Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 31 MARS 2015
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/25454
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Décembre 2012 -Tribunal d'instance de PARIS 9ème arrondissement - RG n° 11-12-000382
APPELANTS
Madame [F] [V] [X] [Z] épouse [M]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée de Me Martine LAUTREDOU, avocat au barreau de PARIS, toque : C2565, substituée à l'audience par Me Margarteh FIXLER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0489
Monsieur [S] [Z] [M]
[Adresse 2]
[Adresse 1]
Représentée et assistée de Me Martine LAUTREDOU, avocat au barreau de PARIS, toque : C2565, substituée à l'audience par Me Margarteh FIXLER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0489
INTIMÉES
Mademoiselle [E] [D] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
Assistée de Me Georges SIMONIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0581
Madame [C] [S] épouse [I]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
Assistée de Me Georges SIMONIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0581
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Vu le jugement prononcé le 10 décembre 2012 par le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris, qui, sur assignation délivrée les 12 et 16 avril 2012 à la requête d'[E] [J] et de [C] [I], propriétaires d'un logement situé [Adresse 2], à [F] [Z] et à [Z] [M], qui ont pris à bail ce logement suivant acte sous seing du 12 juin 1998, a :
- dit que [Z] [M] n'avait pas la qualité de locataire, constaté la résiliation du bail par l'effet du congé et dit qu'il occupait les lieux sans droit ni titre,
- condamné in solidum [F] [Z] et [Z] [M] à payer à [E] [J] et à [C] [I] la somme de 7 795,30 euros au titre des indemnités d'occupation échues au mois d'octobre 2012 inclus,
- autorisé [E] [J] et [C] [I] à faire expulser [F] [Z] ainsi que tous occupants de son chef, dont [Z] [M],
- condamné in solidum [F] [Z] et [Z] [M], outre aux dépens, à payer à [E] [J] et [C] [I] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges du 1er novembre 2012 jusqu'au 31 décembre 2012, puis égale à 2 000 euros, charges incluses, à compter du 1er janvier 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux ainsi que la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire ;
Vu l'appel interjeté de ce jugement le 7 janvier 2013 par M. [S] [Z] [M] et par Mme [F] [Z], qui, aux termes de leurs conclusions signifiées le 11 mars 2013, ont poursuivi l'infirmation du jugement entrepris et prié la cour de :
- constater l'aveu extra judiciaire des demanderesses selon lequel celles-ci considèrent que Mme [Z] a donné congé à compter du mois d'octobre 2011 et de constater qu'elle a donné congé et que le propriétaire en a pris acte,
- débouter les demanderesses de leurs demandes relatives à des arriérés de loyer postérieurs à sa sortie de lieux,
- constater que le bailleur n'a jamais entendu modifier le contrat de bail souscrit en 1998 pour prendre en considération le divorce prononcé le 15 juin 2010 et a entendu que ce bail continuait à recevoir application et à être opposable tant à M. [M] qu'à Mme [Z],
- constater que les appels de loyer et de charges et tout courrier envoyés aux locataires après que Mme [Z] ait informé le bailleur de son divorce et du fait qu'elle demeurait seule dans les locaux ont continué à lui être adressés au nom de «M. ou Mme [M]» et qu'aucun avenant n'a jamais été régularisé après le divorce de M. [M] et de Mme [Z], alors que celle-ci l'avait expressément demandé,
- dire que M. [M] était fondé à opposer aux demanderesses le bail souscrit en 1998, dont il était co-titutaire,
- constater que M. [M] a repris le paiement de son loyer et qu'il était bien fondé à solliciter que le bailleur lui remette les quittances de loyer afférentes sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la décision à intervenir et l'autoriser à procéder au règlement des arriérés de loyer en vingt mensualités, en sus du loyer en cours,
- enjoindre au bailleur de souscrire un nouveau bail avec M. [M] de sorte que Mme [Z] ne puisse plus à l'avenir être mise en cause dans le cadre de l'exécution ou de l'inexécution d'un contrat de bail, dont il a été d'autre part reconnu et accepté expressément qu'elle en avait donné congé, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,
- débouter les demanderesses de leurs écritures, fins et conclusions ;
Vu les conclusions signifiées le 25 avril 2013 par [E] [J] et [C] [S], épouse [I], intimées, qui, poursuivant la confirmation du jugement déféré, ont prié la cour de confirmer le caractère d'occupant sans droit ni titre de M. [M] des lieux litigieux, de confirmer l'expulsion des lieux de M. [M] et de Mme [Z], à défaut de départ spontané dans un délai de quinze jours à compter de l'arrêt à intervenir, de dire que l'huissier qui instrumenterait serait assisté du commissaire de police, d'un serrurier et de la force armée si besoin avec dispense du délai de deux mois visé à l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, de condamner M. [M] et Mme [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation de 2 000 euros par mois, charges et taxes en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à leur départ effectif des lieux, subsidiairement de dire que Mme [Z] resterait solidairement tenue au paiement des loyers, charges et accessoires dus par M. [M] jusqu'à complète libération des lieux, de condamner solidairement M. [M] et Mme [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et de les condamner aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais de mise à exécution de l'arrêt, ainsi qu'à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 6 mai 2014 ;
Vu l'arrêt prononcé le 9 septembre 2014 par la cour, qui a enjoint aux parties de produire la convention annexée au jugement de divorce des époux [M] et homologuée par le tribunal de grande instance de Paris et ordonné la réouverture des débats en invitant les parties à conclure exclusivement sur l'effet des dispositions du jugement de divorce sur les droits locatifs de M. [M], à l'exclusion de toute autre considération ;
Vu les conclusions signifiées le 11 septembre 2014 par M. [S] [M] et par Mme [F] [Z], divorcée [M], appelants, qui exposent que, lors du divorce, il avait été convenu entre eux que les parents alterneraient le garde des enfants au domicile conjugal tant que M. [M] n'aurait pas trouvé de logement apte à les recevoir, que par la suite Mme [Z] a écrit au mandataire des bailleurs pour l'informer de ce qu'elle occupait seule le logement familial et qu'elle souhaitait qu'un avenant soit établi en ce sens, ce qui a été refusé par le mandataire du bailleur, qu'il n'y a donc pas eu de novation du bail et que tous deux sont demeurés co-titulaires du bail jusqu'à ce que Mme [Z] donne congé et qui réitèrent leurs prétentions antérieures ;
Vu les conclusions signifiées le 17 octobre 2014 par Mme [E] [J] et Mme [C] [S], épouse [I], intimées, qui soutiennent que le jugement n'avait pas à statuer sur l'attribution du domicile conjugal alors que les deux époux avaient des domiciles séparés, et que M. [M], ne vivant pas sous le même toit, ne peut bénéficier de la co-titularité ; qu'elles prétendent que l'échéancier fixé par le tribunal n'a pas été respecté, les époux [M] étant toujours débiteurs au mois de juin 2010 de la somme de 10 024,22 euros, que la clause résolutoire du bail est donc acquise et qu'il existe au 30 septembre 2014 un arriéré de 51 269,73 euros ; qu'elles réitèrent leurs demandes antérieures et prient en outre la cour, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers et de condamner solidairement M. [M] et Mme [Z] au paiement de la somme de 51 269,73 euros, arrêtée au 30 septembre 2014, celle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1382 du code civil et de les condamner aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais de mise à exécution de l'arrêt ainsi qu'au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'arrêt prononcé le 16 décembre 2014 par la cour, qui a ordonné la radiation de l'affaire du rôle de la cour, les parties n'ayant pas mis à sa disposition les pièces communiquées entre elles, et la remise au rôle de l'affaire ;
Considérant que, suivant acte sous seing privé en date du 12 juin 1998, Mme [A] [J] a donné en location à M. et Mme [M] un logement composant le lot n°41 de l'immeuble situé [Adresse 2] ;
Que, par jugement du 8 décembre 2009, le tribunal d'instance du 9ème arrondissement de Paris, saisi sur assignation de la bailleresse, a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail mais en a suspendu les effets en autorisant M. et Mme [M] a s'acquitter de leur arriéré locatif de 13 499 euros en 24 mensualités et dit, qu'à défaut de respect des échéances prévues, le bail serait résilié de plein droit ;
Que, saisi sur assignation délivrée à la requête de Mme [E] [J] et de Mme [C] [S], épouse [I], venues aux droits de Mme [A] [J], le même tribunal d'instance a rendu le jugement déféré ;
Considérant que Mme [E] [J] et Mme [C] [S], épouse [I], ne sont pas fondées à prétendre, comme elles le font dans leurs conclusions du 17 octobre 2014, que le bail a été résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en exécution du jugement prononcé le 8 décembre 2009, lequel avait suspendu les effets de la clause résolutoire à la condition que les époux [M] respectent l'échéancier du paiement de leur dette en 24 mensualités, dont les 23 premières de 500 euros et la 24ème soldant la dette en principal, frais et intérêts, la première payable avant le 10 du mois suivant la signification de ce jugement ;
Qu'en effet, elles ne produisent pas l'acte de signification de ce jugement et ne précisent pas non plus s'il a été signifié et, le cas échéant, à quelle date, de sorte que rien n'établit à compter de quelle date l'échéancier de paiement prévu par le tribunal a pris effet ;
Qu'en tout état de cause, la dette locative, qui n'était plus que de 9 524,22 euros le 14 mai 2010, a été intégralement réglée le 22 juin 2010 ;
Considérant que Mme [J] et Mme [I], excipent des conditions posées par l'article 1751 du code civil pour permettre aux deux époux de bénéficier de la co-titularité du bail et prétendent que la transcription du jugement de divorce des époux [M]-[Z] a définitivement fait perdre à M. [M] tout droit sur le bail, que la convention annexée au jugement de divorce n'avait pas à régler le sort du domicile conjugal et que le jugement de divorce démontre que les deux époux avaient un logement séparé, ce qui interdit à M. [M] toute revendication sur le logement, objet du litige ;
Mais considérant que la location a été consentie à M. et Mme [M], chacun des époux ayant signé le contrat de location ; que la co-titularité du bail résulte donc de l'effet du contrat et non de l'article 1751 du code civil ;
Qu'en outre, le jugement de divorce ayant prononcé le divorce par consentement mutuel des époux [S] [M] et [F] [Z] le 15 juin 2010 et homologué la convention réglant les conséquences du divorce, cette convention ne comporte aucune disposition attribuant le droit au bail sur le logement litigieux à l'un des époux plutôt qu'à l'autre ;
Qu'ainsi, peu important la domiciliation de M. [M] dans le jugement de divorce à une autre adresse que celle du logement en cause, le divorce n'a pas mis fin à la co-titularité du bail, laquelle, étant de nature contractuelle, n'est pas subordonnée à la condition que le logement servait à l'habitation des deux époux jusqu'à son prononcé ;
Qu'en conséquence, M. [M] est resté co-titulaire du bail même après la transcription du jugement de divorce ;
Qu'à cet égard, Mme [J] et Mme [I] soutiennent encore qu'à compter du divorce, qui a mis à néant le bail, un nouveau contrat est intervenu par novation de débiteur, Mme [Z] s'étant substituée à M. et Mme [M], initialement débiteurs des loyers, en raison de l'intervention du Fonds de solidarité logement avec leur accord au profit de Mme [Z] seule, novation qui a été expressément demandée par celle-ci ;
Considérant cependant qu'aucun avenant au bail n'a été conclu entre les parties pour désigner Mme [Z], divorcée [M], comme seule locataire du logement ; qu'en outre, les conditions de la novation par substitution de débiteurs ne sont pas réunies dès lors que Mme [Z] était débitrice tout comme M. [M] de loyers impayés ; que, de plus, les locataires sont titulaires de droits et d'obligations qui ne se réduisent pas au seul paiement du loyer et qu'il ne peut se déduire de l'intervention du FSL au profit de Mme [Z], fut-il assorti de l'accord des bailleresses à son maintien dans les lieux, mais alors que le divorce entre les époux [M] et [Z] n'était pas encore prononcé, une commune intention des parties de procéder à une telle novation ;
Que ce moyen n'est donc pas davantage fondé que le précédent ;
Considérant que tribunal, en revanche, a constaté la résiliation du bail par l'effet du congé donné par Mme [Z] aux bailleresses par lettre du 3 novembre 2011 ;
Que Mme [J] et Mme [I] font valoir subsidiairement que, si la novation du bail n'est pas retenue par la cour et que les droits découlant de la co-titularité du bail se sont poursuivis malgré le jugement de divorce, il en va alors de même pour les obligations et que Mme [Z] doit, en conséquence, être déclarée solidairement responsable du paiement des loyers, charges et accessoires ; qu'implicitement mais nécessairement, elles estiment ainsi dans cette hypothèse que la lettre recommandée avec avis de réception que leur a adressée Mme [Z] le 3 novembre 2011 n'a pas valeur de congé ;
Que M. [M] et Mme [Z] invoquent l'aveu extra judiciaire des bailleresses selon lequel celles-ci considèrent que Mme [Z] a donné congé à compter du mois d'octobre 2011 ;
Mais considérant que la déclaration d'une partie ne peut être retenue contre elle comme constituant un aveu extra judiciaire que si elle porte sur des points de fait et non sur des points de droit ; que la déclaration des bailleresses suivant laquelle Mme [Z] a donné congé ne porte pas sur un point de fait puisque le congé est un acte juridique emportant des conséquences de droit précises ;
Qu'aux termes de la lettre recommandée en date du 3 novembre 2011, adressée au mandataire des bailleresses, Mme [Z] déclare qu'elle a réussi à obtenir un logement social, qu'à la suite de cette décision, c'est son ex-époux qui sera désormais, à compter du 27 octobre 2011, domicilié [Adresse 2] et lui demande de bien vouloir procéder à la mise en oeuvre d'une avenant au bail en faisant valoir qu'à compter de la reprise du bail par son ex-époux, il demeure seul redevable des loyers et qu'elle ne peut être tenue à garantir les loyers, charges et réparations locatives ;
Qu'il ne ressort pas des termes de cette lettre l'expression formelle d'une intention de mettre fin au bail, ce document pouvant tout autant s'interpréter comme manifestant la volonté d'opérer une cession du droit d'occupation sur le logement au profit de M. [M] ;
Qu'en tout état de cause, dans sa lettre recommandée adressée en réponse à Mme [Z], le mandataire des bailleresses, s'il a pris acte de son départ des lieux, lui précise qu'elle sera seule responsable des loyers tant que le logement ne sera pas libéré et remis à disposition, de sorte qu'il ne peut en être tiré un acquiescement aux conditions posées par Mme [Z] ;
Qu'il s'ensuit que Mme [Z] reste tenu solidairement avec M. [M] du paiement des loyers, charges et accessoires jusqu'à la cessation du bail ;
Considérant qu'il résulte du relevé de compte locatif que le montant de l'arriéré locatif s'élevait au mois de septembre 2014 à la somme de 51 269,73 euros, aucun règlement effectif n'ayant eu lieu depuis plus d'un an ;
Que ce décompte ne fait pas l'objet de contestation de la part des appelants ; qu'en conséquence, M. [M] et Mme [Z] seront condamnés solidairement à payer cette somme à Mme [J] et Mme [I] ;
Qu'il n'y a pas lieu d'accorder à M. [M], qui ne précise pas quelles sont ses facultés pécuniaires, ni n'en justifie, les délais de paiement qu'il sollicite ;
Considérant que le manquement avéré et persistant des locataires à leur première obligation, qui constitue le paiement des loyer à leur échéance, justifie la résiliation du bail à leurs torts ;
Qu'il y a lieu, comme le tribunal, de condamner M. [M] au paiement d'indemnité mensuelles d'occupation de 2 000 euros, charges en sus, mais non Mme [Z] qui n'est plus dans les lieux ;
Considérant, alors que les loyers restent impayés depuis une longue période, que la demande de délivrance sous astreinte de quittances à M. [M] n'est pas fondée et sera rejetée ;
Que, compte tenu du prononcé de la résiliation du bail, la demande des appelants tendant à voir enjoindre aux bailleresses d'établir un nouveau bail avec M. [M] seul est privée d'objet ; qu'il en seront donc déboutés ;
Considérant que M. [M] étant demeuré co-titulaire du bail, son retour dans le logement litigieux ne caractérise pas un comportement fautif ouvrant droit à l'allocation de dommages et intérêts à Mme [J] et Mme [I] ;
Considérant qu'eu égard au sens du présent arrêt, M. [M] et Mme [Z] supporteront les dépens d'appel, seront déboutés de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dont les conditions ne sont pas réunies à leur profit, et seront condamnés à payer à Mme [J] et Mme [I] la somme de 3 000 euros en application de ce texte pour compenser les frais de procédure non compris dans les dépens qu'elles ont exposés en appel ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a autorisé Mme [E] [J] et Mme [C] [I] à faire expulser Mme [Z] et M. [M] des lieux et sauf sur les frais et dépens ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que M. [M] et Mme [Z] sont restés co-titulaires du bail et tenus solidairement au paiement des loyers, charges et accessoires,
Les condamne solidairement à payer à Mme [E] [J] et Mme [C] [I] la somme de 51 269,73 euros à titre d'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2014,
Prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [M] et de Mme [Z],
Condamne M. [M] à payer à Mme [E] [J] et Mme [C] [I] une indemnité d'occupation de 2 000 euros par mois, charges en sus, jusqu'à parfaite libération des lieux,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes, en particulier celle de dommages et intérêts des intimées, celles de délais de paiement, d'injonction aux fins de remise de quittance, d'établissement d'un nouveau bail des appelants,
Condamne M. [M] et Mme [Z] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, et à payer à Mme [E] [J] et Mme [C] [I] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
