Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 07 MAI 2015
(no, 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 05519
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Février 2013- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 10/ 10892
APPELANT
Monsieur Spencer Cyrille X... né le 09 mars 1974 à CLICHY LA GARENNE 92110
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0869
INTIMÉS
Maître Denis Y... né le 24 juin 1955 à SAINT MAUR DES FOSSES 94100
demeurant ...
Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Assisté sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SCI LES TAMARIS prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 451 155 212
ayant son siège au 38 rue du Général Foy-75008 Paris
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée sur l'audience par Me David HAYOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0481
SA CREDIT FONCIER DE FRANCE Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, no Siret : 542 029 848
ayant son siège au 19, rue des Capucines-75001 Paris
Représentée par Me Thierry SERRA de l'AARPI SERRA ABOUZEID ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280
Assistée sur l'audience par Me Henri ELALOUF, avocat au barreau de PARIS, toque : C1102, substitué par Me Lucile ROSENSTEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0641
SARL ACI PARTNER'S prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 445 303 233
ayant son siège au 89 rue La Boétie-75008 Paris/ France
non représenté
Signification des conclusions par acte délivré le 04 septembre 2013 en vertu de l'article 659 du Code de Procédure Civile.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Février 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Entré en relations au cours de l'année 2007 avec la société CLG PATRIMOINE et désireux d'investir dans un placement immobilier permettant une défiscalisation, M. Spencer X... porta son choix sur un programme de construction en l'état future d'achèvement d'une résidence située à Marseille, à l'origine nommée « Canta Galet » puis « Le Florian » comprenant deux bâtiments : un bâtiment A prévu pour y accueillir des étudiants, un bâtiment B pour personnes âgées dépendantes, ayant pour promoteur le groupe PRO BONO.
Le 14 avril 2007, M. Spencer X... a signé avec la SCI LES TAMARIS l'achat de trois lots situés dans le bâtiment B outre les meubles équipant les studios au prix de 482. 217 ¿ et conclu avec la SARL MEDITERRANEE SENIORS, futur gestionnaire de la résidence, un bail commercial de ces locaux.
La vente fut réitérée le 14 janvier 2008 par acte authentique reçu par M Denis Y..., notaire à Paris 13e. Cet acte contenant en outre :
- un contrat de prêt consenti à M. Spencer X... par le Crédit Foncier de France d'un montant de 475. 800 ¿ remboursables en 30 ans au taux effectif global de 5, 40 % par mensualités de 4. 988, 66 ¿ en principal et intérêts outre une somme de 197, 77 ¿ au titre de l'assurance,
- un contrat d'assurance-vie FONCIER TRAJECTOIRE était en outre souscrit par M. Spencer X..., abondé au moyen de la récupération de la TVA sur les loyers en sa qualité de futur loueur professionnel en meublé.
La construction de cette résidence, qui devait être achevée et livrée initialement en juin 2008 aux termes du contrat de réservation puis, selon l'acte de vente au cours de second trimestre 2009, prit un retard considérable signalé aux investisseurs dès le 27 octobre 2009 par M. Z..., architecte et maitre d'¿ uvre.
La gestion de la résidence, abandonnée en janvier 2013 par le groupe PRO BONO, fut reprise par la société RESIDENCE DU SOLEIL.
La SCI LES TAMARIS, substituée au groupe PRO BONO, n'ayant pas obtenu l'autorisation administrative pour l'ouverture d'un EHPAD, la destination initiale du bâtiment B fut de facto modifiée.
L'avancement du chantier ayant été retardé par divers obstacles, la livraison n'était toujours pas effective à l'été 2010.
Par décision réputée contradictoire du 14 février 2013, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture,
- constaté l'extinction de l'instance à l'encontre des sociétés CLG PATRIMOINE et LES RESIDENCES DU SOLEIL,
- déclaré M. Spencer X... recevable à agir,
- prononcé la résolution du contrat de vente signé le 14 janvier 2008 par M. Spencer X...,
- prononcé la résolution du contrat de prêt souscrit le 14 janvier 2008 par M. Spencer X... auprès du CREDIT FONCIER DE FRANCE,
- prononcé la résolution du contrat d'assurance-vie FONCIER TRAJECTOIRE signé par M. Spencer X... et le CREDIT FONCIER DE FRANCE pour garantir cet emprunt,
- condamné la SCI LES TAMARIS à restituer à M. Spencer X... la somme de 378. 517, 56 augmentée des intérêts légaux à compter du 23 décembre 2009, date du dernier versement,
- condamné la SCI LES TAMARIS au paiement à M. Spencer X... de la somme de 5. 000 ¿ au titre de ses frais d'instance non compris dans les dépens,
- condamné la société ACI PARTNERS au paiement à M. Spencer X... de la somme de 59. 919, 60 ¿,
- condamné la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à restituer à M. Spencer X... la somme de 135. 307, 83 ¿ augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
- condamné M. Spencer X... à restituer à la société CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 438. 437, 16,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la présente décision.
L'ordonnance de clôture du 10 avril 2014 a été révoquée le 22 mai 2014 à l'audience de plaidoirie.
L'affaire a fait l'objet d'une nouvelle ordonnance de clôture la 12 février 2015 et l'affaire plaidée à l'audience du 26 février 2015.
Vu l'appel interjeté de cette décision par M. Spencer X... et ses dernières conclusions en date du 6 février 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- prononcé la résolution du contrat de vente signé le 14 janvier 2008 devant Me Denis Y... par Monsieur Spencer X..., la SCI LES TAMARIS et le CREDIT FONCIER DE FRANCE ;
- prononcé la résolution du contrat de prêt souscrit par Monsieur Spencer X... et le CREDIT FONCIER DE FRANCE pour financer cet achat immobilier ;
- prononcé la résolution du contrat d'assurance-vie FONCIER TRAJECTOIRE signé entre Monsieur Spencer X... et le CREDIT FONCIER DE FRANCE pour garantir cet emprunt ;
- condamné la société SCI LES TAMARIS à restituer à Monsieur Spencer X... la somme de 378. 517, 56 euros augmentée des intérêts légaux à compter du 23 décembre 2009, date du dernier versement ;
- condamné la société CREDIT FONCIER DE FRANCE à restituer à Monsieur Spencer X... la somme de 135. 307, 83 euros augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation ;
- condamné la société SCI LES TAMARIS à payer à Monsieur Spencer X... la somme de 10. 000 euros au titre de son préjudice moral et 5. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la première instance.
- l'infirmer pour le surplus,
Et y ajoutant,
- condamner la société SCI LES TAMARIS au paiement de la somme de 59. 919, 60 ¿ à titre de dommages et intérêts,
- condamner la société SCI LES TAMARIS à payer à Monsieur X... la somme de 630, 17 ¿ au titre des charges de copropriétés indûment versées ;
- condamner in solidum Me Denis Y... et le CREDIT FONCIER DE FRANCE, au titre de leur responsabilité respective, à garantir les condamnations de la SCI LES TAMARIS,
- condamner, à titre subsidiaire, in solidum Me Denis Y... et le CREDIT FONCIER DE FRANCE, au titre de leur responsabilité respective, à payer à Monsieur X... les sommes de :
-59 919, 60 ¿
-630, 17 ¿
à titre de dommages et intérêts ainsi que toute somme qui serait à la charge de la SCI LES TAMARIS et qui ne pourrait être recouvrée,
- condamner in solidum les sociétés LES TAMARIS, CREDIT FONCIER DE FRANCE et Me Denis Y... au paiement de :
-300. 000 euros au titre du préjudice fiscal et financier ;
-10. 000 euros au titre du préjudice moral ;
- juger que les intérêts échus des condamnations produiront des intérêts en application de l'article 1154 du Code Civil,
- condamner in solidum les sociétés LES TAMARIS, CREDIT FONCIER DE FRANCE, et Me Denis Y... à la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de Me Denis Y... en date du 15 mai 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- confirmer le jugement de la 2ème chambre du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 14 février 2013 qui a débouté Monsieur Spencer X... et le Crédit Foncier de France de l'intégralité de leurs demandes formulées à l'encontre de Maitre Denis Y....
En tout état de cause,
- constater l'absence de faute de Maître Y... dans le cadre de ses fonctions de nature à engager sa responsabilité professionnelle,
- constater l'absence de préjudice indemnisable, actuel et certain,
- constater l'absence de lien de causalité entre une hypothétique faute de l'étude et le préjudice prétendument subi par M. X...,
- déclarer Monsieur X... mal fondé en l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Maître Denis Y...,
- l'en débouter purement et simplement,
- dire et juger irrecevable la demande formulée par la SCI LES TAMARIS devant la Cour tendant à voir condamner Maître Y..., solidairement avec elle, à payer à Monsieur X... la somme de 362. 924, 23 ¿, et à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
En tout état de cause,
- dire et juger ces demandes mal fondées et les rejeter,
- débouter le CREDIT FONCIER DE FRANCE de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de Maître Y..., notaire, faute de rapporter la preuve d'une faute de celui-ci qui soit à l'origine d'un préjudice certain, réel et actuel,
- condamner solidairement Monsieur Spencer X... et toute autre partie succombante solidairement à payer à Maître Y... la somme de 5. 000 ¿ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de la SCI TAMARIS en date du 5 mai 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
In limine litis,
- dire et juger que la signification des conclusions no2 par Monsieur X..., le 7 avril 2014, et de 27 pièces supplémentaires visées en soutien, numérotées 73 à 99, déposées le 8 avril 2014, constitue une communication tardive au regard de l'Ordonnance de clôture intervenue le 10 avril 2014, et alors que l'avis de fixation du calendrier de procédure est intervenue le 5 novembre 2013.
En conséquence,
REJETER purement et simplement des débats les conclusions no2 et les 27 pièces supplémentaires, numérotées 73 à 99, signifiées par Monsieur X... respectivement le 7 et 8 avril 2014 ;
Au fond,
- constater que les parties sont convenues que le bâtiment B serait affecté à une résidence pour seniors, mais qu'elles n'étaient pas convenues que cette résidence serait un EHPAD,
- constater que la SCI LES TAMARIS justifie de causes légitimes, telles que les parties en sont contractuellement convenues, justifiant les retards de livraison des lots cédés à Monsieur X...,
- constater que seul le choix de Monsieur X... de demander la résolution de la vente le priverait-si par extraordinaire la Cour confirmait le Jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente-, du bénéfice de la perception de loyers défiscalisés et de la possibilité de revendre un bien immobilier, étant précisé que ledit bien est désormais achevé et en l'état d'être livré,
- constater que la SCI LES TAMARIS n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de Monsieur X...,
- constater que la demande de Monsieur X... visant à voir la SCI LES TAMARIS condamnée in solidum avec la ACI PARTNERS à verser à Monsieur X... la somme de 59. 919, 60 ¿ est irrecevable car nouvelle en cause d'appel et en tout état de cause mal fondée,
- constater que la demande du CREDIT FONCIER visant à voir la SCI LES TAMARIS condamnée à restituer la somme de 438 437, 16 ¿ au titre des fonds prêtés est irrecevable car nouvelle en cause d'appel et en tout état de cause mal fondée.
En conséquence :
- infirmer le Jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, et STATUANT A NOUVEAU débouter Monsieur X... de sa demande de résolution de la vente,
- constater le Jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur X... de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice financier et fiscal allégué,
- infirmer le Jugement en ce qu'il a fait droit à la demande d'indemnisation formée par Monsieur X... au titre du préjudice moral allégué par ce dernier et STATUANT A NOUVEAU débouter Monsieur X... de cette demande,
- débouter Monsieur X... de sa demande de condamnation de la SCI LES TAMARIS in solidum avec la société ACI PARTNERS au paiement de la somme de 59. 919, 60 ¿, correspondant à la commission perçue par la société ACI PARTNERS,
- débouter le CREDIT FONCIER de sa demande de condamnation de la SCI LES TAMARIS à restituer la somme de 438 437, 16 Euros au titre des fonds prêtés,
- condamner Monsieur X..., au paiement de 40 008, 17 Euros, au besoin sous astreinte à hauteur de 100 ¿ par jour de retard, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2013.
Subsidiairement, dans l'hypothèse où la Cour confirmerait le Jugement entrepris sur la résolution de la vente :
- constater que la SCI LES TAMARIS n'a effectivement perçu que la somme de 362 924, 23 euros,
- condamner Maître Y... ès qualité de Notaire rédacteur à garantir toutes sommes que la SCI LES TAMARIS serait condamnée à payer au titre de la présente instance.
En tout état de cause :
- condamner Monsieur X... au paiement de 10 000 ¿ à titre d'indemnisation du préjudice subi par la SCI LES TAMARIS,
- condamner Monsieur X... à verser à la SCI LES TAMARIS la somme de
5. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE en date du 18 septembre 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
À titre liminaire :
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formées par Monsieur X... à savoir,
- Demande de condamnation du CRÉDIT FONCIER à titre de dommages intérêts à hauteur de 60. 549, 77 ¿,
- Demande de condamnation in solidum du CREDIT FONCIER et du Notaire au titre de leur responsabilité respective à garantir les condamnations qui seraient prononcées à l'encontre de la SCI LES TAMARIS,
- recevoir le CREDIT FONCIER en ses écritures et l'y déclarer bien fondé.
À titre principal :
- infirmer le Jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de vente souscrit par Monsieur X... auprès de la SCI LES TAMARIS et en conséquence en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de prêt souscrit par Monsieur X... auprès du CRÉDIT FONCIER.
En conséquence
-condamner Monsieur X... à régler au CREDIT FONCIER la somme de 43. 761, 51 Euros, somme à parfaire et arrêtée au 7 août 2013, au titre de la suspension prononcée par ordonnance du Juge de la Mise en État.
À titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour devait confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de vente et du contrat de prêt souscrit par Monsieur X... il est sollicité de la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur X... de ses demandes reconventionnelles et ses demandes de garanties à l'encontre du CRÉDIT FONCIER,
- infirmer Le jugement entrepris en ce qu'il :
- a condamné le CREDIT FONCIER à régler à Monsieur X... la somme de 135. 307, 83 Euros laquelle somme inclus 64. 000 Euros versée au titre du contrat d'assurance vie souscrit par Monsieur X... auprès d'une société totalement étrangère au CRÉDIT FONCIER, et la somme de 8. 669, 17 Euros, somme collectée par le CRÉDIT FONCIER et reversée auprès de la Compagnie d'Assurances,
- n'a pas fait droit à la demande de maintien des garanties tant que l'obligation de restituer inhérente au contrat principal n'est pas éteinte.
En conséquence,
- ordonner la remise en état des parties,
- ordonner la restitution des biens acquis par Monsieur X... à la SCI LES TAMARIS,
- condamner Monsieur X... et la SCI LES TAMARIS à restituer la somme de 438. 437, 16 Euros au titre des fonds prêtés,
- dire et juger que l'ensemble des garanties consenties aux termes du contrat de prêt par Monsieur X... dont la garantie hypothécaire dont bénéficie le CREDIT FONCIER subsistera tant que l'obligation de restituer inhérente au contrat principal n'est pas éteinte,
- assortir cette condamnation de restituer au CRÉDIT FONCIER la somme de 438 437, 16 Euros des intérêts aux taux légal à compter de l'assignation,
- condamner Monsieur X... à régler la somme de 14. 743, 45 Euros, somme arrêtée au 4 juin 2012, sous réserve d'actualisation au titre de la suspension prononcée par ordonnance du Juge de la Mise en État,
- limiter le montant de la condamnation du CRÉDIT FONCIER aux seules sommes perçues par ce dernier, soit :
-61. 880, 83 Euros au titre des intérêts
-950 Euros au titre des frais de dossier
-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le CREDIT FONCIER de ses demandes reconventionnelles formées à l'encontre du Notaire MAÎTRE Y...,
Et statuant à nouveau :
- condamner Maître Y..., Notaire rédacteur, à garantir le CREDIT FONCIER de la restitution du montant du prêt versé et débloqué à Monsieur X..., soit la somme de 438. 437, 16 Euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
Eu égard au préjudice subi par le CREDIT FONCIER du fait de la résolution du contrat de prêt,
- condamner Maître Y..., Notaire Rédacteur, à régler au CREDIT FONCIER à titre de dommages intérêts, les intérêts conventionnels qu'aurait dû percevoir le CREDIT FONCIER au titre du prêt signé le 14 janvier 2008, soit la somme de 638. 464, 31 Euros (intérêts conventionnels prévus aux termes dudit contrat de prêt),
- dire plus généralement que Maître Y..., notaire, devra garantir le CREDIT FONCIER de toutes les conséquences financières de la résolution judiciaire du prêt.
En tout état de cause
-débouter Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre du CREDIT FONCIER.
À titre infiniment subsidiaire, Il est sollicité de la Cour de :
- ordonner une expertise et designer un expert judiciaire aux frais du demandeur, Monsieur X... avec pour mission de :
- Se rendre sur place,
- Déterminer les travaux d'achèvement ou de finition,
- Décrire éventuellement les travaux nécessaires à l'achèvement ou à la finition des biens et à la livraison,
- Constater les éventuels désordres et dans l'affirmative, en décrire les causes,
- Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues relatives aux désordres,
- Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues relatives au retard de livraison,
- Dresser un rapport de ses opérations et le déposer dans le délai que lui impartira la Cour au greffe de la Cour,
- Dire que l'Expert devra répondre aux dires et observations des parties,
- ordonner que le montant de la provision à verser entre les mains de l'Expert sera à la charge exclusive de Monsieur X...
- condamner Monsieur X... et toute partie succombante, au paiement d'une somme de 5. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La SARL ACI PARTNER'S n'a pas constitué avocat.
SUR CE
LA COUR
Considérant que les demandes formées par la SCI TAMARIS tendant au rejet de conclusions et de pièces sont devenues sans objet dès lors que l'ordonnance de clôture du 10 avril 2014 a été révoquée le 22 mai 2014 et que l'affaire a fait l'objet d'une nouvelle ordonnance de clôture la 12 février 2015, la SCI TAMARIS ayant ainsi été mise à même de pouvoir répondre en temps utile aux conclusions et pièces dont elle demandait le rejet dans ses conclusions du 5 mai 2014 , le respect du principe du contradictoire ayant ainsi été assuré ; que ces demandes seront donc rejetées ;
Considérant que la demande de restitution de la somme de la somme de 438 437, 16 euros formée par La société Credit Foncier de France à l'encontre de la SCI TAMARIS ayant été formée pour la première fois en cause d'appel, il y a lieu en application des dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile de la déclarer irrecevable, s'agissant d'une demande nouvelle au sens des dispositions susvisées ;
Considérant qu'il y a également lieu de dire que la demande de Monsieur X... visant à voir la SCI LES TAMARIS condamnée à lui verser la somme de 59. 919, 60 ¿ est irrecevable car nouvelle en cause d'appel ;
Considérant que suivant acte authentique reçu le 14 janvier 2008 par M Denis Y..., notaire à Paris 13e, la SCI TAMARIS a vendu à M Spencer X... en l'état futur d'achèvement trois lots dans le bâtiment B outre les meubles meublant d'une résidence située à Marseille, à l'origine nommée « Canta Galet » puis « Le Florian » pour le prix de 482. 217 ¿ et conclu avec la SARL MEDITERRANEE SENIORS, futur gestionnaire de la résidence, un bail commercial de ces locaux ; que M Spencer X... estimant que les lots vendus ne pouvant être livrés conformément à la destination prévue au contrat de vente et dans les délais prévus contractuellement demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution judiciaire de la vente ;
Considérant que la SCI TAMARIS, quant à elle critique le jugement entrepris notamment en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente litigieuse en retenant notamment une non conformité contractuelle concernant la destination des lots vendus qui devaient être livrés comme dépendant d'une EPHAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), alors que selon la SCI TAMARIS l'exploitation des biens litigieux en EPHAD n'aurait jamais constitué une condition essentielle et déterminante du consentement de M Spencer X... ;
Mais considérant que l'acte authentique de vente stipulait une déclaration, page 4, du vendeur, aux termes de laquelle « les biens vendus font partie d'un ensemble immobilier à usage de Résidence pour étudiants et de Résidence médicalisée pour personnes âgées EPHAD » ; que l'exploitation en EPHAD des biens vendus, entrée ainsi dans le champ contractuel, constituait une qualité essentielle des biens vendus ; que c'est donc par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente litigieux, ce manquement de la SCI TAMARIS à son obligation contractuelle de livraison de biens dépendant d'un EPHAD étant suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution judiciaire de la vente litigieuse à ses torts ;
Considérant que la résolution judiciaire du contrat implique que chacune des parties soit placée dans la situation dans laquelle elle se trouvait avant que le contrat ne soit conclu sans qu'elle puisse tirer profit ou subir un préjudice du fait de l'exécution irréversible du contrat ;
Considérant qu'en conséquence, il y a de lieu de dire que la SCI TAMARIS est tenue de restituer à M Spencer X... les sommes versées par ces derniers au titre du prix de vente du bien immobilier litigieux et il y a lieu d'ordonner la restitution des biens litigieux à la SCI TAMARIS ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M Spencer X... à restituer à M Spencer X... la somme de 378 517, 56 euros, versée par ce dernier dans le cadre de l'exécution du contrat de vente litigieux, augmentée des intérêts légaux à compter du 23 décembre 2009, date du dernier versement ; qu'il convient également de condamner la SCI TAMARIS à payer à M X... la somme de 630, 17 euros correspondant au montant des charges de copropriété acquitté par ce dernier.
Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 1184 du Code Civil qu'en raison de l'effet rétroactif attaché à la résolution du contrat de vente, celui-ci est réputé n'avoir été jamais été conclu, de sorte que le prêt conclu auprès de la société Crédit Foncier de France par M Spencer X... sera annulé de plein droit et que par conséquent M Spencer X... sera condamné à restituer à la société Crédit Foncier de France les sommes empruntées, et la société Crédit Foncier de France sera tenue à rembourser à M Spencer X... le montant des échéances en capital et intérêts réglés par ce dernier en exécution du prêt ; qu'il y a donc lieu de condamner la société Crédit Foncier de France à restituer à M Spencer X... les sommes versées par ce dernier au titre du prêt litigieux, soit la somme de 71 307, 83 euros avec intérêts courant à compter du jour de l'assignation et de condamner M Spencer X... à restituer à la société Crédit foncier de France la somme de 483 437, 16 euros avec intérêts au taux légal courant à compter du jugement entrepris ; qu'en revanche il n'est pas rapporté la preuve que le contrat d'assurance vie ait été conclu par M Spencer X... auprès de la société Crédit Foncier de France, que par conséquent M Spencer X... sera débouté de ses demandes formées du chef du contrat d'assurance vie et le jugement entrepris infirmé sur ce point ;
Considérant qu'il y a lieu de dire que l'ensemble des garanties consenties aux termes du contrat de prêt par M Spencer X... dont la garantie hypothécaire subsisteront tant que l'obligation de restituer inhérente au contrat principal n'est pas éteinte ; que les surplus des demandes formées par la société Crédit Foncier de France à l'encontre de M Spencer X... sera rejetée ;
Sur la demande en dommages et intérêts formée par M Spencer X... à l'encontre de la SCI TAMARIS
Considérant que la résolution de la vente litigieuse ayant pour conséquence de remettre les choses dans le même état que si les obligations nées de ce contrat n'avaient jamais existé et non à réserver aux parties une situation meilleure, il y a lieu de débouter M Spencer X... de ses demandes en dommages et intérêts formées du chef de la perte de crédit d'impôt et du chef de la perte des loyers défiscalisés attendus ; qu'en revanche, au regard des tracas occasionnés à M Spencer X... à l'occasion de la résolution de la vente litigieuse prononcée aux torts de la SCI TAMARIS, il y a lieu de condamner la SCI TAMARIS à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et de débouter M Spencer X... du surplus de ses demandes en dommages et intérêts ;
Sur la responsabilité et les demandes formées à l'encontre de M Denis Y...
Considérant que le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige,
Considérant que le jugement entrepris est critiqué en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de M Denis Y... ;
Mais considérant que les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser, à la simple lecture des documents que M Denis Y... avait en sa possession, lors de l'établissement de l'acte authentique, que les biens vendus ne faisaient pas partie d'un ensemble immobilier à usage de Résidence médicalisée pour personnes âgées EPHAD ; qu'en outre il n'appartenait pas à M Denis Y... de vérifier l'exactitude de la déclaration de la SCI TAMARIS, retranscrite dans l'acte authentique de vente, concernant la destination en EPHAD des biens vendus ;
Considérant qu'au regard de ces éléments, et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y de a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de M Denis Y... ; que les demandes tant en dommages et intérêts qu'en garantie formées à l'encontre de ce dernier seront rejetées ;
Considérant que la SCI TAMARIS forme également une demande en garantie à l'encontre de M Denis Y... ;
Mais considérant qu'il ne ressort nullement des pièces versées aux débats que la mention « EPHAD » figurant page 4 de l'acte authentique procéderait d'une erreur matérielle de M Denis Y... ; que la destination à usage d'EPHAD ressort clairement de la déclaration de la SCI TAMARIS retranscrite dans cet acte authentique et est dépourvue de toute ambiguïté quant à sa portée ; que le notaire n'a fait que transcrire cette déclaration dont il n'avait pas à vérifier l'exactitude en procédant à des investigations particulières ; que les demandes formées par la SCI TAMARIS à l'encontre de M Denis Y... seront donc rejetées ;
Sur les demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de la société Crédit Foncier de France
Considérant que M Spencer X... forme des demandes en dommages et intérêts à l'encontre de la société Crédit Foncier de France reprochant à cette dernière d'avoir manqué à ses obligations contractuelles, de bonne foi et de conseil ;
Mais considérant que les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser, à la simple lecture des documents que la société Crédit Foncier de France avait en sa possession, lors de l'établissement de l'acte authentique, que les biens vendus ne faisaient pas partie d'un ensemble immobilier à usage de Résidence médicalisée pour personnes âgées EPHAD ; qu'en outre il n'appartenait pas à la société Crédit Foncier de France de vérifier l'exactitude de la déclaration de la SCI TAMARIS dans l'acte authentique en procédant à des investigations spécifiques ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les demandes formées à l'encontre de la société Crédit Foncier de France, aucun manquement à ses obligations contractuelles, de bonne foi et de conseil n'étant caractérisé.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevables la demande de restitution de la somme de la somme de 438 437, 16 euros formée par la société Crédit Foncier de France à l'encontre de la SCI TAMARIS et la demande de Monsieur X... visant à voir la SCI LES TAMARIS condamnée à lui verser la somme de 59. 919, 60 ¿ ;
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente litigieux, prononcé la résolution du contrat de prêt souscrit le 14 janvier 2008 par M. Spencer X... auprès du Crédit FONCIER DE FRANCE, condamné la SCI LES TAMARIS au paiement à M. Spencer X... de la somme de 5. 000 ¿ au titre de ses frais d'instance non compris dans les dépens, condamné la société ACI PARTNERS au paiement à M. Spencer X... de la somme de 59. 919, 60 ¿, condamné la SCI TAMARIS au paiement des dépens ;
L'infirme pour le surplus et statuant de nouveau :
Condamne la SCI TAMARIS à restituer à M Spencer X... la somme de 378 517, 56 euros, versée par ce dernier dans le cadre de l'exécution du contrat de vente litigieux, augmentée des intérêts légaux à compter du 23 décembre 2009 avec capitalisation des intérêt en application de l'article 1154 du Code Civil.
Ordonne, en tant que de besoin, la restitution des biens litigieux à la SCI TAMARIS.
Condamne la SCI TAMARIS à payer à M X... la somme de 630, 17 euros correspondant au montant des charges de copropriété acquittés par ce dernier.
Condamne la société Crédit Foncier de France à restituer à M Spencer X... les sommes versées par ce dernier au titre du prêt litigieux, soit la somme de 71 307, 83 euros avec intérêts courant à compter du jour de l'assignation avec capitalisation des intérêt en application de l'article 1154 du Code Civil et condamne M Spencer X... à restituer à la société Crédit Foncier de France la somme de 483 437, 16 euros avec intérêts au taux légal courant à compter du jugement entrepris ;
Dit que l'ensemble des garanties consenties aux termes du contrat de prêt par M Spencer X... dont la garantie hypothécaire subsisteront tant que l'obligation de restituer inhérente au contrat principal n'est pas éteinte.
Condamne la SCI TAMARIS à payer à M Spencer X... la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Condamne la SCI TAMARIS au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
