Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 09 AVRIL 2015
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 00492
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 05200
APPELANTE
SARL AS PARTNERS exerçant sous l'enseigne GUY HOQUET IMMOBILIER représenté par son gérant domicilié en cette qualité audit siège, no Siret : 499 136 216
ayant son siège au 5-7 rue d'Hauteville-75010 PARIS
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistée sur l'audience par Me Geoffrey DONAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0174
INTIMÉE
SCI 33 POISSONNIERE 2002 représentée par sa gérante, Madame Quilina X...née Y..., no Siret : 442 475 026
ayant son siège au 24 rue d'Enghien-75010 PARIS
Représentée et assisté sur l'audience par Me Virginie LEMEULLE-BAILLIART, avocat au barreau de PARIS, toque : J060
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 20 décembre 2010, Mme Quilina Y...-X...a donné à la SARL AS partners-Guy Hoguet le mandat de rechercher " un studio d'une superficie d'env. 29 m2 + balcon " dans le " secteur géographique 6 rue Saint-Spire-75002 Paris " au prix de 320 000 ¿, rémunération du mandataire comprise, fixée à la somme de 10 000 ¿ à la charge de l'acquéreur. Par acte sous seing privé du 6 janvier 2011, la SARL L'Immobilière d'investissement a vendu à la SCI 33 Poissonnière 2002, représentée par sa gérante, Mme Y...-X..., un appartement de deux pièces au 3e étage d'une maison sise 6 rue Saint-Spire à Paris 2e arrondissement, au prix de 155 000 ¿, la réitération par acte authentique étant fixée au 15 avril 2011. Le même jour, le vendeur a établi à l'ordre de l'acquéreur une facture de travaux de rénovation des locaux 6 rue Saint-Spire à hauteur de 150 000 ¿ dont la somme de 31 000 ¿ a été payée par l'acquéreur directement à la société L'Immobilière d'investissement. La vente n'a pu être réitérée, le vendeur n'étant pas propriétaire du bien. Par ordonnance de référé du 22 novembre 2011, la société L'Immobilière d'investissement a été condamnée à payer à la SCI Poissonnière 2002 la somme de 31 000 ¿ à titre de provision. Cette créance n'a pu être recouvrée. Par acte du 27 mars 2012, la SCI 33 Poissonnière a assigné la société AS partners en paiement des sommes de 31 000 ¿ et de 5000 ¿ à titre de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 9 décembre 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné la société AS partners à payer à la SCI 33 Poissonnière la somme de 31 000 ¿ de dommages-intérêts et celle de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- débouté la SCI 33 Poissonnière du surplus de ses prétentions,
- débouté la société AS partners de ses demandes,
- condamné la SCI 33 Poissonnière aux dépens.
Par dernières conclusions du 30 janvier 2015, la société AS partners, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1147 du Code Civil, 559 et 700 du Code de Procédure Civile,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à verser à la SCI 33 Poissonnière une indemnité de 31 000 ¿ et la somme de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts,
- statuant à nouveau :
- débouter la SCI 33 Poissonnière de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner à lui payer la somme de 5 000 ¿ dommages-intérêts, outre celle de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 14 novembre 2014, la SCI 33 Poissonnière prie la Cour de :
- vu les articles 1147, 1315, 1991 et suivants du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens,
- statuant à nouveau et y ajoutant :
- condamner la société AS partners à lui verser la somme de 36 869, 93 ¿ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier et celle de 8 000 ¿ en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil,
- condamner la société AS partners à lui verser la somme de 5 000 ¿ de dommages-intérêts pour appel abusif,
- débouter la société AS partners de toutes ses demandes,
- la condamner à lui payer la somme complémentaire de 8 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens de première instance et d'appel en sus.
SUR CE
LA COUR
Considérant que les moyens développés par la société AS partners au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté, sur la faute commise par l'agent immobilier, qu'il est acquis aux débats que la vente du 6 janvier 2011 n'a pas été réitérée au profit de la SCI 33 Poissonnière, faute pour le vendeur d'avoir lui-même acquis le bien promis à la vente ;
Qu'ont force probante, les attestations circonstanciées des 26 janvier 2013 et 29 avril 2014 de M. Fabien Z..., négociateur immobilier au sein de la société AS partners, ayant mis en relation l'acquéreur avec le vendeur, qui ne sont entachées d'aucune incohérence ou contradiction de nature à mettre en cause leur force probante ;
Qu'il se déduit de l'attestation du 26 janvier 2013 de M. Z...qu'en raison de la confiance qu'il lui inspirait, il n'avait pas vérifié la qualité de propriétaire de M. Roland A...qui se présentait comme le gérant de la société L'Immobilière d'investissement ; que ce n'est donc pas la mauvaise foi de M. A...qui a fait obstacle à la vérification, mais que c'est l'imprudence de l'agent immobilier qui est à l'origine du litige ; que, d'ailleurs, c'est seulement le 9 février 2011 que la société AS partners a demandé au vendeur la communication de son titre de propriété ; que, si la lettre électronique adressée le 15 février 2011 à M. Roland A...par Mme Y...-X...prouve qu'à cette date, cette dernière savait que le vendeur n'était pas titré, cependant, il n'en résulte pas qu'elle ait eu cette connaissance dès le 6 janvier 2011, ce que dément, d'ailleurs, les termes mêmes du message électronique : " Comprenez que j'ai (sic) pu m'inquiéter en apprenant que vous n'étiez pas propriétaire des lieux que vous avez promis de me vendre " ;
Qu'en ne procédant pas aux investigations nécessaires à l'exécution de son obligation d'information et de conseil, l'agent immobilier a commis une faute ;
Que, dans son attestation du 26 janvier 2013, M. Z...relate : " le 6 et le 18 janvier 2011, j'ai accompagné Mme Quilina Y...-X...et M. Pierre-Etienne B...pour signer directement deux compromis, en la présence de Monsieur Roland A...(les documents étant rédigés par ce dernier) " ; que, dans son attestation du 29 avril 2014, M. Z...précise que le 6 janvier 2011, il avait " accompagné Madame Y...Y... dans les bureaux de Monsieur Roland A..., rue de Ponthieu, pour la signature du compromis de vente et la facture des travaux, et en ma qualité de représentant de l'agence Guy Hoquet Xe, j'étais donc présent lors de la remise à Monsieur Roland A...du chèque correspondant à 10 % du prix d'achat, travaux inclus " ;
Qu'ainsi, en n'attirant pas l'attention de son mandant sur le danger de verser des fonds directement au promettant antérieurement à la réalisation de la vente et en l'assurant de sa présence lors de ce paiement, l'agent immobilier a failli à son obligation de conseil ;
Qu'à cet égard, est sans influence sur la responsabilité de l'agent immobilier, la faute alléguée par ce dernier à l'encontre du mandant et qui aurait consisté pour celui-ci à violer la clause de séquestre insérée dans le mandat en remettant directement des fonds au promettant ; qu'en effet, cette clause, qui énonce que " en vue de garantir la bonne exécution des présentes, l'acquéreur devra, à l'appui de toute promesse ou compromis de vente, effectuer un versement d'un montant maximum de 10 % du prix total de la vente, à l'ordre de : AS Partners-Guy Hoquet Monte Paschi 020167621 " a pour seul effet de garantir le paiement de la commission au mandataire laquelle n'est due qu'en cas de vente effectivement conclue aux termes d'un acte en prévoyant le paiement et la personne en ayant la charge ; que Mme Y...-X..., à laquelle l'agent immobilier n'avait, d'ailleurs, pas rappelé cette clause lors de la remise des fonds au vendeur, n'a pas violé le mandat ni causé de grief à son mandataire en remettant au vendeur la somme de 31 000 ¿ au titre du paiement des travaux ; que la violation prétendue par l'acquéreur de la clause de séquestre insérée dans le contrat de vente n'a pas d'effet sur la responsabilité de l'agent immobilier qui devait conseiller à son client de ne pas verser les fonds directement au vendeur, ce qu'il n'a pas fait ;
Que l'accord du vendeur et de l'acquéreur pour ventiler le prix du bien d'une valeur de 320 000 ¿ entre le prix déclaré, réduit à 150 000 ¿, et le coût des travaux d'un montant de 150 000 ¿ à la charge de l'acquéreur, dans le but prétendu de diminuer les droits de mutations et la plus-value, n'est pas de nature à réduire la responsabilité de l'agent immobilier qui n'a pas été évincé de la transaction, y ayant été étroitement associé, ainsi qu'il ressort, d'une part, des attestations précitées de M. Z...révélant que l'agent immobilier était au courant de la ventilation du prix, d'autre part, de la reconnaissance d'honoraires du montant de la commission stipulée au mandat ;
Considérant, sur le lien de causalité entre la faute et le dommage, qu'il est acquis aux débats que la SCI 33 Poissonnière n'a pu récupérer la somme de 31 000 ¿ directement versée au vendeur ; que, si l'agent immobilier avait su que le vendeur n'était pas propriétaire, il n'aurait pas fait visiter le bien à la SCI qui n'aurait pas contracté et n'aurait pas versé la somme de 31 000 ¿ ;
Qu'en outre, en dépit de l'intérêt fiscal que présentait pour elle l'opération, si la SCI 33 Poissonnière avait su que le vendeur n'était pas propriétaire du bien, elle n'aurait pas contracté et n'aurait pas versé la somme de 31 000 ¿ ;
Qu'en conséquence, la perte de cette somme trouve sa cause dans la faute de l'agent immobilier et que c'est à bon droit que le Tribunal a condamné la société AS partners à son paiement à titre de dommages-intérêts ;
Considérant, sur le quantum, que l'intimée justifie avoir exposé les sommes de 4 544, 80 ¿ pour la procédure de référé et celle de 1 315, 13 ¿ au titre de frais d'exécution, de sorte que sa demande en paiement de la somme totale de 36 869, 93 ¿ à titre de dommages-intérêts doit être accueillie, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les intérêts échus étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;
Considérant que la SCI 33 Poissonnière, qui ne justifie pas d'un préjudice moral, doit être débouté de cette demande ;
Considérant que l'appel n'étant pas abusif, la SCI 33 Poissonnière doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Considérant que la solution donnée au litige implique que la société AS partners supporte les dépens de première instance et d'appel et que sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile soit rejetée ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la SCI 33 Poissonnière sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a limité les dommages-intérêts accordés à la SCI 33 Poissonnière à la somme de 31 000 ¿ et en ce qu'il a condamné cette société aux dépens ;
Statuant à nouveau de ces chefs :
Condamne la société AS partners à payer à la SCI 33 Poissonnière la somme de 36 869, 93 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2012 et dit que les intérêts échus seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;
Condamne la société AS partners aux dépens de première instance ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Y ajoutant :
Rejette les autres demandes ;
Condamne la société AS partners aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la société AS partners à payer à la SCI 33 Poissonnière la somme de 5 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
