Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2014
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/03997
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Février 2013 -Tribunal d'Instance de PARIS 3ème - RG n° 11-12-000221
APPELANTS
Monsieur [D] [H], à titre personnel et en sa qualité d'héritier de Madame [S] veuve [H]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assisté de Me Catherine BEURTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1612
Madame [I], [B] [S]-[H], décédée le [Date décès 1] 2013 à [Localité 5]
INTIMÉE
Madame [W] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée et assistée de Me Sarah ALLOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : R109
PARTIES INTERVENANTES
Madame [A] [H] épouse [M], es-qualité d'héritière de Madame [S] veuve [H]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, à la Cour, toque : L0050
Assistée de Me Catherine BEURTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1612
Madame [N] [H] épouse [V], es-qualité d'héritière de Madame [S] veuve [H]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, à la Cour, toque : L0050
Assistée de Me Catherine BEURTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1612
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Octobre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre, chargé du rapport, et Madame Sophie GRALL, Conseillère
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Sophie GRALL, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.
Suivant contrat de location en date du 10 décembre 1997, conclu par l'intermédiaire de la SA Richardière, Madame [I] [S], veuve [H], et Monsieur [D] [H] ont donné à bail à Monsieur [C] [F] et Madame [W] [X], à effet du 1er janvier 1998, un appartement sis [Adresse 4]), moyennant le paiement d'un loyer annuel de 164 880 francs.
Dans le cadre d'une procédure de divorce et selon une convention définitive homologuée par décision du 11 septembre 2011, la jouissance du logement a été attribuée à Madame [W] [X].
Suivant acte d'huissier en date du 4 juin 2012, Madame [I] [S], veuve [H], et Monsieur [D] [H] ont fait délivrer à Monsieur [C] [F] et Madame [W] [X], sur le fondement de l'article 15-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, un congé pour le 31 décembre 2012, pour motif légitime et sérieux tenant à l'inexécution depuis le 1er janvier 2010 de son obligation de régler complètement et ponctuellement les loyers et les charges contractuelles au terme convenu.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 16 juillet 2012, Madame [W] [X] a contesté la validité du congé.
Par jugement prononcé le 18 février 2013, le tribunal d'instance du 3ème arrondissement de Paris, saisi par l'assignation délivrée le 25 septembre 2012 à Madame [W] [X] à la requête de Madame [I] [S], veuve [H], et Monsieur [D] [H], a :
- prononcé la nullité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 4 juin 2012,
- débouté Madame [I] [S], veuve [H], et Monsieur [D] [H] de l'ensemble de leurs demandes,
- dit que le bail du 10 décembre 1997 s'était automatiquement reconduit à compter du 1er janvier 2013 pour une nouvelle durée de trois ans,
- débouté Madame [W] [X] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour préjudice moral,
- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Madame [I] [S], veuve [H], et Monsieur [D] [H] aux entiers dépens.
Madame [I] [S], veuve [H], et Monsieur [D] [H] ont interjeté appel de ce jugement le 27 février 2013.
Madame [I] [S], veuve [H], est décédée le [Date décès 1] 2013.
Monsieur [D] [H], Madame [A] [H], épouse [M], et Madame [N] [H], épouse [V], sont intervenus volontairement à la procédure en qualité d'héritiers de Madame [I] [S], veuve [H].
Suivant conclusions signifiées le 29 septembre 2014 par le RPVA, Monsieur [D] [H], agissant tant à titre personnel qu'en sa qualité d'héritier de Madame [I] [S], veuve [H], ainsi que Madame [A] [M] et Madame [N] [V], agissant en leur qualité d'héritières de Madame [I] [S], veuve [H], demandent à la cour, sur le fondement des dispositions de l'article 15-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, d'infirmer le jugement du tribunal d'instance du 3ème arrondissement de Paris en date du 18 février 2013 et, statuant à nouveau, de :
- déclarer le congé notifié à Madame [W] [X] et à Monsieur [C] [F] le 4 juin 2014 régulier en la forme et juste au fond,
- valider le congé notifié pour le 31 décembre 2012, terme du bail,
- ordonner, en conséquence, l'expulsion de Madame [W] [X] des lieux qu'elle occupe sis [Adresse 3]), ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin était le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard, astreinte qui commencera à courir dès la signification de l'arrêt à intervenir et qui sera due jusqu'à la libération des lieux par la remise des clefs à Monsieur [H] ou à Madame [H] ou à leur mandataire,
- condamner, en deniers ou quittances, Madame [W] [X] à payer à Monsieur et Madame [H] la somme de 5 653,52 euros (soit le double du dernier loyer en principal de 2 826,76 euros), à titre d'indemnité d'occupation conventionnelle mensuelle, charges en sus, indemnité d'occupation qui sera due à compter du 1er janvier 2013 et qui sera payée jusqu'à la restitution des locaux par la remise des clés à la personne habilitée à les recevoir,
- débouter Madame [W] [X] de l'intégralité de ses demandes,
- condamner Madame [W] [X] à payer à Monsieur et à Madame [H] la somme de 5 372,50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [W] [X] en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du congé pour motif légitime et sérieux notifié par Maître [R] pour un montant de 213,88 euros.
Suivant conclusions signifiées le 8 septembre 2014 par le RPVA, Madame [W] [X] demande à la cour, sur le fondement des articles 1134, 1315 et 1728 du code civil, de :
- faire injonction aux consorts [H] de modifier les quittances de loyers et avis d'échéances émis depuis le mois de janvier 2013 en ce qu'ils indiquent que les sommes sont payées au titre d'une indemnité d'occupation alors que le bail n'est pas résilié et qu'ils ne donnent pas quittance pour les termes de loyers réglés,
- faire injonction aux consorts [H] de lui communiquer l'ensemble des décomptes de charges depuis 2005,
- confirmer le jugement prononcé par le tribunal d'instance du 3ème arrondissement de Paris le 18 février 2013 en ce qu'il a considéré qu'elle n'était pas débitrice de termes de loyers ou d'appels de charges à l'égard de son bailleur et qu'elle n'avait donc commis aucun manquement à ses obligations contractuelles,
- confirmer le jugement prononcé par le tribunal d'instance du 3ème arrondissement de Paris le 18 février 2013 en ce qu'il a considéré que Madame [I] [S], veuve [H], et Monsieur [D] [H] ne rapportaient pas la preuve formelle du motif légitime et sérieux ayant causé le congé délivré le 4 juin 2012 au motif que les retards allégués peuvent être le fait de la société Paul Rolland, leur mandataire,
- confirmer le jugement prononcé par le tribunal d'instance du 3ème arrondissement de Paris le 18 février 2013 en ce qu'il a prononcé la nullité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 4 juin 2012,
- confirmer le jugement prononcé par le tribunal d'instance du 3ème arrondissement de Paris le 18 février 2013 en ce qu'il a dit que le bail s'était automatiquement reconduit à compter du 1er janvier 2013 pour une nouvelle durée de trois ans,
- infirmer le jugement prononcé par le tribunal d'instance du 3ème arrondissement de Paris le 18 février 2013 en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice moral,
Statuant à nouveau,
- condamner les consorts [H] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral qu'elle a subi,
En tout état de cause,
- condamner les consorts [H] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2014.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
SUR CE, LA COUR,
Considérant qu'il convient, à titre liminaire, de donner acte à Monsieur [D] [H], Madame [A] [M] et Madame [N] [V], de leur intervention volontaire à la procédure en leur qualité d'héritiers de Madame [I] [S], veuve [H] ;
Considérant que les appelants font grief au premier juge d'avoir annulé le congé délivré le 4 juin 2012 dont la régularité formelle n'avait pas été remise en cause et d'avoir rejeté la demande de validité du dit congé en retenant qu'il n'était pas établi que le retard d'encaissement des loyers ait été imputable exclusivement aux locataires ;
Qu'ils rappellent, à cet égard, que la preuve du paiement des loyers incombe au locataire, que, lorsque le loyer est payé par chèque, le locataire doit justifier de la réception du chèque qu'il prétend avoir émis en paiement de son loyer et que le simple établissement d'un chèque non accompagné de sa remise au destinataire ne vaut pas émission de chèque ;
Qu'ils font valoir au soutien de leur demande tendant à voir valider le congé qu'il ressort, non seulement du compte locataire établi par leur mandataire, la société Paul Rolland, administrateur de biens ayant succédé à la société Richardière, mais également des tableaux financiers établis par la locataire elle-même, que Madame [W] [X] n'a pas satisfait depuis le 1er janvier 2010 à l'obligation lui incombant de régler complètement et ponctuellement les loyers et les charges contractuelles aux termes convenus ;
Qu'ils relèvent sur ce point qu'il était mentionné sur les avis d'échéances adressés par la société Paul Rolland que les sommes dues étaient exigibles au plus tard le 5 de chaque mois, que les échéances étaient acquittées systématiquement avec retard par Madame [W] [X], qu'aucun règlement n'a été effectué entre novembre 2010 et avril 2011 et que le solde de l'arriéré locatif n'a été payé qu'en août 2012 compte tenu de la délivrance du congé ;
Considérant que Madame [W] [X] soutient, pour sa part, que les appelants ne rapportent pas la preuve du motif légitime et sérieux invoqué à l'appui du congé délivré le 4 juin 2012 ;
Qu'elle indique qu'elle a toujours réglé les loyers par chèques datés du 4 de chaque mois et envoyés le même jour au mandataire des bailleurs et que, depuis juillet 2012, elle adresse tous les mois le chèque de règlement du loyer et des charges par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
Qu'elle précise que les dates de règlements des loyers qui figurent sur les tableaux financiers par elle établis sont celles de leur encaissement par la société Paul Rolland, que des chèques dont elle produit la copie n'ont pas été encaissés (chèques établis les 4 juin 2010, 4 juillet 2010, 4 août 2010, et 4 novembre 2010), que les loyers afférents à la période comprise entre novembre 2010 et avril 2011 ont bien été acquittés et que l'intégralité des loyers et charges dus depuis le 1er janvier 2010 a été réglé ;
Qu'elle soutient que la négligence caractérisée dont fait preuve le mandataire des bailleurs pour ce qui concerne la remise des chèques à l'encaissement ne peut lui être imputée à faute et comme telle servir de fondement au congé délivré ;
Qu'elle relève que la carence des mandataires avait déjà été soulignée, lors d'une précédente instance opposant les parties, par la cour d'appel de Paris qui avait retenu aux termes d'un arrêt rendu le 2 septembre 2010 « une absence de suivi des administrateurs de biens successifs quant à la gestion des comptes de la locataire pendant plusieurs années » ;
Considérant que le congé du 4 juin 2012 a été délivré dans les formes et délais prescrits à l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Que le jugement entrepris doit, dès lors, être infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du dit congé ;
Considérant, sur la justification du motif du congé délivré, que le paiement du loyer doit être fait conformément à l'usage ou à la convention des parties ;
Que, lorsque le paiement est effectué par chèque bancaire, il appartient au locataire de justifier de la réception du chèque émis en paiement de son loyer ;
Que le locataire est réputé s'être acquitté de sa dette à la date à laquelle le bailleur a effectivement reçu le chèque sous réserve qu'il soit ultérieurement honoré ;
Considérant que le contrat de bail signé le 10 décembre 1997 contient la stipulation suivante :
« Loyer ' Les présentes sont consenties moyennant un prix annuel de 164 880 francs que le preneur déclare accepter et s'oblige à payer de mois en mois à terme à échoir aux époques en usage à [Localité 6], par prélèvement sur son compte bancaire ou postal s'il en a été convenu ainsi ; étant ici précisé que la simple remise d'un chèque ou ordre de virement ne vaut pas libération du débiteur tant que son paiement n'a pas été constaté. Tout mois commencé est et sera dû intégralement tant pour le loyer que pour les accessoires. » ;
Que les avis d'échéance adressés par le mandataire du bailleur mentionnent que le loyer est exigible le 1er du mois ;
Que Madame [W] [X] indique qu'elle adresse au mandataire du bailleur le 4 de chaque mois un chèque émis le même jour en règlement du loyer et des charges ;
Que, par lettre en date du17 mars 2014, la société Paul Rolland a proposé à la locataire la mise en place d'un prélèvement automatique le 5 de chaque mois ;
Qu'il n'apparaît pas, au vu des pièces produites, que des modalités précises avaient été précédemment convenues s'agissant de la date ou du mode de paiement ;
Considérant que les bailleurs, qui se plaignent aux termes du congé délivré de ce que la locataire aurait systématiquement payé son loyer avec retard depuis le 1er janvier 2010 et de ce qu'aucun paiement ne serait intervenu entre novembre 2010 et avril 2011, ne justifient pour autant de l'envoi d'aucune lettre de relance ou de mise en demeure à la locataire avant le 19 janvier 2012 ;
Que, par lettre en date du 1er février 2012, Madame [W] [X] a fait valoir que la totalité des loyers et charges dus jusqu'en décembre 2011 avait bien été encaissée et a déploré l'absence de délivrance de quittances depuis décembre 2007 ;
Considérant que Madame [W] [X] justifie de l'envoi du chèque de loyer émis le 4 du mois courant en la forme recommandée depuis juillet 2012 ;
Qu'il résulte des avis de réception signés par le mandataire du bailleur et de l'examen des relevés du compte bancaire de la locataire que les chèques sont encaissés dans des délais variables et parfois avec retard, tel le chèque de règlement du loyer de mai 2013 reçu le 7 mai 2013 et encaissé seulement le 27 mai 2013 ;
Considérant qu'il ressort du compte locataire établi par la société Paul Rolland pour la période comprise entre le 1er janvier 2010 et le 1er mai 2012 qu'à chaque date d'encaissement correspond l'émission d'au moins deux chèques ;
Que le 2 mars 2010, 5 chèques ont été encaissés ;
Que le 5 avril 2011, 4 chèques ont été encaissés ;
Que le 3 janvier 2012, 3 chèques ont été encaissés ;
Qu'à l'exception de la lettre du 30 mai 2012 aux termes de laquelle le mandataire indiquait avoir été destinataire le 25 mai 2012 des chèques n° 562 et 563 (qui ne figurent pas sur le compte locataire arrêté au 1er mai 2012) et d'un chèque n° 549 daté du 4 novembre 2010 périmé, il n'apparaît pas, cependant, en l'état des pièces produites que la locataire lui aurait systématiquement fait parvenir plusieurs chèques en même temps ;
Que le fait allégué par Madame [W] [X] selon lequel des chèques ont pu être portés à l'encaissement avec retard se trouve ainsi conforté ;
Considérant, en outre, que Madame [W] [X] est à jour du paiement du loyer et des charges ;
Considérant qu'il apparaît, dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments, que la preuve de la réalité du motif légitime et sérieux fondant le congé délivré le 4 juin 2012 n'est pas suffisamment rapportée ;
Considérant qu'il convient, par conséquent, de débouter les consorts [H] de leur demande tendant à voir valider le congé ainsi que de leurs demandes accessoires tendant à voir ordonner l'expulsion sous astreinte de la locataire et à la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, le jugement entrepris devant dès lors être confirmé en ce qu'il a dit que le bail du 10 décembre 1997 s'était automatiquement reconduit à compter du 1er janvier 2013 pour une nouvelle durée de trois ans ;
Considérant que l'exercice d'une action en justice, telle l'exercice du droit d'appel, ne dégénère en abus qu'en cas de faute lourde équipollente au dol ;
Que la preuve de l'abus de droit commis par les appelants en exerçant une voie de recours n'est pas rapportée ;
Qu'il convient, par conséquent, de débouter Madame [W] [X] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Qu'il y a lieu, dès lors, de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté sa demande à ce titre ;
Considérant qu'il convient de faire droit à la demande de Madame [W] [X] tendant à voir ordonner la production de quittances de loyers et non d'indemnités d'occupation à compter de janvier 2013 ;
Que la discussion relative au montant des charges appelées et notamment à celles afférentes à la cave étant étrangère au litige soumis au premier juge portant sur la validité du congé délivré, il convient de déclarer irrecevable comme nouvelle la demande de Madame [W] [X] tendant à voir délivrer injonction aux consorts [H] de lui communiquer l'ensemble des décomptes de charges depuis 2005 ;
Considérant qu'il convient de faire application au profit de Madame [W] [X] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'il y a lieu, par conséquent, de condamner les appelants à lui payer la somme de 2 500 euros de ce chef ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, ,
Donne acte à Monsieur [D] [H], Madame [A] [M] et Madame [N] [V], de leur intervention volontaire à la procédure en leur qualité d'héritiers de Madame [I] [S], veuve [H],
Confirme le jugement prononcé le 18 février 2013 par le tribunal d'instance du 3ème arrondissement de Paris sauf en ce qu'il a prononcé la nullité du congé délivré le 4 juin 2012,
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,
Déclare régulier en la forme mais non fondé le congé délivré le 4 juin 2012,
Fait injonction aux consorts [H] de fournir à Madame [W] [X] des quittances de loyers depuis le mois de janvier 2013,
Déclare irrecevable comme nouvelle la demande de Madame [W] [X] tendant à voir délivrer injonction aux consorts [H] de lui communiquer l'ensemble des décomptes de charges depuis 2005,
Condamne Monsieur [D] [H], agissant tant à titre personnel qu'en sa qualité d'héritier de Madame [I] [S], veuve [H], ainsi que Madame [A] [M] et Madame [N] [V], agissant en leur qualité d'héritières de Madame [I] [S], veuve [H], à payer à Madame [W] [X] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne les consorts [H] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
