Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2014
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 13849
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juin 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 01608
APPELANT
Monsieur Franck lucien X... né le 05 juin 1956 à GENNEVILLIERS 92230
demeurant ...
Représenté par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assisté sur l'audience par Me Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1214
INTIMÉE
Madame Monique Y... née le 19 décembre 1949 à LA ROCHELLE
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Pascal POYLO de l'AARPI OPERALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0091
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 27 août 2008 reçu par M. Olivier Z..., notaire associé de la SCP Bernard B..., Yves C..., Olivier Z... et Vincent A..., Mme Monique Y... a vendu à M. Franck X... les lots no 13 et 27 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis 12 et 14 impasse Lemoine à Paris 2e arrondissement, soit un appartement de 36, 1918 m2 au 3e étage et une cave, au prix de 225 000 ¿. Par actes des 19 et 20 janvier 2010, M. X... a assigné le vendeur et la SCP de notaires en paiement de la somme de 30 000 ¿ sur le fondement des vices cachés.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 21 juin 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- constaté que M. X... s'était désisté de son instance formée contre la SCP Bernard B..., Yves C..., Olivier Z... et Vincent A...,
- constaté que le bien vendu était atteint de vices cachés en ce que les éléments de structure du bâtiment étaient défaillants et les pans de bois en façade affectés de désordres,
- dit que Mme Y... étaient tenue d'indemniser M. X... des conséquences dommageables résultant de ces vices,
- condamné Mme Y... à verser à M. X... une indemnité de 1 542, 51 ¿ en réparation des préjudices subis au 8 février 2013,
- condamné Mme Y... à payer à M. X... la somme de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné Mme Y... aux dépens.
Par dernières conclusions du 21 octobre 2014, M. X..., appelant principal, demande à la Cour de :
- vu les articles 1641 et 143 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu l'existence de vices cachés et la responsabilité de Mme Y...,
- infirmer le jugement entrepris du chef de la somme allouée au titre du préjudice,
- condamner Mme Y... à lui payer la somme de 30 000 ¿ de dommages-intérêts,
- condamner Mme Y... à lui régler la somme de 10 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- subsidiairement, dire que la responsabilité de Mme Y... est encourue sur le terrain de la réticence dolosive et du non-respect de son obligation de renseignement,
- débouter Mme Y... de ses demandes.
- condamner la société à lui payer la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 26 septembre 2013, Mme Y..., intimée formant appel incident, prie la Cour de :
- vu les articles 1134, 1641 du Code Civil et la clause de non-garantie du contrat de vente,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que les vices de l'immeuble n'étaient pas apparents et qu'étant de mauvaise foi, elle ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie,
- débouter M. X... de toutes ses demandes,
- le condamner à lui payer la somme de 6 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Considérant que Mme Y... ne conteste pas l'existence des vices dont se plaint M. X... affectant les éléments de structure du bâtiment et les pans de bois en façade ni leur préexistence à la vente du 27 août 2008 ; que M X..., qui a acquis des lots d'un immeuble en copropriété et par conséquent, des millièmes des parties communes, est en droit de se prévaloir des vices affectant celles-ci à la condition qu'ils fussent cachés et connus du vendeur, en l'état de l'inclusion d'une clause de non-garantie dans le contrat de vente ;
Considérant, sur la connaissance de ces vices par l'acquéreur, qu'à bon droit le Tribunal a dit que ni l'ancienneté de l'immeuble ni son état dégradé ne permettaient à M. X..., qui n'est pas un professionnel de la construction immobilière, d'en déduire l'existence de vices affectant la structure du bâtiment et les pans de bois de la façade ;
Que Mme Y..., tenue d'une obligation d'information et de loyauté envers l'acquéreur, ne peut lui opposer les fautes éventuellement commises par le notaire, rédacteur de l'acte de vente, et par l'agent immobilier, titulaire du mandat de vente qu'elle lui avait confié ;
Que l'attestation délivrée le 15 février 2010 par l'agent immobilier, dont la responsabilité était encourue envers sa mandante, ne permet pas d'établir, en l'absence de récépissé, que l'agent immobilier, rédacteur de l'avant-contrat du 27 mai 2008, aurait remis à M. X... les " comptes rendus " des assemblées générales des années 2007 et 2008 de nature à porter à la connaissance de l'acquéreur l'état de l'immeuble et la nécessité de travaux de structure et de façade, de sorte que le Tribunal a justement écarté cette pièce, qui n'a pas de force probante, et dit qu'il n'était pas établi que M. X... avait eu communication avant la vente des procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2007 et 22 février 2008, ces documents lui ayant été remis, postérieurement, par le notaire le 2 décembre 2008 ;
Qu'en conséquence c'est à bon droit que le Tribunal a dit que les vices étaient cachés ;
Considérant, sur la connaissance des vices par Mme Y..., que, par le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2007, Mme Y... a eu connaissance des vices affectant la structure de l'immeuble, constatés par l'architecte de l'immeuble qui concluait à la nécessité de renforcer les planchers des 1er et 3e étages ; que, par le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 février 2008, Mme Y... a eu connaissance des vices affectant les pans en bois de la façade, le planning des travaux étant fixé pour le 4e trimestre 2008, les fonds étant appelés en une fois avec l'appel provisionnel du 4e trimestre 2008 pour un budget de 3 000 ¿ ;
Qu'ainsi, Mme Y... avait connaissance des vices affectant les parties communes de l'immeuble et de la nécessité de travaux pour y remédier, de sorte qu'elle ne peut se prévaloir de la clause du contrat l'exonérant de la garantie des vices cachés ;
Que, de surcroît, Mme Y... a failli à son obligation d'information en sa qualité de vendeur ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a dit que Mme Y... était tenue d'indemniser M. X... ;
Considérant, sur le montant de l'indemnisation, que si M. X... avait connu les vices avant la vente et la nécessité de faire des travaux pour y remédier, il aurait pu payer un prix moindre ; qu'en outre, Mme Y..., qui connaissait les vices, est tenue envers l'acheteur de tous les dommages-intérêts ;
Qu'à la suite de la constatation des désordres affectant la structure de l'immeuble et de sa façade, ainsi que de la nécessité de réaliser les travaux pour y remédier retenue par les assemblées générales des 25 juin 2007 et 22 février 2008, les copropriétaires ont voté les travaux préconisés par l'architecte par les assemblées générales des 18 février 2009, 30 novembre 2009, 9 février 2011 et 12 juin 2012, seul le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 février 2009 étant versé aux débats par M. X... ; qu'à la suite du vote des travaux, le syndic a fait six appels de fonds du 29 juin 2012 au 17 mai 2013 pour un montant total de 433 866, 75 ¿ sur lequel M. X... a payé sa quote-part de 58 millièmes à hauteur de la somme de 25 148, 28 ¿ ;
Que, toutefois, en l'absence des procès-verbaux des assemblées générale des 30 novembre 2009, 9 février 2011 et 12 juin 2012, il ressort de la convocation à l'assemblée générale du 9 février 2011 que le ravalement de l'immeuble a inclus des travaux de plomberie, de " zinguerie ", de menuiserie et de serrurerie qui n'ont pas de lien avec les vices précités ; que les devis communiqués par le syndic ainsi que sa lettre du 20 octobre 2009 permettent d'établir que les travaux portant remède aux vices doivent être évalués à 100 000 ¿ (structure) et 100 000 ¿ (pans de bois des façades), soit un total de 200 000 ¿ et une répartition pour M. X... à proportion de ses 58 millièmes à la somme totale de 11 600 ¿ ;
Que, M. X... réclamant des dommages-intérêts en réparation d'un préjudice matériel et ne justifiant pas de l'existence d'autres appels de fonds à venir, Mme Y... doit être condamnée à lui payer la somme de 11 600 ¿ à titre de dommages-intérêts, le jugement entrepris étant réformé sur le quantum du préjudice au vu de pièces qui n'ont été produites qu'en cause d'appel ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Mme Y... ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme Monique Y... à verser à M. Franck X... une indemnité de 1 542, 51 ¿ en réparation des préjudices subis au 8 février 2013 ;
Statuant à nouveau :
Condamne Mme Monique Y... à verser à M. Franck X... la somme de 11 600 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne Mme Simone Y... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne Mme Monique Y... à payer à M. Franck X... la somme de 6 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
