Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 17 MARS 2015
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/09884
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 janvier 2009 - Tribunal d'Instance de Paris 6ème arrondissement RG n° 11-08-000202
Arrêt du 12 mai 2011 - Cour d'appel de Paris - RG 09/02778
Arrêt du 28 novembre 2012 -Cour de Cassation - Pourvoi n° B11-25.529
DEMANDEUR A LA SAISINE
Monsieur [W] [S]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assisté de Me Raymond BRIEFEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2233
DÉFENDEURS A LA SAISINE
Madame [J] [B] épouse [O]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
Monsieur [G] [B]
[Adresse 10]
[Localité 1]
Représenté par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
Mademoiselle [H] [B]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
Monsieur [L] [B]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
Madame [U] [B] épouse [M]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
Madame [X] [B] épouse [P]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
Madame [E] [B] épouse [C]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
Madame [K] [B] épouse [N]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
Madame [F] [B] épouse [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
Madame [T] [B] épouse [D]
Les Jonquilles
[Adresse 12]
[Adresse 12]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Février 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Vu le jugement prononcé le 6 janvier 2009 par le tribunal d'instance du 6ème arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée le 25 juin 2008 à la requête des consorts [B], propriétaires en indivision d'un appartement de cinq pièces principales situé [Adresse 7], à M. [W] [S] et à Mme [Q] [R], épouse [S], locataires de ce logement, pour voir constater que, par l'effet du congé avec offre de vente délivré le 27 septembre 2007, ceux-ci étaient devenus occupants sans droit ni titre de ce logement, ordonner leur expulsion et les voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, a :
- débouté M. [W] [S] de ses demandes,
- constaté que M. et Mme [S] étaient déchus de tout droit d'occupation sur l'appartement par l'effet du congé et ordonné leur expulsion,
- condamné solidairement M. et Mme [S], outre aux dépens, à payer aux consorts [B] une indemnité d'occupation du montant égal à celui du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré de 10% deux mois après la signification du jugement et jusqu'au départ effectif des lieux loués,
- ordonné l'exécution provisoire ;
Vu l'appel interjeté de ce jugement le 10 février 2009 par M. [W] [S] ;
Vu l'arrêt prononcé le 12 mai 2011 par cette cour, qui a déclaré recevable l'action de messieurs [G] et [L] [B], Mme [H] [B], mesdames [M], [P], [D], [C], [N], [I] et [O], constituant l'indivision [B], confirmé le jugement en toutes ses dispositions, condamné M. [S] à payer à messieurs [G] et [L] [B], Mme [H] [B], mesdames [M], [P], [D], [C], [N], [I] et [O] la somme supplémentaire de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté le surplus des demandes et condamné M. [S] aux dépens ;
Vu, sur le pourvoi formé contre cet arrêt, l'arrêt prononcé le 28 novembre 2012 par la cour de cassation, 3ème chambre civile, qui a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il a dit que M. [S] était occupant sans droit ni titre à compter du 1er avril 2008, l'arrêt rendu le 12 mai 2011, remis en conséquence sur ce point la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris autrement composée et a laissé à chacune des parties la charge de ses dépens ;
Vu, après renvoi par la cour de cassation :
- la déclaration de saisine de la cour transmise au greffe le 16 mai 2013 au nom de M. [W] [S] et dirigée contre M. [G] [B], M. [L] [B], Mme [U] [B], Mme [X] [B], Mme [E] [B], Mme [K] [B], Mme [F] [B], Mme [T] [B],
- la déclaration complémentaire de saisine de la cour transmise au greffe le 5 février 2014 et dirigée contre Mme [J] [O] et Mme [H] [B] ;
Vu l'ordonnance de jonction des deux instance rendue le 17 juin 2014 ;
Vu les conclusions signifiées le 15 janvier 2015 par M. [W] [S], appelant et demandeur à la saisine, qui demande à la cour de :
- dire que les effets du congé pour vendre délivré pour le 1er avril 2008 doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné, soit le 1er avril 2011, dire que du fait de la délivrance d'un congé irrégulier, il a été empêché d'exercer son droit d'achat de l'appartement qu'il occupait et qu'il a subi un préjudice lié à la perte de chance d'acquérir l'appartement [Adresse 7] au prix de 1 550 000 euros et condamner en conséquence les intimés in solidum à lui payer la somme de 1 700 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- subsidiairement, dire que le congé est nul car donné en fraude de ses droits, en conséquence, si l'appartement n'a pas été vendu, ordonner sa réintégration dans les lieux, très subsidiairement, dire que le préjudice financier découlant de l'impossibilité de la réintégration et du fait de son départ sous la menace sera fixé à 150 000 euros et condamner solidairement les intimés à lui payer cette somme,
- en tout état de cause, débouter les intimés de leur demande au titre des arriérés de loyers et d'enlèvement d'objets divers pour un montant de 18 380, 74 euros, après déduction du dépôt de garantie, majoré des intérêts au taux légal, outre la facture s'élevant à la somme de 924 euros TTC et les condamner solidairement à lui régler la somme de 30 000 euros à titre de préjudice moral, la somme de 20 000 euros au titre du préjudice d'agrément, la somme de 2 800 euros correspondant aux sommes qu'il a réglées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 11 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de les condamner aux dépens ;
Vu les conclusions signifiées le 30 janvier 2015 par M. [G] [B], Mlle [H] [B], Mme [U] [B], épouse [M], Mme [X] [B], épouse [P], Mme [T] [B], épouse [D], Mme [E] [B], épouse [C], Mme [K] [B], épouse [N], Mme [F] [B], épouse [I], M. [L] [B] et Mme [J] [B], épouse [O], intimés et défendeurs à la saisine, qui prient la cour de déclare mal fondé M. [S] en ses demandes, de l'en débouter et de la condamner, outre aux dépens d'appel, à leur payer la somme de 18 380,74 euros au titre de l'arriéré locatif, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, la somme de 924 euros au titre des frais de débarras des lieux et celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 10 février 2015 ;
Considérant que, suivant acte sous seing privé en date du 9 mars 1993, Mme [Z] [B] a donné en location à M. [W] [S] et à son épouse au visa de la loi du 6 juillet 1989 et pour une durée de six ans à compter du 1er avril 1993 un appartement de cinq pièces principales situé [Adresse 7] ;
Que, le 27 septembre 2007, les consorts [B], constituant l'indivision [B], venue aux droits de Mme [Z] [B], a donné congé valant offre de vente au prix de 1 550 000 euros, pour le 21 mars 2008, à M. et à Mme [S] ;
Considérant que M. [S] fait valoir qu'il résulte de l'arrêt rendu le 28 novembre 2012 par la cour de cassation que le congé délivré le 27 septembre 2007 aurait dû prendre effet au 31 mars 2011 ;
Que les consorts [B] soulignent que la cour de cassation a fait prévaloir les dispositions contractuelles relatives à la durée du bail tacitement reconduit et inspirées de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction initiale sur les dispositions légale de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issues de la loi du 21 juillet 1994, en estimant qu'ainsi il pouvait être dérogé dans le contrat aux dispositions légales, font observer qu'ils ne peuvent que se conformer à l'analyse de la cour de cassation et en conséquence demandent de constater que M. [S] est devenu occupant sans droit ni titre de l'appartement litigieux depuis le 1er avril 2011 ;
Considérant que les parties s'entendent pour dire que, conformément au sens de la décision de la cour de cassation sur la durée du bail tacitement reconduit, égale au contrat initial suivant les stipulations contractuelles du bail, soit de six ans, les effets du congé doivent être reportés au 31 mars 2011 ;
Que, dès lors, M. [S] est devenu occupant sans droit ni titre le 1er avril 2011 ; que le jugement sera infirmé en ce sens et, par voie de conséquence nécessaire, en ce qui concerne le point de départ de l'indemnité d'occupation et la majoration de 10% de son montant prévue par le premier juge ;
Considérant que M. [S] soutient que le congé donné prématurément voyant ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné, le délai de validité de l'offre de vente doit également être reporté à la date à laquelle le congé aurait dû être donné et, qu'ainsi, les deux premiers mois du délai de préavis pendant lesquels les locataires peuvent préempter doivent être calculés en fonction de la date d'expiration du contrat, soit en octobre 2010 ;
Qu'il en déduit qu'il aurait dû pouvoir accepter l'offre au prix de vente de 1 550 000 euros pendant le délai courant d'octobre à décembre 2010 et, qu'en délivrant un congé pour une date antérieure au terme contractuel du bail sans accepter par la suite d'en reporter les effets à ce terme, les bailleurs lui ont fait perdre une chance certaine d'acquérir l'appartement au prix fixé dans le congé ;
Qu'il ajoute qu'il n'a pu accepter la première offre d'acquérir l'appartement en raison de la contestation formée par lui-même sur la validité du congé et que, dans le mesure où sa contestation a été portée devant la cour de cassation, il n'a pas été en mesure non plus d'accepter l'offre en octobre 2007 puisque le débat judiciaire n'était pas achevé, et que, si le congé avait été valablement donné à effet au 31 mars 2011, il aurait accepté d'acheter l'appartement ;
Qu'il en veut pour preuve que, bien avant le litige, il a exprimé son souhait d'acquérir l'appartement, qu'en cours de procédure, il a encore exprimé auprès du conseil de l'indivision son souhait d'une solution amiable en vue d'acquérir l'appartement, ce à quoi il lui a été opposé une fin de non recevoir et qu'il disposait d'une capacité financière lui permettant cette acquisition ;
Mais considérant que :
- si le délai de préavis applicable au congé pour vendre donné par le bailleur au locataire est de six mois, rien n'interdit au bailleur de faire délivrer ce congé plus de six mois à l'avance par rapport à la date du terme du bail, ce surtout que le congé peut être notifié par lettre recommandée et que, dans ce cas, la prudence commande de le notifier assez à l'avance pour pallier le risque de non réception de la lettre recommandée et disposer ensuite de la possibilité de le faire signifier par acte d'huissier,
- force est de constater que, pendant les deux premiers mois du délai de préavis, qu'ils soient calculés en fonction de la date d'effet indiquée dans le congé ou en tenant compte de l'effet différé du congé au 31 mars 2011, M. [S] n'a pas accepté l'offre de vente qui lui était faite dans le congé,
- rien ne lui interdisait, s'il avait réellement l'intention d'acquérir, d'accepter l'offre lorsque le congé lui a été délivré, en exprimant des réserves sur la validité du congé et en se réservant le droit de la contester,
- compte tenu du caractère très anticipé du congé par l'effet de la décision de la cour de cassation, il lui était également loisible, trois ans plus tard, soit en octobre et novembre 2010, en cours de procédure d'appel, de faire connaître aux bailleurs son acceptation de l'offre de vente, ce dont il s'est abstenu, alors qu'à titre subsidiaire il demandait à la cour de juger que les effets du congé étaient différés au 31 mars 2011,
- les éléments tendant à établir qu'il aurait sollicité l'intervention de tiers, M. [A] et M. [Y] auprès de l'indivision dans le but de faire part à celle-ci de son intention d'acquérir, outre le caractère probant insuffisant de la simple lettre du premier et du courriel du second, ne peuvent suppléer l'absence d'acceptation de l'offre de vente proposée dans le congé ;
Qu'en conséquence, M. [S] ne démontre pas avoir été privé, par la délivrance du congé pour une date antérieure au terme contractuel du bail, de la perte d'une chance d'acquérir l'appartement en cause ;
Qu'il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts formée de ce chef ;
Considérant que la cour de cassation ayant rejeté le premier moyen du pourvoi relatif à l'absence de validité du congé et la cassation étant limitée au seul point de la date d'effet du congé, la cour ne peut statuer que dans la limite de sa saisine ;
Qu'il s'ensuit que la demande d'annulation du congé formée par M. [S] n'entre pas dans la saisine de la cour ;
Que, pour les mêmes motifs, il en va de même de ses autres demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et préjudice d'agrément et des demandes en paiement d'arriéré locatif et de la somme de 924 euros, formées par les consorts [B] ;
Considérant qu'eu égard au sens du présent arrêt, M. [S] supportera les dépens de la procédure devant la cour après renvoi de cassation et sera débouté de sa demande de remboursement des sommes mises à sa charge sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'il n'y a pas lieu d'allouer à l'une ou l'autre des parties une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour compenser leurs frais non compris dans les dépens ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Statuant dans la limite de sa saisine,
Infirme le jugement en ce que le tribunal a constaté que, par l'effet du congé, M. [S] était déchu de tout titre d'occupation sur les locaux à compter du 1er avril 2008 ainsi que sur le point de départ de l'indemnité d'occupation et le montant de cette indemnité,
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,
Dit que par l'effet du congé, M. [S] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 1er avril 2008,
Dit que l'indemnité d'occupation sera due par M. [S] au montant prévu par le premier juge à compter du 1er avril 2012 sans majoration de 10%,
Déboute M. [S] de sa demande de dommages et intérêts pour perte de chance,
Dit qu'il n'y a pas lieu d'examiner les demandes des parties qui excédent la saisine de la cour,
Condamne M. [S] aux dépens de l'instance devant la cour après renvoi de cassation, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
