Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 09 AVRIL 2015
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 18808
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juillet 2013- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 09/ 10369
APPELANTE
Société SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, no Siret : 481 529 055
ayant son siège au 5, avenue Louis Pluquet-59100 ROUBAIX
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 Assistée sur l'audience par Me Laurent HEYTE de la SELARL ESPACE JURIDIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0348, substitué par Me Laurence D'HERBOMEZ, de la SELARL ESPACE JURIDIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0348
INTIMÉS
Monsieur Eric DE X... né le 02 février 1963 à PARIS et Madame Maria Térésa DE X... épouse épouse DE X... née le 23 octobre 1963 à POIARES PONTE DE LIMA (PORTUGAL)
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Sabine LACASSAGNE de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS BERTHIER CHAPELIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC 192
SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 382 506 079
ayant son siège au 128 rue La Boétie-75008 Paris
Représentée et assistée sur l'audience par Me Rémi MONGIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1199
Syndic. de copropriété SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES P ATIOS DU LAC représenté par son syndic la SARL SGI et G GICQUEL, dont le siège social se trouve à Créteil (94048), 48, rue du Général Leclerc, inscrite au RCS de Créteil sous le no 433 623 519, elle-même représentée par son représentant en exercice, domicilié audit siège.
Ayant son siège au 28/ 30, avenue du Nouveau Monde-94000 CRETEIL
Représentée et assistée sur l'audience par Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0080
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Février 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
Suivant acte authentique reçu le 21 mars 2007 en l'étude de Maître Y..., les époux DE X... ont acquis auprès de la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC un appartement compris dans un ensemble immobilier en cours de construction sur la commune de Créteil, au prix de 375 000 euros, la date prévisionnelle d'achèvement des travaux étant fixée au troisième trimestre 2008. Dès la signature du contrat de réservation, les époux DE X... ont informé le vendeur qu'ils souhaitaient qu'un certain nombre de travaux modificatifs soient réalisés. Par un avenant no2 accepté par les acquéreurs le 19 septembre 2007, il a été convenu d'un certain nombre de travaux modificatifs, pour un coût supplémentaire de 3 616 euros.
Afin de financer cette acquisition, les époux DE X... ont souscrit auprès de la CAISSE D'EPARGNE D'ILE DE FRANCE PARIS deux prêts d'un montant de 135 000 et 72 000 euros. Les acquéreurs devant également apporter en capital le prix de vente d'un appartement dont ils étaient propriétaires, ils ont souscrit le 5 mars 2007 auprès de ce même établissement un prêt relai d'un montant de 168 000 euros, d'une durée de deux ans avec différé total du remboursement, moyennant un taux de 4 % l'an. La société anonyme COMPAGNIE EUROPEENNE DES GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC) s'est portée caution du remboursement de ce prêt.
Les époux DE X..., estimant que le bien vendu ne pouvait être considéré comme achevé au vu des non-façons et malfaçons dont il était affecté, ont refusé d'en prendre livraison lors du rendez-vous fixé pour ce faire le 7 novembre 2008.
Les époux DE X... n'ayant pas remboursé le prêt relai à sa date d'échéance, la société CEGC a versé la somme de 181 342, 37 euros à la CAISSE D'EPARGNE le 16 décembre 2009.
Par un jugement du 30 juillet 2013, le Tribunal de Grande Instance de Créteil a :
- Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC,
- Prononcé la résolution de la vente conclue le 21 mars 2007 entre les époux DE X... et la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC portant sur les lots 202, 358 et 359 d'un ensemble immobilier à construire sur trois parcelles situées sur la commune de Créteil et cadastrées section BM, 42 lieudit''avenue Magellan ¿ avenue du nouveau monde'', 43 et 44 lieudit''route de Pompadour'',
- Condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à payer aux époux DE X... la somme de 345 000 euros correspondant au prix versé,
- Ordonné aux époux DE X... de restituer à la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC le bien immobilier, ladite restitution s'opérant, le cas échéant, par la remise des clés et par la publication du présent jugement à la conservation des hypothèques,
- Dit que le paiement des charges de copropriété afférentes au bien précité, y compris de celles échues antérieurement au présent jugement, incombe à la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC, et condamné en conséquence la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à garantir les époux DE X... de l'ensemble des sommes versées au SYNDICAT DES COPROPRIETERAIRES en principal, frais et intérêts, en exécution du jugement du Tribunal d'instance de Saint-Maur en date du 9 mai 2011,
- Ordonné la radiation des hypothèques inscrites sur le bien précité par le SYNDICAT DES COPROPRIETERAIRES et par la CEGC,
- Condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à payer aux époux DE X... la somme correspondant aux frais d'établissement du cahier des charges et du règlement de copropriété,
- Condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à garantir les époux DE X... de l'ensemble des sommes dont ils pourront être tenus envers la CAISSE D'EPARGNE au titre des prêts immobiliers, pour la part excédant le capital prêté (135 000 et 72 000 euros), et de la condamnation prononcée à leur encontre au bénéfice de la CEGC pour la part excédant la somme de 168 000 euros, ainsi qu'à payer aux époux X... la somme de 15 000 euros au titre du trouble de jouissance,
- Débouté les époux DE X... de leurs autres demandes de dommages et intérêts,
- Débouté la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC de ses demandes en paiement du prix,
- Condamné solidairement les époux DE X... à payer à la CEGC la somme de 181 342, 37 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2009, ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière depuis le 15 avril 2010,- Débouté la CEGC de sa demande au titre de l'indemnité de 7 %,
- Condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC aux entiers dépens et sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu l'appel interjeté et les dernières conclusions en date du 14 avril 2014, par lesquelles la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC demande à la cour de :
- Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL du 31 juillet 2013 en ce qu'il a : débouté la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC de ses demandes en paiement du prix, prononcé la résolution judiciaire de la vente conclue le 21 mars 2007 entre les époux DE X... et la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC et prononcé les mesures de restitution et condamnations en découlant,
- En conséquence, infirmer le jugement en ce qu'il a : condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à payer aux époux DE X... la somme de 345 000 euros correspondant au prix versé, ordonné aux époux DE X... de rendre à la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC le bien vendu, condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à garantir les époux DE X... de l'ensemble des sommes versées au syndicat des copropriétaires en exécution du jugement du Tribunal d'Instance de SAINT-MAUR du 9 mai 2011 et celles dues postérieurement à ce jugement, ordonné la radiation des hypothèques inscrites par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES PATIOS DU LAC et par la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DES GARANTIES ET CAUTIONS sur le bien immobilier en question, condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à payer aux époux DE X... la somme de correspondant aux frais d'établissement du cahier des charges et du condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à garantir les époux DE X... de l'ensemble des sommes dont ils pourront être tenus envers la CAISSE D'EPARGNE au titre des prêts immobiliers, pour la part excédant le capital prêté, condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à garantir les époux DE X... de la condamnation prononcée à leur encontre au bénéfice de la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DES GARANTIES ET CAUTIONS pour la part excédant la somme de 168 000 euros, condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à verser aux époux DE X... la somme de 15 000 euros au titre du trouble de jouissance,
- Constater, dire et juger n'y avoir lieu à résolution judiciaire de la vente,
- Débouter les époux DE X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et notamment de leur appel incident,
- Reconventionnellement, condamner les époux DE X... au paiement du solde du prix de vente, soit 30 000 euros, avec intérêts au taux contractuel de retard de 1 % par mois à compter du 17 décembre 2008,
- Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l'article 1154 du Code Civil,
- Condamner solidairement les époux DE X... au paiement au profit de la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC de la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts pour refus fautif de prendre livraison,
- Condamner les époux DE X... aux entiers dépens et sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions en date du 21 février 2014, par lesquelles la CAISSE EUROPENNE DES GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC) demande à la cour de :
- Constater que l'appel n'est pas soutenu à l'encontre des dispositions du jugement entrepris ayant condamné les époux DE X... à payer à la CEGC la somme de 181 342, 37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2009 et capitalisation desdits intérêts à compter du 15 avril 2010,
- Confirmer, en toute hypothèse, ces dispositions,
- Y ajoutant, mettre à la charge de la partie qui succombe une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel et la condamner aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions en date du 21 février 2014, par lesquelles le SYNDICAT DES COPROPRIETERAIRES DE LA RESIDENCE LES PATIOS DU LAC demande à la cour de :
- Donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il s'en rapporte à la sagesse de la Cour, sous réserve du respect de l'autorité de chose jugée liée au jugement rendu le 9 mai 2011 par le Tribunal d'Instance de Saint-Maur-des-Fossés,
- Condamner la ou les parties aux entiers dépens et sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions en date du 17 février 2014, les époux DE X... demandent à la cour de :
- Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de CRETEIL du 30 juillet 2013 en ce qu'il a : débouté la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC de ses demandes en paiement du prix, prononcé la résolution judiciaire de la vente conclue le 21 mars 2007 entre les époux DE X... et la SCI CRETEIL CRETEIL LES PATIOS DU LAC et prononcé les mesures de restitution et condamnations en découlant, condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à payer aux consorts DE X... la somme de 345 000 euros correspondant au prix versé, ordonné aux époux DE X... de rendre à la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC le bien vendu, condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à garantir les époux DE X... de l'ensemble des sommes versées au syndicat des copropriétaires en exécution du jugement du tribunal d'instance de SAINT MAUR du 9 mai 2011 et celles dues postérieurement au jugement, ordonné la radiation des hypothèques inscrites par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES PATIOS DU LAC et par la CEGC sur le bien immobilier en question, condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à payer aux époux DE X... la somme correspondant aux frais d'établissement du cahier des charges et du règlement de copropriété, condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à garantir les époux DE X... de l'ensemble des sommes dont ils pourraient être tenus envers la CAISSE D'EPARGNE au titre des prêts immobiliers, pour la part excédant le capital prêté, condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à garantir les époux DE X... de la condamnation prononcée à leur encontre au bénéfice de la CEGC pour la part excédant la somme de 168 000 euros,
- Dire et juger que la plaquette publicitaire constitue en l'espèce bel et bien un élément contractuel et qu'il existe un défaut de conformité du bien livré audit document, ainsi qu'aux dispositions de la Loi du 13 juillet 1991, tiré en l'occurrence, de l'existence d'un seuil pour accéder aux balcons, terrasses et patios,
- Dire et juger que l'avenant no2 portant travaux modificatifs constitue un élément contractuel et qu'il existe des défauts de conformité du bien livré audit document, que le bien immobilier n'a pas été livré dans les délais contractuels, que les défauts de conformité, dans leur grande majorité, ne peuvent donner lieu à une exécution en nature, que ces défauts de conformité évoqués relèvent d'une inexécution grave des obligations de la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC,
- Dire et juger qu'en outre, les demandeurs sont fondés à soutenir qu'ils ont subis des préjudices distincts dont ils sollicitent également l'indemnisation sur le fondement des dispositions de l'article 1147 du Code Civil,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a limité le montant de l'indemnité versée aux époux DE X... à la somme de 15 000 euros au titre du trouble de jouissance, et débouté les consorts DE X... de leurs autres demandes indemnitaires,
- Par conséquent, condamner la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC au règlement des sommes suivantes : frais irrépétibles engagés pour la défense de leurs intérêts devant le Tribunal d'instance de SAINT MAUR : 897 euros frais irrépétibles auxquels les consorts DE X... ont été condamnés à l'égard du syndicat de copropriétaires : 700 euros coût de la cuisine équipée commandée auprès d'un cuisiniste belge 1. 759, 50 euros indemnités pour perte de jouissance fixées forfaitairement à la somme de 41. 600, 00 euros réparation du préjudice moral et matériel subi par les époux forfaitisé à 80. 000, 00 euros perte de chance d'économiser les frais prévus pour les travaux de ravalement, d'étanchéité, de mise en conformité et de télédistribution de leur actuel domicile sis à Bonneuil Sur Marne fixés à 8 000, 00 euros, indemnités pour perte de chance de vendre le logement ancien des époux au prix du marché en octobre 2008, 10 000, 00 euros frais d'huissier (pour mémoire),
- En tout état de cause, il est demandé au Tribunal de condamner la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC aux entiers dépens ainsi qu'aux sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- À titre subsidiaire, et si par extraordinaire le tribunal estimait que les conditions d'une résolution judiciaire totale ne sont pas réunies, il est demandé au tribunal de prononcer une résolution partielle et partant, se prononcer sur la réparation des inexécutions contractuelles, savoir :
a) Indemnisation des travaux tels que résultant du plan modificatif signé par les parties et non réalisés :
o déplacement de la porte de la salle de bains : 736, 00 euros HT o ragréage suite au déplacement de la porte de la salle de bain : 84, 00 euros HT o remboursement des travaux modificatifs sur volet roulant : 3 500, 00 euros HT o remboursement des travaux modificatifs sur coffret électrique abonné : 135 euros HT o conséquences financières du non-déplacement du tableau électrique (cuisine sur mesures) : 4 950, 00 euros HT o aléas divers sur travaux réalisés en milieu occupé et installation de chantier (15 % HT) : 1 410, 75 euros HT
b) Indemnisation des malfaçons constatées lors du rendez-vous du 17 décembre 2008 :
o mise à niveau des revêtements de sols de la chambre donnant sur salle de bains et WC : 1 118, 20 euros HT o réalisation d'emmarchement menuisés suite au soubassement de plus de 35 cm (accès loggia et balcon) : 9 168, 00 euros HT o aléas divers sur travaux réalisés en milieu occupé et installation de chantier (15 % HT) : 1 542, 93 euros HT.
c) Indemnisation des préjudices liés au retard dans la livraison
o les crédits de 72 000 euros, le crédit relais de 181 342, 37 euros euros et les pénalités contractuelles afférentes au crédit relais réclamées par la CEGC : 266 036, 34 euros o charges de copropriété : 600 euros HT (à parfaire)
d) Préjudices divers
o manque à gagner (salaire de deux personnes sur deux demi-journées) : 1 600 euros HT o préjudice moral lié à l'impossibilité du déplacement de l'armoire électrique : 50 000 euros HT o préjudice lié à la renonciation définitive à l'installation de volets roulants électriques : 50 000 euros HT o moins-value de l'appartement (difficultés d'accès au patio et au balcon à raison de l'importance du soubassement) : 80 000 euros HT.
- Dire et juger que les époux DE X... n'ont pas commis de faute et partant, débouter la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC de ses demandes plus amples et contraires portant sur le règlement du solde du prix de vente, du prix des travaux, des intérêts de retard et de leur capitalisation, ainsi que de toutes demandes indemnitaires, frais irrépétibles et dépens.
SUR CE LA COUR
Considérant que suivant acte authentique reçu le 21 mars 2007 en l'étude de M Y..., notaire, la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC a vendu en l'état futur d'achèvement aux époux DE X... un appartement compris dans un ensemble immobilier en cours de construction sur la commune de Créteil, au prix de 375 000 euros, la date prévisionnelle d'achèvement des travaux étant fixée au troisième trimestre 2008 ; que les époux DE X..., estimant que le bien vendu ne pouvait être considéré comme achevé au vu des non-façons et malfaçons dont il était affecté, ont refusé d'en prendre livraison lors du rendez-vous fixé pour ce faire le 7 novembre 2008 ;
Considérant que la SCI CRÉTEIL LES PATIOS DU LAC critique le jugement entrepris notamment en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente litigieuse en retenant notamment une non conformité contractuelle concernant le seuil pour accéder au balcon, alors que selon la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC ce seuil était bien prévu au contrat et qu'il était justifié pour des raisons techniques ;
Mais considérant qu'il sera relevé qu'aucun document contractuel remis dans le cadre de l'opération litigieuse ne permet de retenir qu'il ait été convenu entre les parties l'existence d'un seuil de 35cm pour accéder au balcon du bien litigieux ; qu'il s'en déduit que la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC a ainsi commis un manquement à son obligation de délivrance d'un bien conforme à ce qui a été convenu entre les parties, sans qu'elle puisse s'exonérer de sa responsabilité de ce chef au motif que ce seuil s'imposerait pour des raisons techniques, ce qui au demeurant n'est nullement avéré ; que c'est par de justes motifs, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que ce manquement était suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution judiciaire du contrat litigieux aux torts exclusifs de la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point et en ce qu'il a condamné la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC à payer aux époux DE X... la somme de 345 000 euros correspondant au prix versé, et ordonné aux époux DE X... de restituer à la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC le bien immobilier ;
Sur les demandes en dommages et intérêts formées par les époux DE X...
Considérant que c'est également par des moyens pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont fait une juste appréciation et une juste évaluation des préjudices subis par les époux DE X..., étant relevé que la résolution de la vente litigieuse a pour conséquence de remettre les choses dans le même état que si les obligations nées de ce contrat n'avaient jamais existé et non à réserver aux parties une situation meilleure ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point et les époux DE X... rejeter du surplus de leurs demandes formées de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Confirme le le jugement entrepris.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Condamne la SCI CRETEIL LES PATIOS DU LAC au paiement des dépens d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile et à payer aux époux DE X... la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour leurs frais irrépétibles d'appel et la somme de 1500 euros sur le même fondement au SYNDICAT DES COPROPRIETERAIRES DE LA RESIDENCE LES PATIOS DU LAC.
Rejette les demandes des autres parties sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
