foncière de l'acte de vente litigieux, il y a lieu de dire que la société GENERALIE VIE est mal fondée dans ses demandes de dommages et intérêts, notamment du chef de l'immobilisation du bien litigieux, formées à l'encontre de M Stéphane X... ; que ces demandes seront donc rejetées ;
Considérant que c'est également par de justes motifs que les premiers juges ont assorti l'obligation de procéder à la mainlevée de la publication du « compromis » d'une astreinte de 100 euros par jour de retard ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point et le surplus des demandes formées de ce chef rejeté.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Condamne M Stéphane X... à payer à la société GENERALIE VIE la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour ses frais irrépétibles d'appel.
Condamne M Stéphane X... au paiement es dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
