Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 19 MARS 2015
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 15938
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Juillet 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 07128
APPELANT
Monsieur Pierre X... Né le 27 juin 1957 à REIMS (51),
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Philippe REZEAU de l'AARPI DDP avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R167
INTIMÉES
SARL LES JARDINS DE CASTAGNARY prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 504 966 219
ayant son siège au 3, Rue de Castagnary-75015 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Gilles BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0092
SARL XV IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 451 826 333
ayant son siège au 175 rue de la Convention-75015 PARIS 15
Représentée par Me Michel APELBAUM de l'Association CABINET APELBAUM ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E1826
Assistée sur l'audience par Me David BACHALARD de l'Association CABINET APELBAUM ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E1826
SCP MILHAC SOMMAIRE REYNIS ET DEVYNCK précédemment dénommée SCP REYNIS, HAGUEL, MILHAC, SOMMAIRE et REYNIS, Notaires, prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 301 310 314
demeurant 25, boulevard Beaumarchais-75004 PARIS 04
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Assistée sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
PARTIES INTERVENANTES :
SARL VETURI prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 127 rue de Muhlenbach L. 2168- LUXEMBOURG
Représentée et assistée sur l'audience par Me Gilles BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0092
Société CLARENCE INVESTMENTS LLC venant aux droits des sociétés VETURI et la SCI LES JARDINS DE CASTAGNARY prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : B 124 410
ayant son siège au WY 82009 CHEYENNE-7302 YELLOSTONE ROAD (ETATS UNIS)
Représentée et assistée sur l'audience par Me Gilles BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0092
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Selon acte authentique en date du 13 juillet 2010 reçu par M Vincent Sommaire, notaire à paris, M. Pierre X... s'est engagé à acquérir de la société JARDINS DE CASTAGNARY les lots No 11 et 20 étage de l'état de division d'un immeuble en copropriété situé 3, rue Castagnary dans le 15ème arrondissement de Paris au prix de 595 000 euros sous diverses conditions suspensives dont une relative à l'autorisation d'installer une véranda de 20 m ² sur le toit terrasse du 6ème ; que cette promesse unilatérale de vente expirait le 30 novembre 2010, une indemnité d'immobilisation d'un montant de 29 750 euros étant versée le jour même de l'acte ;
La date de validité de la promesse de vente a été, d'un commun accord des parties, prorogée jusqu'au 15 mars 2011 selon acte sous seing privé signé le 11 février 2011.
La vente n'a cependant pas été réalisée.
C'est dans ces conditions que, par jugement réputé contradictoire du 17 juillet 2013 le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- Débouté M. X... de ses demandes ;
- Condamné M. X... à payer à la société LES JARDINS DE CASTAGNARY la somme de 3 000 euros au titre de ses frais d'instance non compris dans les dépens ;
- Condamné M. X... à payer à la société QUINZE IMMOBILIER la somme de 3 000 euros au titre de ses frais d'instance non compris dans les dépens ;
- Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.
Vu l'appel interjeté de cette décision par M. Pierre X... et ses dernières conclusions en date du 28 octobre 2013 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Déclarer Monsieur X... recevable et bien fondé en son appel ;
- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
- Constater que les biens objets de la promesse de vente du 13 juillet 2010 ne correspondent pas aux biens que Monsieur X... a souhaité acheter ;
- Constater la réticence dolosive de la société LES JARDINS DE CASTAGNARY ;
- A défaut, constater l'erreur commise par Monsieur X... sur la substance de la chose acquise.
En tout état de cause,
- Prononcer la nullité de la promesse de vente en date du 13 juillet 2010 ;
- Condamner la société CLARENCE INVESTMENTS venant aux droits de la société LES JARDINS DE CASTAGNARY à rembourser à Monsieur X... la somme de 29. 750 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
- Ordonner au Notaire, la SCP REYNIS HAGUEL MILHAC SOMMAIRE et REYNIS, d'avoir à libérer cette somme de 29. 750 ¿ au profit de Monsieur X... sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- Débouter la société LES JARDINS DE CASTAGNARY de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur X....
Subsidiairement,
- Constater la faute commise par la société QUINZE IMMOBILIER ;
- Constater la faute commise par la SCP REYNIS HAGUEL MILHAC SOMMAIRE et REYNIS ;
- Constater le préjudice subi par Monsieur X... ;
- Condamner in solidum la société QUINZE IMMOBILIER et la SCP REYNIS HAGUEL MILHAC SOMMAIRE et REYNIS à payer à Monsieur X... la somme de 59. 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
- Les condamner in solidum à payer toute autre somme que Monsieur X... serait amené à payer à la société LES JARDINS DE CASTAGNARY et, le cas échéant, à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;
- Condamner toute partie succombante à payer à Monsieur X... une indemnité de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions des sociétés LES JARDINS DE CASTAGNARY et VERTURI, en date du 24 décembre 2013, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Voir déclarer recevable et fondée l'intervention volontaire de la société CLARENCE INVESTMENTS LLC venant aux droits des sociétés VETURI et la SCI LES JARDINS DE CASTAGNARY ;
- Voir constater que l'offre d'achat de Monsieur X... du 12 juin 2009 ne fait aucunement référence à l'exécution de travaux destinés à clore une surface privative au 6ème étage ;
- Voir dire et juger que la création d'une surface habitable au 6ème étage clôturée n'est pas entrée dans les prévisions contractuelles.
Surabondamment,
- Voir dire et juger que l'offre d'achat signée de Monsieur X... le 12 juin 2009 est dépourvue de toute valeur contractuelle ;
- Voir constater que la société venderesse a répondu à cette offre d'achat en proposant une contre-proposition ;
- Voir constater que Monsieur X... a accepté cette contre-proposition ;
- Voir débouter Monsieur X... de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Subsidiairement,
- Voir dire et juger que Monsieur X... ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, ni de la réticence dolosive reprochée aux différentes intervenants, ni de l'erreur sur les qualités substantielles.
Plus subsidiairement encore,
- Voir débouter Monsieur X... de sa demande en nullité de la promesse en raison du caractère inexcusable de l'erreur invoquée ;
- Le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Voir constater la carence de Monsieur X... dans la signature de l'acte définitif ;
- Le condamner à payer à la société CLARENCE INVESTMENTS LLC la somme de 59. 500 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2011, date prévue pour la signature de l'acte définitif ;
- Voir dire et juger, au vu de l'arrêt à intervenir que Maître SOMMAIRE, Notaire, sera tenu de remettre à la société CLARENCE INVESTMENTS LLC, la somme de 29. 750 euros déposée en séquestre ;
- Voir condamner Monsieur X... à payer à la société CLARENCE INVESTMENTS LLC, la somme de 5. 000 euros au titre des frais exposés devant le Tribunal et 10. 000 euros au titre des frais exposés devant la Cour sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de la société QUINZE IMMOBILIER, en date du 18 décembre 2013, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Déclarer Monsieur X... irrecevable et mal fondé en son appel ;
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
- Dire et juger la société QUINZE IMMOBILIER recevable et bien fondée en toutes ses demandes fins et conclusions ;
- Constater la validité et la régularité de la promesse de vente signée entre les parties le 13 juillet 2010 ;
- Dire et juger que la société QUINZE IMMOBILIER a parfaitement exécuté son devoir de conseil à l'encontre de Monsieur X... ;
- Voir débouter Monsieur X... de toutes ses demandes fins et conclusions à l'encontre de la société QUINZE IMMOBILIER ;
- Condamner Monsieur X... à verser à la société QUINZE IMMOBILIER la somme de 5. 000 euros au titre des frais exposés en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de la SCP REYNIS HAGUEL MILHAC SOMMAIRE et REYNIS, en date du 13 décembre 2013, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
Déclarer Monsieur X... tout aussi irrecevable que mal fondé en son appel ;
- L'en débouter ;
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
- Constater l'absence de faute du notaire ;
- Constater l'absence du préjudice actuel et certain ayant un lien de causalité avec le prétendu préjudice invoqué ;
- Débouter Monsieur X... de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du notaire concluant ;
- Le condamner ainsi que toute partie succombante à payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
SUR CE
LA COUR
Considérant qu'il ya lieu de déclarer recevable et fondée l'intervention volontaire de la société CLARENCE INVESTMENTS LLC venant aux droits des sociétés VETURI et la SCI LES JARDINS DE CASTAGNARY ;
Considérant que selon acte authentique en date du 13 juillet 2010 reçu par M Vincent Sommaire, notaire à paris, la société JARDINS DE CASTAGNARY a promis de vendre à M. Pierre X... les lots No 11 et 20 étage de l'état de division d'un immeuble en copropriété situé 3, rue Castagnary dans le 15ème arrondissement de Paris au prix de 595 000 euros sous diverses conditions suspensives dont une relative à l'autorisation d'installer une véranda de 20 m ² sur le toit terrasse du 6ème ; que le lot No 11 était décrit comme suit « appartement situé bâtiment A, 5éme étage, escalier A comprenant : séjour avec coin cuisine, coin chambre avec placard et salle de bains. balcon et terrasse au 5éme étage. Accès à la toiture terrasse par un escalier privatif extérieur » ; que par ailleurs il était stipulé une condition suspensive intitulée « Autorisation assemblée générale » rédigée comme suit : « la présente convention est soumise aux conditions suspensives suivantes au profit du seul bénéficiaire qui pourra seul s'en prévaloir :
Que les copropriétaires réunis en assemblée générale décident
-d'autoriser la pose d'une véranda de moins de 20M2 sous réserve de l'obtention des diverse autorisations administratives par le bénéficiaire
-la privatisation de l'ancien local VMC sur la terrasse privative du 6éme étage au profit du lot No11
- déplacement de l'accès privatif à la toiture terrasse et percement d'une trémie ainsi qu'il résulte du plan demeuré annexé après approbation des parties ¿ »
Considérant que M Pierre X... critique le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande en nullité de la promesse de vente litigieuse ; que M Pierre X... conclut à la nullité de cette promesse en soutenant notamment que les biens objets de la promesse de vente du 13 juillet 2010 ne correspondent pas aux biens qu'il a souhaité acheter, que la société LES JARDINS DE CASATGNARY a commis une réticence dolosive et que M Pierre X... a commis une erreur sur la substance de la chose acquise ;
Mais considérant que M Pierre X... est mal fondé à prétendre que les lots, objets de la promesse, ne correspondraient pas à ce qu'il a souhaité acheter, dès lors qu'il ne ressort pas des pièces versées aux débats, contrairement à ses affirmations, qu'il soit entré dans le champ contractuel la prévision d'une « clôture de l'espace du 6éme étage » ou une transformation du 6émé étage en « une surface habitable » étant observé que les lots, objet de la promesse, ainsi que les conditions suspensives relatives au projet immobilier envisagé par M Pierre X... dans cette promesse, étaient précisément et clairement décrits dans la promesse de vente litigieuse ; qu'il s'en déduit que M Pierre X... était ainsi, lors de la conclusion de la promesse, parfaitement informé de l'exacte consistance des biens litigieux ; que M Pierre X... ne démontre nullement en quoi les lots litigieux ne correspondraient pas à ce qu' « il a souhaité acheter » dès lors que l'ensemble des conditions suspensives relatives aux autorisations nécessaires à donner par la copropriété relativement aux travaux nécessaires à réalisation du projet litigieux, telles que stipulées dans la promesse, ont été réalisées dans le délai de la promesse et dès lors qu'il appartenait, ensuite, à M Pierre X... d'obtenir les autorisations administratives nécessaires pour réaliser les travaux autorisés par la copropriété ; qu'ainsi au regard de ces éléments, il s'ensuit que les biens, objet de la promesse, répondent à la destination qui leur était conférée dans le cadre des relations contractuelles existant entre les parties ;
Considérant que de ces circonstances, il s'en infère également que M Pierre X... ne démontre pas avoir commis une erreur sur la qualité substantielle du bien immobilier litigieux ;
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1116 du Code Civil que " le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man ¿ uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man ¿ uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté " ; qu'en particulier le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;
Considérant qu'en l'espèce M Pierre X... soutient qu'à l'occasion de la vente litigieuse LA SOCIÉTÉ LES JARDINS DE CASATGNARY aurait commis un dol notamment en gardant le silence ou en ayant commis des mensonges sur plusieurs éléments essentiels de la vente, concernant notamment la transformation du 6 étage en surface habitable ;
Mais considérant qu'il ne ressort pas des pièces versées aux débats qu'il soit entré dans le champ contractuel une intention de M Pierre X... de transformer le 6 ème étage en surface habitable, étant observé que la promesse litigieuse, qui fait la loi des parties, se limite à prévoir en ce qui concerne le 6 éme étage, un accès à la toiture terrasse par un escalier privatif extérieur, l'autorisation de la pose d'une véranda de moins de 20 M2, la privatisation de l'ancien local VMC sur la terrasse privative au 6émé étage au profit du lot No11, le déplacement de l'accès privatif à la toiture terrasse et percement d'une trémie ; que le fait qu'il n'ait pas été précisé que les autorisations administratives pour réaliser ces travaux devaient être effectuées par M Pierre X... n'est pas davantage constitutif d'une man ¿ uvre dolosive, étant notamment observé qu'il n'est nullement établi que de telles demandes, si elles avaient été effectivement formées par M Pierre X..., auraient été refusées par l'administration compétente ;
Considérant que notamment au regard des précédents développements, l'appelant ne caractérise pas davantage de fautes des intimés ayant un lien de causalité avec les préjudices invoqués, étant notamment observé d'une part que les termes de la promesse litigieuse étaient suffisamment clairs et précis pour considérer que les parties étaient suffisamment éclairées quant à la nature exacte de leurs obligations, souscrites dans le cadre de cette promesse, et quant à la nature exacte des biens immobiliers litigieux et du projet immobilier envisagé, et d'autre part que les clauses de cette promesse étaient de nature à assurer la validité et l'efficacité de cet acte ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments et des motifs pertinents des premiers juges que la cour adopte, il ya lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevable l'intervention volontaire de la société CLARENCE INVESTMENTS LLC venant aux droits des sociétés VETURI et la SCI LES JARDINS DE CASTAGNARY.
Confirme le jugement entrepris.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de Procédure Civile en cause d'appel.
Condamne l'appelant au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
